রিয়েল এস্টেট ঋণ নিয়ন্ত্রণ: কঠোর কিন্তু চরম নয়

যখন রিয়েল এস্টেট ঋণ সরকারি বিনিয়োগ মূলধনের প্রায় চারগুণ বেড়ে যায়, তখন প্রশ্ন ওঠে: এই নগদ প্রবাহ নিয়ন্ত্রণে কী করা উচিত?

৪.১ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং এর ছায়া এবং মূলধন দক্ষতার প্রশ্ন

স্টেট ব্যাংকের মতে, ২০২৫ সালের আগস্টের শেষ নাগাদ, মোট বকেয়া রিয়েল এস্টেট ঋণ ৪.১ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ পৌঁছেছে, যার মধ্যে শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক কার্যক্রমের জন্য বকেয়া ঋণ ছিল প্রায় ১.৮২৩ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। এই স্কেল ২০২৫ সালে সরকারি বিনিয়োগ মূলধনের প্রায় চারগুণের সমান, তবে এই খাতটি সরাসরি জিডিপির প্রায় ৩.৫% অবদান রাখে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের তথ্য থেকে দেখা যায় যে, নগর ও গৃহায়ন উন্নয়ন প্রকল্পগুলি ঋণ স্কেলের দিক থেকে শীর্ষে রয়েছে, যার মধ্যে ৬১৪,৭৩৭ বিলিয়ন ভিয়ানডে রয়েছে। এরপরই রয়েছে শিল্প পার্ক এবং রপ্তানি প্রক্রিয়াকরণ অঞ্চল প্রকল্প যার ১১৪,২৭৪ বিলিয়ন ভিয়ানডে রয়েছে। মূলধন প্রবাহ বরাদ্দ করা হয় অফিস লিজ (৬১,৯৪৬ বিলিয়ন ভিয়ানডে); পর্যটন ও রিসোর্ট (৬২,৪৮৭ বিলিয়ন ভিয়ানডে); রেস্তোরাঁ ও হোটেল (৬৪,৫৬০ বিলিয়ন ভিয়ানডে) এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার ক্রয়ের জন্য ঋণ (১৯০,১১৩ বিলিয়ন ভিয়ানডে) এর মতো ক্ষেত্রেও।

বিশ্লেষকদের মতে, ঋণ বরাদ্দের চিত্রটি অর্থনৈতিক চক্রের প্রতি সংবেদনশীল ক্ষেত্রগুলিতে ঋণের একটি শক্তিশালী সম্প্রসারণ দেখায়। আরও স্পষ্টভাবে বলতে গেলে, এই পরিসংখ্যানগুলি অনেক কিছু বলে যে উচ্চ-লাভজনক ক্ষেত্রগুলিতে মূলধন জোরালোভাবে আকৃষ্ট হচ্ছে কিন্তু অর্থনীতিতে এর প্রভাব এখনও সীমিত।

২০২৫ সালের আগস্টের শেষ নাগাদ, মোট বকেয়া রিয়েল এস্টেট ঋণ ৪.১ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এ পৌঁছেছে। ছবি: ডুয় মিন।

প্রকৃতপক্ষে, তালিকাভুক্ত ব্যাংকগুলির ২০২৫ সালের তৃতীয় প্রান্তিকের আর্থিক প্রতিবেদন অনুসারে, বেশিরভাগ ব্যাংকের রিয়েল এস্টেট ঋণ বৃদ্ধি পেয়েছে। বাণিজ্যিক ব্যাংকিং খাতে, টেককমব্যাংক ২৩৭,৮৩৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং নিয়ে সিস্টেমের শীর্ষে রয়েছে, যা মোট ঋণের ৩২.৮১%; ভিপিব্যাংক ২০৫,৯৫৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং নিয়ে দ্বিতীয় স্থানে রয়েছে; এসএইচবি ১৮৪,০৪৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং নিয়ে তৃতীয় স্থানে রয়েছে, তবে সিস্টেমে দ্বিতীয় সর্বোচ্চ অনুপাত রয়েছে, মোট ঋণের ৩০% এরও বেশি। এই পরিসংখ্যানগুলি রিয়েল এস্টেটে শক্তিশালী মূলধন প্রবাহের প্রবণতাকে প্রতিফলিত করে, এটি একটি নতুন ঘটনা নয় তবে এমন একটি স্কেলে পৌঁছেছে যার নিবিড় পর্যবেক্ষণ প্রয়োজন।

এদিকে, মাঝারি ও ছোট আকারের ব্যাংকগুলি এখনও আত্মরক্ষামূলক অবস্থানে রয়েছে। MBBank, HDBank, TPBank, MSB এবং LPBank সকলেই তাদের রিয়েল এস্টেট ঋণ অনুপাত একক অঙ্কে বজায় রেখেছে, বাজারের ওঠানামার মুখে সতর্কতা দেখিয়ে। তবে, এই গোষ্ঠীতেও, বকেয়া ঋণের প্রবৃদ্ধি অব্যাহত রয়েছে, যা প্রমাণ করে যে রিয়েল এস্টেট "পাই" এর আবেদন এখনও ঠান্ডা হয়নি।

বিশেষজ্ঞরা সতর্ক করে বলেছেন যে রিয়েল এস্টেটে প্রবাহিত ঋণ মূলধন বর্তমানে অর্থনীতির মোট মূলধনের প্রায় এক চতুর্থাংশ, যেখানে কর্মসংস্থান সৃষ্টির ক্ষমতা, মূল্য সংযোজন এবং স্প্লিওভারের প্রভাব উৎপাদন, বাণিজ্য এবং পরিষেবা খাতের তুলনায় অনেক কম। "ভুল নির্দেশিত" নগদ প্রবাহ অর্থনৈতিক ভারসাম্যহীনতা সৃষ্টি করতে পারে এবং বাজার বিপরীত হলে পদ্ধতিগত ঝুঁকি বাড়াতে পারে।

পুনরুদ্ধার এবং বুদবুদের মধ্যে সূক্ষ্ম রেখা

ব্যাংকিং একাডেমির উপ-পরিচালক ডঃ ফাম থি হোয়াং আনহের মতে, ঋণ ব্যবস্থায় জামানত মূলত রিয়েল এস্টেট বাজার থেকে আসে। যদি বাজার মন্দার কবলে পড়ে, তাহলে ব্যাংকিং ব্যবস্থা খারাপ ঋণের কারণে প্রচণ্ড চাপের মধ্যে পড়বে। এর থেকে বোঝা যায় যে রিয়েল এস্টেট ঋণের ঝুঁকি কেবল বকেয়া ঋণের স্কেলেই নয়, বরং জামানতের গুণমান এবং সত্যতার উপরও নির্ভর করে।

রিয়েল এস্টেট বাজার বর্তমানে "উচ্চ কিনুন, উচ্চ কিনুন" -এর অবস্থায় রয়েছে। ছবি: কোওক আন।

একটি সতর্ক দৃষ্টিভঙ্গি ভাগ করে অর্থনীতিবিদ ডঃ দিন দ্য হিয়েন বলেছেন যে বর্তমান বাজার "উচ্চ কিনুন, উচ্চ কিনুন" এর অবস্থায় রয়েছে, যা মূল্য বুদবুদের একটি প্রাথমিক সতর্কতা সংকেত। তিনি ব্যাখ্যা করেছিলেন যে যখন ক্রয়-বিক্রয় কার্যক্রম শুধুমাত্র স্বল্পমেয়াদী অনুমানমূলক মনোবিজ্ঞানের উপর ভিত্তি করে করা হয়, প্রকৃত নগদ প্রবাহ বা শোষণ মূল্যের সাথে যুক্ত নয়, তখন রিয়েল এস্টেটের মূল্য অত্যধিক বেড়ে যায়, যখন তারল্য ক্রমশ দুর্বল হয়ে পড়ে।

"'বেশি দামে কিনুন, বেশি দামে বিক্রি করুন' এই মানসিকতা বিনিয়োগকারীদের একটি দলকে স্বল্পমেয়াদে লাভবান হতে সাহায্য করতে পারে, কিন্তু এটি অতিরিক্ত উত্তাপের একটি চক্র তৈরি করে যা সহজেই পতনের দিকে নিয়ে যেতে পারে," মিঃ হিয়েন সতর্ক করে দিয়েছিলেন।

এটা লক্ষণীয় যে রিয়েল এস্টেটে ঋণ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে কিন্তু "তরঙ্গ" তৈরি করেনি। বছরের প্রথম ৯ মাসে ঋণ বৃদ্ধি প্রায় ১৩% এ পৌঁছেছে, যেখানে রিয়েল এস্টেটে মূলধন প্রবাহ প্রায় ২০% বেশি ছিল, কিন্তু তারল্য এখনও ধীর। "অর্থ বৃদ্ধি পেয়েছে কিন্তু বাজারকে সুস্থ করে তোলেনি", মিঃ হিয়েন মন্তব্য করেছেন। এটি দেখায় যে মূলধন প্রবাহ আর ইতিবাচক প্রভাব ফেলছে না, বরং ব্যাংক এবং বাজারের উপর দ্বিগুণ চাপ তৈরি করছে।

নিরাপত্তা নীতি অনুসারে, ব্যাংকগুলি সম্পত্তির মূল্যের ৭০% পর্যন্ত ঋণ দিতে পারে, ক্রেতা বা বিনিয়োগকারীকে প্রতিপক্ষের মূলধনের ৩০% অবদান রাখতে হবে। তবে, বাস্তবে, এমন একটি পরিস্থিতি তৈরি হয়েছে যেখানে ব্যাংকগুলি এমনকি আমানতও ঋণ দেয়, যার অর্থ ঋণ অনুমানমূলক চক্রের গভীরে চলে গেছে। যখন দাম খুব দ্রুত বৃদ্ধি পায়, তখন "সার্ফিং" বিনিয়োগকারীরা অসুবিধার সম্মুখীন হয়, ঋণ জমা হবে, খারাপ ঋণ বৃদ্ধি পাবে, ... এই পরিস্থিতি অনেক বিশেষজ্ঞ পূর্ববর্তী চক্রে দেখেছেন।

তবে, এটা অস্বীকার করা যাবে না যে ঋণ মূলধন এখনও রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধারের জন্য "রক্তনালী", বিশেষ করে যখন বৈধতার কারণে "হিমায়িত" অনেক প্রকল্প অবরুদ্ধ করা হচ্ছে। ঋণ বৃদ্ধি আংশিকভাবে পুনরুদ্ধারের প্রত্যাশা প্রতিফলিত করে, তবে অনুমানমূলক খাতে প্রবাহ এড়াতে এটিকে বেছে বেছে পরিচালিত করা প্রয়োজন।

অতএব, রিয়েল এস্টেট ঋণ নিয়ন্ত্রণের অর্থ চরম কঠোরতা নয়, বরং গতি সামঞ্জস্য করা, পুনরুদ্ধার এবং সিস্টেম সুরক্ষার মধ্যে ভারসাম্য বজায় রাখা। প্রকৃত আবাসন চাহিদার জন্য মূলধন, আবাসন নির্মাণের জন্য মূলধন, শিল্প অঞ্চল, পর্যটন এবং অনুমানমূলক কার্যকলাপের জন্য মূলধনের মধ্যে স্পষ্টভাবে পার্থক্য করা প্রয়োজন।

প্রকৃতপক্ষে, যদি রিয়েল এস্টেট ঋণ প্রকৃত মূল্য তৈরি না করেই প্রসারিত হতে থাকে, তাহলে বুদবুদ ফিরে আসতে পারে এবং তারপরে কেবল খারাপ ঋণ বা হ্রাসপ্রাপ্ত প্রবৃদ্ধিই নয়, বরং সমগ্র আর্থিক ব্যবস্থার অস্থিরতাও এর কারণ হবে।

প্রধানমন্ত্রীর নীতি উপদেষ্টা পরিষদের সদস্য ডঃ লে জুয়ান এনঘিয়ার মতে, বর্তমান বকেয়া ঋণ প্রায় ৪ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা সমগ্র ব্যবস্থার মোট বকেয়া ঋণের প্রায় ২৪%, অনেক উন্নত দেশের তুলনায় উচ্চ স্তরে নয়, ৪০% পর্যন্ত। মৌলিক সমাধান হল ঋণ প্রবাহকে যুক্তিসঙ্গতভাবে পরিচালিত করা, সামাজিক আবাসন বিভাগ, কম খরচের আবাসনের উপর মনোযোগ দেওয়া, অনুমান বা উচ্চ-সম্পন্ন প্রকল্পে ঢালা না।

সূত্র: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html