রিয়েল এস্টেটে অনুমানমূলক মূলধন প্রবাহের উপর "ব্রেক চাপানো"

ব্যক্তিগত গৃহঋণ ধীরে ধীরে পুনরুদ্ধার হচ্ছে, তবে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক ঋণ প্রায় ৩০% বৃদ্ধি পাচ্ছে। এই পরিস্থিতির প্রতিক্রিয়ায়, সরকার সম্প্রতি স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম (SBV) কে বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলি থেকে মূলধন প্রবাহ কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করার নির্দেশ দিয়েছে, বিশেষ করে যেসব ব্যাংক রিয়েল এস্টেটে প্রচুর পরিমাণে ঋণ দেয়।

বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলি বৃহৎ রিয়েল এস্টেট ঋণ কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করবে। ছবি : ডুক থানহ

রিয়েল এস্টেট ঋণ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে

স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের মতে, ২০২৫ সালের আগস্টের শেষ নাগাদ, সমগ্র ব্যবস্থায় মোট ঋণ ১১% এরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে। এদিকে, দাউ তু সংবাদপত্রের মতে, ব্যক্তিদের দ্বারা বাড়ি কেনা এবং বাড়ি মেরামতের জন্য ঋণ ধীরে ধীরে বৃদ্ধি পেয়েছে, যেখানে শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক ঋণ প্রায় ৩০% বৃদ্ধি পেয়েছে, যা সমগ্র ব্যবস্থার ঋণ বৃদ্ধির হারের প্রায় ৩ গুণ।

গত সপ্তাহে ভিয়েতনামের স্টেট ব্যাংকের সাথে কাজ করার সময়, উপ- প্রধানমন্ত্রী হো ডুক ফোক বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলির নগদ প্রবাহ, বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট ঋণ, যা উচ্চ অনুপাতের জন্য দায়ী, কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করার সময় অগ্রাধিকারমূলক ক্ষেত্রগুলিতে ঋণ প্রদানের অনুরোধ করেছিলেন।

মূলধন কাঠামোর দিকে তাকালে দেখা যায় যে, বেশিরভাগ রিয়েল এস্টেট এন্টারপ্রাইজ এখনও মূলত ব্যাংক ঋণের উপর নির্ভরশীল। উচ্চ রিয়েল এস্টেটের দাম, বাজার পুনরুদ্ধারের লক্ষণ এবং স্টেট ব্যাংকের ঋণের সুযোগ শিথিল হওয়ার কারণে ব্যাংকগুলি বিনিয়োগকারীদের প্রচুর পরিমাণে ঋণ দিচ্ছে।

ইতিমধ্যে, অন্যান্য মাঝারি ও দীর্ঘমেয়াদী মূলধন সংগ্রহের চ্যানেলগুলি এখনও স্পষ্টভাবে পুনরুদ্ধার করতে পারেনি। বছরের শুরু থেকে ২০২৫ সালের আগস্টের শেষ পর্যন্ত, রিয়েল এস্টেট উদ্যোগগুলি প্রায় ৬১,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বন্ড ইস্যু করেছে, যা মোট বন্ড ইস্যুর ১৭%। তবে, বছরের শুরু থেকে পরিপক্ক বন্ডের পরিমাণ পূরণ করার জন্য এই সংখ্যা যথেষ্ট নয়।

"কর্পোরেট বন্ড, যা রিয়েল এস্টেটের জন্য সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ মূলধন সংগ্রহের মাধ্যম বলে আশা করা হয়েছিল, এখন পর্যন্ত ধীরে ধীরে পুনরুদ্ধার হয়েছে, যদিও মেয়াদপূর্তির চাপ রেকর্ড পর্যায়ে রয়েছে। উজ্জ্বল দিক হল সবচেয়ে কঠিন সময় পার হয়ে গেছে (২০২৫ সালের আগস্টে সর্বোচ্চ মেয়াদপূর্তির সময় পড়ে)। বাজার পুনরুদ্ধার অব্যাহত থাকলে, ব্যবসাগুলি ব্যাপক দেউলিয়া হওয়ার ঝুঁকি এড়াতে পারবে। তবে, আগামী সময়ে, ব্যবসাগুলিকে মূলধনের উৎসগুলিকে বৈচিত্র্যময় করতে হবে, বিনিয়োগ ছড়িয়ে দেওয়া এড়াতে হবে এবং অতিরিক্ত ঋণ নিয়ন্ত্রণ করতে হবে। বিশেষ করে, ব্যাংকগুলিকে স্বাস্থ্যকর এবং আরও টেকসই বিভাগে মূলধন প্রবাহ নিয়ন্ত্রণ করতে হবে," প্রধানমন্ত্রীর নীতি উপদেষ্টা পরিষদের সদস্য ডঃ ক্যান ভ্যান লুক সুপারিশ করেছেন।

বিশেষজ্ঞদের মতে, গত এক বছরে, রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধারের লক্ষণ দেখিয়েছে, অনেক ক্ষেত্রেই দাম বৃদ্ধি পেয়েছে, কিন্তু তারল্য এখনও খুবই দুর্বল। এর মূল কারণ হল মূলধন প্রবাহ সরবরাহের দিকে ঝুঁকে পড়েছে, যা উচ্চমানের প্রকল্পগুলিতে কেন্দ্রীভূত। বিভাগগুলির অযৌক্তিকতার কারণে প্রকৃত বাড়ি কেনার জন্য ঋণের চাহিদা ধীরে ধীরে বৃদ্ধি পাচ্ছে। উচ্চ আবাসনের দাম ক্রয়ক্ষমতার চেয়ে বেশি, যদিও গৃহঋণের সুদের হার যুক্তিসঙ্গত পর্যায়ে রয়েছে, যা প্রকৃত ক্রেতাদের এখনও দ্বিধাগ্রস্ত করে তোলে।

"রিয়েল এস্টেটের দাম এখনও বেশি, কিন্তু ব্রোকাররা বিক্রির ধীরগতির অভিযোগ করছেন। কয়েক বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং মূল্যের মধ্য-পরিসরের অংশটি ছাড়া যা এখনও বিক্রি হচ্ছে, বেশিরভাগ পণ্য বিক্রি করা কঠিন এবং বাজারের তারল্য অত্যন্ত দুর্বল," মেব্যাঙ্ক ইনভেস্টমেন্ট ব্যাংকের বিনিয়োগ পরামর্শদাতার পরিচালক মিঃ ফান দুং খান বলেন।

জল্পনামূলক রিয়েল এস্টেট সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে

মিঃ খান বলেন যে সরকারের নতুন পদক্ষেপ থেকে বোঝা যাচ্ছে যে, আগামী সময়ে, অনুমানমূলক রিয়েল এস্টেটে মূলধন প্রবাহ, ক্রয়-বিক্রয় কঠোর করা হবে। একই সাথে, অনুমান সীমিত করার লক্ষ্যে, বাজারকে টেকসইভাবে বিকশিত করার জন্য, অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির জন্য পরিবেশন করার জন্য অনেক বিল অধ্যয়ন এবং সংশোধন করা হচ্ছে।

আবাসনের দাম যখন খুব বেশি বেড়ে যায়, তখন রিয়েল এস্টেট বাজার বুদবুদের লক্ষণ দেখায় এই দৃষ্টিভঙ্গি সম্পর্কে, অর্থ ও ব্যাংকিং অনুষদের (নুয়েন ট্রাই বিশ্ববিদ্যালয়) প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তা মিঃ নগুয়েন কোয়াং হুই বলেন যে দামের তীব্র বৃদ্ধি মূলত সরবরাহ-চাহিদা কাঠামোর ভারসাম্যহীনতার কারণে, সম্পূর্ণরূপে জল্পনা-কল্পনার কারণে নয়।

"প্রকল্পের বৈধতার ধীরগতির কারণে সরবরাহের ঘাটতি দেখা দিয়েছে, অন্যদিকে আবাসন, শিল্প পার্ক এবং লজিস্টিক অবকাঠামোর চাহিদা বিশাল। উচ্চ আবাসন মূল্য সরবরাহের বাধার ফলাফল, অগত্যা কোনও অনুমানমূলক বুদবুদ নয়," মিঃ হুই বিশ্লেষণ করেছেন।

ডঃ ক্যান ভ্যান লুকের হিসাব অনুসারে, ভিয়েতনামে একটি অ্যাপার্টমেন্টের দাম বর্তমানে পরিবারের গড় আয়ের প্রায় ২৬ বছরের সমান, যেখানে বিশ্ব গড় আয় মাত্র ১৫ বছরের কাছাকাছি। রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির হারের সাথে তাল মিলিয়ে না চলা মানুষের আয় একটি কঠিন সমস্যা এবং আবাসনের দাম কমানো একটি অত্যন্ত বড় চ্যালেঞ্জ।

বিশেষজ্ঞরা সতর্ক করে দিচ্ছেন যে যদিও গৃহঋণের সুদের হার বর্তমানে কম, যা বাজারকে ক্রয়ক্ষমতা বজায় রাখতে সাহায্য করছে, তবে যদি সুদের হার আবার বৃদ্ধি পায়, তাহলে অনেক ঋণগ্রহীতা তাদের আর্থিক ভারসাম্য বজায় রাখার ক্ষমতা হারাবেন, যার ফলে বাজার অস্থিতিশীল হয়ে পড়বে। প্রকৃতপক্ষে, প্রাথমিক রিয়েল এস্টেট এখনও বিক্রয়ের জন্য রয়েছে, তবে সেকেন্ডারি রিয়েল এস্টেট (ক্রয়-বিক্রয়) অপরিবর্তিত, যা উচ্চমূল্যের পণ্য ধারণকারীদের জন্য বড় ঝুঁকি তৈরি করে।

"দুই অঙ্কের অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি অর্জনের জন্য, আর্থিক এবং রিয়েল এস্টেট বাজার উভয়কেই স্থিতিশীল থাকতে হবে। যদি দুটির একটিতে সমস্যা থাকে, তাহলে রিয়েল এস্টেটের কারণে চার বছর ধরে লড়াই করা চীনের মতো সংকটের ঝুঁকি খুবই স্পষ্ট," ডঃ ক্যান ভ্যান লুক সতর্ক করে দিয়েছিলেন।

রাজ্য ব্যবস্থাপনা সংস্থা সম্পর্কে, আবাসন ও রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা বিভাগের (নির্মাণ মন্ত্রণালয়) উপ-পরিচালক মিঃ ভুং ডুয় ডুং বলেন যে রিয়েল এস্টেটের সরবরাহ এখনও সীমিত, চাহিদার তুলনায় অনেক কম। সরকার বাধা দূর করার দিকে মনোনিবেশ করছে, বিশেষ করে বিনিয়োগ, নির্মাণ এবং পরিকল্পনা পদ্ধতিতে। যখন পদ্ধতিগত খরচ এবং সম্মতি খরচ কমে যাবে, তখন সরবরাহ বৃদ্ধি পাবে।

"আবাসনের দামের ক্ষেত্রে, যদিও বাজার কাঠামো সামঞ্জস্য করা হয়েছে, তবুও স্বল্প-মূল্যের অংশ এবং নিম্ন-আয়ের মানুষের জন্য আবাসনের ক্ষেত্রে এখনও গুরুতর অভাব রয়েছে। আগামী সময়ে, সরকার এই অংশগুলির উন্নয়নকে উৎসাহিত করার জন্য আরও সমাধান জারি করবে এবং একই সাথে ব্যবসার জন্য ইনপুট খরচ, বিশেষ করে ভূমি ব্যবহারের ফি হ্রাস করার নীতি গ্রহণ করবে," মিঃ ডাং বলেন।

VWAS ফোরাম ২০২৫: "নতুন যুগ, নতুন স্থিতিস্থাপকতা"

বৃহস্পতিবার, ২৫ সেপ্টেম্বর, ২০২৫ তারিখে পুলম্যান হোটেল (হ্যানয়) এ ফাইন্যান্স - ইনভেস্টমেন্ট নিউজপেপার কর্তৃক আয়োজিত তৃতীয় ভিয়েতনাম ফাইন্যান্সিয়াল অ্যাডভাইজারস সামিট ২০২৫ (VWAS ২০২৫) শীর্ষস্থানীয় দেশীয় এবং আন্তর্জাতিক বিশেষজ্ঞদের একত্রিত করবে, যারা অর্থনীতি ও আর্থিক বাজারে নতুন প্রতিষ্ঠানের প্রভাব এবং নতুন গতিশীলতার উপর গভীর আলোচনার উপর আলোকপাত করবে। ফোরামটি ঐতিহ্যবাহী বিনিয়োগ সম্পদ শ্রেণীর যুগান্তকারী বৃদ্ধির পয়েন্টগুলির পাশাপাশি ক্রিপ্টো সম্পদের সুযোগগুলিও বিশদভাবে বিশ্লেষণ করবে।

ফোরামে নিম্নলিখিত কার্যক্রম অন্তর্ভুক্ত রয়েছে:

"বাজার স্থিতিস্থাপকতার জন্য সহায়তা"; "সম্পদ শ্রেণীর জন্য অগ্রগতি খুঁজে বের করা" বিষয়গুলি উপস্থাপন এবং আলোচনার জন্য দুটি অধিবেশনের মূল কর্মশালা।

২০২৫ সালে ব্যাংকিং, বীমা, রিয়েল এস্টেট, তহবিল ব্যবস্থাপনা, সিকিউরিটিজ এবং আর্থিক প্রযুক্তির ক্ষেত্রে সাধারণ আর্থিক পণ্য/পরিষেবাগুলিকে সম্মানিত করা।

বিস্তারিত: wwa.vir.com.vn

সূত্র: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html