আইন সংশোধন না করা হলে, আগামী ১০ বছরের মধ্যে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি আটকে থাকবে।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) অনুসারে, যদি খসড়া ভূমি আইনের (সংশোধিত) ১২৮ অনুচ্ছেদের দফা খ, ধারা ১, ধারা ক, ধারা ৪ এবং ধারা ৬ সংশোধন না করা হয়, তাহলে পরবর্তী ১০ বছরে ভূমি ব্যবস্থাপনা, শোষণ এবং ব্যবহার "অবরুদ্ধ" হতে পারে, যা রেজোলিউশন ১৮-এ প্রস্তাবিত সর্বোচ্চ কার্যকারিতা এবং দক্ষতা অর্জন করবে না।

৩১শে অক্টোবর পর্যন্ত, খসড়া ভূমি আইনের (সংশোধিত) ধারা ১২৮-এর বি ধারা ১ এবং ৬ ধারায় বলা হয়েছে: বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি ব্যবহারের ক্ষেত্রে, আবাসিক জমি ব্যবহারের অধিকার পাওয়ার বিষয়ে সম্মত হওয়ার অনুমতি রয়েছে। বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে, আবাসিক জমি বা আবাসিক জমি এবং অন্যান্য জমি ব্যবহারের অধিকার থাকা আবশ্যক। HoREA-এর মতে, এই প্রবিধানগুলি রেজোলিউশন ১৮-এর নীতিকে সম্পূর্ণরূপে প্রাতিষ্ঠানিক রূপ দেয়নি, যা হল নগর ও বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরে মানুষ এবং উদ্যোগের মধ্যে স্ব-চুক্তির প্রক্রিয়া বাস্তবায়ন অব্যাহত রাখা।

খসড়া ভূমি আইনের ১২৮ নম্বর ধারার বি, ধারা ১ এবং ৬ নম্বর ধারায় কেবল আবাসিক জমি ব্যবহারের অধিকার পাওয়ার বিষয়ে চুক্তির অনুমতি দেওয়া হয়েছে অথবা আবাসিক জমি বা আবাসিক জমি এবং অন্যান্য জমি ব্যবহারের অধিকার থাকতে হবে, তাই বিষয়বস্তু ২০১৩ সালের ভূমি আইনের ৭৩ নম্বর ধারা, বি, ধারা ১, ধারা ১৬৯, ধারা ২, ধারা ১৯১ এবং ধারা ১ এবং ২, ধারা ১৯৩-এর বর্তমান নিয়মের তুলনায় "সংকীর্ণ"। ২০১৩ সালের ভূমি আইন অর্থনৈতিক সংস্থাগুলিকে ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা অনুসারে বিভিন্ন ধরণের জমির জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করার অনুমতি দেয়। কৃষি জমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের ক্ষেত্রে, বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প সহ বিনিয়োগ প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য একটি উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থার কাছ থেকে লিখিত অনুমোদন থাকতে হবে। পয়েন্ট খ, ধারা ১, ধারা ১২৮ আইনের ৪ নং ধারার তুলনায় "সংকীর্ণ", যা ২০২২ সালের ৯টি আইনের বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন এবং পরিপূরক করে, যা আবাসিক জমি ব্যবহারের অধিকার বা আবাসিক জমি এবং অন্যান্য জমি যা আবাসিক জমি নয় তা বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প পরিচালনার জন্য ব্যবহারের অধিকার থাকার ২টি ক্ষেত্রে উল্লেখ করে।

পয়েন্ট খ, ধারা ১ খসড়া ভূমি আইনের ১২৮ অনুচ্ছেদের ৬ নং ধারার সাথেও সামঞ্জস্যপূর্ণ নয়। কারণ ৬ নং ধারায় ২টি ক্ষেত্রে বিনিয়োগকারীদের বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য আবাসিক জমি বা আবাসিক জমি এবং অন্যান্য জমি ব্যবহারের অধিকার থাকতে হবে। কিন্তু ১২৮ নং ধারায় ১টি ক্ষেত্রে বিনিয়োগকারীরা আবাসিক জমি ব্যবহারের অধিকার পাওয়ার ব্যাপারে একমত হতে পারেন কিন্তু বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য আবাসিক জমি এবং অন্যান্য জমি ব্যবহারের অধিকার পাওয়ার ব্যাপারে বিনিয়োগকারীদের একমত হতে দেন না।

অতএব, খ ধারা ১ খ ভূমি আইনের খসড়া ১২৮ ধারার ৬ নং ধারার সাথে "অসঙ্গতিপূর্ণ"। খ ধারা ১ এর বিষয়বস্তু পাস হলে, আগামী ১০ বছরে, বিনিয়োগকারীদের বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য আবাসিক জমি এবং অন্যান্য জমি ব্যবহারের অধিকার পাওয়ার জন্য আর আলোচনা করার অনুমতি দেওয়া হবে না। অতএব, এমন কোনও ঘটনা ঘটবে না যেখানে কোনও বিনিয়োগকারী খসড়া ভূমি আইনের ১২৮ ধারার ৬ নং ধারায় বর্ণিত আবাসিক জমি এবং অন্যান্য জমি ব্যবহারের অধিকারের শর্ত পূরণ করেন।

ভূমি আইনের খসড়া (সংশোধিত) যদি পাস হয়, তাহলে ব্যবসার জন্য আরও অসুবিধার সৃষ্টি হবে বলে আশা করা হচ্ছে।

শুধু তাই নয়, ১২৮ অনুচ্ছেদের ১ নম্বর ধারার বিষয়বস্তুতে বলা হয়েছে যে, বিনিয়োগকারীদের কেবল আবাসিক জমি ব্যবহারের অধিকার পাওয়ার জন্য আলোচনা করার অনুমতি দেওয়া হয়েছে, যার ফলে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প, বৃহৎ আকারের নগর এলাকা (দশ, শত, হাজার হেক্টর) উন্নয়নের জন্য পরিস্থিতি তৈরি হবে না, যাতে পূর্ণাঙ্গ ইউটিলিটি এবং পরিষেবা সহ সমন্বিত নগর অবকাঠামো তৈরি করা যায়, সবুজ, স্মার্ট নগর এলাকা তৈরি করা যায়, পলিটব্যুরোর রেজোলিউশন নং ০৬ এর অভিযোজন অনুসারে জলবায়ু পরিবর্তনের প্রতি সাড়া দেওয়া যায়, সাধারণত ৪০০ হেক্টরের বেশি এলাকা সহ ফু মাই হাং নতুন মডেল নগর এলাকা (পর্ব ১)।

আবাসিক জমি ব্যবহারের অধিকার পাওয়ার জন্য বিনিয়োগকারীরা কেবল আলোচনা করতে পারবেন, এই নিয়ম অনুসারে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প, মিশ্র আবাসন প্রকল্প এবং বৃহৎ আকারের বাণিজ্যিক ও পরিষেবা প্রকল্প বাস্তবায়ন করা অসম্ভব। কারণ বাস্তবে, বাড়ির সাথে সংযুক্ত আবাসিক প্লটগুলি আয়তনে ছোট। বৃহত্তম আবাসিক প্লটটি কয়েক হাজার বর্গমিটারের বেশি নয়। সাধারণত, হো চি মিন সিটিতে, একটি শহরতলির জেলায় বৃহত্তম আবাসিক প্লটের উপর নির্মিত একটি ভিলা থাকে যার আয়তন মাত্র ৫,০০০ ^{বর্গমিটার} । অভ্যন্তরীণ শহর জেলাগুলিতে, আবাসিক প্লটের আয়তন আরও কম। সাধারণত, প্রাচীন ভিলা নং ১১০ - ১১২ ভো ভ্যান তান (জেলা ৩) ৩টি রাস্তার সামনের অংশ সহ মাত্র ২,৮০০ ^{বর্গমিটারের} একটি ক্যাম্পাস এলাকা রয়েছে।

খসড়া ভূমি আইনের ধারা ১২৮ এর ধারা ৬ এর বিধানগুলি বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের "অনুগ্রহ" করার লক্ষণ দেখায় যাদের ইতিমধ্যেই আবাসিক জমি এবং অন্যান্য জমি ব্যবহারের অধিকার রয়েছে। বিশেষ করে যেসব উদ্যোগের ইতিমধ্যেই আবাসিক জমি এবং অন্যান্য জমির বিশাল এলাকা রয়েছে। যদি এই উদ্যোগগুলির শত শত হেক্টর থাকে, তাহলে তাদের আগামী ৫-১০ বছরে রিয়েল এস্টেট বাজারে "আধিপত্য বিস্তার" করার সুযোগ থাকবে। কারণ অনুশীলন অনুসারে, ভূমি আইন প্রতি ১০ বছরে একবারই সংশোধন করা হয়, কারণ ১৯৯৩, ২০০৩, ২০১৩ সালের ভূমি আইন জারি করা হয়েছিল এবং ২০২৩ সালে, ভূমি আইন সংশোধনের জন্য বিবেচনা করা হচ্ছে।

খসড়া ভূমি আইনের ১২৮ অনুচ্ছেদের ১২৮ অনুচ্ছেদের ১২৮ নম্বর ধারায় বলা হয়েছে, যদি আগামী ১০ বছরের মধ্যে, বিনিয়োগকারীরা আর আবাসিক জমি এবং অন্যান্য জমির জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার বা বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প পরিচালনার জন্য আবাসিক জমি ছাড়া অন্য জমির হস্তান্তর গ্রহণ করতে পারবেন না, তাই খসড়া ভূমি আইনের ১২৮ অনুচ্ছেদের ৬ অনুচ্ছেদে বর্ণিত আবাসিক জমি এবং অন্যান্য জমির জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারের শর্ত পূরণ করতে পারে এমন কোনও উদ্যোগ আর থাকবে না।

"বাস্তবে, ১০০% আবাসিক জমি সহ বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলি মোট বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের প্রায় ১%। আবাসিক জমি এবং অন্যান্য জমি সহ প্রকল্পের সংখ্যা বেশিরভাগ, মোট বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের প্রায় ৯৫%। আবাসিক জমি ব্যতীত অন্যান্য জমি সহ প্রকল্পের সংখ্যা, যার মধ্যে কেবল কৃষি জমি বা আবাসিক জমি নয় এমন অ-কৃষি জমি সহ, মোট বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের প্রায় ৫% এবং সাধারণত বড় বা খুব বড় আকারের প্রকল্প," বলেছেন HoREA-এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ, এবং ২০১৩ সালের ভূমি আইনের নিয়ম অনুসারে, বিনিয়োগকারীদের আবাসিক জমি ব্যতীত অন্যান্য জমি ব্যবহারের অধিকার পাওয়ার জন্য আলোচনা করার অনুমতি দেওয়ার জন্য নিয়ম যুক্ত করার প্রস্তাব করেছেন যাতে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প এবং বৃহৎ আকারের নগর এলাকার উন্নয়নকে উৎসাহিত করা যায় যা দশ, শত, হাজার হেক্টর পর্যন্ত হতে পারে এবং পূর্ণ কার্যকরী এলাকা এবং ইউটিলিটি, পরিষেবা থাকতে পারে। সম্পূর্ণ নগর পরিষেবা।

উৎস লিঙ্ক: https://thanhnien.vn/neu-khong-sua-luat-du-an-bat-dong-san-se-tac-trong-10-nam-toi-185231102092040129.htm