২০২৬ সাল থেকে জমির দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি: রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য সুযোগ এবং চ্যালেঞ্জ

জমির দামের বিষয়টি জনসাধারণের দৃষ্টি আকর্ষণের বিষয় হয়ে দাঁড়িয়েছে, বিশেষ করে প্রদেশ/শহরগুলির কৃষি ও পরিবেশ বিভাগ ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে ঘোষিত এবং প্রয়োগযোগ্য প্রথম জমির মূল্য তালিকা তৈরির জন্য একটি প্রস্তাব তৈরি করার পর, যেখানে বর্তমান জমির মূল্য তালিকার চেয়ে অনেক গুণ বেশি দাম থাকবে।

জমির মূল্য তালিকা তৈরির কাজটি সাবধানতার সাথে করা উচিত। চিত্রের ছবি: টুয়ান আন/ভিএনএ

একটি পেশাদার সামাজিক সংগঠন এবং রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে একটি গবেষণা ইউনিট হিসেবে, ভিয়েতনাম ইনস্টিটিউট ফর রিসার্চ অ্যান্ড ইভালুয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট মার্কেট (VARS IRE) নিশ্চিত করে যে জমির মূল্য তালিকা ভূমি ব্যবস্থাপনা, বাজেট সংগ্রহ, আর্থিক বাধ্যবাধকতার গণনায় রাষ্ট্রের একটি গুরুত্বপূর্ণ হাতিয়ার এবং ক্ষতিপূরণ মূল্য নির্ধারণ, পুনর্বাসন সহায়তা,... এর আইনি ভিত্তি।

অতএব, জমির মূল্য তালিকা তৈরির কাজটি সাবধানতার সাথে, বৈজ্ঞানিকভাবে এবং যুক্তিসঙ্গতভাবে রোডম্যাপ সহ করা প্রয়োজন, যাতে বাজারের প্রকৃত মূল্য সঠিকভাবে প্রতিফলিত হয়, একই সাথে মানুষ ও ব্যবসার জন্য বিঘ্ন সৃষ্টি এবং আর্থিক চাপ তৈরি না হয়।

VARS IRE-এর মতে, ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করা রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনার একটি অনিবার্য পদক্ষেপ, যা বাজারের স্বচ্ছতা বৃদ্ধিতে অবদান রাখবে এবং রাজ্যের জমির দাম এবং বাজার মূল্যের মধ্যে ব্যবধান কমিয়ে আনবে। তবে, এখনও অনেক মতামত রয়েছে যে অনেক ক্ষেত্রে "আকস্মিক" বৃদ্ধি ব্যবসা, মানুষ এবং ব্যাংক ঋণ কার্যক্রমের জন্য উল্লেখযোগ্য ঝুঁকি তৈরি করছে।

VARS IRE-এর বিশ্লেষণে দেখা যায় যে এই প্রভাবগুলির মধ্যে একটি ব্যক্তি এবং পরিবারকে প্রভাবিত করে। সেই অনুযায়ী, যারা ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন, ভূমি ব্যবহারের অধিকার শংসাপত্র প্রদান বা ক্ষতিপূরণ এবং স্থানের ছাড়পত্র গ্রহণের মতো ভূমি পদ্ধতিগুলি সম্পাদন করছেন তারা সবচেয়ে বেশি ক্ষতিগ্রস্ত হবেন, কারণ আর্থিক বাধ্যবাধকতাগুলি সরাসরি নতুন মূল্য তালিকা অনুসারে গণনা করা হয়। একই সময়ে, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন, লাল বই প্রদান এবং প্রকৃত বাড়ি কেনার খরচ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেতে পারে, যা মধ্যম এবং নিম্ন আয়ের লোকেদের উপর প্রভাব ফেলতে পারে। এমনকি ক্ষতিপূরণ এবং স্থানের ছাড়পত্রের অধীনে থাকা এলাকাগুলিতে যদি জমির মূল্য সমন্বয় অনুমোদিত মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি হয় তবে অভিযোগ এবং বিরোধ দেখা দেওয়ার ঝুঁকিও রয়েছে।

এছাড়াও, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিও ক্ষতিগ্রস্ত হচ্ছে। কারণ জমির দাম বৃদ্ধির ফলে ক্ষতিপূরণ খরচ, ভূমি ব্যবহারের ফি - প্রকল্প উন্নয়ন ব্যয় এবং মোট প্রকল্প বিনিয়োগের কাঠামোর সর্বোচ্চ অনুপাতের জন্য দায়ী ব্যয়গুলি তীব্রভাবে বৃদ্ধি পায়। বাস্তবায়িত প্রকল্পগুলির জন্য, বাস্তবায়ন চালিয়ে যাওয়া বা স্থগিত করা উচিত কিনা তা বিবেচনা করার সময় ব্যবসাগুলি একটি কঠিন এবং বিভ্রান্তিকর পরিস্থিতিতে পড়বে, কারণ ভূমি ব্যবহারের ফিতে তীব্র বৃদ্ধি মোট বিনিয়োগ আর্থিক সক্ষমতা ছাড়িয়ে যেতে পারে।

বিপরীতে, যেসব প্রকল্প বাস্তবায়িত হয়নি, তাদের জন্য বাজেট পরিকল্পনা, ক্ষতিপূরণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্স পরিকল্পনায় ব্যবসাগুলি আরও সক্রিয় হতে পারে। তবে, বাজার জোরপূর্বক বিক্রয় মূল্য বৃদ্ধি মেনে নেবে কিনা তা এখনও অজানা। আরও গুরুতর বিষয় হল, কিছু প্রকল্প ক্ষতির সম্মুখীন হতে পারে বা গ্রাহকদের সার্টিফিকেট প্রদানে বিলম্ব করতে পারে, যার ফলে বিরোধের ঝুঁকি তৈরি হতে পারে - VARS IRE।

এছাড়াও, VARS IRE-এর মতে, প্রস্তাবিত বৃদ্ধির সাথে ২০২৬ সালের জমির মূল্য তালিকা ব্যাংকিং কার্যক্রম এবং গৃহঋণের উপরও প্রভাব ফেলবে। উদাহরণস্বরূপ, সুরক্ষিত সম্পদের মূল্যায়ন মূল্য কাঠামোর সাথে সামঞ্জস্য করতে হবে এবং খারাপ ঋণের ঝুঁকি নিয়ন্ত্রণের জন্য ব্যাংকগুলি ঋণের হার কঠোর করতে পারে। বাড়ির দাম বৃদ্ধি এবং বাড়ির মালিকানার খরচ ক্রয় ক্ষমতা হ্রাস করতে পারে, বিশেষ করে প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতাদের জন্য। যদি জমির মূল্য তালিকা প্রকৃত মূল্যের চেয়ে দ্রুত বৃদ্ধি পায়, তাহলে মূল্যায়ন এবং বাজারের মধ্যে ভুল সমন্বয়ের ঝুঁকি ঋণের গুণমানকে প্রভাবিত করবে।

VARS IRE-এর আরেকটি প্রভাবের কথা উল্লেখ করা হয়েছে বাজারের উপর। সরবরাহের দিক থেকে, ভূমি ব্যবহারের খরচ, জমির ভাড়া, ক্ষতিপূরণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্স খরচের তীব্র বৃদ্ধির কারণে, দাম বৃদ্ধি পাবে এবং প্রকল্পগুলি স্ফীত হবে। সরবরাহ কাঠামো ভারসাম্যহীন থেকে যাচ্ছে, মূলত উচ্চ-স্তরের এবং উচ্চ-মূল্যের অংশগুলিতে কেন্দ্রীভূত কারণ শক্তিশালী আর্থিক সম্ভাবনা সম্পন্ন ব্যবসাগুলি উন্নয়নের সময় কমাতে পারে এবং দ্রুত বাজারে পণ্য সরবরাহ করতে পারে। এদিকে, ছোট এবং মাঝারি আকারের উদ্যোগগুলি নতুন প্রকল্প বাস্তবায়নে অসুবিধার সম্মুখীন হয়, যার ফলে বাণিজ্যিক আবাসন সরবরাহ, বিশেষ করে বৃহৎ শহরতলির শহরতলিতে, স্থবির হওয়ার ঝুঁকিতে পড়ে।

চাহিদার দিক থেকে, বিক্রয়মূল্য উৎপাদন খরচের সাথে সামঞ্জস্য রেখে বৃদ্ধি পাবে বলে আশা করা হচ্ছে, যার ফলে প্রকৃত ক্রয় ক্ষমতা হ্রাস পাবে, বিশেষ করে প্রকৃত আবাসন চাহিদা সম্পন্ন গ্রাহকদের মধ্যে। অতএব, একটি সতর্ক মানসিকতা এবং সহায়তা নীতির জন্য অপেক্ষা করা হবে যা বাজারকে সাময়িকভাবে স্থবির করে দিতে পারে।

উল্লেখযোগ্যভাবে, বিক্রয়মূল্য অবশ্যই ঊর্ধ্বমুখী হবে। VARS IRE ভবিষ্যদ্বাণী করে যে বিনিয়োগকারীরা উচ্চ স্তরে বিক্রয়মূল্য সামঞ্জস্য করার সম্ভাবনা রয়েছে, একই সাথে জমির তহবিলের অভাবের প্রেক্ষাপটে লাভের মার্জিন বজায় রাখার জন্য উচ্চমানের পণ্য তৈরি করবেন। একই সময়ে, বাজারে সাধারণ মূল্য স্তর বৃদ্ধি পেতে থাকবে, যা মানুষের আবাসন অ্যাক্সেসের উপর চাপ সৃষ্টি করবে।

যেসব ক্ষেত্রে বিনিয়োগকারীরা বাজেট পরিকল্পনায় আরও সক্রিয় হয়ে এবং ক্ষতিপূরণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্সের সময় কমিয়ে খরচ বাঁচাতে পারেন, প্রশাসনিক পদ্ধতি, সময় এবং আইনি ঝুঁকি থেকে খরচ সাশ্রয় যদি জমি সম্পর্কিত আর্থিক বাধ্যবাধকতার বৃদ্ধিকে আংশিকভাবে ক্ষতিপূরণ দিতে পারে, তাহলে সামগ্রিক প্রভাব খুব বেশি নেতিবাচক হবে না।

স্থানীয় কর্তৃপক্ষের জন্য, জমির মূল্য তালিকার সমন্বয় কর, ফি এবং ভূমি ব্যবহার ফি এর মাধ্যমে স্থানীয় বাজেট রাজস্ব বৃদ্ধিতে সহায়তা করবে। এই অতিরিক্ত রাজস্ব অবকাঠামো প্রকল্প, নগর সৌন্দর্যায়ন এবং আঞ্চলিক পরিবহন সম্প্রসারণে পুনঃবিনিয়োগ করা যেতে পারে, যা জমির মূল্য বৃদ্ধি এবং স্থানীয় আর্থ -সামাজিক উন্নয়নে অবদান রাখবে।

তবে, জমির মূল্য আপডেটের জন্য প্রয়োজনীয় রেকর্ডের পরিমাণ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাবে, যা সহজেই প্রশাসনিক যানজট সৃষ্টি করবে, বিশেষ করে 2-স্তরের স্থানীয় স্থানান্তর মডেলটি সুষ্ঠুভাবে কাজ না করার এবং মানব সম্পদের অভাবের প্রেক্ষাপটে। আরেকটি কারণ যা সতর্ক করা হচ্ছে তা হল বিনিয়োগ ব্যয় বৃদ্ধির কারণে আকর্ষণ হ্রাস, বিশেষ করে সম্ভাব্য ক্ষেত্রগুলিতে কিন্তু এখনও অবকাঠামোতে বিনিয়োগ করা হয়নি।

এই বিশ্লেষণগুলি থেকে, VARS IRE সুপারিশ করে যে জমির মূল্য তালিকা সহ সমস্ত মূল্য নিয়ন্ত্রণ কেবল আপেক্ষিক। কারণ দীর্ঘমেয়াদে, রিয়েল এস্টেটের দাম সরবরাহ এবং চাহিদা দ্বারা নির্ধারিত হয়। বাস্তবে, যখন প্রতিটি গোষ্ঠীর ব্যবহারের উদ্দেশ্য, সুবিধা এবং প্রত্যাশা ভিন্ন হয়, তখন জমির মূল্য তালিকা সকল বিষয়ের জন্য সন্তুষ্ট হবে বলে আশা করা কঠিন।

অতএব, VARS IRE অনুসারে, জমির মূল্য তালিকা কেবল তখনই অর্থবহ যখন ক্ষতিপূরণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্সের মতো নির্দিষ্ট উদ্দেশ্যে প্রয়োগ করা হয়। যদি ভূমি ব্যবহারের ফি, নিলাম বা করের গণনার মতো অন্যান্য উদ্দেশ্যে ব্যবহার করা হয়, তাহলে মূল্য তালিকাটি তার ব্যবহারিকতা হারাবে এবং রাষ্ট্র, জনগণ এবং ব্যবসার মধ্যে স্বার্থের সামঞ্জস্য নিশ্চিত করার জন্য নমনীয়ভাবে সমন্বয় করা প্রয়োজন।

অতএব, VARS IRE পরামর্শ দেয় যে জমির মূল্য তালিকার ভূমিকা সঠিকভাবে সংজ্ঞায়িত করা প্রয়োজন। মূল্য তালিকা রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা এবং কর আদায়ের একটি হাতিয়ার, বাজার সরবরাহ এবং চাহিদা নিয়ন্ত্রণের একটি হাতিয়ার নয়। জমির মূল্য স্থিতিশীলকরণ নীতির লক্ষ্য হওয়া উচিত স্বচ্ছতা, ন্যায্যতা এবং টেকসইতার দীর্ঘমেয়াদী লক্ষ্য।

একই সাথে, কেন্দ্রীয় এবং স্থানীয় স্তরের মধ্যে দায়িত্ব স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করা প্রয়োজন। রাজ্যের উচিত কেবল একটি ঐক্যবদ্ধ প্রযুক্তিগত কাঠামো এবং মূল্য নির্ধারণ পদ্ধতি জারি করা, যখন স্থানীয় এলাকাই বাস্তবে পরিচালনা এবং সমন্বয় করার জায়গা। একই সাথে, প্রতিটি এলাকা, সময়, ভূমি ব্যবহারের ধরণ এবং আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন লক্ষ্য অনুসারে স্থানীয়দের নমনীয় সমন্বয় সহগ জারি করার অনুমতি দিয়ে জমির মূল্য ব্যবস্থাপনায় নমনীয়তা বৃদ্ধি করা; ব্যবহারের উদ্দেশ্য (আবাসিক জমি, বাণিজ্যিক ও সেবা জমি, উৎপাদন জমি, কৃষি জমি, ইত্যাদি) এবং প্রতিটি অঞ্চলের অবকাঠামো এবং নগর উন্নয়নের স্তর অনুসারে বিভিন্ন স্তরের ভূমি ব্যবহার ফি, জমি ভাড়া, কর, ফি এবং চার্জ প্রয়োগ করা।

বিশেষ করে, বিশেষজ্ঞরা পরামর্শ দিচ্ছেন যে স্থিতিশীলতা এবং একটি যুক্তিসঙ্গত রোডম্যাপ নিশ্চিত করা প্রয়োজন। সেই অনুযায়ী, বাজারে "ঝাঁকুনি" এবং ব্যবসা ও জনগণের উপর আকস্মিক প্রভাব এড়াতে একটি উপযুক্ত সমন্বয় রোডম্যাপ তৈরি করা প্রয়োজন, বিশেষ করে এই প্রেক্ষাপটে যে অনেক এলাকা এখনও দ্বি-স্তরের নগর সরকার মডেলকে নিখুঁত করছে।

এছাড়াও, যোগাযোগ এবং বাস্তবায়ন নির্দেশিকা জোরদার করতে হবে। নীতিমালার প্রচার এবং ব্যাখ্যা জনগণ, ব্যবসা এবং দালালদের জমির মূল্য তালিকার প্রকৃতি এবং ভূমিকা বুঝতে সাহায্য করবে, "দাম বৃদ্ধি" বা বাজারের প্রবণতা সম্পর্কে মিথ্যা প্রত্যাশা তৈরি করার জন্য শোষণ এড়াবে।

সূত্র: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-dat-tang-manh-tu-2026-co-hoi-va-thach-thuc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20251109172330997.htm