সঞ্চয়ের কারণে, গ্রাহকরা এখনও হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে বাড়ি কিনতে ব্যাংক থেকে ঋণ নিতে দ্বিধা করেন।

উচ্চ আবাসনের দাম, "লাল চোখ" বড় শহরগুলিতে 2 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডংয়ের কম দামের বাড়ি খুঁজছে

গত ২ বছর ধরে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার ইচ্ছা ছিল, কিন্তু এখন পর্যন্ত, মিঃ কোয়াং আনের পরিবার ( হা নাম ) এখনও অর্থ ব্যয় করার সাহস করেনি। ২০২২ সালে, তার পরিবার প্রায় ১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং সাশ্রয় করেছিল, প্রায় ২.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দিয়ে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার পরিকল্পনা করেছিল, বাকি পরিমাণ ব্যাংক থেকে ধার করা হবে। যাইহোক, সেই সময়ে, ব্যাংকের সুদের হার বেশি ছিল, ১০% থেকে ১২%/বছর। অতএব, তিনি সাময়িকভাবে একটি বাড়ি কেনার পরিকল্পনা স্থগিত রেখেছিলেন এবং সুদের হার কমার জন্য অপেক্ষা করেছিলেন।

এখন পর্যন্ত, অগ্রাধিকারমূলক সময়কালে ব্যাংকগুলিতে গৃহ ঋণের সুদের হার ৬-৮%/বছরে নেমে এসেছে, কিন্তু মিঃ কোয়াং আন এখনও বাড়ি কেনার সাহস করেন না কারণ দাম অনেক বেড়ে গেছে।

"আমি হ্যানয়ে একটি ২-শোবার ঘরের অ্যাপার্টমেন্টের বর্তমান দাম প্রায় ৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ট্র্যাক করছি। আমার পরিবারের সঞ্চয় বর্তমানে প্রায় ১.২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা আমানতের মাত্র ৩০% এর জন্য যথেষ্ট। বাকি ৭০% আমাকে ধার করতে হবে। আমার পরিবারের মোট আয় প্রায় ৩৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাস, যা ব্যাংকে মাসিক মূল সুদ পরিশোধ করার জন্য যথেষ্ট হবে, জীবনযাত্রার খরচের জন্য কোনও টাকা অবশিষ্ট থাকবে না," তিনি বলেন।

মিঃ কোয়াং আনের বাড়ি কেনার পরিকল্পনা এখনও স্থগিত রয়েছে, কারণ তার মতে, বাড়ির দাম বেশি। আর্থিক চাপ কমাতে তিনি কম দামে একটি বাড়ি খুঁজতে শহরতলিতে যাওয়ার পরিকল্পনা করছেন।

একইভাবে, একটি মিডিয়া কোম্পানির (থান জুয়ান জেলা, হ্যানয়) কর্মচারী মিঃ হাং বলেন যে এই বছরের শুরু থেকে, তার পরিবার একটি বাড়ি কেনার ইচ্ছা পোষণ করেছে, হাতে ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং সঞ্চয় রয়েছে, বাকি পরিমাণ ব্যাংক থেকে ধার করা হবে বলে আশা করা হচ্ছে।

কিছুক্ষণের জন্য মূল্য জরিপের পর, মিঃ হাং বুঝতে পারলেন যে বাড়ির দাম অনেক বেড়ে গেছে। যদি তিনি এটি কিনেন, তাহলে তাকে ৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং খরচ করতে হবে, যার মধ্যে ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ব্যাংক থেকে ধার করা হবে। প্রথম বছরে অগ্রাধিকারমূলক সুদের হার প্রায় ৭-৮%/বছর। "সুতরাং, আমার পরিবারকে প্রতি মাসে মূল এবং সুদ হিসাবে প্রায় ৩ কোটি ভিয়েতনামি ডং দিতে হবে। অগ্রাধিকারমূলক সুদের হারের সময়কালের পরে, পরিবারের মাসিক অর্থপ্রদান অনেক বেড়ে যাবে," তিনি বলেন।

"আমার পরিবারের আয় প্রায় ৪০ মিলিয়ন ভিয়েনডি/মাস। যদি আমাদের ব্যাংক থেকে বাড়ির অর্ধেক মূল্য ধার করতে হয়, তাহলে প্রতি মাসে ঋণ পরিশোধের জন্য আমাদের অনেক চাপের মুখে পড়তে হবে। তাই আমার পরিবার বর্তমানে বাড়ি কেনার পরিকল্পনা সাময়িকভাবে স্থগিত রাখছে এবং দাম সামঞ্জস্যের জন্য অপেক্ষা করছে," তিনি আরও যোগ করেন।

মিসেস এনগোক (জেলা ১, এইচসিএমসি) বলেন যে তার বাড়ি কেনার বাজেট প্রায় ৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যার মধ্যে প্রায় ২ বিলিয়ন সাশ্রয় হয় এবং আরও ২ বিলিয়ন ব্যাংক থেকে ধার করা হয়। তিনি ৭ নম্বর জেলায় ২ শয়নকক্ষের একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে চান। তিনি এবং তার স্বামী এমন কিছু অ্যাপার্টমেন্ট খুঁজছেন যা মানদণ্ড পূরণ করে কিন্তু দ্বিধাগ্রস্ত কারণ তারা মনে করেন যে অ্যাপার্টমেন্টের আসল মূল্যের তুলনায় দাম এখনও বেশি।

তিনি ভাবছিলেন: "হয়তো এখনই বাড়ির দাম বাড়ছে। আমি আর আমার স্বামী বাজার পরিবর্তনের জন্য অপেক্ষা করব এবং আরও বৈচিত্র্যপূর্ণ সরবরাহের জন্য আরও বিকল্প তৈরি হবে।" তার মতে, বাজারে বিক্রির জন্য খুব কম নতুন প্রকল্প খোলা হচ্ছে।

সাম্প্রতিক সময়ে, বিশেষ করে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে, অনেক ইউনিটের জরিপ অনুসারে, আবাসনের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে। স্যাভিলস ভিয়েতনামের তথ্য অনুসারে, তৃতীয় প্রান্তিকে হ্যানয়ে প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৬৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টায় পৌঁছেছে, যা ত্রৈমাসিকের তুলনায় ৬% এবং বছরের পর বছর ২৮% বেশি। পুরাতন অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্য ৫১ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টায় পৌঁছেছে, যা ত্রৈমাসিকের তুলনায় ১০% এবং বছরের পর বছর ৪১% বেশি।

উল্লেখযোগ্যভাবে, ৪ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর উপরে মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলি মোট বিক্রিত অ্যাপার্টমেন্টের ৭০% ছিল, যা ২০২০ সালে মাত্র ২% ছিল, যা উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। ইতিমধ্যে, ২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর নিচে মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলির অংশটি বাজার থেকে প্রায় অদৃশ্য হয়ে গেছে, যা মোট সরবরাহের মাত্র ১%।

সিবিআরই ভিয়েতনামের তথ্য অনুসারে, তৃতীয় প্রান্তিকে, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয়মূল্য প্রাথমিক এবং মাধ্যমিক উভয় বাজারেই ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা অব্যাহত রেখেছে। প্রাথমিক বাজারে, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের গড় বিক্রয়মূল্য ৬৪ মিলিয়ন/বর্গমিটারে পৌঁছেছে (ভ্যাট এবং রক্ষণাবেক্ষণ ফি বাদে), যা হো চি মিন সিটির তুলনায় ৩% কম।

সেকেন্ডারি বাজারে, গড় বিক্রয় মূল্য আগের ত্রৈমাসিকের তুলনায় বৃদ্ধি অব্যাহত রেখে ৪৬ মিলিয়ন/ঘণ্টা (ভ্যাট এবং রক্ষণাবেক্ষণ ফি বাদে) পৌঁছেছে, যা ত্রৈমাসিকের তুলনায় ৫.৫% এবং বছরের পর বছর প্রায় ২৬% বৃদ্ধি পেয়েছে। সেকেন্ডারি বিক্রয় মূল্য বৃদ্ধি থামার কোনও লক্ষণ দেখা যাচ্ছে না এবং বর্তমানে হো চি মিন সিটিতে সেকেন্ডারি অ্যাপার্টমেন্টের দাম থেকে মাত্র ২ মিলিয়ন/ঘণ্টা দূরে রয়েছে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের প্রতিবেদনে বলা হয়েছে যে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বৃদ্ধি কেবল নতুন চালু হওয়া প্রকল্পগুলিতেই নয়, বরং বহু বছর ধরে ব্যবহৃত অনেক পুরানো অ্যাপার্টমেন্টেও। সেই অনুযায়ী, বাড়ির ক্রেতারা দাম কমার অপেক্ষায় রয়েছেন।

ঋণের সুদের হার কমেছে, কিন্তু অনেক মানুষ এখনও বাড়ি এবং জমি কিনতে ব্যাংক ঋণ নিতে চান না কারণ তারা মনে করেন ঋণ পরিশোধের ক্ষমতার তুলনায় এই হার এখনও বেশি (ছবি: মানহ কোয়ান)।

কম সুদের হার এখনও মানুষকে ঋণ নিতে ভয় পায়

এই বছরের শুরু থেকে গৃহঋণ, সাধারণ অসুবিধার প্রেক্ষাপটে ঋণ বৃদ্ধি বৃদ্ধির জন্য ব্যাংকগুলি যে নীতিগুলি প্রচার করেছে তার মধ্যে একটি। অনেক ব্যাংক একই সাথে মাঝারি ও দীর্ঘমেয়াদী বাড়ি কেনার জন্য ব্যক্তিদের ঋণ নেওয়ার জন্য নতুন ঋণ প্যাকেজ চালু করেছে, যার সুদের হার ৫-৬%/বছর, যা ১২ মাসের সঞ্চয় আমানতের সমান অথবা মাত্র ১-২%/বছর বেশি।

দীর্ঘমেয়াদী ঋণের প্রথম ৬-৩৬ মাসের মধ্যে এই সুদের হার প্রযোজ্য হয় এবং অনেক ব্যাংক প্রতিনিধি এটিকে "অভূতপূর্ব কম" বলে মনে করেন।

ড্যান ট্রাই রিপোর্টারদের একটি জরিপ অনুসারে, বড় ৪টি গ্রুপে (রাষ্ট্রীয় মূলধন সহ ৪টি ব্যাংক), এগ্রিব্যাঙ্ক বাড়ি কেনার, জীবনযাত্রার চাহিদা এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসার উদ্দেশ্যে মাঝারি ও দীর্ঘমেয়াদী ঋণের জন্য প্রথম ৬ মাসের জন্য ৬%/বছর স্থির সুদের হার, প্রথম ১২ মাসের জন্য ৬.৫%/বছর স্থির সুদের হার (সর্বনিম্ন ৩ বছরের ঋণ), প্রথম ২৪ মাসের জন্য ৭%/বছর স্থির সুদের হার (সর্বনিম্ন ৫ বছরের ঋণ) প্রয়োগ করে।

এদিকে, BIDV-তে সর্বনিম্ন গৃহ ঋণের সুদের হার প্রথম ৬ মাসের (৩৬-মাস মেয়াদী) জন্য ৫%/বছর স্থির অথবা প্রথম ১২ মাসের (৬০-মাস মেয়াদী) জন্য ৫.৫%/বছর, যা হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির গ্রাহকদের জন্য প্রযোজ্য। এই দুটি শহরের বাইরের গ্রাহকদের জন্য, সর্বনিম্ন গৃহ ঋণের সুদের হার ৬%/বছর, যা ২৪ মাসের জন্য স্থির অথবা প্রথম ৩৬ মাসের জন্য ৭%/বছর।

ভিয়েটিনব্যাংক নিম্নলিখিত সুদের হারে বাড়ি নির্মাণ এবং মেরামতের জন্য ঋণ প্রদান করে: প্রথম ১৮ মাসের জন্য ৬.২%/বছর স্থির; ২৪ মাসের জন্য ৬.৭%/বছর স্থির; ৩৬ মাসের জন্য ৮.২% স্থির। নির্দিষ্ট সুদের হারের সময়কালের পাশাপাশি, সময়ের উপর নির্ভর করে একটি মার্জিন সহ সুদের হার যোগ করা হবে।

ভিয়েটকমব্যাঙ্কে, ২৪ মাসের কম মেয়াদের ঋণের জন্য প্রথম ৬ মাসের জন্য সুদের হার ৫.৫%/বছর; ২৪ মাসের বেশি মেয়াদের ঋণের জন্য প্রথম ১২ মাসের জন্য ৫.৭%/বছর; প্রথম ২ বছরের জন্য ৬.৫%/বছর স্থির; প্রথম ৩ বছরের জন্য ৮.৫%/বছর স্থির। অগ্রাধিকারমূলক সময়ের পরে, সুদের হার ভিয়েটকমব্যাঙ্কের ১২ মাসের সংহতকরণ সুদের হার এবং ৩.৫%/বছরের সমান হবে।

কিছু বেসরকারি ব্যাংকেরও অগ্রাধিকারমূলক গৃহঋণের সুদের হার রয়েছে। ভিপিব্যাঙ্কে, গৃহঋণের সুদের হার ৩ মাসের জন্য ৪.৬%/বছর স্থির; ৬ মাসের জন্য ৫.৯%/বছর স্থির; ১২ মাসের জন্য ৭.২%/বছর স্থির; ১৮ মাসের জন্য ৯.৮%/বছর স্থির; ২৪ মাসের জন্য ১০.৩%/বছর স্থির। কমপক্ষে ৪৮ মাসের ঋণের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য। অগ্রাধিকারমূলক চিকিৎসার পরে সুদের হার মার্জিন ৩.৫%/বছর।

এক্সিমব্যাঙ্কে, প্রথম ২ মাসের জন্য স্থির সুদের হার ৩.৫%/বছর; পরবর্তী ২২ মাসের জন্য ৭.৫%/বছর। অগ্রাধিকার-পরবর্তী ঋণের সুদের হার বেস সুদের হার এবং ৩%/বছরের মার্জিন দ্বারা গণনা করা হয়। বর্তমানে, এই ব্যাংকের ভাসমান সুদের হার প্রায় ১০-১১%/বছর।

ভিসিবিএস সিকিউরিটিজ কোম্পানির পূর্ববর্তী প্রতিবেদন অনুসারে, শুধুমাত্র এই বছরের প্রথমার্ধে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক ঋণ ১০% এরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে, যেখানে ভোক্তা গৃহ ঋণ ঋণ মাত্র ১% এরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে।

ভোক্তা গৃহঋণের ধীর প্রবৃদ্ধি ব্যাখ্যা করে এই ইউনিটটি জানিয়েছে যে সীমিত আবাসন সরবরাহের কারণে বাড়ি কেনার চাহিদা পুনরুদ্ধার হয়নি। এদিকে, সাম্প্রতিক সময়ে আবাসনের দামের তীব্র বৃদ্ধি বিনিয়োগকারী এবং বাড়ি ক্রেতাদের মধ্যেও আতঙ্কের সৃষ্টি করেছে।

বিশেষজ্ঞ: সামাজিক আবাসন উন্নয়নকে জোরালোভাবে উৎসাহিত করা প্রয়োজন

অর্থনীতিবিদ দিন দ্য হিয়েন বলেন যে অতীতে, রিয়েল এস্টেট চ্যানেলে খুব কম ঝুঁকি ছিল কারণ বাজার এখনও প্রাথমিক পর্যায়ে ছিল এবং দাম কম ছিল। তবে, এখন, টাউনহাউস, অ্যাপার্টমেন্ট থেকে শুরু করে শহরতলির জমি পর্যন্ত সমস্ত অংশই খুব বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে। অতএব, রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের ঝুঁকি বেশি।

প্রকৃত বাসিন্দাদের জন্য, মিঃ হিয়েন বলেন, যদি ক্রেতা দীর্ঘদিন ধরে একটি বাড়ি পর্যবেক্ষণ করে থাকেন এবং সঠিক দাম জানেন, এবং এখন মালিক এটি গড় দামের চেয়ে কম দামে বিক্রি করছেন, তাহলে তারা এটি কিনতে পারেন। তবে, ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর আর্থিক স্তরের সাথে, যদি তারা একটি বাড়ি কিনতে চান, তাহলে তাদের ব্যাংক থেকে কমপক্ষে ১-২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ধার করতে হবে।

সামগ্রিকভাবে অর্থনীতির অবস্থা এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রকৃত উন্নতি না হওয়ার প্রেক্ষাপটে, অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য ঋণ নেওয়ার বিষয়টিও পরিশোধের ক্ষমতার দিক থেকে সাবধানতার সাথে গণনা করা প্রয়োজন। যদি নগদ প্রবাহ ভেঙে যায়, তাহলে এটি ঋণ পরিশোধের প্রক্রিয়াকে প্রভাবিত করবে এবং ক্রেতার জন্য ঝুঁকি তৈরি করবে।

যেসব সম্পত্তি এখনও পুরোপুরি বোঝা যায়নি, ক্রেতাদের তাদের পরিকল্পনা থামিয়ে পর্যবেক্ষণ ও শেখার জন্য সময় নেওয়া উচিত। "আমি মনে করি এখন থেকে ২০২৮ সাল পর্যন্ত প্রতি বছর রিয়েল এস্টেটের দাম সর্বোচ্চ ৫% বৃদ্ধি পাবে। যদি ক্রেতারা এখনও আগে থেকে কিনতে চান, তাহলে তাদের সেগুলো খুঁজে বের করার চেষ্টা করতে হবে। ক্রেতাদের অ্যাপার্টমেন্ট বা গলিতে থাকা বাড়ি এবং ঋণের পুরো সময় জুড়ে অর্থ প্রদান নিশ্চিত করার মতো মানদণ্ড নির্ধারণ করতে হবে," তিনি বলেন।

মিঃ হিয়েনের মতে, আপনি যদি এখনই ক্রেতা খুঁজে না পান, তবুও বাড়ির ক্রেতাদের খুব বেশি তাড়াহুড়ো করা উচিত নয় বরং শান্ত থাকা উচিত। দালালদের প্রচারণায় কান দেবেন না, অন্যথায় দাম তীব্রভাবে বাড়তে থাকবে।

বিশেষজ্ঞরা আরও পরামর্শ দেন যে, মূলধন ধার করার সময়, বিনিয়োগকারীদের ঋণের সুদ, পর্যায়ক্রমিক মূলধন এবং সুদ পরিশোধের উৎস, ঋণের মেয়াদ, পরিশোধের সময়কাল, বন্ধকী বিকল্প ইত্যাদি বিষয়ের উপর ভিত্তি করে আর্থিক দক্ষতা গণনা করতে হবে।

অনেক ব্যাংকে গৃহ ঋণের সুদের হার কমেছে (ছবি: মানহ কোয়ান)।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ মিঃ ফাম ডুক টোয়ান বলেন, যদিও সুদের হার কম, তবুও অনেক মানুষ বাড়ি কিনতে দ্বিধা করছেন কারণ দাম অনেক বেড়ে গেছে। এছাড়াও, অনেক ব্যবসা এখনও সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে। বাড়ি কিনতে ইচ্ছুক শ্রমিকরাও ভয় পাচ্ছেন যে তাদের আয় যেকোনো সময় কমে যাবে, যার ফলে ঋণ পরিশোধের প্রক্রিয়া প্রভাবিত হবে।

ব্যাংকের সুদের হার সস্তা, কিন্তু বাড়ি কেনার প্রক্রিয়াটি প্রায় ১০-২০ বছর স্থায়ী হবে। তাই, কিছু লোক ভয় পাচ্ছেন যে ভবিষ্যতে সুদের হার বাড়তে পারে এবং পরবর্তী পর্যায়ে তারা আর্থিক চাপের সম্মুখীন হতে পারে।

তার মতে, বর্তমানে হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টগুলি মূলত ৬০-৭০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের মধ্যে বিক্রি হয়। সুতরাং, প্রায় ৭০ বর্গমিটার আয়তনের একটি ২-শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৪ বিলিয়ন থেকে ৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডংয়েরও বেশি হবে, যার মধ্যে অভ্যন্তরীণ নকশার খরচ অন্তর্ভুক্ত নয়।

একটি বাড়ি কিনতে হলে, একটি পরিবারের জমাকৃত আমানতের কমপক্ষে ৩০% জমা থাকতে হবে, যা প্রায় ১.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর সমান। বাকি পরিমাণ হল বাড়ির মূল্যের ৭০%, যা ২.৫-৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর সমান, বাড়ি ক্রেতাকে ব্যাংক থেকে ঋণ নিতে হবে। যদিও বর্তমানে সুদের হার কম, কিন্তু এত বড় অঙ্কের টাকা ধার করলে, বাড়ি ক্রেতাকে প্রতি মাসে প্রায় ৩৫-৪০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দিতে হবে।

"বর্তমান আবাসনের দামের সাথে, আমি মনে করি কিস্তিতে বাড়ি কিনতে সক্ষম হওয়ার জন্য একটি পরিবারের উচ্চ আয়, কমপক্ষে 60 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাস থাকতে হবে। যদি একটি পরিবারের আয় কম হয়, তাহলে বাড়ি কেনা খুব কঠিন, এমনকি অসম্ভব হয়ে উঠবে," মিঃ টোয়ান বলেন।

এই ব্যক্তির মতে, আবাসন সমস্যা সমাধানের জন্য, সরকারকে সামাজিক আবাসন উন্নয়নকে জোরালোভাবে উৎসাহিত করতে হবে। এইভাবে, মানুষের আবাসন সহজলভ্য হবে। বিশেষ করে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো বড় শহরগুলিতে, সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলিকে উৎসাহিত করার জন্য বিশেষ ব্যবস্থা থাকা উচিত।

সূত্র: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm