ঝুঁকি এড়াতে বাড়ির মূল্যের ৫০% এর বেশি ঋণ না নেওয়ার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) সুপারিশ করে যে, সুদের হার কম থাকাকালীন এবং আবাসন সরবরাহ পুনরুদ্ধারের সময় লোকেরা বাড়ি কেনার সুযোগটি কাজে লাগাতে পারে, তবে সম্পত্তির মূল্যের ৫০% এর বেশি ধার নেওয়া উচিত নয়।

অদূর ভবিষ্যতে সুদের হার বৃদ্ধির উদ্বেগের মধ্যে, VARS সুপারিশ করছে যে ঝুঁকি এড়াতে বাড়ি ক্রেতাদের বাড়ির মূল্যের ৫০% এর বেশি ধার নেওয়া উচিত নয় - ছবি: হং কোয়াং

VARS-এর মতে, এর কারণ হল, অদূর ভবিষ্যতে সুদের হার বিপরীত হতে পারে এমন ঝুঁকি এড়ানো।

কম সুদের হার কি কেবল "অস্থায়ী"?

এছাড়াও, VARS সুপারিশ করে যে বাড়ি ক্রেতাদের উচিত শক্তিশালী আর্থিক ক্ষমতা সম্পন্ন স্বনামধন্য বিনিয়োগকারীদের প্রকল্পগুলি বেছে নেওয়াকে অগ্রাধিকার দেওয়া, বৈধতা এবং নির্মাণ অগ্রগতি নিশ্চিত করা, বিশেষ করে ভবিষ্যতে তৈরি আবাসন পণ্যগুলির ক্ষেত্রে।

VARS বিশ্লেষণ অনুসারে, বৃহৎ ঋণ উত্তোলনের বৈশিষ্ট্যের সাথে, রিয়েল এস্টেট হল বিনিয়োগের মাধ্যম যা সুদের হারের ওঠানামা দ্বারা সবচেয়ে সরাসরি এবং গভীরভাবে প্রভাবিত হয়।

অতীতে, ২০১১-২০১৩ সালে রিয়েল এস্টেট বাজারে তীব্র পতন ঘটে যখন ঋণের সুদের হার ১৮-২০%/বছর ছাড়িয়ে যায়, অনেক ব্যবসা এবং বিনিয়োগকারীদের লোকসান কমাতে সম্পদ বিক্রি করতে হয়, যার ফলে বাজার দীর্ঘ সময়ের জন্য "স্থবির" হয়ে যায়, কেন্দ্রীয় এলাকা সহ অনেক এলাকায় রিয়েল এস্টেটের দাম ৩০-৪০% কমে যায়।

এর একটি কারণ স্বল্পমেয়াদী ঋণের উপর নির্ভর করার বিনিয়োগ মানসিকতা, অন্যদিকে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং সম্পদের দীর্ঘ বিনিয়োগ চক্র থাকে। যখন মূলধন ব্যয় হঠাৎ বেড়ে যায়, নগদ প্রবাহ ব্যাহত হয় এবং তারল্যের ঝুঁকি প্রায় অনিবার্য হয়ে পড়ে, তখন VARS উদ্বিগ্ন।

VARS-এর মতে, সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, বাজারকে উদ্দীপিত করার জন্য, অনেক বিনিয়োগকারী এবং বাণিজ্যিক ব্যাংক মাত্র ৫.৫%/বছর থেকে অগ্রাধিকারমূলক সুদের হার সহ গৃহ ঋণ প্যাকেজ চালু করেছে, এমনকি সুদমুক্ত, মূল গ্রেস পিরিয়ড ৫ বছর পর্যন্ত। এই নীতি বিপুল সংখ্যক মানুষ এবং বিনিয়োগকারীদের রিয়েল এস্টেটের মালিকানার জন্য সস্তা মূলধন অ্যাক্সেস করতে সহায়তা করে।

তবে, অগ্রাধিকারমূলক সময়কাল কেবল অস্থায়ী। যখন ভাসমান সুদের হারের সময়কাল আসে, যদি সাধারণ সুদের হার বৃদ্ধি পায়, তাহলে ঋণ পরিশোধের চাপ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাবে। অনেক গ্রাহক এমন পরিস্থিতিতে পড়েছেন যেখানে তারা কোনও মূলধন পরিশোধ করেননি, কিন্তু সুদ দ্বিগুণ হয়ে গেছে।

যখন বাজারের তারল্য কম থাকে, তখন লোকসান কমাতে পণ্য পুনঃবিক্রয় করা কঠিন হয়ে পড়ে এবং খারাপ ঋণের ঝুঁকি ক্রেডিট সিস্টেমে ফিরে আসতে পারে, VARS জোর দিয়ে বলে।

রিয়েল এস্টেটের দিক থেকে, VARS বিশ্বাস করে যে সুদের হার বৃদ্ধি পেলে তারা দ্বিগুণ ঝুঁকির সম্মুখীন হবে। একদিকে, প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ঋণের জন্য তাদের উচ্চতর আর্থিক খরচ বহন করতে হবে।

অন্যদিকে, বাজারে ক্রয়ক্ষমতা হ্রাস পেয়েছে কারণ বাড়ি কেনার জন্য লোকেদের ঋণ পেতে অসুবিধা হচ্ছে। এদিকে, কর্পোরেট বন্ডের মাধ্যমে মূলধন সংগ্রহের পথ এখনও পুরোপুরি পুনরুদ্ধার হয়নি।

	অ্যাপার্টমেন্ট	একক পরিবারের বাড়ি
নির্মাণাধীন বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প	১৭৪,০৪৭	৪৪৪,৩২৪
বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের নির্মাণ সম্পন্ন হয়েছে	৩,২৩৯	৬,২৫৭
বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলি ভবিষ্যতে বাড়ি বিক্রির জন্য যোগ্য	১৫,৬৪৯	১৬,৮০০
সামাজিক আবাসন প্রকল্পের নির্মাণ কাজ শুরু	১৯,৬৪৪
সামাজিক আবাসন প্রকল্প সম্পন্ন হয়েছে	১৩,৯৫৫
ভবিষ্যতে বাড়ি বিক্রির জন্য যোগ্য সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলি	৫,৫৬১

বিপরীতমুখী

VARS জরিপ অনুসারে, এটি বর্তমানে মোটামুটি নিম্ন স্তরে রক্ষণাবেক্ষণ করা হচ্ছে, তবে সর্বোচ্চ ৩৬ মাস ধরে রক্ষণাবেক্ষণ করা হচ্ছে, তারপর ভাসমান।

যার মধ্যে, এগ্রিব্যাংক প্রথম ২ বছরে ৬.৫% স্থির হারে ঋণ দিচ্ছে, পরবর্তী বছরগুলিতে ভাসমান।

BIDV প্রথম ৬-১২ মাসে ৫-৫.৫%/বছর সুদে ঋণ দেয়; Vietcombank ৫.৫-৫.৭%/বছর সুদে ঋণ দেয়, প্রথম ৬-৩৬ মাস ধরে বজায় থাকে, তারপর বাজার অনুসারে ভাসমান থাকে।

এই তিনটি রাষ্ট্রায়ত্ত বাণিজ্যিক ব্যাংকের গৃহ ঋণের সীমা গৃহ ক্রয় চুক্তি মূল্যের ১০০%।

একইভাবে, ভিয়েটিনব্যাংক চুক্তি মূল্যের ৭০-১০০% ঋণ দেয়, যার মধ্যম ও দীর্ঘমেয়াদী সুদের হার ৫.৬%/বছর; ABBANK চুক্তি মূল্যের ১০০% ঋণ দেয়, যার সুদের হার ৯.৬৫%/বছর; BAC A ব্যাংক মূলধন চাহিদার ১০০% ঋণ দেয়, যার সুদের হার ৬.৬%/বছর।

বেশিরভাগ ব্যাংকের গৃহঋণ প্যাকেজের সর্বোচ্চ ঋণের মেয়াদ ৩৫ বছর পর্যন্ত থাকে, কিন্তু কম সুদের হার সর্বোচ্চ ৩ বছরের জন্য বজায় থাকে, যার ফলে VARS উদ্বিগ্ন যে, যখন সুদের হার বিপরীত হবে এবং অদূর ভবিষ্যতে তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাবে তখন বাড়ির ক্রেতারা বড় সুদ পরিশোধের চাপের মধ্যে পড়বেন।

স্টেট ব্যাংক কর্তৃক প্রকাশিত সর্বশেষ তথ্য অনুসারে, এই বছরের আগস্টের শেষ নাগাদ বকেয়া রিয়েল এস্টেট ঋণ ছিল প্রায় ৪.১ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যার মধ্যে বকেয়া রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ এবং ব্যবসায়িক ঋণ ছিল প্রায় ১.৮২ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং।

বকেয়া রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ঋণের মধ্যে রয়েছে নগর এলাকা নির্মাণ ও আবাসন উন্নয়ন প্রকল্পের জন্য প্রায় ৬১৪,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং বিনিয়োগ ঋণ, অফিস ভাড়া প্রকল্পের জন্য প্রায় ৬১,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং ঋণ, শিল্প পার্ক এবং রপ্তানি প্রক্রিয়াকরণ অঞ্চল নির্মাণ প্রকল্পের জন্য প্রায় ১১৪,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং ঋণ এবং ইকো-ট্যুরিজম এবং রিসোর্ট প্রকল্পের জন্য প্রায় ৬২,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং ঋণ।

নির্মাণ, মেরামত, বিক্রয় বা ভাড়ার জন্য বাড়ি কেনার জন্য গ্রাহকদের ঋণ প্রায় ১৩০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গ, ভূমি ব্যবহারের অধিকার কেনার জন্য গ্রাহকদের ঋণ প্রায় ১৯০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গ, অন্যান্য রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ এবং ব্যবসার ঋণ প্রায় ৫৮৪,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গ।

বকেয়া রিয়েল এস্টেট বন্ড সম্পর্কে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় জানিয়েছে যে এই বছরের প্রথম 9 মাসে, রিয়েল এস্টেট কর্পোরেট বন্ডের মোট মূল্য ছিল প্রায় 70,000 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং।

বিএও এনজিওসি

সূত্র: https://tuoitre.vn/khuyen-nghi-nguoi-dan-khong-nen-vay-qua-50-gia-tri-can-nha-de-tranh-rui-ro-20251106122048406.htm