বাজার বদলে যাচ্ছে, বিনিয়োগের কি এখন সুবর্ণ সময়? দক্ষিণাঞ্চলের অ্যাপার্টমেন্টগুলির দাম গোপনে বাড়ছে, যেখানে হ্যানয়ে জমির দাম সবচেয়ে বেশি?

বাজার পরিবর্তনের প্রস্তুতির প্রেক্ষাপটে, বর্তমান সময় বিনিয়োগের জন্য সুবর্ণ সময়, দক্ষিণাঞ্চলীয় অ্যাপার্টমেন্টগুলির দাম "নীরবে" বৃদ্ধি, হ্যানয়ে সর্বোচ্চ জমির দাম সহ শহুরে এলাকা প্রকাশ করা ... হল সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট খবর।

বছরের শুরু থেকে, হ্যানয় রিয়েল এস্টেট বাজারে বেশিরভাগ ধরণের রিয়েল এস্টেটের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পেয়েছে। (সূত্র: DN&TT)

বাজার একটি নতুন মূল্যস্তর স্থাপন করে

হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয়ের মতো প্রধান শহরগুলিতে জমির মূল্য তালিকার সমন্বয় ব্যাপক মূল্য বৃদ্ধির প্রবণতার জন্য একটি শক্তিশালী সংকেত তৈরি করছে। হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকা ২০২৪ সালের অক্টোবর থেকে কার্যকর হয়েছে, যার সর্বোচ্চ মূল্য জেলা ১-এ ৬৮৭.২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে। ইতিমধ্যে, হ্যানয়ে, সামঞ্জস্যপূর্ণ জমির মূল্য তালিকা হোয়ান কিয়েম জেলায় দাম ৬৯৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারেরও বেশি করেছে, যা হো চি মিন সিটির তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি। পুরানো মূল্য তালিকার তুলনায়, হ্যানয়ে সামঞ্জস্যপূর্ণ জমির মূল্য তালিকা ২-৬ গুণ বেশি।

সংশোধিত ভূমি আইন অনুসারে, জাতীয় জমির মূল্য তালিকা ২০২৬ সালের শুরু থেকে আনুষ্ঠানিকভাবে প্রযোজ্য হবে বলে আশা করা হচ্ছে। এটি একটি গুরুত্বপূর্ণ মোড়, কারণ ইতিহাসে, প্রতিটি নতুন মূল্য তালিকা ঘোষণার পর জমির দাম হ্রাসের নজির কখনও দেখা যায়নি।

উদাহরণস্বরূপ, ২০১৫-২০১৯ সময়কালে, যখন নতুন জমির মূল্য কাঠামো প্রয়োগ করা হয়েছিল, তখন হ্যানয়ে জমির দাম ১০-২০% বৃদ্ধি পেয়েছিল। একইভাবে, ২০২০-২০২৪ সময়কালেও জাতীয় জমির মূল্য কাঠামো সমন্বয় করার সময় গড়ে প্রায় ১৫% বৃদ্ধি রেকর্ড করা হয়েছিল। এই প্রবণতা দেখায় যে ২০২৬ সালে নতুন জমির মূল্য সারণী বর্তমানের তুলনায় উচ্চতর মূল্য স্তর স্থাপন করবে। এটি অনেক মানুষের বিনিয়োগ সিদ্ধান্তকে উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাবিত করবে।

বাজার পরিবর্তনের জন্য প্রস্তুত হওয়ার প্রেক্ষাপটে, বর্তমান সময়টি রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের জন্য সুবর্ণ সময়। নতুন জমির মূল্য তালিকা আনুষ্ঠানিকভাবে প্রয়োগের আগে, রিয়েল এস্টেটের দাম এখনও তুলনামূলকভাবে যুক্তিসঙ্গত পর্যায়ে রয়েছে। নতুন জমির মূল্য কাঠামো প্রয়োগের সময় মূল্য বৃদ্ধির চাপ এড়িয়ে বিনিয়োগকারীদের জন্য কম দামে সম্পদের মালিক হওয়ার এটি একটি দুর্দান্ত সুযোগ।

এই পর্যায়ে বিনিয়োগ করলে সম্পত্তির মূল্য দ্রুত বৃদ্ধি পেতেও সাহায্য করে। প্রকৃতপক্ষে, যখন নতুন মূল্য কাঠামো অনুসারে জমির মূল্য সমন্বয় করা হয়, তখন প্রাথমিক বিনিয়োগকারীদের সম্পত্তির মূল্য নাটকীয়ভাবে বৃদ্ধি পাবে। এটি একটি স্পষ্ট প্রতিযোগিতামূলক সুবিধা, বিশেষ করে যখন বিনিয়োগকারীরা যোগদান শুরু করার সাথে সাথে বাজার "উত্তপ্ত" হয়।

এছাড়াও, অবকাঠামো এবং অর্থনৈতিক উন্নয়নের জন্য শক্তিশালী সম্ভাবনাময় এলাকাগুলি প্রায়শই বিনিয়োগকারীদের জন্য আকর্ষণীয় গন্তব্যস্থল। উদাহরণস্বরূপ, হো চি মিন সিটির প্রতিবেশী প্রদেশ যেমন ডং নাই, বিন ডুওং বা লং আন, সকলেই গুরুত্বপূর্ণ অবকাঠামো প্রকল্প থেকে প্রচুর উপকৃত হচ্ছে। এই এলাকাগুলি কেবল রিয়েল এস্টেটের মূল্য বৃদ্ধি করে না বরং আবাসন চাহিদা বৃদ্ধির কারণে অনেক লাভের সুযোগও তৈরি করে।

দক্ষিণাঞ্চলীয় অ্যাপার্টমেন্টগুলির দাম "নীরবে" বৃদ্ধি পেয়েছে

বছরের শুরু থেকে, হ্যানয় রিয়েল এস্টেট বাজারে বেশিরভাগ ধরণের রিয়েল এস্টেটের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পেয়েছে। হ্যানয় অ্যাপার্টমেন্টগুলিতে "আকস্মিক" পরিবর্তনের বিপরীতে, হো চি মিন সিটির অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলিতে এখনও স্থিতিশীল মূল্য বৃদ্ধি রেকর্ড করা হয়েছে, কিছু প্রকল্প এমনকি শক্তিশালী বৃদ্ধিও অনুভব করছে।

CBRE ভিয়েতনামের Q3/2024 রিপোর্ট অনুসারে, হো চি মিন সিটিতে নতুন সরবরাহ কম কিন্তু শোষণের হার উন্নত হচ্ছে। বিশেষ করে, Q3 তে, হো চি মিন সিটিতে বিক্রয়ের জন্য ১৩০ টিরও কম নতুন অ্যাপার্টমেন্ট ছিল, যা কেন্দ্র থেকে অনেক দূরে অবস্থিত জেলাগুলিতে অবস্থিত বিক্রয়ের জন্য খোলা প্রকল্পগুলির পরবর্তী পর্যায়ের অংশ থেকে এসেছে।

যদিও বিক্রয়ের জন্য আনুষ্ঠানিক সরবরাহ কম, সাম্প্রতিক সময়ে হো চি মিন সিটি বাজারের উজ্জ্বল স্থানটি উল্লেখ করা যেতে পারে কারণ থু ডাক সিটি, ডিস্ট্রিক্ট ৭-এ গত ১-২ বছরে অস্থায়ীভাবে বিক্রি বন্ধ হয়ে যাওয়া প্রকল্পগুলি থেকে প্রায় ৩০০টি অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে পুনরায় প্রস্তাব করা হয়েছে এবং প্রায় ২,৭০০টি অ্যাপার্টমেন্ট যা আনুষ্ঠানিকভাবে বিক্রয়ের জন্য খোলা হয়নি, তারা সংরক্ষণ গ্রহণ শুরু করেছে, আশা করা হচ্ছে যে অদূর ভবিষ্যতে বিক্রয়ের জন্য খোলা হবে।

এছাড়াও, বিক্রয়ের জন্য অবশিষ্ট মজুদ থাকা বেশিরভাগ প্রকল্পের বিক্রয় হার ইতিবাচক ছিল, ত্রৈমাসিকে ২,০০০ এরও বেশি অ্যাপার্টমেন্ট সফলভাবে লেনদেন হয়েছে, যা আগের ত্রৈমাসিকের তুলনায় প্রায় দ্বিগুণ। বিনিয়োগকারীরা পেমেন্ট পদ্ধতির উপর ভিত্তি করে ছাড়, বৈচিত্র্যময় পেমেন্ট সময়সূচী, ঋণের সুদ সহায়তা, ভাড়া প্রতিশ্রুতি ইত্যাদির মতো অনেক বিক্রয় নীতি প্রয়োগ অব্যাহত রেখেছেন।

বুকিং পর্যায়ে থাকা কিছু প্রকল্পের প্রত্যাশিত বিক্রয় মূল্য বেশি হওয়ার কারণে ক্রেতারা একই মানের কিন্তু কম বিক্রয় মূল্য এবং তাড়াতাড়ি হস্তান্তরের প্রাথমিক পণ্য বিক্রয়ের জন্য প্রতিবেশী প্রকল্পগুলি বিবেচনা করতে বাধ্য হন।

২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে, হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের প্রাথমিক বিক্রয় মূল্য ৬৬ মিলিয়ন ভিএনডি/বর্গমিটার নিট এলাকায় পৌঁছেছে, যা ত্রৈমাসিকের ভিত্তিতে ৪% এবং বছরের পর বছর ধরে প্রায় ৮% বৃদ্ধি পেয়েছে। মূলত পুরনো প্রকল্পগুলি নতুন উদ্বোধনী পর্বে তাদের বিক্রয় মূল্য সামঞ্জস্য করার কারণে, যেমন ডি-হোমে (জেলা ৬), ডি-অ্যাকোয়া (জেলা ৮) এবং ল্যাভিডা প্লাস (জেলা ৭) তাদের প্রাথমিক বিক্রয় মূল্য পূর্ববর্তী পর্বের বিক্রয় মূল্যের তুলনায় ১০% - ৩০% বৃদ্ধি করেছে।

হো চি মিন সিটির সেকেন্ডারি মার্কেট এই ত্রৈমাসিকে সামান্য বৃদ্ধি পেয়েছে, ত্রৈমাসিকের তুলনায় ত্রৈমাসিকের গড় ৩% এবং বছরের পর বছর ৫% বৃদ্ধি পেয়েছে, যা তৃতীয় ত্রৈমাসিকে গড়ে ৪৮ মিলিয়ন ভিএনডি/বর্গমিটার নেট এলাকায় পৌঁছেছে। এই ত্রৈমাসিকে বেশিরভাগ অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্টের সেকেন্ডারি বিক্রয় মূল্য বৃদ্ধি পেয়েছে।

উল্লেখযোগ্যভাবে, সাইগন পার্ল প্রকল্পের দাম গত বছরে চিত্তাকর্ষকভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে - ৩৪% পর্যন্ত। Batdongsan.com.vn এর তথ্য অনুসারে, বর্তমানে, সাধারণ বিক্রয় মূল্য প্রায় ৮৩.২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা ওঠানামা করছে।

সিটি৩ প্লটে সামাজিক আবাসন এলাকার দৃষ্টিকোণ - কিম চুং নতুন নগর এলাকা, ডং আন জেলা, হ্যানয়। (সূত্র: বিনিয়োগকারী)

হ্যানয়ে ১,০০০ এরও বেশি সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন ইউনিট তৈরি হতে চলেছে।

বিনিয়োগকারী হ্যান্ডিকো এবং ভিগ্ল্যাসেরার যৌথ উদ্যোগ ২০২৫ সালের প্রথম দিকে ডং আনহ জেলার (হ্যানয়) কিম চুং নিউ আরবান এরিয়া - CT3 এবং CT4 প্লটে সামাজিক আবাসন নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্পের অধীনে CT3 প্রকল্পের নির্মাণ শুরু করার পরিকল্পনা করছে।

প্রকল্প ব্যবস্থাপনা বোর্ডের তথ্য অনুসারে, দং আন জেলার পিপলস কমিটি ২০২৪ সালের ডিসেম্বরে সাইট ক্লিয়ারেন্সের অগ্রগতি ত্বরান্বিত করছে। আশা করা হচ্ছে যে ২০২৫ সালের জানুয়ারিতে, হ্যানয় পিপলস কমিটি যৌথ উদ্যোগের বিনিয়োগকারীদের জন্য প্রকল্প শুরু করার পদক্ষেপ গ্রহণের জন্য জমি বরাদ্দের সিদ্ধান্ত নেবে।

অনুমোদিত পরিকল্পনা অনুসারে, CT3 জমির প্লটে 3টি উচ্চ-উচ্চ অ্যাপার্টমেন্ট ভবন নির্মাণ করা হবে, প্রতিটি ভবন 12 তলা + 1টি অ্যাটিক। মোট নির্মাণ মেঝের ক্ষেত্রফল 109,000 বর্গমিটারেরও বেশি, মোট 1,104টি অ্যাপার্টমেন্ট এবং জনসংখ্যা প্রায় 4,000।

CT4 জমির প্লটে, সামাজিক আবাসন প্রকল্পটি নির্মাণ বিনিয়োগ সম্পন্ন করেছে এবং ২০২১ সালের চতুর্থ প্রান্তিক থেকে ব্যবহারে এসেছে, যেখানে একটি ১২ তলা অ্যাপার্টমেন্ট ভবন + ১টি অ্যাটিক রয়েছে, মোট ৪৮৪টি অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে যা ১,৫০০ জনেরও বেশি লোকের আবাসনের চাহিদা পূরণ করে।

CT5 জমির প্রকল্প সম্পর্কে, যৌথ বিনিয়োগকারীর প্রতিনিধি বলেন যে তারা ক্ষতিপূরণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্সের ক্ষেত্রে অসুবিধা এবং বাধা দূর করার পাশাপাশি মানুষের পুনর্বাসনের জমির ব্যবস্থা করার জন্য ডং আন জেলার পিপলস কমিটির সাথে সক্রিয়ভাবে সমন্বয় করছে।

অন্যদিকে, কনসোর্টিয়ামটি একটি শহর প্রতিবেদন অধ্যয়ন করছে যাতে কর্মী আবাসন প্রকল্প থেকে সামাজিক আবাসনে সমন্বয়ের অনুমতি দেওয়া হয় যাতে এই ধরণের নীতিগত আবাসন অ্যাক্সেসযোগ্য বিষয়গুলিকে আরও সম্প্রসারিত করা যায়, যা বেশিরভাগ মানুষের ক্রয়ক্ষমতার জন্য উপযুক্ত।

হ্যানয়ে সর্বোচ্চ জমির দাম সহ নগর এলাকা প্রকাশ করা হচ্ছে

হ্যানয়ের সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা অনুসারে, তাই হো তাই নগর এলাকা (তাই হো জেলা) হল নগর এলাকা যেখানে জমির দাম সর্বোচ্চ ১১৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারেরও বেশি।

উপরের দামটি শহরাঞ্চলের সবচেয়ে সুন্দর অবস্থানের (স্থান ১) অন্তর্গত, যার ৬০ মিটার রাস্তা রয়েছে, যা তাই হো জেলার অংশ, যা ২০১৯ সালে জারি করা জমির মূল্য তালিকার (৩৪.৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটার) তুলনায় ২২৫% বেশি।

এছাড়াও ওয়েস্ট লেক নগর এলাকায়, ৬০ মিটার রাস্তার অংশের অবস্থান কিন্তু বাক তু লিম জেলায়, যার দাম প্রায় ১০৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটার, যা ২১০% বৃদ্ধি।

হ্যানয়ের সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা অনুসারে, প্রধান সড়কের বিভিন্ন স্থানে ৫টি শহরাঞ্চলের জমির দাম ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের বেশি।

ওয়েস্ট লেক নগর এলাকা (বাণিজ্যিক নাম স্টারলেক) ছাড়াও, ৪০ মিটার রাস্তার ক্রস-সেকশন সহ ন্যাম ট্রুং ইয়েন নগর এলাকার দাম ১০৯.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার, ৫০ মিটার রাস্তার ক্রস-সেকশন সহ সিটি অফ এক্সচেঞ্জ নগর এলাকার দাম প্রায় ১০৪.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার, ডিপ্লোম্যাটিক কর্পস এলাকার দাম ৬০ মিটার রাস্তার ক্রস-সেকশন সহ প্রায় ১০৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার এবং মাই দিন - মি ট্রাই নগর এলাকার দাম ২০-৩০ মিটার রাস্তার ক্রস-সেকশন সহ প্রায় ১০১ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার।

শহরতলির শহরাঞ্চলে জমির দামও গড়ে ১৭৫-২০০% বৃদ্ধি পেয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, লিডেকো নগর এলাকা (হোয়াই ডাক জেলা) ১৮.৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং থেকে প্রায় ৫৪.৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে বৃদ্ধি পেয়েছে, যা প্রায় ১৯০% বৃদ্ধির সমতুল্য।

এদিকে, হ্যানয়ের নতুন সমন্বিত তালিকায় সর্বনিম্ন শহুরে জমির দাম হল সন তাই শহরের ফু থিন আবাসিক এলাকা, যার দাম ১১.৩৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, যা পুরানো মূল্য তালিকার তুলনায় ১৭৫% বেশি।

তবে, উপরোক্ত দামগুলি এখনও বাজারে সাম্প্রতিক ক্রয়-বিক্রয় মূল্যের তুলনায় অনেক কম।

বাজার এবং রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং সাইটগুলি জরিপ করে দেখা গেছে, তাই হো তে শহরাঞ্চলের পাশাপাশি অন্যান্য শহরাঞ্চলে বাড়ি এবং জমির দাম ৩-৪ গুণ বেশি দামে বিক্রির জন্য বিজ্ঞাপন দেওয়া হয়। উদাহরণস্বরূপ, তাই হো তে শহরাঞ্চলে, ভিলা এবং টাউনহাউসের দাম সাধারণত প্রায় ৩৫০-৪০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, অ্যাপার্টমেন্টের দাম ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের বেশি। এখানে এমন ভিলা রয়েছে যার বিজ্ঞাপনের দাম ৫০ কোটি ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের বেশি।

সূত্র: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html