গ্রাহকদের বাড়ি বন্ধক রাখা থেকে বিনিয়োগকারীদের বিরত রাখুন

স্বচ্ছতা বৃদ্ধি করুন, শাস্তি বৃদ্ধি করুন

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ ফান কং চানের মতে, যখন কোনও বাড়ি বন্ধক রাখা হয় এবং ব্যাংক বন্ধক ছাড়ার প্রয়োজন ছাড়াই বিনিয়োগকারীকে তা বিক্রি করতে দিতে সম্মত হয়, তখন ব্যাংক এবং বিনিয়োগকারীকে নিজেদের মধ্যে বিষয়টি সমাধান করতে হবে। যদি কোনও ঝুঁকি দেখা দেয়, তাহলে ব্যাংক এবং বিনিয়োগকারীকে দায়ী করা হবে, অন্যদিকে জনগণের আইনগত অধিকার আইন দ্বারা সুরক্ষিত থাকবে।

অনেক বিনিয়োগকারী গ্রাহকদের কাছে ব্যাংকের কাছে বিক্রি করে দেওয়া বাড়ি বন্ধক রাখেন।

কিন্তু গ্রাহকদের বাড়ি বন্ধক রেখে বিনিয়োগকারীদের এই পরিস্থিতি বন্ধ করার জন্য, মিঃ ফান কং চান পরামর্শ দিয়েছেন যে কর্তৃপক্ষের এমন নির্দেশিকা এবং নিয়মকানুন থাকা উচিত যাতে এই ধরনের মামলাগুলি এমনভাবে সমাধান করা যায় যা জনগণের উপকারে আসে। বিশেষ করে যখন মানুষ আইন অনুসরণ করে, পদ্ধতি অনুসরণ করে এবং সম্পূর্ণ অর্থ পরিশোধ করে, তখন রাষ্ট্রকে অবশ্যই তাদের সুরক্ষা দিতে হবে, তাদের জন্য গোলাপী বই জারি করতে হবে এবং বিরোধ বা বিনিয়োগকারীদের বাধ্যবাধকতা বাস্তবায়নের কারণে মানুষকে ক্ষতির সম্মুখীন হতে দেওয়া উচিত নয়।

"যদিও আইনে অনেক নিয়মকানুন আছে কিন্তু এখনও কিছু ফাঁকফোকর আছে, কর্তৃপক্ষের হস্তক্ষেপ করা এবং তাৎক্ষণিকভাবে সেগুলো মোকাবেলা করা প্রয়োজন। প্রয়োজনে, মানুষ আদালতে মামলা করতে পারে। আদালতেরও খুব স্পষ্ট রায় থাকা দরকার, প্রায় সাধারণ পরিস্থিতি, যেমন নজির, যাতে অন্যান্য বিনিয়োগকারী, ব্যাংক এবং মানুষ সমস্যাটি স্পষ্টভাবে দেখতে পারে এবং নিরাপদ বোধ করতে পারে। একই সাথে, গ্রাহকদের যে ঝুঁকি বহন করতে হয় তা কমাতে, স্বচ্ছ হওয়া এবং বন্ধকী প্রকল্প সম্পর্কে তথ্য প্রচার করা প্রয়োজন। প্রকাশ স্পষ্ট, বিস্তারিত এবং নিয়মিত আপডেট করা উচিত যাতে লোকেরা কেবল সাধারণ প্রকাশ নয়, কেবল প্রকল্পের নাম উল্লেখ করে বুঝতে পারে," মিঃ চান প্রস্তাব করেন।

অন্য দৃষ্টিকোণ থেকে, ডঃ ফান ফুওং নাম (হো চি মিন সিটি ইউনিভার্সিটি অফ ল) ১৬ নং ডিক্রি উদ্ধৃত করে বিশ্লেষণ করেছেন যে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং আবাসন নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্পের বিষয়বস্তু প্রকাশ না করা, সম্পূর্ণরূপে প্রকাশ না করা বা সঠিকভাবে প্রকাশ না করার জন্য ১০০ থেকে ১২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পর্যন্ত জরিমানা করা যেতে পারে। যেসব রিয়েল এস্টেট ব্যবসা নিয়ম অনুসারে শর্তাবলী সম্পূর্ণরূপে নিশ্চিত করে না তাদের জরিমানা ৬০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। তবে, শত শত বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং মূল্যের একটি বৃহৎ আকারের রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে আইনি ফাঁকফোকরের সুযোগ নিয়ে প্রাপ্ত সুবিধার তুলনায়, এই জরিমানা খুব কম। অতএব, অনেক বিনিয়োগকারী ইচ্ছাকৃতভাবে আইন লঙ্ঘন করেন, জরিমানা দিতে রাজি হন, যা অন্যান্য সত্তার অধিকারকে ব্যাপকভাবে প্রভাবিত করে।

বর্তমানে, ২০২৪ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন রিয়েল এস্টেট ব্যবসার তথ্য প্রকাশের বাধ্যবাধকতায় কিছু ইতিবাচক সমন্বয় করেছে। তবে, লঙ্ঘনের যথাযথ ব্যবস্থাপনা নিশ্চিত করার জন্য শাস্তির কাঠামো বৃদ্ধি করতে ব্যর্থতাও আইনের একটি সীমাবদ্ধতা।

এছাড়াও, আইনে বলা হয়েছে যে নির্মাণ বিভাগ কর্তৃক লিখিত নোটিশ জারি করার পর, আবাসনটি বিক্রয় বা লিজ-ক্রয়ের জন্য যোগ্য কিনা, বিনিয়োগকারী প্রকল্পটি বন্ধক রাখবেন এবং গ্রাহকদের কাছে বিক্রি করার আগে বন্ধকটিও ছেড়ে দিতে হবে। একই সাথে, নির্মাণ বিভাগ কর্তৃক আবাসনটি যোগ্য কিনা তা নোটিশ জারি করার জন্য প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে হবে। তবে, মিঃ চান মন্তব্য করেছেন: বিনিয়োগকারীরা নিয়ম মেনে চলবেন কিনা তা নিশ্চিত করার কোনও ব্যবস্থা না থাকলে এই নিয়মটি বাস্তবায়ন করা খুবই কঠিন। কারণ, নির্মাণ বিভাগের নোটিশের পরপরই যে বিনিয়োগকারীরা বন্ধক রেখেছেন, তারা যত তাড়াতাড়ি সম্ভব গ্রাহকদের কাছ থেকে মূলধন সংগ্রহের জন্য এই নোটিশের উপর নির্ভর করবেন।

গ্রাহকদের কাছে বিক্রি করার আগে বন্ধক পরিশোধ করতে হবে

গ্রাহকদের বাড়ি ব্যাংকে বন্ধক রাখার ক্ষেত্রে বিনিয়োগকারীদের অভ্যাস নিয়ন্ত্রণ করার জন্য, মিঃ এনগো গিয়া হোয়াং (হো চি মিন সিটি ইউনিভার্সিটি অফ ল) বলেছেন যে রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরের মাধ্যমে লেনদেন পরিচালনা করার বাধ্যবাধকতার পরিবর্তে, নোটারি সংস্থাগুলির পরিধি শক্তিশালী এবং প্রসারিত করা প্রয়োজন, যেখানে লেনদেনে অংশগ্রহণকারী এক পক্ষ বা পক্ষ রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক সংস্থাগুলিকেও নোটারি করা বাধ্যতামূলক করা উচিত... কারণ নোটারিকরণ কার্যক্রমের স্বাধীন প্রকৃতি ঝুঁকিপূর্ণদের সুরক্ষার জন্য বিনিয়োগকারী, রিয়েল এস্টেট ব্রোকার এবং পরামর্শদাতাদের দ্বারা আইন বাস্তবায়ন এবং সম্মতি পরীক্ষা এবং পর্যবেক্ষণ করতে সহায়তা করবে।

একই সাথে, অর্থনৈতিক উন্নয়নের জন্য স্থিতিশীলতা ও শৃঙ্খলা বজায় রাখার জন্য, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার ভবিষ্যতের আবাসন লেনদেন নিয়ন্ত্রণের জন্য একটি ব্যবস্থা তৈরি করা প্রয়োজন।

"বাড়ি ক্রেতাদের নিরাপত্তা নিশ্চিত করার জন্য, বন্ধকী সম্পদ পরিচালনায় ব্যাংকগুলির দায়িত্ব বৃদ্ধির জন্য আইনের পরিপূরক প্রয়োজন। কারণ ভবিষ্যতের আবাসন বিক্রি করার সময়, বিনিয়োগকারীরা ব্যাংক থেকে অর্থ ধার করে এবং গ্রাহকদের কাছ থেকে মূলধন সংগ্রহ করে। যদি সংগৃহীত মূলধন নিবিড়ভাবে পর্যবেক্ষণ না করা হয়, তাহলে বিনিয়োগকারীরা এর অপব্যবহার করতে পারেন, একই সাথে অনেক প্রকল্পে অর্থ বিনিয়োগ করতে পারেন, যার ফলে বিনিয়োগকারীরা তাদের অর্থ প্রদানের ক্ষমতা হারাতে পারেন, প্রকল্পটি সম্পন্ন করতে এবং গ্রাহকদের কাছে বাড়ি হস্তান্তর করতে অক্ষম হওয়ার ঝুঁকি থাকে। এই সময়ে, কেবল বাড়ি ক্রেতাই নয়, বন্ধকী ব্যাংকের অধিকারও ক্ষতিগ্রস্ত হয়। অতএব, একটি আবাসন প্রকল্পে বন্ধকী গ্রহণ করার সময়, বন্ধকী সম্পদ পরিচালনা এবং তত্ত্বাবধানের জন্য ব্যাংককে দায়ী থাকতে হবে," মিঃ হোয়াং পরামর্শ দেন।

তাঁর মতে, প্রকল্প হস্তান্তরের আকারে বন্ধকী সম্পদ পরিচালনার সময় বাড়ি ক্রেতাদের অধিকার নিশ্চিত করার বিষয়ে আরও স্পষ্ট নিয়মকানুন থাকা প্রয়োজন। কারণ ঋণ পুনরুদ্ধারের জন্য বন্ধকী রিয়েল এস্টেট প্রকল্প হস্তান্তরের মাধ্যমে পক্ষগুলি সম্পদ পরিচালনা করতে পারে।

বাড়ি ক্রেতাদের নিরাপত্তা নিশ্চিত করার জন্য, বন্ধকী সম্পদ পরিচালনায় ব্যাংকগুলির দায়িত্ব বৃদ্ধির জন্য আইনের পরিপূরক প্রয়োজন। কারণ ভবিষ্যতের আবাসন বিক্রি করার সময়, বিনিয়োগকারীরা ব্যাংক থেকে অর্থ ধার করে এবং গ্রাহকদের কাছ থেকে মূলধন সংগ্রহ করে।

মিঃ এনগো গিয়া হোয়াং (হো চি মিন সিটি ইউনিভার্সিটি অফ ল)

ফু থান অ্যাপার্টমেন্টের বিনিয়োগকারী ঋণ পরিশোধের প্রতিশ্রুতি দিয়েছেন

২৫শে জুন, ফু থান অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং (তান ফু জেলা, হো চি মিন সিটি) এর বিনিয়োগকারী কোম্পানি ৫৮৫ একটি প্রেস বিজ্ঞপ্তি জারি করে নিশ্চিত করে যে তারা গ্রাহকের জন্য বাড়িটি "খালাস" করার জন্য ঋণ পরিশোধ করবে।

বর্তমানে, প্রকল্পে মোট অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা ৮৩৩টি। যার মধ্যে, কোম্পানিটি ৪ আগস্ট, ২০১০ তারিখের বন্ধকী চুক্তি নং ১০৪ অনুসারে ২১৯টি অ্যাপার্টমেন্টের জন্য ভবিষ্যত সম্পদের আকারে লাল বইতে বন্ধক রেখেছিল। রিয়েল এস্টেট ব্যবসার সময়, ২০১০-এর দশকে, রিয়েল এস্টেট হিমায়িত অবস্থায় পড়ে যায়, ব্যাংকের সুদের হার ২২ - ২৩%/বছর পর্যন্ত ছিল, যার ফলে কোম্পানিটি ব্যবসায়িক কার্যক্রমের পাশাপাশি ব্যাংকের সাথে ঋণ ব্যবস্থাপনায় অসুবিধার সম্মুখীন হয়।

এন্টারপ্রাইজের বিভিন্ন সমস্যার মুখোমুখি হয়ে, ৩ নভেম্বর, ২০২২ তারিখে, ভিয়েত এ ব্যাংক - হো চি মিন সিটি শাখা বিনিয়োগকারীদের প্রতিটি অ্যাপার্টমেন্ট কোড অনুসারে ঋণ পরিশোধ করতে সম্মত হয় এবং ব্যাংক প্রতিটি অ্যাপার্টমেন্টের জন্য বন্ধক ছাড় করবে। এখন পর্যন্ত, কোম্পানি ৫৮৫ ৬টি অ্যাপার্টমেন্টের জন্য বন্ধক ছাড় প্রক্রিয়া করেছে (যার মধ্যে ১টি অ্যাপার্টমেন্ট ২০২৪ সালের জুনের প্রথম দিকে ছেড়ে দেওয়া হয়েছিল)। বিনিয়োগকারী প্রস্তাব করেছেন যে ভিয়েত এ ব্যাংক - হো চি মিন সিটি শাখা আগামী ৩ বছরে কোম্পানিকে সহায়তা অব্যাহত রাখবে যাতে কোম্পানির কাছে বাকি ২১৩টি অ্যাপার্টমেন্টের জন্য বন্ধক ছাড় প্রক্রিয়া করার জন্য সমতুল্য সম্পদ প্রস্তুত করার জন্য আরও সময় থাকে (এখন থেকে ২০২৭ পর্যন্ত)। ভিয়েত এ ব্যাংকে বর্তমানে বন্ধক রাখা ২১৩টি অ্যাপার্টমেন্টের মধ্যে, কোম্পানি ৫৮৫ এখনও বাসিন্দাদের কাছ থেকে অ্যাপার্টমেন্ট মূল্যের ৫% আদায় করতে বাধ্য, যা ৪১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি। কোম্পানি ৫৮৫ নিশ্চিত করেছে যে বাসিন্দারা ব্যাংকের কাছে দায়ী নন বরং কোম্পানির দায়িত্ব।

সূত্র: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm