জমির দামের ঝুঁকি উন্নয়নের জন্য "হুমকি"। অংশ ২

[বিজ্ঞাপন_১]

বার্ষিক জমির ভাড়ার মূল্য এবং এককালীন জমির ভাড়ার মূল্য নির্ধারণে বিলম্ব বিনিয়োগের পরিবেশকে প্রভাবিত করেছে, যার ফলে উৎপাদন ও ব্যবসায়িক পরিকল্পনা, বিনিয়োগ ঋণের জন্য বন্ধক, বিশেষ করে বৃহৎ এলাকা এবং বৃহৎ বিনিয়োগ মূলধনের বিনিয়োগ প্রকল্পের জন্য (এলএনজি পোর্ট ওয়্যারহাউস প্রকল্প, সন মাই আই থার্মাল পাওয়ার প্ল্যান্ট প্রকল্প, সন মাই II থার্মাল পাওয়ার প্ল্যান্ট প্রকল্প এবং উইন্ড পাওয়ার ফ্যান ব্লেড উৎপাদন প্রকল্প...) প্রভাবিত হয়েছে। যদি কোনও প্রাথমিক এবং সিদ্ধান্তমূলক নীতি না থাকে, তাহলে এটি প্রদেশের বিনিয়োগ পরিবেশ এবং বিনিয়োগ আকর্ষণের ফলাফলকে প্রভাবিত করবে - প্রাদেশিক শিল্প পার্ক ব্যবস্থাপনা বোর্ড মন্তব্য করেছে।

একপক্ষ অধৈর্য, অন্যপক্ষ সতর্ক।

২০২৫ সালের শেষ নাগাদ পর্যটন অর্থনৈতিক নগর এলাকা নির্মাণ এবং সম্পূর্ণ করার জন্য নোভাওয়ার্ল্ড ফান থিয়েট নির্দিষ্ট জমির দামের জন্য অপেক্ষা করছে, যেখানে অনেক কার্যক্রম "আনলক" করা হবে, যেখানে হাম ট্যানের নতুন শিল্প পার্কগুলিও ভাড়া দেওয়ার জন্য নির্দিষ্ট জমির দামের জন্য অপেক্ষা করছে। এখান থেকে, রূপরেখা অনুসারে নির্মাণের জন্য একটি ভিত্তি তৈরি হবে। উদাহরণস্বরূপ, ট্যান ডুক ইন্ডাস্ট্রিয়াল পার্ক ২০২৩ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে নির্মাণ শুরু করবে, তবে এটি বাস্তবায়ন করা কঠিন বলে মনে করা হচ্ছে কারণ নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণ, মূল্যায়ন এবং অনুমোদনের কাজ (আবাসিক এলাকায় আবাসিক জমি এবং কৃষি জমির জন্য) এখনও ধীর গতিতে চলছে, যার ফলে অনেক সংশোধন এবং পরিপূরক প্রয়োজন, যা ক্ষতিপূরণ এবং ছাড়পত্রের কাজকে প্রভাবিত করে। বর্তমানে, শিল্প পার্কের বিনিয়োগকারী ৬১.১৭ হেক্টর আয়তনের জমি বরাদ্দ/জমি ইজারার জন্য একটি আবেদন জমা দিয়েছেন। তবে, সংলগ্ন জমির প্লট বরাদ্দ/জমি ইজারা দেওয়া এবং নির্মাণ শুরু করার জন্য নির্মাণ অনুমতির জন্য আবেদন করা কঠিন করে তুলবে। সন মাই আই ইন্ডাস্ট্রিয়াল পার্কে, বিনিয়োগকারীকে প্রথম পর্যায়ে ৭৬.৭৮ হেক্টর জমি বরাদ্দ করা হয়েছিল। তবে, নির্মাণকাজ পরিচালনার জন্য, জমির ইজারা চুক্তি স্বাক্ষর করার জন্য একটি নির্দিষ্ট জমির মূল্য থাকাও প্রয়োজন। পূর্বে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ একটি দরপত্রের আয়োজন করে এবং জমির ইজারা মূল্য নির্ধারণের জন্য একটি পরামর্শক ইউনিট (টিএমএস কনসাল্টিং কোং লিমিটেড) এর সাথে একটি চুক্তি স্বাক্ষর করে। অনেক জরুরি নথিপত্রের পরে, পরামর্শক ইউনিট শিল্প পার্ক প্রকল্প সম্পর্কিত মূল্যায়ন কাজের জন্য রাজস্ব এবং খরচ নির্ধারণের জন্য জরিপ এবং তথ্য সংগ্রহ অত্যন্ত সীমিত এবং অনেক সমস্যার সম্মুখীন হওয়ার কারণে সন মাই আই ইন্ডাস্ট্রিয়াল পার্কের জন্য নির্দিষ্ট জমির মূল্য নির্ধারণে বিলম্বের কথা জানিয়েছে, যা প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের ৩০ জুন, ২০১৪ তারিখের সার্কুলার ৩৬/২০১৪/টিটি-বিটিএনএমটি-এর বিধান অনুসারে সম্পূর্ণরূপে প্রমাণ করার জন্য পর্যাপ্ত ভিত্তি ছিল না। অতএব, ৫ এপ্রিল, ২০২৩ তারিখে, টিএমএস কনসাল্টিং কোম্পানি লিমিটেড একটি নথি পাঠিয়েছে যাতে প্রাসঙ্গিক ইউনিটগুলিকে জমির মূল্যায়নের জন্য তথ্য পর্যালোচনা সমর্থন করার অনুরোধ করা হয়েছে, সাথে মূল্যায়নের ফলাফল ব্যাখ্যা করে একটি খসড়া প্রতিবেদনও রয়েছে। আর এখন পর্যন্ত, আমরা এখনও... ফলাফলের জন্য অপেক্ষা করছি।

অতএব, ২০২৩ সালের এপ্রিলের শেষে, প্রাদেশিক শিল্প উদ্যান ব্যবস্থাপনা বোর্ড সংশ্লিষ্ট কার্যকরী সংস্থাগুলিকে রিপোর্ট করেছে যাতে তারা ট্যান ডাক শিল্প উদ্যানকে ২০২৩ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে নির্মাণ শুরু করার প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে সহায়তা করে, যার মধ্যে রয়েছে বিনিয়োগকারীদের জন্য ৬১.১৭ হেক্টর জমির ইজারা চুক্তি স্বাক্ষরের জন্য নির্দিষ্ট জমির মূল্য নির্ধারণ করা। একইভাবে, সন মাই ১ শিল্প উদ্যানের ক্ষেত্রে, এটি ৭৬.৭ হেক্টরেরও বেশি এবং আইপিআইসিও কোম্পানির অনুরোধে ২০২৩ সালের মে মাসে অনুমোদনের জন্য প্রাদেশিক গণ কমিটির কাছে জমা দেওয়া হয়েছিল, যাতে ইউনিটটি জমির ভাড়া পরিশোধ করতে পারে, জমির ইজারা চুক্তি স্বাক্ষর করতে পারে এবং এই অঞ্চলে শিল্প উদ্যানের অবকাঠামো নির্মাণের ব্যবস্থা করতে পারে।

উল্লেখযোগ্যভাবে, যেসব শিল্প পার্ক ক্ষতিপূরণ এবং ছাড়পত্রের কাজ করছে এবং বিনিয়োগের প্রস্তুতি নিচ্ছে, তাদের বিনিয়োগকারীরা সকলেই একবারে জমি লিজ নিতে চান। তারপর, এলএনজি গ্যাস পোর্ট ওয়্যারহাউস, সন মাই আই থার্মাল পাওয়ার প্ল্যান্ট প্রকল্প, সন মাই II থার্মাল পাওয়ার প্ল্যান্ট প্রকল্পের মতো সংশ্লিষ্ট প্রকল্পগুলির জন্যও একবারে জমি লিজ নেওয়ার প্রয়োজন রয়েছে, যার জমির আয়তন প্রায় 300 হেক্টর, তাদেরও একবারে জমি লিজ নেওয়ার প্রয়োজন। এদিকে, প্রাদেশিক শিল্প পার্ক ব্যবস্থাপনা বোর্ডের তথ্য অনুসারে, নির্দিষ্ট জমির মূল্য নির্ধারণ না করায়, বর্তমানে হাম কিম আই ইন্ডাস্ট্রিয়াল পার্কে 4টি প্রকল্প (4.72 হেক্টর এলাকা সহ) এবং হাম কিম II ইন্ডাস্ট্রিয়াল পার্কে 1টি প্রকল্প (2.41 হেক্টর এলাকা সহ) রয়েছে যা প্রাদেশিক গণ কমিটি দ্বারা একবারে জমির ভাড়া পরিশোধের জন্য অনুমোদিত হয়েছে, কিন্তু শিল্প পার্ক বিনিয়োগকারীদের একবারে পরিশোধের সমস্যা এখনও সমাধান হয়নি, যা এখন 3 বছর ধরে চলছে। বিনিয়োগকারীদের একবারে জমি লিজ নেওয়ার আকাঙ্ক্ষা হল সেকেন্ডারি বিনিয়োগকারীদের আকর্ষণ এবং প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য অ্যাকাউন্টিং এবং ঋণ নেওয়ার ক্ষেত্রে সহায়তা করা।

এত তাড়াহুড়ো কেন?

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের প্রতিনিধি বলেন যে নির্দিষ্ট ভূমি মূল্যায়ন (২০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর বেশি জমির মূল্যের প্রকল্পগুলিতে প্রযোজ্য) অনেক কারণে ধীর গতিতে চলছে। প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের সার্কুলার ৩৬ অনুসারে, মূল্যায়নের জন্য ৫টি পদ্ধতি রয়েছে, তবে সাধারণত ব্যবহৃত ৩টি পদ্ধতি হল উদ্বৃত্ত, আয় এবং তুলনা। যাইহোক, বেশ কয়েকটি ক্ষেত্রের তথ্যের মাধ্যমে, পরামর্শদাতা ইউনিটগুলি উদ্বিগ্ন যে প্রতিটি নির্দিষ্ট প্রকল্পে প্রয়োগ করা হলে এই পদ্ধতিগুলি নিশ্চিত করা হয় না, বিশেষ করে যদি ইনপুট ফ্যাক্টরগুলি স্থিতিশীল না হয়, যার ফলে ভুল আউটপুট ফলাফল হয়। উদাহরণস্বরূপ, তুলনা পদ্ধতি, সেই এলাকাটি সর্বদা কৃষিজমি ছিল, কোনও লেনদেন নেই তাই এটি তুলনা করা যায় না। অথবা উদ্বৃত্ত এবং আয় পদ্ধতিগুলির জন্য উন্নয়ন রাজস্ব, বিনিয়োগ মূলধনের হার, ইউনিট মূল্য নির্ধারণ করা প্রয়োজন... যা খুবই জটিল। অতএব, পরামর্শদাতা ইউনিটগুলি বারবার এটি করেছে, বিভাগ পরামর্শদাতা ইউনিটগুলিকে সহায়তা করে আসছে কিন্তু ফলাফলগুলি বিশ্বাসযোগ্য নয়। যেহেতু অনুমান করা এবং অনুমান করা প্রয়োজন, এবং এই প্রকল্পগুলি সমস্ত ক্ষেত্রের দিক থেকে খুব বড়, একজনের এবং অন্যজনের মধ্যে ত্রুটির ঝুঁকি, এমনকি খুব ছোট, একটি বড় ক্ষতি তৈরি করতে পারে। এছাড়াও, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় মূল্যায়ন পদ্ধতির উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে সার্কুলার ৩৬ সংশোধন করছে।

এটিই একটি কারণ যার কারণে প্রাদেশিক গণ কমিটি সম্প্রতি একটি নথি জারি করেছে যেখানে প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়কে অনুরোধ করা হয়েছে যে তারা প্রধানমন্ত্রীর কাছে প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়, নির্মাণ মন্ত্রণালয়, অর্থ মন্ত্রণালয় এবং সংশ্লিষ্ট মন্ত্রণালয় এবং শাখার সদস্যদের সমন্বয়ে একটি ওয়ার্কিং গ্রুপ গঠনের প্রস্তাব বিবেচনা এবং নির্দেশনা প্রদান করুক যাতে বিন থুয়ান প্রদেশকে সাধারণভাবে জমির দাম নির্ধারণে এবং বিশেষ করে ওশান ভ্যালি ট্যুরিজম কমপ্লেক্স প্রকল্পে সহায়তা এবং নির্দেশনা দেওয়া যায়। বর্তমানে, কেন্দ্রীয় সরকার নোভাওয়ার্ল্ড ফান থিয়েট প্রকল্পে নির্দিষ্ট জমির দাম মূল্যায়নে বিন থুয়ানকে সমর্থন করার জন্য একটি নথি জারি করেছে...

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের প্রতিনিধির মতে, নোভাওয়ার্ল্ড ফান থিয়েটের তুলনায়, শিল্প পার্কগুলিতে জমির মূল্যায়ন সহজ। তবে, বর্তমান পরিস্থিতিতে, আরও আত্মবিশ্বাসী হওয়ার জন্য কেন্দ্রীয় সরকারের সহায়তায় একটি নির্দিষ্ট মূল্যায়ন গণনা করাও প্রয়োজন। শীঘ্রই, প্রদেশের বৃহৎ প্রকল্পগুলির নির্দিষ্ট জমির দাম সম্পর্কিত বাধাগুলি অপসারণ করা হবে।

প্রাদেশিক গণ কমিটি প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ে যে সরকারী প্রেরণ পাঠিয়েছে তাতে আরও জোর দেওয়া হয়েছে যে বর্তমান ভূমি মূল্যায়ন কাজটি অত্যন্ত জটিল কারণ এতে বিনিয়োগ, পরিকল্পনা, নির্মাণ, জমি, অর্থ, ব্যাংকিং, বাজারের পরামিতি নিয়ন্ত্রণকারী অনেক ক্ষেত্র এবং ক্ষেত্র জড়িত... যথাযথভাবে বাস্তবায়ন, মূল্যায়ন এবং মূল্যায়ন করার জন্য বাস্তবায়নকারীর মূল্যায়ন পদ্ধতির বিষয়বস্তু সম্পূর্ণরূপে বুঝতে সক্ষম হওয়ার জন্য অনেক ক্ষেত্রের সাথে সম্পর্কিত সাধারণ জ্ঞান এবং অভিজ্ঞতা থাকা প্রয়োজন। এদিকে, প্রদেশের প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ খাতের কর্মীদের মূল্য, অর্থ, নির্মাণের বিশেষায়িত ক্ষেত্রগুলিতে খুব বেশি অভিজ্ঞতা নেই... আজকের মতো অত্যন্ত জটিল মূল্যায়ন কাজের প্রয়োজনীয়তা পূরণ করার জন্য। অতএব, প্রাদেশিক গণ কমিটি প্রস্তাব করেছে যে প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় প্রধানমন্ত্রীকে সুপারিশ করবে যে বিন থুয়ান প্রদেশে এবং বিশেষ করে ওশান ভ্যালি ট্যুরিজম কমপ্লেক্স প্রকল্পে জমির দাম নির্ধারণে সহায়তা এবং নির্দেশনা দেওয়ার জন্য একটি ওয়ার্কিং গ্রুপ প্রতিষ্ঠা করা উচিত, যাতে প্রকল্পগুলি শীঘ্রই স্থাপন করা যায়, কার্যকর করা যায় এবং স্থানীয় আর্থ-সামাজিক -অর্থনীতি বিকাশ করা যায়।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস