রিয়েল এস্টেটের বাজার কি সত্যিই "গরম"?

(ড্যান ট্রাই) - বিশেষজ্ঞদের মতে, বর্তমানে কেবল বড় শহরগুলিতে রিয়েল এস্টেটের বাজারই ব্যস্ত, দাম নাটকীয়ভাবে বৃদ্ধি পাচ্ছে, অন্য অঞ্চলগুলি এখনও বেশ শান্ত।

হ্যানয় রিয়েল এস্টেট বাজার এবং অন্যান্য প্রদেশের মধ্যে তুলনা

গবেষণা ইউনিটগুলির তথ্য অনুসারে, বছরের শুরু থেকে, হ্যানয়ে পুরাতন এবং নতুন অ্যাপার্টমেন্টের দাম নাটকীয়ভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। সেই অনুযায়ী, এই বাজারে নতুন অ্যাপার্টমেন্টের গড় দাম বর্তমানে 65 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা থেকে 70 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা পর্যন্ত ওঠানামা করে।

হ্যানয়ে কেবল অ্যাপার্টমেন্টই নয়, সম্প্রতি গলিতে থাকা বাড়ি, টাউনহাউস এবং ভিলার মতো অংশও বেড়েছে। একটি রিয়েল এস্টেট গবেষণা ইউনিটের তথ্য অনুসারে, ২০২৩ সালের প্রথম প্রান্তিক (যখন বাজার শান্ত ছিল) থেকে এখন পর্যন্ত, হ্যানয়ের উপকণ্ঠের কিছু এলাকায় দামের ওঠানামা উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। বিশেষ করে, হোয়াই ডুক জেলায়, গত বছরের শুরুর তুলনায় জমির দাম ৮১%, দং আন জেলায় ৫৩% এবং থান ওই জেলায় ৯০% বৃদ্ধি পেয়েছে।

বিপরীতে, প্রাদেশিক রিয়েল এস্টেট বাজারগুলি কেবল সামান্য পুনরুদ্ধারের প্রবণতা দেখিয়েছে, হ্যানয়ের মতো ততটা প্রাণবন্ত নয়। রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ মিঃ ফাম ডুক টোয়ান বলেছেন যে বর্তমানে কেবল হ্যানয়ের বাজারই প্রাণবন্ত, বেশিরভাগ বিভাগের দাম নাটকীয়ভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। এদিকে, প্রাদেশিক রিয়েল এস্টেট বাজারগুলি এখনও বেশ শান্ত।

তার মতে, ২০২১-২০২২ সালে যেসব প্রদেশ এবং শহরগুলিতে জমির দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, সেসব প্রদেশ এবং শহরগুলি শান্ত রয়েছে, বিশেষ করে বাক নিন এবং বাক গিয়াং- এ। এই পরিস্থিতি কোয়াং নিন এবং হাই ফং-এর মতোই, তবে এই দুটি এলাকার অর্থনৈতিক উন্নয়নের ভালো গতির জন্য ধন্যবাদ, বাজারে আবার লেনদেন হয়েছে।

হ্যানয়ের শহরতলিতে এক টুকরো জমি (ছবি: ডুওং ট্যাম)।

লেনদেনের ক্ষেত্রে আরেকটি কঠিন এলাকা হল হোয়া বিন প্রদেশ, যে অঞ্চলটি রিসোর্ট রিয়েল এস্টেটের জন্য ব্যস্ত বলে পরিচিত, কিন্তু এখন সেখানে তারল্যও কম।

থান হোয়াতে, মিঃ তোয়ান বলেন যে এটিই সেই এলাকা যেখানে ২০২১ সালে সবচেয়ে শক্তিশালী ভূমি জ্বর রেকর্ড করা হয়েছিল, যখন সবাই জমি কিনতে গিয়েছিল। তবে, এখানে লেনদেনের পরিমাণও কম, বেশিরভাগ বিনিয়োগকারী যারা পুনরায় বিক্রি করতে চান তাদের এখনও শীর্ষের তুলনায় দাম প্রায় ২০% কমাতে হয়।

বিশেষজ্ঞরা: বিনিয়োগকারীরা প্রাদেশিক রিয়েল এস্টেট বাজারে নগদ প্রবাহ স্থানান্তর করার প্রবণতা রাখেন

ড্যান ট্রাই প্রতিবেদকের সাথে আলাপকালে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের মার্কেট ওয়ার্কিং গ্রুপের সদস্য মিঃ লে দিন চুং বলেন যে বর্তমান রিয়েল এস্টেট "তরঙ্গ" শুধুমাত্র স্থানীয়ভাবে হ্যানয়ে ঘটছে এবং অন্যান্য প্রদেশ এবং এলাকায় ছড়িয়ে পড়েনি।

তাঁর মতে, ২০২৫ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের আগে অনেক জায়গায় জমির বাজার আরও সমান উন্নয়নের সাক্ষী হতে পারবে না। তবে, বর্তমানে জমিতে বিনিয়োগের জন্য একটি মধ্যমেয়াদী দৃষ্টিভঙ্গি প্রয়োজন, যার মধ্যে কমপক্ষে ১ থেকে ৩ বছরের মূলধন পুনরুদ্ধারের সময়কাল থাকবে, দ্রুত "সার্ফ" আশা করার পরিবর্তে।

হ্যানয়ে উপবিভক্ত জমি (ছবি: ডুওং ট্যাম)।

মিঃ চুং আরও জোর দিয়ে বলেন যে হ্যানয়ের শহরতলিতে জমির দাম বর্তমানে বেশি, যা অনেক ঝুঁকি তৈরি করে। অতএব, বিনিয়োগকারীরা যদি এই বিভাগে বিনিয়োগ করতে চান, তাহলে তাদের এমন এলাকা বেছে নেওয়া উচিত যেখানে সমলয় অবকাঠামো রয়েছে, ভালো অর্থনৈতিক উন্নয়ন হয়েছে কিন্তু সাম্প্রতিক সময়ে জমির দাম খুব বেশি বাড়েনি।

"কিছু বিনিয়োগকারী এমন কিছু এলাকায় জমি কেনার জন্য তাদের যাত্রা শুরু করেছেন যেখানে সাম্প্রতিক সময়ে দাম তীব্রভাবে বাড়েনি। এই লোকেরা সক্রিয় হওয়ার প্রবণতা দেখাচ্ছে, কারণ ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন অনুসারে, দেশের ১০৫টি শহর ও শহরে জমি ভাগ করে বিক্রি করার অনুমতি নেই," তিনি বলেন।

একই সাথে, এই বিশেষজ্ঞ সুপারিশ করেন যে বিনিয়োগকারীদের "তাদের সমস্ত ডিম এক ঝুড়িতে রাখা উচিত নয়", অর্থাৎ এই সময়ে প্রচুর পরিমাণে কেনা উচিত নয়। পরিবর্তে, তাদের স্পষ্ট আইনি মর্যাদা, আকর্ষণীয় পণ্য বা পূর্ণ সুযোগ-সুবিধা সহ ক্ষেত্র সহ প্রকল্পগুলি বেছে নেওয়া উচিত।

হ্যানয় এবং অন্যান্য প্রদেশের রিয়েল এস্টেট বাজারে বিপরীতমুখী উন্নয়ন ব্যাখ্যা করে বিশেষজ্ঞ নগুয়েন আন কুয়ে বলেন যে হ্যানয়ের মানুষের বিনিয়োগের চাহিদা অনেক বেশি। পূর্বে, তারা প্রায়শই রিয়েল এস্টেট কেনা-বেচার জন্য অন্যান্য প্রদেশে ছড়িয়ে পড়ত, যা আঞ্চলিক বাজারকে আরও প্রাণবন্ত করে তোলে।

তবে, দুই বছরের মন্দা রিয়েল এস্টেট বাজারের পর, হ্যানয়ের বিনিয়োগকারীরা তাদের আচরণ পরিবর্তন করেছেন। আগের মতো "বিদেশী মাছ ধরার" পরিবর্তে, তারা প্রদেশগুলি থেকে তাদের নগদ প্রবাহ প্রত্যাহার করে হ্যানয়ের কেন্দ্রস্থলে নগদ প্রবাহ রিয়েল এস্টেট বিভাগে বিনিয়োগের দিকে ঝুঁকছেন যেমন অ্যাপার্টমেন্ট, গলিতে বাড়ি, টাউনহাউস, ভিলা এবং শহরতলির জমি। অতএব, সাম্প্রতিক সময়ে হ্যানয়ের রিয়েল এস্টেট বাজার উত্তপ্ত হয়ে উঠেছে।

তার মতে, এপ্রিল মাসে হ্যানয়ের সমস্ত রিয়েল এস্টেট বিভাগের দাম সর্বোচ্চ পর্যায়ে পৌঁছেছে। অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষেত্রে, এমন কিছু প্রকল্প রয়েছে যার দাম সম্প্রতি বৃদ্ধি পেয়েছে, তবে কেবল স্থানীয়ভাবে, পুরো বাজারের প্রতিনিধিত্ব করে না। শহরতলির জমির ক্ষেত্রে, ২০২২-২০২৩ সময়ের প্রথম দিকে বিনিয়োগকারী কিছু লোক মুনাফা অর্জন করতে শুরু করেছে।

একটি পূর্বাভাস দিয়ে মিঃ কুই বলেন যে, আগামী সময়ে, কিছু লোক নগদ প্রবাহকে প্রদেশগুলিতে স্থানান্তরিত করার প্রবণতা দেখাবে, যেখানে সাম্প্রতিক সময়ে রিয়েল এস্টেটের দাম খুব বেশি বাড়েনি।

তবে, ২০২৬-২০২৭ সালের আগে প্রাদেশিক ভূমি বাজার আবার প্রাণবন্ত হয়ে উঠবে না। বিশেষ করে, শিল্প ও পর্যটন উন্নয়নে সুবিধাপ্রাপ্ত প্রদেশগুলি প্রথমে নগদ প্রবাহ পাবে, তারপর এটি আরও ব্যাপকভাবে অনেক প্রদেশ এবং শহরে ছড়িয়ে পড়বে।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-co-dang-thuc-su-nong-20241025165938828.htm