বিশেষজ্ঞের দৃষ্টিকোণ থেকে রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফাঁদ সম্পর্কে সতর্কতা

পিপলস পুলিশ পাবলিশিং হাউস কর্তৃক প্রকাশিত "বাড়ি ও জমি কেনা-বেচার ক্ষেত্রে ত্রুটি বিশ্লেষণ" বইটির লক্ষ্য হল মানুষকে সম্ভাব্য ঝুঁকি বুঝতে, আইনি নিয়মকানুন বুঝতে এবং কীভাবে নিজেদের রক্ষা করতে হয় তা জানা।

বাস্তবে, প্রতি বছর হাজার হাজার বিরোধ এবং মামলা-মোকদ্দমা ঘটে যা আইনি জ্ঞানের অভাব, চুক্তি স্বাক্ষর করার সময় আত্মনিয়ন্ত্রণের অভাব বা মৌখিক প্রতিশ্রুতিতে বিশ্বাসের কারণে। কিছু লোক মনে করে যে তারা কেবল "জামানত হিসাবে টাকা ধার করছে", কিন্তু বিক্রয় চুক্তিতে স্বাক্ষর করে; কিছু লোক তাদের মালিকানা হারিয়েছে তা না জেনেই তাদের বাড়ি এবং লাল বই হস্তান্তর করে। এই আপাতদৃষ্টিতে বিচ্ছিন্ন গল্পগুলি প্রতিদিন ঘটছে, যা অর্থনৈতিক এবং মানসিক উভয় ক্ষেত্রেই গুরুতর পরিণতি ডেকে আনছে।

"বাড়ি ও জমি কেনা-বেচার ক্ষেত্রে ত্রুটি-বিচ্যুতির বিশ্লেষণ" লেখকদের একটি দল দ্বারা রচিত, যার মধ্যে রয়েছে: ভূমি ব্যবস্থাপনা প্রকৌশলী - রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞ নগুয়েন টুয়ান, এমএসসি। নগুয়েন ট্রুং গিয়াং, এমএসসি। নগুয়েন থি নগোক আন -   এই বাস্তবতা থেকেই এর জন্ম, যার লক্ষ্য ছিল মানুষকে সম্ভাব্য ঝুঁকি বুঝতে সাহায্য করা, আইনি নিয়মকানুন আয়ত্ত করা এবং নিজেদের রক্ষা করার পদ্ধতি জানা।

বইটি দুটি প্রধান অংশে বিভক্ত: প্রথম অংশে ভুয়া চুক্তি, প্রকৃত তৃতীয় পক্ষ, আমানত চুক্তি, পূর্ণ অনুমোদন চুক্তি, লাল বই - গোলাপী বইয়ের মতো গুরুত্বপূর্ণ আইনি ধারণাগুলি ব্যাখ্যা করার উপর আলোকপাত করা হয়েছে; দ্বিতীয় অংশে বাস্তব জীবনের পরিস্থিতিগুলি গভীরভাবে বিশ্লেষণ করা হয়েছে, সেগুলি এড়াতে পাঠ এবং সমাধান প্রদান করা হয়েছে। প্রতিটি উদাহরণ প্রাণবন্তভাবে উপস্থাপন করা হয়েছে, বোঝা সহজ এবং একটি বাস্তব গল্পের সাথে সংযুক্ত, যা পাঠকদের সহজেই কল্পনা করতে এবং তাদের জন্য শিক্ষা আঁকতে সহায়তা করে।

বইটিতে উল্লেখিত সবচেয়ে বিপজ্জনক ফাঁদগুলির মধ্যে একটি হল "জাল চুক্তি"। এটি একটি জটিল কৌশল যখন ঋণদাতা ঋণ লুকানোর জন্য ঋণগ্রহীতাকে "গ্যারান্টি" হিসেবে একটি রিয়েল এস্টেট বিক্রয় চুক্তিতে স্বাক্ষর করতে বলে। যখন ঋণগ্রহীতা ঋণ পরিশোধ করতে অক্ষম হয়, তখন এই চুক্তিটিকে একটি আইনি বিক্রয় লেনদেন হিসাবে উপস্থাপন করা হয় এবং ঋণগ্রহীতা সম্পত্তি হারায়। যদি এটি একটি জাল লেনদেন প্রমাণ করার জন্য কোনও প্রমাণ না থাকে, তাহলে আদালত বিক্রয় চুক্তিটিকে স্বীকৃতি দেবে এবং জনগণ সম্পূর্ণরূপে অসুবিধার মধ্যে পড়বে।

"বাড়ি ও জমি কেনা-বেচার ক্ষেত্রে ত্রুটি-বিচ্যুতির বিশ্লেষণ" বইয়ের প্রচ্ছদ।

আরেকটি ধরণের ফাঁদ হল "পূর্ণ ক্ষমতার অ্যাটর্নি"। এটি আপাতদৃষ্টিতে সুবিধাজনক ফর্ম কিন্তু এতে অপ্রত্যাশিত ঝুঁকি রয়েছে। পূর্ণ ক্ষমতার অ্যাটর্নি স্বাক্ষর করার সময়, অনুমোদিত ব্যক্তির মালিকের পক্ষে সম্পত্তি বিক্রি, হস্তান্তর এবং বন্ধক সহ নিষ্পত্তি করার অধিকার রয়েছে। শুধুমাত্র একটি ভুল বা ভুল বিশ্বাসের কারণে সম্পত্তিটি বৈধভাবে একটি প্রকৃত তৃতীয় পক্ষের কাছে পুনরায় বিক্রি করা যেতে পারে, যার ফলে মালিকের এটি পুনরুদ্ধার করার কোনও অধিকার থাকে না। বইটিতে "ব্যাংক বন্ধক দিয়ে বাড়ি কেনা", "দ্রুত স্থানান্তর" বা "শর্তাবলী সহ অনুমোদন" এর মতো নতুন জালিয়াতির কথাও উল্লেখ করা হয়েছে, যার সবকটিই নির্দিষ্ট পরিচালনার নির্দেশাবলী সহ উপস্থাপন করা হয়েছে।

ভূমি ব্যবস্থাপনা প্রকৌশলী - রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞ নগুয়েন তুয়ান, যিনি ১৩ বছরেরও বেশি সময় ধরে পরিবেশগত সম্পদ শিল্পে কাজ করেছেন এবং ১৫ বছর ধরে রিয়েল এস্টেট খাতে "ব্যবহারিক লড়াই" করেছেন, তার মতে, মূল বিষয়টি যা মানুষকে সহজেই ফাঁদে ফেলে তা হল আইনি জ্ঞানের অভাব এবং ব্যক্তিগত মানসিকতা: "আমি একবার এমন একটি ঘটনা প্রত্যক্ষ করেছি যেখানে ঋণগ্রহীতাকে প্রতিশ্রুতি দেওয়ার জন্য একটি জাল 'বাড়ি বিক্রয় এবং ক্রয়' চুক্তিতে স্বাক্ষর করতে বাধ্য করা হয়েছিল, তারপরে সম্পত্তি হারিয়েছিল - পাঠকদের সতর্ক করার জন্য আমরা বইটিতে অন্তর্ভুক্ত করা সাধারণ পরিস্থিতিগুলির মধ্যে একটি। আমিও একই রকম পরিস্থিতিতে পড়েছিলাম।"  

যখন আমি ছোট ছিলাম, তখন ভাবতাম পেশাটা বোঝাই যথেষ্ট, কিন্তু আমার আত্মনিষ্ঠা এবং মানসিক আস্থাই আমাকে প্রায় সবকিছু হারাতে বাধ্য করেছিল একটি জমির চুক্তিতে। তখন থেকে, আমি বুঝতে পেরেছিলাম: এই বাজারে, যে কেউ যদি আইনি জ্ঞানের অভাব থাকে এবং আপাতদৃষ্টিতে যুক্তিসঙ্গত কৌশল সম্পর্কে সতর্ক না থাকে, তাহলে তারা এর শিকার হতে পারে।

এই ক্ষেত্রে ১৫ বছরেরও বেশি সময় ধরে কাজ করার পর আমি যা শিখেছি তা হল: রিয়েল এস্টেট কেবল একটি সম্পদ নয়, বরং সতর্কতা, বোধগম্যতা এবং নীতিশাস্ত্রের একটি পরীক্ষা। অতএব, 'বাড়ি ও জমি কেনা এবং বিক্রি করার ক্ষেত্রে ক্ষতির বিশ্লেষণ' বইটি লেখার জন্য সহ-লেখকদের সাথে কাজ করার সময়, আমরা খুব ব্যবহারিক কিছু করতে চেয়েছিলাম: মানুষকে প্রকৃত ঝুঁকিগুলি দেখতে সাহায্য করা এবং সেখান থেকে কীভাবে নিজেদের রক্ষা করতে হয় তা জানা।

সাধারণ কৌশলগুলি দেখানোর পাশাপাশি, বইটি জমি, আবাসন, ঋণ, বন্ধক এবং স্থানান্তর সম্পর্কিত সর্বশেষ আইনি ব্যবস্থাও প্রদান করে। বিশেষ করে, বইয়ের শেষ অংশে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা করার সময় ঝুঁকি এড়াতে ছয়টি পদক্ষেপের সারসংক্ষেপ দেওয়া হয়েছে: প্রমাণ সংগ্রহ করুন, জাল চুক্তিতে স্বাক্ষর করবেন না, আসল নথি হস্তান্তর করবেন না, লাল বইয়ের পরিবর্তনগুলি পর্যবেক্ষণ করুন, জালিয়াতির লক্ষণ সনাক্ত করার সময় তাৎক্ষণিকভাবে ব্যবস্থা নিন এবং স্বাক্ষর করার আগে সর্বদা একজন আইনজীবীর সাথে পরামর্শ করুন।

"বাড়ি ও জমি কেনা-বেচার ক্ষেত্রে ত্রুটি-বিচ্যুতির বিশ্লেষণ"-এ অনেক নামীদামী বিশেষজ্ঞ অংশগ্রহণ করেছেন, যেমন আইনজীবী নগুয়েন দ্য হিয়েন (হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশন), ডঃ নগুয়েন থি ল্যান আন (বনবিদ্যা বিশ্ববিদ্যালয়), স্নাতকোত্তর শিক্ষার্থী নগো মিন থুই (কৃষি ও বনবিদ্যা বিশ্ববিদ্যালয়), মাস্টার লে মং ট্রিয়েট (কৃষি ও বনবিদ্যা বিশ্ববিদ্যালয়), মাস্টার নগুয়েন মিন চিয়েন (প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিশ্ববিদ্যালয়) এবং মাস্টার নগুয়েন মিন হিপ (ফান থিয়েট বিশ্ববিদ্যালয়)।

সূত্র: https://baophapluat.vn/canh-bao-cam-bay-mua-ban-bat-dong-san-tu-goc-nhin-chuyen-gia.html