জমির উচ্চ নিলাম মূল্য: বাজারের চাহিদা নাকি "দালালদের" দ্বারা মূল্য বৃদ্ধি?

(Baothanhhoa.vn) - থান হোয়া শহর এবং পার্শ্ববর্তী অঞ্চলগুলিতে ২০২৫ সালের প্রথম মাসগুলিতে নিলামের জন্য রাখা অনেক পরিকল্পিত জমির প্লটগুলির জয়ের দাম শুরুর দামের চেয়ে বেশি ছিল। এই পরিস্থিতি কি আবাসিক জমির জন্য বাজারের চাহিদাকে প্রতিফলিত করে, নাকি জমির দালালদের অনুমান এবং দাম বৃদ্ধির কারণে?

হোয়াং হোয়া জেলার একটি নবগঠিত আবাসিক এলাকা। ছবি: লে হোই

২০২৫ সালের জানুয়ারী থেকে ২০২৫ সালের জুনের প্রথম দিকে, নাট আন ফু জয়েন্ট স্টক নিলাম কোম্পানি - থান হোয়া শাখা সফলভাবে ১৯টি নিলাম আয়োজন করেছে, যার মধ্যে ১৫টি ভূমি ব্যবহারের অধিকার (LUR) নিলাম অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। নিলামের জন্য রাখা সম্পদের মোট প্রারম্ভিক মূল্য ছিল ৪২৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গের বেশি, যেখানে মোট বিজয়ী মূল্য ছিল ৬৬৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গের বেশি, যা প্রারম্ভিক মূল্যের তুলনায় ২৩৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গের বেশি। এই ফলাফল নিলাম সংগঠনের কার্যকারিতা প্রতিফলিত করে, রাজ্য বাজেটের জন্য রাজস্ব বৃদ্ধি করে এবং প্রদেশের স্থানীয় এলাকায় LUR নিলাম বাজারের ইতিবাচক সংকেত দেখায়।

শাখার নির্বাহী পরিচালক নগুয়েন এনগোক লিন চি মন্তব্য করেছেন: “২০২৪ সালের তুলনায়, নিলামের জন্য রাখা পরিকল্পিত জমির প্লটের সংখ্যা হ্রাস পেয়েছে কারণ ২০২৪ সালের ভূমি আইনের অধীনে নীতি পরিবর্তন প্রক্রিয়া, সম্পত্তি নিলাম সংক্রান্ত আইনের বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন ও পরিপূরক আইন এবং প্রাদেশিক গণ কমিটি কর্তৃক একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করা হয়েছে। তবে, ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলাম বাজারে ইতিবাচক পরিবর্তন এসেছে। বিশেষ করে, নিলামে অংশগ্রহণকারীদের সংখ্যা বৃদ্ধি পেয়েছে, বিজয়ী নিলামের দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, বিশেষ করে অনুকূল অবস্থান, উন্নত অবকাঠামো এবং থান হোয়া সিটি, হোয়াং হোয়া, হাউ লোক এবং কোয়াং জুওং জেলার মতো উচ্চ ভূমি ব্যবহারের চাহিদা সহ এলাকায়”।

গবেষণার মাধ্যমে দেখা গেছে, বাজারকে চালিত করার অন্যতম কারণ হল ২০২১-২০২৩ সালের ভূমি জ্বরের সময়কালের পরে জমির মূল্য তালিকার প্রকৃত মূল্যের সাথে সমন্বয় করা। পরিকল্পনা এলাকায় অনেক জমির প্লটের প্রারম্ভিক মূল্য এখন ১০% থেকে কমিয়ে ২০% করা হয়েছে। নিলামে অংশগ্রহণের জন্য আবাসিক জমির চাহিদা সম্পন্ন ব্যক্তিদের জন্য এটি একটি অনুকূল পরিস্থিতি। এছাড়াও, বাজারের অনেক সমস্যার প্রেক্ষাপটে উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক ক্ষেত্র থেকে রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ মূলধন স্থানান্তরও ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলামে আগ্রহ বৃদ্ধিতে অবদান রাখে।

ইতিবাচক সংকেত ছাড়াও, এখনও কিছু সংস্থা এবং ব্যক্তি "ফটকাবাজির" উদ্দেশ্যে নিলামে অংশগ্রহণের ঘটনা রয়েছে, উচ্চ লাভের সম্ভাবনা সম্পন্ন ক্ষেত্রগুলিতে মনোনিবেশ করে, দাম বাড়িয়ে দেয়, তারপর পার্থক্য উপভোগ করার জন্য সেগুলি পুনরায় বিক্রি করে। এই পরিস্থিতির অনেক সম্ভাব্য পরিণতি রয়েছে, যার ফলে আবাসিক জমির প্রকৃত চাহিদা সম্পন্ন ব্যক্তিদের জন্য অসুবিধার সৃষ্টি হয় যখন তাদের মধ্যস্থতাকারীদের কাছ থেকে প্রকৃত মূল্যের চেয়ে বেশি দামে নিলামকৃত জমি ফেরত কিনতে হয়।

হোয়াং হোয়া জেলার একটি জাতীয় পরিষদে ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের ঠিক পরেই বিক্রয়ের জন্য জমি।

২০২৫ সালের শুরু থেকে এখন পর্যন্ত পরিসংখ্যান অনুসারে, হোয়াং হোয়া জেলায় ৩০টি আবাসিক পরিকল্পনা সাইট রয়েছে, যেখানে মোট ১,১০৯টি জমি জমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের জন্য রাখা হয়েছে। সাইটগুলি কমিউনগুলিতে কেন্দ্রীভূত: হোয়াং ডং, হোয়াং ফু, হোয়াং থিন, হোয়াং হাই, হোয়াং তিয়েন, হোয়াং কিম, হোয়াং তান। নিলামের ফলাফলে ১,০৬৩টি জমি জমি সফলভাবে নিলাম করা হয়েছে, যার আয়তন ১৭২,১৮৭ বর্গমিটার এবং জমি ব্যবহারের অধিকারের মোট নিলাম মূল্য ২,০০৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি পৌঁছেছে, যা শুরুর মূল্যের চেয়ে ১.৮ গুণ বেশি। উদাহরণস্বরূপ, হোয়াং থিন কমিউনে, ২০২৫ সালের মে মাসের মাঝামাঝি সময়ে বাক দোয়ান ভি আবাসিক এলাকার ৩৫টি জমি জমি নিলামের জন্য রাখা হয়েছিল, জমির লটের শুরুর মূল্য মাত্র ৫ থেকে ৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের মধ্যে ছিল। তবে, অনেক নিলামকৃত লটের দাম ১৪ থেকে ১৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা পর্যন্ত, এবং ভালো স্থানে থাকা কিছু লটের দাম ২০ থেকে ২২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা পর্যন্ত।

২০২৫ সালের মে মাসের মাঝামাঝি সময়ে, হাউ লোক জেলায়, হোয়া লোক কমিউনের হোয়া ফু গ্রামের নতুন আবাসিক এলাকায় ১৩৭টি জমি নিলামের জন্য রাখা হয়েছিল। এটি একটি সুন্দর জমি এলাকা, নতুন যানজট রুট এবং স্থানীয় জনগণের জমি ব্যবহারের জন্য উচ্চ চাহিদা। জমির প্লটের মোট প্রারম্ভিক মূল্য ১২৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর বেশি নির্ধারণ করা হয়েছিল; জমির প্লটের মোট বিজয়ী মূল্য ২২২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ পৌঁছেছে। উল্লেখযোগ্যভাবে, এই জমির নিলামে ১,২১২টি বিডিং ডকুমেন্ট আকৃষ্ট হয়েছিল।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৫ সালের প্রথম মাসগুলিতে, রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নতি হয়েছে, ২০২৪ সালের একই সময়ের তুলনায় রিয়েল এস্টেট লেনদেনের সরবরাহ এবং পরিমাণ বৃদ্ধি পেয়েছে। থান হোয়াতে, রিয়েল এস্টেট বাজার সাম্প্রতিক মাসগুলিতে ব্যস্ত ছিল। স্থানীয়ভাবে অনেক ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে অংশগ্রহণকারী বিপুল সংখ্যক লোককে আকৃষ্ট করেছে, নিলামের সাফল্যের হার বেশি, অনেক সাইটের নিলামে জয়ের দাম শুরুর মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি। তবে, কিছু নিলামে নিলামে জয়ের দাম শুরুর মূল্যের চেয়ে অনেক গুণ বেশি থাকে, যার ফলে লোকেরা এলাকার রিয়েল এস্টেটের আসল মূল্য জানতে পারে না। উল্লেখযোগ্যভাবে, সফল নিলামের পরে, বেশিরভাগ জমির লট অবিলম্বে ট্রেডিং ফ্লোর এবং সোশ্যাল নেটওয়ার্কে বিক্রয়ের জন্য রাখা হয়েছিল। এটি দেখায় যে অনেক লোক "জল্পনা" এবং পার্থক্য উপভোগ করার জন্য পুনরায় বিক্রয়ের উদ্দেশ্যে নিলামে অংশগ্রহণ করে। অনেকেই ভাবছেন যে এটি কি একটি ভার্চুয়াল ভূমি জ্বরের ঘটনা যখন প্রকৃত মূল্যের তুলনায় দাম খুব বেশি ঠেলে দেওয়া হয়।

সম্প্রতি, প্রাদেশিক গণ কমিটি একটি সরকারী প্রেরণ জারি করেছে যাতে মূল্য হেরফের, রিয়েল এস্টেটের জল্পনা-কল্পনা সংশোধন এবং পরিচালনা এবং রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ এবং নির্মাণ প্রকল্পগুলি পরিদর্শনের উপর জোর দেওয়া হয়েছে। রিয়েল এস্টেট বাজারে ওঠানামার মুখে, জনগণকে সতর্ক থাকতে হবে এবং প্রতিটি ক্ষেত্র সাবধানতার সাথে গবেষণা করতে হবে যে মূল্য বৃদ্ধি উন্নয়ন সম্ভাবনার কারণে নাকি প্রশাসনিক ইউনিটগুলির ব্যবস্থার পরে "ভার্চুয়াল জ্বর" এর তরঙ্গের কারণে।

প্রবন্ধ এবং ছবি: ভিয়েত হুওং

সূত্র: https://baothanhhoa.vn/dat-dau-gia-tang-cao-nbsp-nhu-cau-thi-truong-hay-co-thoi-gia-252679.htm