শহর-প্রদেশ একীভূতকরণের গুজবের পর জমি অনুসন্ধান: বিনিয়োগকারীদের সতর্ক থাকতে হবে

সম্প্রতি, প্রদেশ এবং শহরগুলিকে একীভূত করার খবর এমন একটি বিষয় হয়ে উঠেছে যা অনেকেই তাদের রিয়েল এস্টেটের বিজ্ঞাপন দেওয়ার জন্য ব্যবহার করেন। ড্যান ট্রাই রিপোর্টারদের একটি জরিপ অনুসারে, অনেক এলাকার জমির প্লটগুলি উপরোক্ত তথ্যের সাথে সরগরম হয়ে উঠেছে।

উদাহরণস্বরূপ, ভিয়েত ট্রাই সিটিতে ( ফু থো প্রদেশ), থান মিউ, গিয়া ক্যাম, থো সন, বাখ হ্যাক, সং লো... এর মতো কমিউন এবং ওয়ার্ডগুলিতে বিক্রয়ের জন্য জমির দাম গত বছরের শেষের তুলনায় তীব্রভাবে বেড়েছে। ফু থোর একজন ব্রোকার মিঃ তু-এর মতে, মার্চের শুরু থেকে, অনেক লোক জমি দেখার জন্য বেন গোট নগর এলাকায় (থো সন ওয়ার্ড, ভিয়েত ট্রাই সিটি) ভিয়েতনামে ভিড় করেছে। টেটের আগে, এই এলাকায় জমির দাম প্রায় ১৩-১৫ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/ঘণ্টা ছিল কিন্তু এখন বিক্রয় মূল্য ২০ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/ঘণ্টারও বেশি হয়ে গেছে।

কিছু দালাল জমি বিক্রি করার জন্য প্রাদেশিক একীভূতকরণের গুজব ব্যবহার করে (স্ক্রিনশট)।

উপরোক্ত পরিস্থিতির মুখোমুখি হয়ে, ফু থো প্রদেশের নির্মাণ বিভাগ সতর্ক করে দিয়েছে যে জমির উচ্চ মূল্য সম্ভবত জমির দালালদের দাম বাড়ানোর কৌশল মাত্র। একই সাথে, এটি বলেছে যে কার্যকরী ইউনিটগুলি পরিচালনার জন্য তথ্য পরীক্ষা করবে এবং উপলব্ধি করবে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) এর তথ্য অনুসারে, প্রদেশ এবং শহরগুলিকে একীভূত করার প্রস্তাবের তথ্য প্রকাশের মাত্র কয়েক সপ্তাহ পরে, দেশের বিভিন্ন অঞ্চলে জমির দাম কিছু জায়গায় 20% পর্যন্ত বৃদ্ধি পেয়েছে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS)-এর চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বলেন, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারে এই উন্নয়ন নতুন নয়। বাজারের ইতিহাস দেখায় যে যখনই নতুন পরিকল্পনার তথ্য প্রকাশিত হয়, তখনই সংশ্লিষ্ট এলাকার জমির দাম প্রায়শই স্বল্পমেয়াদে তীব্রভাবে বৃদ্ধি পায়।

এর মূল কারণ হলো বিনিয়োগকারীদের FOMO (পিছিয়ে পড়ার ভয়) মনোবিজ্ঞান। এই তথ্যের মুখোমুখি হয়ে, তারা "অর্থ জমা রাখার" সিদ্ধান্তে আরও তাড়াহুড়ো করে। তাদের দৃঢ় বিশ্বাস যে এই পরিবর্তন অবশ্যই অর্থনৈতিক ও সামাজিক উন্নয়নের দিকে পরিচালিত করবে, সেই সাথে রিয়েল এস্টেটের দামও বাড়বে।

এই মুহুর্তে, এই সিদ্ধান্তটি এই ভবিষ্যদ্বাণী দ্বারাও অনুপ্রাণিত এবং অনুরণিত যে আগামী সময়ে স্থানীয়ভাবে জমির মূল্য তালিকার সমন্বয় পরোক্ষভাবে জমির দাম বাড়িয়ে দেবে। তবে, বাস্তবে, এই মূল্য বৃদ্ধির বেশিরভাগই অনুমানমূলক। কারণ একীভূতকরণের সিদ্ধান্তের সাথে সম্পর্কিত কোনও প্রশাসনিক পরিবর্তন হলেও, এটি নিশ্চিত নয় যে এটি অঞ্চলগুলিতে অসামান্য উন্নয়নের দিকে পরিচালিত করবে, অন্তত স্বল্পমেয়াদে, বিশেষ করে সাম্প্রতিক সময়ে বেশিরভাগ মানুষের আয়ের তুলনায় রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির প্রেক্ষাপটে।

অতএব, তথ্যের যত্ন সহকারে গবেষণা এবং মূল্যায়ন ছাড়াই তাড়াহুড়ো করে সিদ্ধান্ত নেওয়ার ফলে বিনিয়োগকারীরা অনেক ঝুঁকির সম্মুখীন হবেন। ফলস্বরূপ, অনেক বিনিয়োগকারীর মূলধন আটকে থাকে এবং রিয়েল এস্টেটের দাম সত্যিই বৃদ্ধি না পাওয়া পর্যন্ত টিকে থাকার মতো পর্যাপ্ত শক্তি তাদের থাকে না।

মিঃ দিন একটি উদাহরণ দিয়েছেন: যখন হ্যানয় বা হো চি মিন সিটির কিছু শহরতলির জেলার জেলা উন্নয়নের তথ্য প্রকাশিত হয়, তখন জমির দাম তাৎক্ষণিকভাবে "আকাশচুম্বী"ভাবে বেড়ে যায়। যাইহোক, অবকাঠামোতে বিনিয়োগ ছাড়াই অনেক এলাকা দ্রুত "বিস্ফোরিত বুদবুদ" অবস্থায় পড়ে যায়, "জ্বর" কেটে যাওয়ার পরে দামগুলি ঘুরে যায় এবং হ্রাস পায়।

গুজব অনুসরণ করার সময় রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের সতর্ক থাকতে হবে।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ মিঃ ফাম ডুক টোয়ান বলেন, এখন পর্যন্ত, পরিকল্পনার তথ্য সবসময়ই রিয়েল এস্টেট বাজারে একটি শক্তিশালী প্রভাব ফেলেছে। উদাহরণস্বরূপ, অতীতে, ডং আন বা হোয়াই ডুক জেলাগুলিকে জেলায় পরিণত করার পরিকল্পনার তথ্যও এলাকার জমির দাম বহুগুণ বৃদ্ধি করেছিল।

সম্প্রতি, একীভূতকরণের পর কিছু এলাকা প্রশাসনিক কেন্দ্র হিসেবে গুঞ্জন উঠেছে, রিয়েল এস্টেট একটি নির্দিষ্ট উত্তেজনা তৈরি করেছে। রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রকৃতি প্রত্যাশা অনুযায়ী কেনা-বেচা।

যারা গুজবের উপর ভিত্তি করে কেনাকাটা করেন তারা এখন সঠিক সিদ্ধান্ত নেওয়ার আশা করেন এবং ভবিষ্যতে দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাবে। শুধুমাত্র ছোট বিনিয়োগকারীরা নয়, কিছু প্রকল্প বিনিয়োগকারীও, একীভূতকরণের গুজব শুনে বিক্রি বন্ধ করে দেন এবং দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাবে এমন আনুষ্ঠানিক তথ্যের জন্য অপেক্ষা করেন।

হ্যানয়ের উপকণ্ঠে এক টুকরো জমি (ছবি: ডুওং ট্যাম)।

মিঃ টোয়ান বলেন যে কিছু লোক ঝুঁকি গ্রহণ করে সুযোগ কাজে লাগিয়ে বড় মুনাফা অর্জন করে। তবে, গুজব অনুসরণকারী বিনিয়োগকারীরা খুবই ঝুঁকিপূর্ণ, বিশেষ করে যারা ধার করা মূলধন ব্যবহার করে "সার্ফিং" করেন তাদের জন্য। অতএব, বিনিয়োগকারীদের সাবধানে গবেষণা করা উচিত এবং সরকারী, স্পষ্ট তথ্যের জন্য অপেক্ষা করা উচিত।

তাঁর মতে, দীর্ঘমেয়াদে, প্রদেশ এবং শহরগুলির একীভূত হওয়ার পরে, অবকাঠামোগতভাবে বিনিয়োগ করা হবে। সেখান থেকে, প্রশাসনিক কেন্দ্র অবস্থিত রিয়েল এস্টেট বাজারে স্থানীয় মূল্য বৃদ্ধি ঘটতে পারে। যে জায়গাগুলি প্রশাসনিক কেন্দ্র হিসাবে অবস্থিত নয় কিন্তু উচ্চ রিয়েল এস্টেটের দাম রয়েছে, সেগুলির ক্ষেত্রে সমন্বয় করতে হতে পারে। তবে, তিনি বলেন, অবকাঠামো সম্পূর্ণরূপে এবং পদ্ধতিগতভাবে বিনিয়োগ না হওয়া পর্যন্ত এটি অনেক সময় নেবে।

একই মতামত প্রকাশ করে, VARS-এর চেয়ারম্যান বলেন যে প্রদেশ এবং শহরগুলির একীভূতকরণ রিয়েল এস্টেট বাজারে ইতিবাচক প্রভাব ফেলবে। সেই অনুযায়ী, একীভূতকরণ প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য কিছু আইনি প্রক্রিয়া হ্রাস করতে সাহায্য করতে পারে, বাজারে আরও সরবরাহ পেতে সাহায্য করবে, বিশেষ করে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগে, মানুষের কাছে আরও যুক্তিসঙ্গত মূল্যে বাড়ি কেনার আরও বিকল্প থাকবে।

তবে, রিয়েল এস্টেটের মূল্য টেকসইভাবে বৃদ্ধির জন্য, একটি ভিত্তি থাকা আবশ্যক, যার অর্থ হল ট্র্যাফিক, অর্থনৈতিক ও সামাজিক অবকাঠামোর সমন্বিত উন্নয়ন যেমন আরও বড় রাস্তা, মেট্রো, স্কুল খোলা বা লিজ থেকে নগদ প্রবাহ তৈরির ক্ষমতা থাকা আবশ্যক।

মিঃ ডিনের মতে, শুধুমাত্র খবরের উপর ভিত্তি করে ভূমির উত্তপ্ততা, উন্নয়ন বিনিয়োগ পরিকল্পনার সাথে না থাকলে, প্রায়শই সংক্ষিপ্ত চক্র থাকে, দ্রুত বৃদ্ধি পায় কিন্তু দীর্ঘ সময়ের জন্য উচ্চ স্তরে বজায় রাখা কঠিন। অতএব, "ভার্চুয়াল উত্তপ্ততা" সম্পর্কে বিনিয়োগকারীদের খুব সতর্ক থাকা উচিত। কারণ গুজবের উপর ভিত্তি করে "ভূমির উত্তপ্ততা" প্রায়শই কেবল একটি ছোট গোষ্ঠীর ফাটকাবাজদের উপকার করে। এদিকে, বেশিরভাগ ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারী এবং প্রকৃত ক্রেতারা যদি খুব বেশি দামে কিনবেন তবে তারা আটকে যাওয়ার ঝুঁকিতে থাকবেন।

প্রকৃতপক্ষে, প্রতিটি জমির দাম বৃদ্ধির পর, অনেক বিনিয়োগকারী যারা সর্বোচ্চ মূল্যে জমি কিনেছিলেন তাদের দীর্ঘ সময়ের জন্য তাদের মূলধন পুঁতে রাখতে হয়েছিল অথবা দুর্বল তরলতার কারণে লোকসান স্বীকার করতে হয়েছিল। এমনকি "সার্ফিং"-এ অভিজ্ঞতাসম্পন্ন আত্মবিশ্বাসী বিনিয়োগকারীদের অনেক দলও অনেকবার ব্যর্থ হয়েছিল যখন তারা সময়মতো তাদের পণ্য বিক্রি করতে পারেনি।

"ভার্চুয়াল" উত্তেজনা এড়াতে এবং প্রত্যাশিত মুনাফা নিশ্চিত করতে, বিনিয়োগকারীদের সতর্ক থাকতে হবে এবং ভিড়ের দ্বারা ভেসে যাওয়া এড়াতে হবে। বিনিয়োগকারীদের যে এলাকায় বিনিয়োগ করার পরিকল্পনা করছেন সেই এলাকার জমির দামের স্তরটি সাবধানতার সাথে অধ্যয়ন করতে হবে এবং ঝুঁকি এবং বৃদ্ধির সম্ভাবনা মূল্যায়ন করার জন্য পরিকল্পনা পরিবর্তনের অগ্রগতি বুঝতে হবে।

দাম যখন তীব্রভাবে বৃদ্ধি পায় তখন কেনাকাটা প্রায়শই প্রত্যাশিত লাভের চেয়ে অনেক বেশি ঝুঁকি নিয়ে আসে। নির্দিষ্ট পরিকল্পনা এবং অবকাঠামো বাস্তবায়নের জায়গা অথবা সমকালীন এবং আধুনিক বিনিয়োগের প্রকল্প, যেখানে মানুষকে বসবাসের জন্য "আকৃষ্ট" করার জন্য অনেক নীতি রয়েছে, সেগুলি এমন এলাকার তুলনায় নিরাপদ পছন্দ হবে যেখানে কেবল গুজবের ভিত্তিতে দাম বাড়ানো হয়।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/san-dat-theo-tin-don-sap-nhap-tinh-thanh-nha-dau-tu-can-tinh-tao-20250319175539932.htm