চীনের রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধারের সূচনা

চীনের গৃহায়ন ও নগর-গ্রামীণ নির্মাণ মন্ত্রণালয় জানিয়েছে যে স্থানীয় সরকারগুলি রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন উদ্যোগগুলিকে সম্পত্তি বিকাশকারীদের কাছ থেকে কিছু অবিক্রিত বাড়ি কিনতে সাহায্য চাইতে পারে।

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — চীনের সাংহাইয়ের ভবন।

চীন সরকার সম্পত্তি বাজার উদ্ধারের জন্য এখনও পর্যন্ত সবচেয়ে উচ্চাভিলাষী পরিকল্পনা চালু করেছে।

এটি এমন একটি উন্নয়ন যার জন্য বিনিয়োগকারীরা কয়েক মাস ধরে অপেক্ষা করছেন। কিন্তু এই পদক্ষেপগুলি কার্যকর হবে কিনা তা একটি বড় প্রশ্ন থেকে যায়।

উচ্চাভিলাষী পরিকল্পনা

প্যাকেজ চুক্তিটি চীনের একটি প্রধান শহরে ইতিমধ্যেই চেষ্টা করা নীতি গ্রহণের চারপাশে আবর্তিত হয়েছে - স্থানীয় সরকারগুলিকে সম্পত্তি বিকাশকারীদের কাছ থেকে অবিক্রীত বাড়ি কিনে সাশ্রয়ী মূল্যের সামাজিক আবাসনে রূপান্তর করতে হবে।

এই পরিকল্পনায় বন্ধকের সুদের হার এবং ডাউন পেমেন্টের প্রয়োজনীয়তা হ্রাস করা এবং আরও গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, অবিক্রীত সম্পত্তির রাষ্ট্রীয় ক্রয়ের জন্য কেন্দ্রীয় ব্যাংক থেকে কম সুদে নগদ ৩০০ বিলিয়ন ইউয়ান ($৪১.৫ বিলিয়ন) অন্তর্ভুক্ত রয়েছে।

"নীতিনির্ধারকরা একটি পূর্ণাঙ্গ সম্পত্তি সংকট রোধের জরুরিতা সম্পর্কে সচেতন," বলেছেন ANZ রিসার্চের সিনিয়র কৌশলবিদ ঝাওপেং জিং। "নতুন উদ্ধার পরিকল্পনাটি চীনা নীতিনির্ধারকদের পরিস্থিতি পরিবর্তনের দৃঢ় সংকল্পকে প্রতিফলিত করে।"

যদিও জরুরি পদক্ষেপটি স্বাগত, বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে বর্তমান ত্রাণ প্যাকেজ কার্যকর হওয়ার জন্য খুব ছোট আকারের হতে পারে এবং তহবিল সমস্যার সম্মুখীন হতে পারে।

গোল্ডম্যান শ্যাক্সের মতে, চীনে অবিক্রীত বাড়ি, অসমাপ্ত প্রকল্প এবং অব্যবহৃত জমির মোট মূল্য প্রায় ৩০ ট্রিলিয়ন ইউয়ান ($৪.১ ট্রিলিয়ন)।

গোল্ডম্যানের বিশ্লেষকরা সাম্প্রতিক এক গবেষণা নোটে বলেছেন যে, সমস্ত শহরে আবাসন সরবরাহ ২০১৮ সালে দেখা যায়নি এমন স্তরে নামাতে ৭ ট্রিলিয়ন ইউয়ান (৯৬৭ বিলিয়ন ডলার) এরও বেশি অর্থ লাগবে, যা সম্পত্তি বাজারের জন্য একটি উত্থানের বছর। এটি পিপলস ব্যাংক অফ চায়না (পিবিওসি, কেন্দ্রীয় ব্যাংক) কর্তৃক ঘোষিত তহবিলের ২০ গুণেরও বেশি।

যদিও এই বছরের শুরুতে চীনের অর্থনীতি প্রত্যাশার চেয়ে দ্রুত প্রবৃদ্ধি অর্জন করেছে, তবুও মূলধারার রিয়েল এস্টেট খাতের কারণে এই গতি কমে যাচ্ছে, যা একসময় অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ডের ৩০% ছিল।

সীমিত স্কেল

এই মাসের শুরুতে বেশ কিছু ঘোষণা সত্ত্বেও, চীনা সরকার কীভাবে বাড়ি কেনার কর্মসূচি বাস্তবায়ন করবে এবং এর অর্থায়নের জন্য কত অর্থের প্রয়োজন হবে তা এখনও স্পষ্ট নয়। সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, নগদ অর্থের সংকটে থাকা স্থানীয় সরকারগুলি এর জন্য অর্থ কোথা থেকে পাবে তা স্পষ্ট নয়।

পিবিওসির ডেপুটি গভর্নর তাও লিং বলেন, সর্বশেষ পুনঃঅর্থায়ন কর্মসূচি স্থানীয় বাড়ি কেনার জন্য ৫০০ বিলিয়ন ইউয়ান ($৬৯ বিলিয়ন) মূল্যের ব্যাংক ঋণ প্রদান করতে পারে।

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — চীনের সাংহাইতে অ্যাপার্টমেন্ট ভবন।

কিন্তু এই সংখ্যাটিও প্রয়োজনীয়তার তুলনায় অনেক কম। কিছু বিশ্লেষক অনুমান করেন যে চীনের সম্পত্তির তালিকা পরিষ্কার করতে শত শত বিলিয়ন ডলারের প্রয়োজন হবে, যার মধ্যে দেশজুড়ে লক্ষ লক্ষ খালি বা অর্ধ-নির্মিত বাড়িও অন্তর্ভুক্ত।

নোমুরার প্রধান চীন অর্থনীতিবিদ টিং লু, যিনি চীনের সম্পত্তি খাতকে "দ্বিধাগ্রস্ততা" বলে অভিহিত করেছেন, তিনি বলেন যে ইতিমধ্যে বিক্রি হয়ে যাওয়া বাড়িগুলির নির্মাণ সম্পন্ন করতে কমপক্ষে ৩.২ ট্রিলিয়ন ইউয়ান (৪৪২ বিলিয়ন ডলার) প্রয়োজন হবে। তিনি অনুমান করেছেন যে বর্তমানে প্রায় ২ কোটি বাড়ি রয়েছে যা আগে থেকে বিক্রি হয়ে গেছে কিন্তু এখনও তৈরি হয়নি।

টাকা কোথায়?

তবে, স্থানীয় সরকার বন্ড ইস্যুকারীরা (LGFVs) বর্তমানে বিপুল পরিমাণ "লুকানো" ঋণের বোঝায় জর্জরিত যা কেনার অনুমতি নেই, PBoC ডেপুটি গভর্নর তাও লিং এর মতে। এর ফলে স্থানীয় সরকারগুলির কাছে নগদ অর্থ সংগ্রহের খুব কম বিকল্পই রয়ে গেছে।

চীনের প্রদেশ এবং শহরগুলি প্রায় ১৫ ট্রিলিয়ন ডলার ঋণের বোঝা বহন করেছে, যার বেশিরভাগই সাম্প্রতিক বছরগুলিতে অবকাঠামো প্রকল্প এবং মহামারী-সম্পর্কিত ব্যয় মেটাতে লুকিয়ে রাখা হয়েছে এবং জমা করা হয়েছে।

সম্পত্তি বাজারের মন্দা স্থানীয় সরকারগুলির আর্থিক দুর্দশাকে আরও বাড়িয়ে তুলেছে, কারণ জমি এবং আবাসন বিক্রয় সাধারণত মোট রাজস্বের ৪০ শতাংশেরও বেশি হয়ে থাকে। ঋণ সংকটের কারণে অনেক চীনা শহর ব্যয় তীব্রভাবে কমাতে বাধ্য হয়েছে।

চীনের রিয়েল এস্টেট শিল্প ২০১৯ সালে দুর্বল হতে শুরু করে এবং প্রায় তিন বছর আগে সরকার রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের ঋণ কার্যক্রম কঠোর করার নির্দেশ জারি করার পর থেকে "ব্ল্যাক হোলে" পড়ে যায়।

২০২২ সালের প্রথম দিকে মূল খাতটিকে উদ্ধারের প্রচেষ্টা শুরু হয়েছিল, যখন মন্দা কিছু ডেভেলপারদের জন্য সংকটের সৃষ্টি করেছিল এবং প্রকল্পগুলি বিলম্বিত বা সময়সীমা মিস হওয়ার কারণে হাজার হাজার গৃহ ক্রেতার মধ্যে অসন্তোষ ছড়িয়ে পড়েছিল। কিন্তু ব্যবস্থাগুলি মূলত অকার্যকর হয়ে পড়েছে, যার ফলে ডেভেলপারদের নগদ প্রবাহ হ্রাস পেয়েছে।

মাত্র শুরু

বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে অবিক্রীত বাড়ির অতিরিক্ত সরবরাহ সমাধান করা চীনের সম্পত্তি খাতকে পুনরুজ্জীবিত করার প্রথম পদক্ষেপ মাত্র। অন্য কথায়, গোল্ডম্যান শ্যাক্সের বিশ্লেষকদের মতে, চীনকে তিনটি মূল বিষয় মোকাবেলা করতে হবে।

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — চীনের একটি নির্মাণ প্রকল্প।

দ্বিতীয় এবং তৃতীয় ধাপের মধ্যে রয়েছে আবাসন চাহিদা বৃদ্ধি এবং নির্মাণের ধীরগতি প্রশমিত করা। এর জন্য ভোক্তাদের আস্থা বৃদ্ধি এবং বাড়ির দাম বাড়ানোর জন্য আরও বিস্তারিত ব্যবস্থা গ্রহণ করা প্রয়োজন।

এটা লক্ষণীয় যে বহিরাগত পরিবেশ ক্রমশ কঠিন হয়ে উঠছে। মার্কিন সরকার ১ আগস্ট থেকে চীন থেকে আমদানি করা পণ্যের উপর শুল্ক বাড়ানোর সিদ্ধান্ত নিয়েছে এবং ইউরোপীয় ইউনিয়ন (ইইউ) একই ধরণের পদক্ষেপ নিতে পারে। প্রাক্তন মার্কিন রাষ্ট্রপতি ডোনাল্ড ট্রাম্প এমনকি হুমকি দিয়েছিলেন যে তিনি যদি পুনরায় নির্বাচিত হন তবে চীন থেকে আমদানির উপর ৬০% শুল্ক আরোপ করবেন।

বিশ্লেষকরা অনুমান করছেন যে মিঃ ট্রাম্পের প্রস্তাবিত শুল্ক চীনের প্রবৃদ্ধির হার ০.৯ শতাংশ পর্যন্ত কমাতে পারে।

বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে দীর্ঘমেয়াদে এই পরিকল্পনা চীনের জাপানের মতো "মুদ্রাস্ফীতির সর্পিল"-এ পড়ার ঝুঁকি কমাতে পারে। জাপান থেকে মূল শিক্ষা হল নীতিনির্ধারকদের খুব দেরিতে কাজ করা এড়িয়ে চলা উচিত। "এটি চীনের সম্পত্তি সংকটের সমাপ্তির সূচনা হতে পারে," তারা যোগ করেছেন।

ভিয়েতনামপ্লাসের মতে

উৎস