হ্যানয়ে সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলি বিলুপ্ত হওয়ার কারণ

২০১৮ সালে, হ্যানয়ে সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের অনুপাত ছিল নতুন সরবরাহের ৩৫%। তবে, ২০২৪ সালে এই সংখ্যাটি ০% এ নেমে আসে। ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরসের মতে, এই পরিস্থিতির জন্য ৩টি প্রধান কারণ রয়েছে।

২০১৮ সালে, হ্যানয়ে সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের অনুপাত ছিল নতুন সরবরাহের ৩৫%। তবে, ২০২৪ সালে এই সংখ্যাটি ০% এ নেমে আসে। ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরসের মতে, এই পরিস্থিতির জন্য ৩টি প্রধান কারণ রয়েছে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) এর মতে, ২০২৩ সাল থেকে, হ্যানয়ে ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটারের কম দামের অ্যাপার্টমেন্টগুলি অদৃশ্য হয়ে গেছে এবং পুনরায় আবির্ভূত হওয়ার সম্ভাবনা কম। অন্যদিকে, উচ্চমানের বিভাগটি ক্রমবর্ধমানভাবে "বায়ু তরঙ্গের উপর আধিপত্য বিস্তার করছে"। গত ৯ মাসে, হ্যানয়ে বিক্রয়ের জন্য সরবরাহ করা ৮০% অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্য ছিল ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটার বা তার বেশি।

তবে, "বিলুপ্তির" অবস্থায় পড়ার আগে, ২০১৮ সালে নতুন চালু হওয়া সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের অনুপাত ৩৫% এ পৌঁছেছিল, তারপর ২০১৯ সালে তা কমে ২০% এবং ২০২০ সালে মাত্র ১২% এ দাঁড়িয়েছে। ২০২১ এবং ২০২২ সালে, হ্যানয়ে সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ হ্রাস পেতে থাকে, যা বিক্রয়ের জন্য চালু হওয়া মোট অ্যাপার্টমেন্টের মাত্র ৪% ছিল।

হ্যানয়ের উপকণ্ঠে অবস্থিত জেলাগুলিতে অবস্থিত অ্যাপার্টমেন্টগুলির দামও কমপক্ষে 30 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার। ছবি: থান ভু

VARS-এর দৃষ্টিতে, এই পরিস্থিতির তিনটি প্রধান কারণ রয়েছে।

প্রথমত , কারণ বিনিয়োগকারী এবং রিয়েল এস্টেট ডেভেলপাররা নিজেরাই সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগে আগ্রহী নন, কারণ উচ্চমানের বিভাগের তুলনায় লাভের মার্জিন কম। সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট তৈরি করতে, ব্যবসাগুলিকে জমি তহবিল, নির্মাণ থেকে শুরু করে কার্যক্রম পর্যন্ত অনেক খরচ অপ্টিমাইজ করতে হবে।

"প্রায় ১৫% লাভের ব্যবধানে, যদি মূলধন ১-২ বছর ধরে স্থবির থাকে বা বিক্রয় ১-২ বছরের জন্য বিলম্বিত হয়, তাহলে ডেভেলপার অর্থ হারাবেন," অ্যাসোসিয়েশনের বিশেষজ্ঞরা উপসংহারে পৌঁছেছেন।

এছাড়াও, কেন্দ্রীয় এলাকায় জমির তহবিলের ক্রমবর্ধমান অভাবের প্রেক্ষাপটে, উদ্যোগগুলির ইনপুট খরচের মধ্যে, জমির দামও বৃদ্ধি পাচ্ছে। এটি মূলধনের ক্ষতিপূরণ দেওয়ার জন্য উদ্যোগগুলিকে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়াতে বাধ্য করে।

দ্বিতীয়ত , যদিও সরকার সামাজিক আবাসন এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন উন্নয়নকে উৎসাহিত করার জন্য অনেক নীতিমালা চালু করছে, তবুও জমি এবং পরিকল্পনা সম্পর্কিত আইনি প্রক্রিয়াগুলি এখনও প্রধান বাধা। লাইসেন্সিং প্রক্রিয়া জটিল, দীর্ঘ সময় নেয় এবং বড় শহরগুলিতে আবাসন উন্নয়নের জন্য ভূমি তহবিল ক্রমশ সংকুচিত হচ্ছে, যার ফলে প্রকল্প বিকাশকারীদের এই বিভাগে বিনিয়োগ করার আগে সাবধানতার সাথে বিবেচনা করতে হচ্ছে।

এছাড়াও, সামাজিক আবাসন বিভাগে গৃহ ক্রেতাদের জন্য ঋণ সহায়তা নীতিগুলি সমন্বিতভাবে বাস্তবায়িত হয়নি। নিম্ন ও মধ্যম আয়ের ব্যক্তিদের জন্য আর্থিক সহায়তা প্যাকেজ, যেমন অগ্রাধিকারমূলক সুদের হার এবং ঋণের উৎস, এখনও অ্যাক্সেস এবং জটিল পদ্ধতিতে অনেক অসুবিধার সম্মুখীন হচ্ছে।

তৃতীয়ত , অদূর ভবিষ্যতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম "ঠান্ডা" হওয়ার সম্ভাবনা কম, কারণ উচ্চ-স্তরের প্রকল্পগুলি উচ্চ মুনাফা নিয়ে আসে তবে এখনও ভাল তরলতা থাকে। কিছু প্রকল্প বিক্রয়ের জন্য আনুষ্ঠানিকভাবে খোলার সময় 99% পর্যন্ত শোষণ হার রেকর্ড করেছে।

অর্থনীতির উন্নয়নের সাথে সাথে উচ্চ-আয়ের গ্রাহক সংখ্যা ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে এই প্রবণতা আরও জোরদার করে। এছাড়াও, বিদেশী এবং বিদেশী ভিয়েতনামিদের কাছ থেকে অর্থ ভিয়েতনামী রিয়েল এস্টেট বাজারে প্রবাহিত হচ্ছে, নতুন আইনি করিডোরের কারণে যা বাড়ির মালিকানার শর্ত শিথিল করে।

তবে, ব্যয় করতে ইচ্ছুক গ্রাহকদের এই দলটি যদি বৃদ্ধি পেতে থাকে, তবুও বেশিরভাগ হ্যানয়বাসীর এখনও বেঁচে থাকার জন্য পর্যাপ্ত আয় আছে। সাধারণ পরিসংখ্যান অফিসের সাম্প্রতিক প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৩ সালে হ্যানয়ে মাথাপিছু গড় আয় মাত্র ৬,৮৬৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাস। বর্তমান আবাসনের দামের সাথে তুলনা করলে, পরিস্থিতি জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধি নগুয়েন কং লং (ডং নাই প্রতিনিধিদল) এর বক্তব্যের মতো হবে - "সরকারি কর্মচারীরা বাড়ি কিনতে শত শত বছর ধরে খেতে পারবেন না"।

সরবরাহ ও চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা মোকাবেলা করার জন্য, VARS সুপারিশ করে যে রাজ্যের উচিত বিনিয়োগকারীদের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্ট তৈরির জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করার জন্য নীতিমালা গবেষণা এবং বিকাশ করা, যেমন ভূমি কর, কর্পোরেট কর অব্যাহতি দেওয়ার নীতি প্রয়োগ করা, অথবা সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের মানদণ্ডের তুলনায় নির্মাণ ঘনত্ব বা ভূমি ব্যবহার সহগ বৃদ্ধি করা।

"সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন নির্মাণের জন্য সরকার এবং বেসরকারি খাতের মধ্যে সহযোগিতা প্রকল্পগুলিকে উৎসাহিত করা উচিত। বেসরকারি খাত নির্মাণ ও উন্নয়ন প্রক্রিয়ার বেশিরভাগ অংশ গ্রহণ করবে, অন্যদিকে রাজ্য জমি প্রণোদনা এবং আইনি সহায়তা প্রদান করবে," VARS বলেছে।

সরবরাহ বৃদ্ধির পাশাপাশি, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশন প্রস্তাব করেছে যে ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলি কম খরচের অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহের উন্নয়ন এবং রক্ষণাবেক্ষণে সহায়তা করার জন্য গবেষণা এবং একটি তহবিল প্রতিষ্ঠা করবে; রিয়েল এস্টেটের জল্পনা-কল্পনা সীমিত করার জন্য নীতিমালা জারি করবে; একটি তথ্য ব্যবস্থা এবং বাজারের তথ্য তৈরি করবে...

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html