জমির ভাড়া থেকে রিয়েল এস্টেটের মুনাফা ১০০%: বিশেষ কর আরোপের প্রস্তাব

(CLO) GP.Invest কোম্পানির চেয়ারম্যানের মতে, জমির ভাড়া থেকে "অতি লাভের" জন্য একটি কর ব্যবস্থা সাহসের সাথে বিবেচনা করার সময় এসেছে।

রিয়েল এস্টেটে ঋণ মূলধনের প্রবাহ রেকর্ড উচ্চতায় পৌঁছেছে।

৪ ডিসেম্বর সকালে হ্যানয় রেডিও এবং টেলিভিশন আয়োজিত ২০২৫ রিয়েল এস্টেট ফোরামে, জিপি.ইনভেস্ট কোম্পানির চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোক হিপ বলেন: সাম্প্রতিক বছরগুলিতে ভিয়েতনামী রিয়েল এস্টেট বাজারে অনেক অস্বাভাবিকতা দেখা দিয়েছে, বিশেষ করে ২০২৪ সাল থেকে বাড়ির দাম দ্রুত বৃদ্ধি পাচ্ছে।

যদি আমরা মাথাপিছু আয়ের বৃদ্ধির হার এবং আবাসনের দামের বৃদ্ধির হারের তুলনা করি, তাহলে আমরা বিশাল পার্থক্য দেখতে পাব। ২০২৪-২০২৫ সময়কালে, মাথাপিছু আয় ৪.১১ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাস থেকে ৮.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাসে বৃদ্ধি পেয়েছে, যার অর্থ দ্বিগুণ হয়েছে, যা গড়ে প্রায় ৬.৪%/বছর বৃদ্ধির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ।

জিপি.ইনভেস্ট কোম্পানির চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোক হিপ। ছবি: এসটি।

ইতিমধ্যে, ২০১৪ থেকে ২০২৫ সাল পর্যন্ত গড় অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রায় ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা থেকে বেড়ে ৭৫.৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা হয়েছে, যা ৩ গুণ, যার গড় বৃদ্ধির হার ১২%/বছরেরও বেশি। উল্লেখযোগ্যভাবে, এখন পর্যন্ত, হ্যানয়ে গড় বাড়ির দাম ৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা ছাড়িয়ে গেছে।

পরিসংখ্যান অনুসারে, ২০২৫ সালের মাঝামাঝি সময়ে, ভিয়েতনামে P/I সূচক (বাড়ির দাম এবং আয়ের অনুপাত) ২৭.৩-এ পৌঁছাবে, যার অর্থ হল একটি পরিবারের গড় আয়ের তুলনায় অ্যাপার্টমেন্টের গড় দাম ২৭.৩ গুণ বেশি।

“এর মানে হল, যদি আপনি কিছু খরচ না করেন, তাহলে আপনার সমস্ত আয় সঞ্চয় করে একটি বাড়ি কিনতে ২৭ বছর সময় লাগবে, এবং যদি আপনি আপনার আয়ের মাত্র ১/৩ অংশ বন্ধক পরিশোধ করতে ব্যয় করেন, তাহলে একটি গড় অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে ৮০ বছর সময় লাগবে,” মিঃ হিপ বলেন।

তিনি জোর দিয়ে বলেন যে, বাড়ির দামের ক্রমাগত বৃদ্ধি জল্পনা-কল্পনাকে আরও শক্তিশালী করে তোলার জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করেছে। দ্রুত মুদ্রার অবমূল্যায়নের প্রেক্ষাপটে, আর্থিক সম্ভাবনা সম্পন্ন অনেক মানুষ রিয়েল এস্টেটকে "অর্থ রাখার" সবচেয়ে নিরাপদ মাধ্যম হিসেবে বিবেচনা করেন। বাড়ি কেনাকে সম্পত্তির মূল্য সংরক্ষণের জন্য বিবেচনা করা হয়, আজকের ধনী ব্যক্তিদের একটি বড় অংশের সাধারণ ধারণা এটাই।

তবে, আকাশছোঁয়া আবাসন মূল্য কেবল ক্রেতাদের সামর্থ্যের বাইরেও বাধা তৈরি করে না বরং সমগ্র অর্থনীতির জন্য ঝুঁকি তৈরি করে। বর্তমানে বেশিরভাগ বিনিয়োগকারী প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য মূলত ব্যাংক ঋণ মূলধনের উপর নির্ভর করে।

২০২৫ সালের সেপ্টেম্বরের শেষ নাগাদ, রিয়েল এস্টেটে ঋণ প্রবাহ সীমার তুলনায় ১৯% বৃদ্ধি পেয়েছে, যার মধ্যে বকেয়া ঋণ ৪ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এরও বেশি, যা সমগ্র ব্যবস্থার মোট বকেয়া ঋণের ২৪%, যা একটি রেকর্ড সংখ্যা।

যদি বাজার সুস্থভাবে বিকশিত হয়, দাম স্থিতিশীল থাকে এবং তারল্য ভালো থাকে, তাহলে আবাসন আর্থ-সামাজিক প্রবৃদ্ধিকে সমর্থনকারী চালিকা শক্তি হবে। বিপরীতে, যখন আবাসনের দাম অত্যধিক বেড়ে যায় এবং বাজার তার শোষণ ক্ষমতা হারায়, তখন ঝুঁকি ব্যাংকিং ব্যবস্থা এবং সমগ্র অর্থনীতিতে ছড়িয়ে পড়বে।

"উদ্বেগজনক বিষয় হল, ২০২৫ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে, রিয়েল এস্টেট লেনদেনের হার ১৩% কমেছে, শুধুমাত্র অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্টেই ১৫% কমেছে, যা মজুদের বৃদ্ধিকে প্রতিফলিত করে, যা একটি সংকেত যার জন্য চরম সতর্কতা প্রয়োজন," মিঃ হিপ বলেন।

আবাসনের দাম কমাতে "সুপার প্রফিট" জমির ভাড়া ১০০% হারে কর আরোপের প্রস্তাব

রিয়েল এস্টেট বাজারকে নিরাপদে এবং টেকসইভাবে কীভাবে বিকশিত করা যায় এই প্রশ্নের জবাবে, মিঃ হিপ বলেন যে এর জন্য রাষ্ট্রীয় সংস্থা এবং ব্যবসায়িক সম্প্রদায় উভয়েরই সমন্বিত অংশগ্রহণ প্রয়োজন যারা প্রকল্প তৈরি করছেন।

রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলির পক্ষ থেকে, সরকার সম্প্রতি সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য সক্রিয়ভাবে একাধিক সুনির্দিষ্ট প্রক্রিয়া এবং নীতিমালা জারি করেছে, যার লক্ষ্য ২০৩০ সালের মধ্যে ১০ লক্ষ সামাজিক আবাসন নির্মাণ করা।

ফোরামের সারসংক্ষেপ। ছবি: ভিয়েত ভু।

এর পাশাপাশি, জাতীয় পরিষদ এবং সরকার সরবরাহ বৃদ্ধির জন্য অনেক "উন্মুক্ত" নীতিও চালু করেছে, যেমন স্থানীয় অনেক প্রকল্পের জন্য বাধাগুলি পরিচালনা এবং অপসারণের জন্য রেজোলিউশন 171, অথবা বড় শহরগুলিতে পুরানো অ্যাপার্টমেন্টগুলির সংস্কারকে সমর্থন করার জন্য ডিক্রি 98। এগুলি সবই গুরুত্বপূর্ণ নীতি, যা বাজারের সরবরাহ উন্নত করতে অবদান রাখে।

তবে, মিঃ হিপ জোর দিয়ে বলেন যে স্থানীয়ভাবে বাস্তবায়ন এখনও ধীর। প্রশাসনিক পদ্ধতিগুলি এখনও দীর্ঘস্থায়ী, যার ফলে অনেক প্রকল্প স্থবির হয়ে পড়েছে। যদিও ডিক্রি ৫৭ এবং রেজোলিউশন ৬৮ জারি করা হয়েছে, কিন্তু দ্বি-স্তরের সরকারী মডেলে রূপান্তরের পর্যায়ে, বাস্তবায়ন আরও স্থবির।

অতএব, তাঁর মতে, সরকারের সকল স্তর থেকে শক্তিশালী পরিদর্শন এবং তত্ত্বাবধান থাকা প্রয়োজন, এবং একই সাথে, প্রশাসনিক প্রক্রিয়াগুলিকে উল্লেখযোগ্যভাবে সংক্ষিপ্ত করা। একই সাথে, রাষ্ট্রকে "উন্মুক্ত" আইনি প্রক্রিয়াগুলির পরিপূরক অব্যাহত রাখতে হবে যাতে রিয়েল এস্টেট বাজারের বিকাশের গতি আরও বেশি হয়।

ব্যবসায়িক দিক থেকে, মিঃ হিপ বলেন যে ব্যবসাগুলি রিয়েল এস্টেট বাজারের একটি অবিচ্ছেদ্য অংশ, এবং তাই বাজারের সুস্থ উন্নয়নে অবদান রাখার দায়িত্ব তাদের থাকা উচিত, এই চেতনাটি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে বোঝা প্রয়োজন।

"প্রতিটি ব্যবসাই মুনাফা অর্জন করতে চায় এবং কেউই উচ্চ মুনাফা "প্রত্যাখ্যান" করে না, কিন্তু বাস্তবতা দেখায় যে যখন বাজার গ্রহণ করে, তখন অনেক ব্যবসা ক্রমাগত দাম বাড়াতে ইচ্ছুক থাকে," মিঃ হিপ প্রকাশ করেন।

তার মতে, জমির খাজনা থেকে "অতিরিক্ত লাভের" জন্য একটি কর ব্যবস্থা সাহসের সাথে বিবেচনা করার সময় এসেছে। এটি অবশ্যই অনেক বিতর্কের বিষয় হবে, তবে ধরে নিচ্ছি যে লাভ একটি সীমা অতিক্রম করে, উদাহরণস্বরূপ, ব্যয়মূল্যের ১০০% পর্যন্ত, একটি "বিশেষ" কর প্রদান করা উচিত।

"যদি সঠিকভাবে পরিকল্পিত হয়, তাহলে এই ধরণের ব্যবস্থা মূল্যবৃদ্ধি রোধ করতে এবং বাজারকে আরও স্থিতিশীলভাবে পরিচালনা করতে সাহায্য করতে পারে," তিনি বলেন।

সূত্র: https://congluan.vn/bat-dong-san-lai-100-gia-thanh-tu-dia-to-de-xuat-ap-thue-dac-biet-10320333.html