অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়ার ফলন তীব্রভাবে হ্রাস পাচ্ছে, বিনিয়োগকারীদের কৌশল পরিবর্তন করতে হবে

অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া থেকে লাভের হার এখন মাত্র ৩%-৪%, যা কয়েক বছর আগের তুলনায় অনেক কম।

বহু বছর ধরে, ভাড়ার জন্য অ্যাপার্টমেন্ট কেনা একটি নিরাপদ পছন্দ হয়ে দাঁড়িয়েছে, যা অনেক মানুষের জন্য, বিশেষ করে মধ্যবয়সী গ্রাহকদের জন্য একটি স্থিতিশীল মাসিক আয় বয়ে আনে। তারা এটিকে কেবল সম্পদ সংরক্ষণের উপায় হিসেবেই দেখে না, বরং সময়ের সাথে সাথে অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য বৃদ্ধির কারণে একটি টেকসই লাভের মাধ্যম হিসেবেও দেখে। যাইহোক, সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, ভাড়া লাভের সমস্যা দ্রুত পরিবর্তিত হচ্ছে, যখন একটি অ্যাপার্টমেন্টের ক্রয় মূল্য "আকাশচুম্বী" হয় যখন ভাড়ার মূল্য কেবল "শামুকের মতো" বৃদ্ধি পায়।

অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়ার আয় অর্ধেকেরও বেশি কমেছে

লাও ডং নিউজপেপারের একজন প্রতিবেদকের জরিপে দেখা গেছে যে গত ৩-৪ বছরে, হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৩০%-৫০% বৃদ্ধি পেয়েছে, কিছু প্রকল্প এমনকি দ্বিগুণ হয়েছে। এদিকে, ভাড়ার দাম মাত্র ১০%-১৫% বৃদ্ধি পেয়েছে। এই পার্থক্যের কারণে ভাড়ার মুনাফার হার তীব্রভাবে হ্রাস পেয়েছে, অনেক ক্ষেত্রে মাত্র ২%-৩%/বছর, যা সঞ্চয় আমানতের সুদের হারের চেয়ে কম।

অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমশ বাড়ছে, কিন্তু ভাড়ার পরিমাণ সর্বকালের সর্বনিম্ন।

মিসেস থান ডুং (জুয়ান হোয়া ওয়ার্ডে বসবাসকারী) বলেন যে ২০১৫-২০১৬ সালে তিনি মাস্টারি থাও দিয়েন প্রকল্পে (আন খান ওয়ার্ড) দুটি দুই শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছিলেন মাত্র ২.৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/অ্যাপার্টমেন্টে। অভ্যন্তরীণ কাজ শেষ করার পর, তিনি সেগুলি ১,০০০ মার্কিন ডলার/মাসে ভাড়া দিয়েছিলেন। তবে, মহামারীর পরে, ভাড়ার মূল্য ১ কোটি ৯০ লক্ষ ভিয়েতনামি ডং/মাসে নেমে আসে।

বিপরীতে, অ্যাপার্টমেন্টটির মূল্য আকাশছোঁয়া হয়ে যায়। ২০২৫ সালের এপ্রিলে, তিনি একটি অ্যাপার্টমেন্ট ৬.৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ বিক্রি করেন, যা তিনি যখন কিনেছিলেন তখনকার তুলনায় প্রায় ২৯০% বেশি। মাত্র কয়েক মাস পরে, নতুন মালিক এটি ৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ স্থানান্তর করেন, যেখানে এই বাড়ির বর্তমান ভাড়া মূল্য তিনি যখন বিক্রি করেছিলেন তখনকার তুলনায় মাত্র ১-২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বৃদ্ধি পেয়েছে। ১০%/বছর হারে মূলধন ভাড়া থেকে লাভের হার এখন মাত্র ৩.৫%।

শুধু মাস্টারি থাও ডিয়েনই নন, অনেক এলাকা যা আগে অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়ার জন্য "স্বর্গ" ছিল, তাদের অবস্থাও একই রকম। ফু মাই হাং নগর এলাকায় (তান হাং এবং তান মাই ওয়ার্ডে), যেখানে লাভের হার ছিল ৬%-৯%/বছর, অনেক বাড়ির মালিক তাদের বাড়ি প্রত্যাহার করে নিয়েছেন। দীর্ঘদিনের বিনিয়োগকারী মিস মিন বলেন, তিনি এখানে ২-৩টি অ্যাপার্টমেন্টের মালিক ছিলেন কিন্তু এই বছর সবগুলো বিক্রি করে দিয়েছেন।

"আগে, ৪.২-৪.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং দামের একটি নতুন দুই শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্ট সহজেই ২০-২১ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/মাসে ভাড়া করা যেত। এখন এই দাম বজায় রাখা কঠিন, নতুন সরবরাহের প্রতিযোগিতার কারণে অনেক অ্যাপার্টমেন্ট এখন মাত্র ১৭-১৮ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/মাসে ভাড়া পাচ্ছে। ভাড়া এখন আগের মতো "ভালো" নেই, এবং আমাকে প্রতি মাসে ৫% কর ঘোষণা করতে হচ্ছে, তাই আমি অন্য মাধ্যমে বিনিয়োগ করার জন্য বিক্রি করার সিদ্ধান্ত নিয়েছি" - তিনি বলেন।

ফু মাই অ্যাপার্টমেন্ট (ফু থুয়ান ওয়ার্ড) এর মতো আরও সাশ্রয়ী মূল্যের বিভাগে, দুই শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রায় 3.8-3.9 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং কিন্তু ভাড়ার দাম মাত্র 12 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাস, অথবা প্রায় 4% এর ফলন। জেলা 8, বিন তান এবং পুরাতন জেলা 9-এর প্রকল্পগুলি একই রকম, যার দাম 2.7-3.5 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/অ্যাপার্টমেন্ট কিন্তু ভাড়ার দাম মাত্র 8-10 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাস, যার ফলন 3%-3.3%।

আগের মতো "সহজ" নয়

ফু মাই হাং এলাকার অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়ায় বিশেষজ্ঞ একটি কোম্পানির বিক্রয় ব্যবস্থাপক মিসেস হুওং স্বীকার করেছেন যে ভাড়া আয়ের তুলনায় বর্তমান মূল্যের স্তর অনেক বেশি। "বর্তমান ভাড়াটেরা পুরানো অ্যাপার্টমেন্টের চেয়ে নতুন অ্যাপার্টমেন্ট পছন্দ করেন, তবে গত ৪-৫ বছরে মূলধন বিনিয়োগের খরচ দ্রুত বৃদ্ধি পেয়েছে। অতএব, যদিও ভাড়ার চাহিদা অদৃশ্য হয়নি, বিনিয়োগকারীদের জন্য রিটার্নের হার উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পেয়েছে," তিনি বলেন।

সামগ্রিক বাজার চিত্রও এই প্রবণতাকে প্রতিফলিত করে। CBRE ভিয়েতনামের একটি প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৫ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে, হ্যানয়ে প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্টের গড় দাম ৭৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ১৩% বেশি; দ্বিতীয় মূল্য ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে, যা ১৫% বেশি।

হো চি মিন সিটিতে, প্রাথমিক মূল্য ২৯% বৃদ্ধি পেয়ে ৮২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে; দ্বিতীয় মূল্য ছিল ৫৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, ৩৩% বৃদ্ধি পেয়ে। এদিকে, বছরের প্রথম ৬ মাসে দুটি প্রধান শহরে মোট ভাড়ার ফলন ছিল মাত্র ৩.৪%-৩.৭%। এই সংখ্যা ব্যাংকক - থাইল্যান্ড (৬.২%), কুয়ালালামপুর - মালয়েশিয়া (৫.১%), সিউল - কোরিয়া (৪.৩%) এর তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে কম এবং হংকং - চীন (৩.২%) এবং সিঙ্গাপুর (৩.৩%) এর চেয়ে মাত্র বেশি।

সিবিআরই ভিয়েতনামের আবাসিক প্রকল্প বিপণন বিভাগের পরিচালক মিঃ ভো হুইন তুয়ান কিয়েট ব্যাখ্যা করেছেন যে ভাড়ার পরিমাণ হ্রাসের প্রধান কারণ হল সীমিত নতুন সরবরাহ, বিশেষ করে হো চি মিন সিটিতে - যেখানে ২০২৫ সালের প্রথম এবং দ্বিতীয় প্রান্তিকে মাত্র ১,৬৭৬টি নতুন অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রয়ের জন্য খোলা হয়েছিল, যা ২০১৫ সালের পর সর্বনিম্ন।

তাদের বেশিরভাগই মধ্য-উচ্চ-স্তরের গাড়ির সেগমেন্টে কেন্দ্রীভূত, যার ফলে দাম বেড়ে যায়। যদিও হ্যানয়ে প্রচুর সরবরাহ রয়েছে (দ্বিতীয় প্রান্তিকে ১,৪০০ ইউনিট), তাদের ১০০% উচ্চ-স্তরের এবং বিলাসবহুল গাড়ির সেগমেন্টে রয়েছে, যা দামও বাড়িয়ে দেয়।

সরবরাহ ও চাহিদার পাশাপাশি, রক্ষণাবেক্ষণ, ব্যবস্থাপনা এবং করের মতো অতিরিক্ত খরচও বিনিয়োগকারীদের মুনাফা হ্রাস করে। উল্লেখ না করে, Airbnb-এর মাধ্যমে স্বল্পমেয়াদী ভাড়ার প্রবণতা এবং সামাজিক আবাসন এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের শক্তিশালী বিকাশ দীর্ঘমেয়াদী অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়ার চাহিদা হ্রাস করছে, বিশেষ করে মধ্য-পরিসরের বিভাগে।

তবে, কিছু বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে বিনিয়োগকারীরা যদি কীভাবে নির্বাচন করতে জানেন তবে এখনও সুযোগ রয়েছে। ওয়াওহোম কোম্পানির পরিচালক মিঃ তা ট্রুং কিয়েন মন্তব্য করেছেন: "আপনি যদি সঠিক নতুন হস্তান্তরিত প্রকল্প, ভাল অবস্থান, অনেক সুযোগ-সুবিধা বেছে নেন, তাহলে ভাড়ার হার এখনও ৪%-৫%/বছরে পৌঁছাতে পারে, সেই সাথে ১০%-১৫%/বছর মূল্য বৃদ্ধি পেতে পারে। গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল আপনি আগের মতো বাল্ক কিনতে পারবেন না, তবে প্রতিটি পণ্য সাবধানে গণনা করতে হবে।"

আলোর ঝলক

সিবিআরই উল্লেখ করেছে যে হো চি মিন সিটির ডি আন, লাই থিউ, থু দাউ মোটের ওয়ার্ডগুলিতে মাঝারি মানের অ্যাপার্টমেন্টগুলি অনেক মনোযোগ আকর্ষণ করছে, শিল্প পার্কগুলিতে প্রকৌশলী এবং বিশেষজ্ঞদের কাছ থেকে আবাসন এবং ভাড়ার প্রকৃত চাহিদার কারণে। এই অঞ্চলগুলিতে ভাড়ার লাভ বেশ আকর্ষণীয়, যদিও শিল্প উন্নয়নের পরেও রিয়েল এস্টেটের দাম দীর্ঘমেয়াদী বৃদ্ধির জন্য জায়গা রয়েছে।

সূত্র: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm