হো চি মিন সিটির জমির মূল্য তালিকা 'অপর্যাপ্ত ও অবাস্তব'।

সমন্বিত জমির মূল্য গণনা করার জন্য ভূমি মূল্য পরামর্শক সংস্থাগুলো যে পদ্ধতি ব্যবহার করে তা হলো, বর্তমান জমির মূল্য সারণীকে একটি 'সহগ' দিয়ে গুণ করে নতুন জমির মূল্য নির্ধারণ করা। প্রতিটি জেলার নিজস্ব 'সহগ' থাকবে, যা সেই জেলার মধ্যে জমির মূল্য বৃদ্ধির উপর ভিত্তি করে গণনা করা হয়। উদাহরণস্বরূপ, জেলা ১-এ জমির মূল্য ৫ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে বলে নির্ধারণ করা হয়েছে (সহগ হবে ৫), জেলা ৪-এ ১১.৩ গুণ সুষম বৃদ্ধি হয়েছে, এবং জেলা ৫-এ ৫.৬ গুণ সুষম বৃদ্ধি হয়েছে, সুতরাং প্রয়োগকৃত সহগগুলো হলো যথাক্রমে ১১.৩ এবং ৫.৬...

HoREA-এর মতে, এই পদ্ধতির অনেক ত্রুটি রয়েছে, যার ফলে কিছু জেলা ও কাউন্টিতে জমির মূল্য সমন্বয় অসম্পূর্ণ থাকে এবং বাস্তবতাকে প্রতিফলিত করে না। উদাহরণস্বরূপ, জেলা ১, ৪ এবং ৫-এর সমস্ত রাস্তার জমির মূল্য একই 'সহগ' ব্যবহার করে গণনা করা হয়, যা অযৌক্তিক এবং ন্যায্যতা নিশ্চিত করে না।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) সম্প্রতি প্রধানমন্ত্রীর কাছে একটি নথি পাঠিয়েছে, যেখানে হো চি মিন সিটির সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা গণনার পদ্ধতির বিষয়ে পরামর্শ দেওয়া হয়েছে। (ছবি: এসটি)

বিশেষত, ডিস্ট্রিক্ট ১-এর ১০০% জমির মূল্যের উপর অভিন্নভাবে ৫-এর একটি গুণাঙ্ক প্রয়োগ করা হচ্ছে। তবে, ডিস্ট্রিক্ট ১-এর বিভিন্ন এলাকায় জমির মূল্য এবং মূল্যবৃদ্ধির হারে ব্যাপক পার্থক্য রয়েছে। ডং খোই, লে লোই, নগুয়েন হুয়ে, লে ডুয়ান ইত্যাদির মতো প্রধান কেন্দ্রীয় রাস্তাগুলিতে জমির মূল্যকে ৫-এর গুণাঙ্ক দিয়ে গুণ করা যেতে পারে, কারণ সেখানে মূল্যবৃদ্ধি বেশ উচ্চ। কিন্তু ট্রান ডিন জু, ডাং ট্রান কন, ট্রান কোয়াং খাই, নগুয়েন কান চান ইত্যাদির মতো ছোট রাস্তাগুলির ক্ষেত্রে মূল্যবৃদ্ধি প্রধান রাস্তাগুলির সমতুল্য নয়, তাই একই গুণাঙ্ক প্রয়োগ করা অযৌক্তিক বলে মনে করা হয়।

জেলা ১০-এ বর্তমানে জমির মূল্য গণনার জন্য ৬৭টি রাস্তাকে ৩টি গ্রুপে বিভক্ত করা হয়েছে, যেগুলোর 'সহগ' যথাক্রমে ৫.১২, ৫.১৩ এবং ৫.৫৮। এই সহগ বিভাজন সত্ত্বেও, প্রকৃত পার্থক্য মাত্র ০.০১ এবং ০.৪৫, যা নগণ্য এবং জেলা ১০-এর বিভিন্ন এলাকার প্রকৃত মূল্যের পার্থক্যকে প্রতিফলিত করে না। একইভাবে, জেলা ৪, ৫ এবং ফু নুয়ানের মতো অন্যান্য জেলাগুলোও একই 'সহগ' গণনা পদ্ধতি প্রয়োগ করছে, যার ফলে রাস্তাগুলোর মধ্যে পার্থক্য সামান্যই।

HoREA-এর চেয়ারম্যান জনাব লে হোয়াং চাউ যুক্তি দিয়েছেন যে, এই গণনা পদ্ধতিটি ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১৫৮ নং অনুচ্ছেদের ১ নং ধারার বিধানের সাথে অসামঞ্জস্যপূর্ণ, যেখানে এলাকা ও অবস্থান অনুযায়ী জমির মূল্য তালিকা তৈরির কথা বলা হয়েছে। এটি জমির মূল্য তালিকা তৈরির ক্ষেত্রে এলাকা নির্ধারণের প্রয়োজনীয়তা সংক্রান্ত ডিক্রি ৭১-এর ১৮ নং অনুচ্ছেদের সাথেও অসামঞ্জস্যপূর্ণ। বাস্তবে, একটি জেলার সমস্ত জমির অবস্থানে একই রকম ও অভিন্ন হারে মূল্যবৃদ্ধি ঘটা অসম্ভব।

তিনি বাকি জেলাগুলো এবং থু ডুক শহরকে জমির মূল্যের এমন স্তরের উদাহরণ হিসেবে উল্লেখ করেছেন, যেখানে দামের পরিসর অনেক বেশি বিস্তৃত ও বাস্তবসম্মত। যেমন, জেলা ৩-এ মূল্যবৃদ্ধির ‘সহগ’ ৪ থেকে ৮ গুণ, জেলা ৮-এ ৪ থেকে ১৮ গুণ, জেলা ১২-এ ২ থেকে ৩৩ গুণ, বিন চান জেলায় ১.৯ থেকে ৩৬ গুণ এবং হক মন জেলায় ৩ থেকে ৫০ গুণ...

HoREA জেলা ১, ৪, ৫, ১০ এবং ফু নুয়ানে একরূপভাবে গণনা করার জন্য বর্তমান হারকে একটি 'সহগ' দিয়ে গুণ করে সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা প্রণয়নের বিরুদ্ধেও সুপারিশ করেছে; এবং এই জেলাগুলোর জন্য সমন্বিত জমির মূল্য তালিকার খসড়াটি সংশোধন করার পরামর্শ দিয়েছে।

এছাড়াও, ৬টি জেলা (জেলা ৩, জেলা ৬, জেলা ৭, জেলা ১১, জেলা ১২ এবং বিন থান সহ), ৪টি জেলা (হক মন, কু চি, বিন চান এবং কান জিও সহ) এবং থু ডুক শহরের জন্য সমন্বয়কৃত জমির মূল্য তালিকায় জমির দাম বর্তমানে সর্বোচ্চ স্তরে গণনা করা হচ্ছে, যা রাষ্ট্র কর্তৃক জমি অধিগ্রহণের ক্ষেত্রে ক্ষতিপূরণ মূল্য সংক্রান্ত সিদ্ধান্ত ১১/২০২৪ অনুযায়ী আবাসিক জমির জন্য সহগ (K) কাঠামোর "সর্বোচ্চ সীমা" অতিক্রম করেছে। সমিতি আরও সুপারিশ করে যে, জমির সর্বোচ্চ মূল্য যেন আবাসিক জমির জন্য নির্ধারিত সহগ (K) কাঠামোকে অতিক্রম না করে।

উৎস: https://www.congluan.vn/horea-bang-gia-dat-tai-tp-hcm-bat-cap-khong-sat-thuc-te-post310719.html