নিলামে তোলা জমির মালিক যারা জমি ব্যবহার করেন না তাদের উপর উচ্চ কর আরোপের প্রস্তাব

সাম্প্রতিক দিনগুলিতে, হ্যানয়ের শহরতলির জেলা যেমন থানহ ওয়ে এবং হোয়াই ডুক-এ জমি নিলামের ঘটনাবলী এবং ফলাফল জনমতকে ক্রমাগত আলোড়িত করছে, যেখানে বিপুল সংখ্যক নিবন্ধন এবং বিজয়ী দরপত্র আকাশছোঁয়া, যা শুরুর মূল্যের চেয়ে কয়েক ডজন গুণ বেশি। এই ঘটনাবলী এবং ফলাফলগুলি মুনাফাখোর জল্পনা কল্পনার লক্ষণ আছে কিনা তা নিয়ে একটি বড় প্রশ্ন উত্থাপন করে?

বিজয়ী দর কি খুব বেশি "অস্বাভাবিক"?

সেই অনুযায়ী, ১০ আগস্ট থান ওয়াই জেলা থান কাও কমিউনের (থান ওয়াই, হ্যানয়) থান থান গ্রামের নগো বা এলাকার ৬৮টি জমির নিলাম সফলভাবে আয়োজন করে, যার আয়তন ৬০ বর্গমিটার থেকে ৮৫ বর্গমিটার পর্যন্ত এবং এর প্রারম্ভিক মূল্য ৮.৬ মিলিয়ন ভিয়ান ডং/বর্গমিটার থেকে ১২.৫ মিলিয়ন ভিয়ান ডং/বর্গমিটার পর্যন্ত। নিলামে ৪,৬০০টি আবেদন জমা পড়েছিল, কিন্তু ১,৫৪৫ জনের মধ্যে মাত্র ৪,২০১ জন যোগ্য আবেদন জমা পড়েছিল।

উল্লেখযোগ্যভাবে, নিলামের শেষে, সর্বোচ্চ বিজয়ী মূল্যের কর্নার লটটি ছিল প্রায় ১০০.৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা, যা শুরুর মূল্যের চেয়ে ৮ গুণ বেশি। নিয়মিত লটগুলির বিজয়ী মূল্য ছিল ৬৩-৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা, যা শুরুর মূল্যের চেয়ে ৫ থেকে ৬.৪ গুণ বেশি।

হ্যানয়ের শহরতলির জেলা যেমন থান ওয়ে এবং হোয়ে ডুক-এ জমি নিলামের উন্নয়ন এবং ফলাফল সম্পর্কে জনমত ক্রমাগত গুঞ্জন করছে। (ছবি: VARS)

থান ওয়াই জেলার জমি নিলাম জনমনে আলোড়ন সৃষ্টি করার পর, সম্প্রতি, ১৯ আগস্ট, হ্যানয়ের হোয়াই ডুক জেলার তিয়েন ইয়েন কমিউনের লং খুক গ্রামের LK04 এলাকার ১৯টি জমির নিলাম বহু মানুষের দৃষ্টি আকর্ষণ এবং অংশগ্রহণ অব্যাহত রেখেছে।

নিলামের জন্য ১৯টি জমির প্লট রাখা হয়েছিল, যার পরিমাণ ছিল ৭৪ বর্গমিটার থেকে ১১৮ বর্গমিটার পর্যন্ত। নিলামের প্রাথমিক মূল্য ছিল ৭.৩ মিলিয়ন/বর্গমিটার। জমার পরিমাণ ছিল ১০৯ থেকে ১৭২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/প্লট।

১৯ ঘন্টার নিলামের পর, ১৯টি জমির প্লট সফলভাবে বিক্রি করা হয়েছে। সর্বোচ্চ বিজয়ী দর ছিল ১৩৩.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টা, যা শুরুর মূল্যের চেয়ে প্রায় ২০ গুণ বেশি, যেখানে সর্বনিম্ন দর ছিল ৯১.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টা, যা শুরুর মূল্যের চেয়ে ১২.৫ গুণ বেশি।

VARS বিশ্বাস করে যে এই জমি নিলামের ঘটনাবলী এবং ফলাফল অস্বাভাবিক এবং স্বাভাবিক উভয়ই। কারণ আজকাল, স্বাভাবিক এবং অস্বাভাবিক জিনিসের মধ্যে রেখা আর স্পষ্ট বলে মনে হচ্ছে না। অস্বাভাবিকতা স্বাভাবিক হয়ে উঠেছে, এবং তারপর এটি স্পষ্টতই একটি অস্বাভাবিক "স্বাভাবিকতা" হিসাবে বিদ্যমান।

প্রকৃতপক্ষে, এটি কোনও নতুন ঘটনা নয়। ২০২৪ সালের প্রথম ৬ মাসে, যদিও জমির বাজার সাধারণভাবে এখনও শান্ত ছিল, কিছু এলাকায় কিছু জমির নিলাম এখনও হাজার হাজার থেকে দশ লক্ষ অংশগ্রহণকারীকে আকৃষ্ট করেছে, প্রধানত বিনিয়োগকারীরা। কিছু জায়গায় নিলামের ফলাফলে জয়ের দামও রেকর্ড করা হয়েছে, যা শুরুর দামের চেয়ে ১০ গুণ বেশি।

কারণ ব্যাখ্যা করে, VARS বলেছে: প্রথমত, আগামী সময়ে, নগদ প্রবাহ অবশ্যই নিলামকৃত জমিতে "প্রবাহিত" হবে, শহরাঞ্চল এবং আবাসিক এলাকায় যখন স্থানীয়রা বাজেট রাজস্ব বৃদ্ধির জন্য অনেক নিলামের আয়োজন করে। কারণ এটি এক ধরণের পরিষ্কার জমি, মামলা-মোকদ্দমা বিরোধে জড়িত নয়, লাল বই, অবকাঠামো সহ, ব্যবসার জন্য বাড়ি তৈরি করার জন্য প্রস্তুত, ভাড়া দেওয়ার জন্য এবং মাসিক নগদ প্রবাহ উপার্জনের জন্য প্রস্তুত।

সাম্প্রতিক বছরগুলির প্রেক্ষাপটে বিশেষভাবে আকর্ষণীয়, হ্যানয়ে প্রায় কোনও নতুন প্রকল্প নেই, জমির সরবরাহও ক্রমশ কম হওয়ার পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছে যখন রিয়েল এস্টেট ব্যবসার নতুন আইন 105টি শহর ও শহরে জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করে, যার ফলে ব্যবসাগুলিকে এই অঞ্চলে বিক্রয়ের জন্য জমিতে বাড়ি তৈরি করতে বাধ্য করা হয়। ইতিমধ্যে, মানুষের মধ্যে বসবাস এবং বিনিয়োগের জন্য ক্রয়ের চাহিদা সহ রিয়েল এস্টেটের চাহিদা খুব শক্তিশালী এবং ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে।

দ্বিতীয়ত, দাম কয়েক ডজন গুণ বেড়েছে, যা খুবই অস্বাভাবিক শোনাচ্ছে, কিন্তু বাস্তবে এটি নিলামে তোলা জমির কম প্রারম্ভিক মূল্যের কারণে। বিশেষ করে, পূর্বে, জমির দাম নির্ধারণের নিয়মাবলী পরামর্শদাতা নিয়োগের অনুমতি দিয়েছিল।

১০ আগস্ট থানহ ওই জেলায় নিলামে তোলা জমিটিও পরামর্শের জন্য ভাড়া করা হয়েছিল, পরামর্শদাতারা ৪০-৪৫ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/ঘণ্টা থেকে শুরু করে মূল্য নির্ধারণ করেছিলেন। যাইহোক, ডিক্রি ১২ (২০১৩ সালের ভূমি আইন বাস্তবায়নের জন্য ডিক্রি ৪৪-এর বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন এবং পরিপূরক ডিক্রি), বর্তমানে ডিক্রি ৭১ (২৭ এপ্রিল, ২০২৪ তারিখে সরকার কর্তৃক জারি করা জমির দাম নিয়ন্ত্রণকারী ডিক্রি) পরামর্শদাতা নিয়োগের নিয়মটি সরিয়ে দিয়েছে, শহরের জমির মূল্য তালিকা দ্বারা গুণিত সহগ K নির্ধারণে স্যুইচ করেছে।

এদিকে, হ্যানয় পিপলস কমিটির ১৮ জুলাই, ২০২৪ তারিখের সিদ্ধান্ত ৪৬ অনুসারে, থানহ ওই জেলার জমির মূল্য সমন্বয় সহগ হল ২.৩৫। ২০২০ সালে জারি করা বর্তমান কার্যকর জমির মূল্য তালিকা ৩.৬ - ৫.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার মধ্যে ওঠানামা করে। অতএব, এই দুটি সহগকে একসাথে গুণ করলে, এটি কেবল ৮.৬ - ১২.৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার মূল্য দেয়।

কম প্রারম্ভিক মূল্য এবং কম জমা (১০০ থেকে ২০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পর্যন্ত) সহ নিরাপদ পণ্যগুলি ক্রেতাদের কাছে দুর্দান্ত আকর্ষণ তৈরি করে। অতএব, এই নিলামে কেন হাজার হাজার নিবন্ধন আকৃষ্ট হয়েছিল তা বোঝা কঠিন নয়। এত বিপুল সংখ্যক অংশগ্রহণকারী সম্পূর্ণ স্বাভাবিক।

জমি অধিগ্রহণের উপর উচ্চ কর

ভিএআররা বিশ্বাস করে যে এই উচ্চ বিজয়ী মূল্য সরবরাহ-চাহিদার ব্যবধানের স্বাভাবিক বাস্তবতাকে প্রতিফলিত করে, যখন অংশগ্রহণকারী আবেদনের সংখ্যা নিলামে জমির লটের সংখ্যার চেয়ে বহুগুণ বেশি হয়।

তবে, শহরতলির অঞ্চলে যেখানে স্বাভাবিক মূল্য বৃদ্ধির সম্ভাবনা রয়েছে, সেখানে অসাধারণ অবকাঠামো এবং ইউটিলিটি সহ জমির দাম ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘনমিটারেরও বেশি, যা শহরাঞ্চল এবং ঘনবসতিপূর্ণ এলাকার জমির দামের সমান, এটি অস্বাভাবিক, প্রকৃত মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি। এটি অস্বাস্থ্যকর উদ্দেশ্যে করা হয়েছে।

বিশেষ করে, এই নিলামে অংশগ্রহণকারী অনেক বিনিয়োগকারীই জমি নিলামে "পেশা" সম্পন্ন ব্যক্তি। তারা প্রায়শই "সার্ফিং" করার "সহজ" উদ্দেশ্য নিয়ে অংশগ্রহণ করে, আসল মূল্যের কথা চিন্তা না করে, কেবল জিতে নেয় এবং তারপর লাভ করার জন্য তাৎক্ষণিকভাবে ক্রয়-বিক্রয় করে, অথবা বাজার সাড়া না দিলে তাদের আমানত বাজেয়াপ্ত করতে প্রস্তুত থাকে।

VARs জমি অধিগ্রহণের উপর উচ্চ কর আরোপের প্রস্তাব করছে। (ছবি: VS)

অথবা আরও "বিপজ্জনক" উদ্দেশ্য হল জমির "জ্বর" তৈরি করা। এই ব্যক্তিরা নিলামের জমার সুযোগ নিয়ে সংশ্লিষ্ট জমির দাম বাড়িয়ে দেয়। এমনকি তারা ঝুঁকি উপেক্ষা করে, বিজয়ী দর অনুসারে সম্পূর্ণ অর্থ প্রদান করে দাম বৈধ করে, এই দামকে দূরবর্তী জেলাগুলিতে জমির দাম বাড়ানোর ভিত্তি হিসাবে ব্যবহার করে, যার ফলে অনেক জায়গায় জমির দাম বেড়ে যায়, এমনকি কার্যত "জ্বর" পর্যন্ত।

এই পরিস্থিতির ফলে ইতিমধ্যেই উচ্চ রিয়েল এস্টেটের দাম আরও বেড়ে গেছে, যার ফলে মানুষের, বিশেষ করে তরুণদের জন্য, বাড়ির মালিকানার স্বপ্ন ক্রমশ দূর হয়ে যাচ্ছে। নিলামের উচ্চ মূল্য প্রকৃত মূল্যের চেয়ে "অনেক বেশি" হওয়ায় কেবল নিলাম স্থানে পরবর্তী নিলামের জন্য সম্পদের মূল্যায়নে অসুবিধা হয় না, বরং সারা দেশের অনেক জায়গায়ও।

গণমাধ্যমের প্রসারের সাথে সাথে, যখন রিয়েল এস্টেটের দাম দীর্ঘ সময় ধরে ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা বজায় রাখতে দেখা যায়, তখন FOMO (পিছিয়ে পড়ার ভয়) মানসিকতা "বাড়বে", বিনিয়োগকারীরা দাম বাড়তে থাকবে বলে আশা করবে, তারপর ঝুঁকিপূর্ণ সিদ্ধান্ত নেবে।

এই সিদ্ধান্তটি এই ধারণা থেকেও অনুপ্রাণিত যে আগামী সময়ে স্থানীয়ভাবে জমির মূল্য তালিকার সমন্বয় পরোক্ষভাবে জমির দাম বাড়িয়ে দেবে। ফলস্বরূপ, অনেক বিনিয়োগকারী তাদের মূলধন আটকে রেখেছেন, পরিত্যক্ত জমি তৈরি করছেন, যা পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়াকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করছে, একটি নিরাপদ এবং সুস্থ দিকে বিকশিত হচ্ছে।

নিলাম স্বচ্ছ করার জন্য এবং বাজেট রাজস্ব বৃদ্ধির জন্য, রাজ্যের শীঘ্রই অনুমানমূলক কার্যকলাপ নিয়ন্ত্রণের জন্য অতিরিক্ত ব্যবস্থা থাকা প্রয়োজন। অনুমান এবং মূল্য বৃদ্ধির সমস্যা সমাধানের জন্য, যার ফলে শহুরে আবাসনের দাম হ্রাস পায়, আবাসন সম্পর্কে মানুষের চিন্তাভাবনা পরিবর্তন করা প্রয়োজন, যাতে আবাসন বসবাসের জায়গা হয়, মানুষের জীবনযাত্রার চাহিদা পূরণ করে, একটি পুঞ্জীভূত সম্পদ নয়।

যারা জীবিকা নির্বাহের উদ্দেশ্যে অথবা উৎপাদন ও ব্যবসা সংগঠিত করার জন্য রিয়েল এস্টেট কেনেন তাদের পরিবর্তে যারা সঞ্চয় এবং অনুমান করেন তাদের উপর কর আরোপ করলে, সঞ্চিত সম্পদের ফ্যাক্টর হ্রাস পাবে।

জমি পাওয়ার পর যদি বিক্রেতার জমির মালিকানা স্বল্প থাকে অথবা জমি পাওয়ার পর যদি জমির মালিক জমিটি ব্যবসায়িক কর্মকাণ্ডে বিনিয়োগ না করেন বা নির্মাণ না করেন, তাহলে রিয়েল এস্টেট লেনদেনের ক্ষেত্রে করের হার ধীরে ধীরে বৃদ্ধি পেতে পারে...

সঠিক পথে রিয়েল এস্টেটের উপর কর আরোপ করলে রিয়েল এস্টেটে ফটকাবাজির প্রেরণা সীমিত বা নির্মূল হবে কারণ সুদের খরচ এবং অন্যান্য সুযোগ খরচের সাথে, ফটকাবাজিমূলক রিয়েল এস্টেটের মালিকানা ঝুঁকিপূর্ণ হয়ে ওঠে। লাভ করার জন্য রিয়েল এস্টেট কেনা এবং বিক্রি করা, অথবা রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়ানোর জন্য ভার্চুয়াল সরবরাহ এবং চাহিদা তৈরি করা ধীরে ধীরে অর্থহীন হয়ে পড়ে।

তাই জনগণের অলস অর্থ উৎপাদন ও ব্যবসায়িক খাতে নিয়ন্ত্রিত হবে, যার ফলে সমাজের জন্য পণ্য এবং মূল্য সংযোজন করা হবে। এটি দীর্ঘমেয়াদে জমির উত্তাপ এবং মূল্যের অস্থিরতার পরিবর্তে রিয়েল এস্টেট বাজারকে আরও স্বাস্থ্যকর এবং কার্যকরভাবে বিকশিত করতে সাহায্য করবে।

সূত্র: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html