ভিয়েতনামে প্রতি আয়ের আবাসন মূল্য বিশ্ব গড়ের ১.৬ গুণেরও বেশি।

ডঃ ক্যান ভ্যান লুকের মতে, ২০২৪ সালে, ভিয়েতনামে বাড়ির দামের সাথে গড় পারিবারিক আয়ের অনুপাত হবে ২৩.৭ - যা বিশ্ব গড়ের ১.৬ গুণেরও বেশি।

১৯ ফেব্রুয়ারি অনুষ্ঠিত বার্ষিক স্প্রিং রিয়েল এস্টেট ফোরামে বিআইডিভির প্রধান অর্থনীতিবিদ এবং জাতীয় আর্থিক ও মুদ্রানীতি উপদেষ্টা পরিষদের সদস্য ডঃ ক্যান ভ্যান লুক এই তথ্য ভাগ করে নেন।

১৯ ফেব্রুয়ারির অনুষ্ঠানে ডঃ ক্যান ভ্যান লুক। ছবি: রিয়াটাইমস

অনুষ্ঠানে মিঃ লুক তার বক্তৃতায় যেসব বিষয় ব্যাখ্যা করার জন্য অনেক সময় ব্যয় করেছিলেন, সেগুলো ছিল উচ্চ আবাসনের দাম এবং এই পরিস্থিতির কারণ। এই বিশেষজ্ঞের মতে, গত বছর রিয়েল এস্টেট বাজারে আরও ইতিবাচক অগ্রগতি হয়েছে, নতুন প্রকল্পের সরবরাহ ১৮% বৃদ্ধি পেয়েছে এবং অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা ৫০% এরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে।

মিঃ ক্যান ভ্যান লুক সার্বিয়া-ভিত্তিক জীবনযাত্রার ব্যয়ের তথ্য প্ল্যাটফর্ম নুম্বিওর গবেষণার উদ্ধৃতি দিয়ে দেখিয়েছেন যে ২০২৪ সালে বাড়ির দাম এবং গড় পরিবারের আয়ের অনুপাত (HPR) ২৩.৭ গুণ, যা আগের বছরের তুলনায় ০.২ বেশি। এদিকে, এই সূচকের বিশ্ব গড় ০.৫ গুণ কমেছে, যা গত বছর ১৪.৬ গুণে নেমে এসেছে। সুতরাং, ভিয়েতনামে বাড়ির দাম এবং আয়ের পরিমাণ বিশ্ব গড়ের তুলনায় প্রায় ১.৬২ গুণ বেশি।

গড় বাড়ির দামকে গড় বার্ষিক পারিবারিক আয় দিয়ে ভাগ করে HPR গণনা করা হয়। নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের মতে, "যুক্তিসঙ্গত" স্তরের আবাসন মূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে HPR হল বিশ্বের সবচেয়ে জনপ্রিয় এবং বহুল ব্যবহৃত পদ্ধতি। বিশ্বব্যাংক এবং জাতিসংঘও এই সূচকটি ব্যবহারের জন্য উৎসাহিত করে।

এই বিশেষজ্ঞের মতে, উচ্চ মূল্যবৃদ্ধির কারণে মানুষ বাড়ি কিনতে ঋণ নিতে অনিচ্ছুক হয়ে পড়ে। এর প্রমাণ হলো, ২০২৪ সালে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ এবং ব্যবসার জন্য ঋণের প্রবৃদ্ধি প্রায় ১৮%-এ পৌঁছাবে, যা রিয়েল এস্টেট ব্যবহারের জন্য ব্যক্তিগত ঋণের দ্বিগুণেরও বেশি (প্রায় ৬.৫%)।

মিঃ লুক বিশ্বাস করেন যে ভিয়েতনামে আবাসনের দাম বৃদ্ধির ছয়টি প্রধান কারণ রয়েছে। প্রথমত, আইনি সমস্যা এবং দায়িত্বের ভয় সরবরাহের ঘাটতি সৃষ্টি করে। এরপর, জমির ভাড়া, জমি ব্যবহার, সাইট ক্লিয়ারেন্স ক্ষতিপূরণ, আর্থিক খরচ এবং নির্মাণ সামগ্রীর মতো উপকরণ খরচও বৃদ্ধি পায়, যা আবাসনের দাম বৃদ্ধিতে অবদান রাখে। এই বিশেষজ্ঞ ব্যবসার জন্য "অপ্রাতিষ্ঠানিক" খরচ আরও কমানোর জন্য সমাধানের প্রয়োজনীয়তার উপরও জোর দেন।

ভূমি ব্যবহার ফি সম্পর্কিত বিষয়ে, GP.Invest-এর পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোক হিপ আরও মূল্যায়ন করেছেন যে, যখন এমন প্রকল্প রয়েছে যেখানে জমির দাম গণনা করতে ১-২ বছর সময় লাগে, তখন এটি এখনও একটি গুরুত্বপূর্ণ বাধা। মিঃ হিপের মতে, এই বছরের শুরুতে, ২৫টি প্রদেশ এবং শহর সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা জারি করেছে। তবে, অসম্পূর্ণ ইনপুট ফ্যাক্টরের কারণে, স্থানীয়রা জমির মূল্য তালিকা বাড়ানোর জন্য একে অপরের দিকে তাকাতে থাকে। ভূমি মূল্যায়ন পর্যায়ে, কিছু স্থানীয় এখনও বৃদ্ধি বা হ্রাসের সিদ্ধান্ত নেওয়ার সময় উদ্যোগের অভাব বোধ করে কারণ তারা দায়িত্বের ভয় পায় এবং পরামর্শদাতা ইউনিটের উপর নির্ভর করে।

তিনি আরও বলেন যে অবকাঠামোগত বিনিয়োগ এবং অবাস্তব সুদের হারের মতো অন্যান্য উপকরণ ব্যয় অনেক সমস্যা এবং জমির ভুল দামের দিকে পরিচালিত করে। অতএব, মিঃ হিপ আশা করেন যে জমি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে যে বাধা রয়েছে তা শীঘ্রই সমাধান করা হবে যাতে ব্যবসাগুলি দ্রুত রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি বাস্তবায়ন করতে পারে।

১৯ ফেব্রুয়ারির অনুষ্ঠানে মিঃ নগুয়েন কোয়োক হিয়েপ। ছবি: রিয়াটাইমস

ব্যবস্থাপনার দিক থেকে, কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের ভূমি বিভাগের উপ-পরিচালক মিঃ লে ভ্যান বিন বলেন যে জাতীয় পরিষদকে সংশোধিত ভূমি আইন জারি করার পরামর্শ দেওয়ার সময় থেকেই, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় (পূর্বে একীভূত কৃষি ও গ্রামীণ উন্নয়ন মন্ত্রণালয় নামে পরিচিত) জমির দামকে সর্বোচ্চ অগ্রাধিকার হিসাবে চিহ্নিত করেছে। সংশোধিত আইনটি জমির মূল্য সারণী এবং মূল্যায়ন পদ্ধতির প্রয়োগকে আরও স্বচ্ছভাবে প্রসারিত করেছে।

তবে, মিঃ বিন স্বীকার করেছেন যে বাস্তবায়নে এখনও অনেক ত্রুটি রয়েছে, বিশেষ করে স্থানীয় পর্যায়ে। তাঁর মতে, ভূমি মূল্যায়ন পরামর্শদাতা, ভূমি মূল্যায়ন কাউন্সিল এবং জমির দাম নির্ধারণকারী উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের মধ্যে এখনও মতপার্থক্য রয়েছে। এদিকে, অন্যান্য কিছু দেশে, ভূমি মূল্যায়নের দায়িত্ব পরামর্শদাতা ইউনিটের এবং যেকোনো ত্রুটির জন্য তাদের অবশ্যই আইনত দায়ী করা উচিত। ভিয়েতনামে ভূমি মূল্যায়নের দায়িত্ব এবং দক্ষতা উন্নত করার জন্য এটি এমন একটি বিষয় যা বিবেচনা করা প্রয়োজন।

কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের প্রতিনিধিরা নিশ্চিত করেছেন যে তারা এলাকা এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের সাথে যোগাযোগ অব্যাহত রাখবেন, বাস্তবে যেসব অসুবিধা রয়েছে তা দূর করার জন্য সমাধান খুঁজে বের করার জন্য প্রতিক্রিয়া শুনবেন।

মিঃ ক্যান ভ্যান লুকের মতে, যখন নতুন লাইসেন্সপ্রাপ্ত প্রকল্পের সংখ্যা কম থাকে, তখন সরবরাহ-চাহিদার ভারসাম্যহীনতার প্রেক্ষাপটে, ব্যবসাগুলি মূলত আকর্ষণীয় মুনাফা অর্জনের জন্য উচ্চমানের প্রকল্প তৈরিতে বিনিয়োগ করে। "খুব কম প্রকল্প থাকায় বিনিয়োগকারীরা সামাজিক আবাসন উন্নয়নের দিকে এগিয়ে যেতে পারে না," তিনি বলেন।

এর পাশাপাশি, "মূল্যস্ফীতি", "প্রবাহ অনুসরণ" বা জল্পনা এখনও সাধারণ, যার ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম তাদের আসল মূল্যের তুলনায় কার্যত বৃদ্ধি পায়। মিঃ লুক আরও প্রশ্ন তোলেন যে ভিয়েতনাম এখনও রিয়েল এস্টেটের উপর কর আরোপ করেনি বলেই কি এমনটা হচ্ছে, যদিও কর, স্থানান্তর ফি, ভাড়া এবং উত্তরাধিকার এখনও অন্যান্য দেশের তুলনায় খুব কম, যা এই পরিস্থিতির জন্য অবদান রাখছে।

উৎস