ব্যাংকের সুদের হার উল্লেখযোগ্যভাবে কমে গেলেও কেন বাড়ির ক্রেতারা সতর্ক এবং "টাকা জমা রাখার" সাহস পাচ্ছেন না?

গৃহঋণের মন্থর, ধীর প্রবৃদ্ধি

বছরের শেষ মাসগুলিতে ব্যাংক ঋণ ত্বরান্বিত করার চালিকা শক্তি হিসেবে প্রত্যাশিত, গৃহ ঋণ ধীরগতির এবং প্রত্যাশার চেয়ে ধীরগতিতে পুনরুদ্ধার হচ্ছে।

আবাসনের দাম খুব বেশি, যখন তারল্য কম, এবং ঋণের সুদের হারও বাড়ছে, যার ফলে বিনিয়োগকারী এবং বাড়ি ক্রেতারা সতর্ক হয়ে উঠছেন এবং অর্থ ব্যয় করার সাহস পাচ্ছেন না।

স্যাকমব্যাংকের জেনারেল ডিরেক্টর মিসেস নগুয়েন ডুক থাচ ডিয়েম বলেন, বছরের প্রথম ৯ মাসে ব্যাংক ঋণ প্রত্যাশা পূরণ করতে পারেনি। ডাউ তু সংবাদপত্রের মতে, এই পরিস্থিতির একটি কারণ হল রিয়েল এস্টেট ক্রেতাদের আয় হ্রাস পেয়েছে, অন্যদিকে যুক্তিসঙ্গত মূল্যে আবাসন সরবরাহ চাহিদা পূরণ করতে পারেনি।

ভিসিবিএস সিকিউরিটিজের বিশ্লেষকদের মতে, সীমিত আবাসন সরবরাহের কারণে বাড়ি কেনার চাহিদা পুনরুদ্ধার হয়নি। এছাড়াও, সাম্প্রতিক সময়ে আবাসনের দাম (বিশেষ করে কেন্দ্রীয় অঞ্চলে অ্যাপার্টমেন্ট) তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, যা বিনিয়োগকারী এবং গৃহ ক্রেতাদের মধ্যে উদ্বেগের সৃষ্টি করেছে। এই বছরের প্রথমার্ধে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক ঋণ ১০% এরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে, যেখানে ভোক্তা গৃহ ঋণ ঋণ মাত্র ১% এরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে।

গৃহঋণের চাহিদা দুর্বল হওয়ার কারণে পুরো ব্যবস্থায় ঋণ বৃদ্ধির হার কমে যায়।

কম সুদের হার এবং বসবাস ও বিনিয়োগের জন্য আবাসনের উচ্চ চাহিদার প্রেক্ষাপটে, আগামী সময়ে খুচরা ঋণের প্রবৃদ্ধির প্রধান চালিকাশক্তি হবে বলে আশা করা হচ্ছে।

"আমরা বিশ্বাস করি যে আগামী সময়ে যখন সরবরাহ আরও ইতিবাচক হবে, তখন রিয়েল এস্টেট এবং নির্মাণ ঋণ দ্রুত বৃদ্ধি পাবে, বিশেষ করে নতুন রিয়েল এস্টেট আইন কার্যকর হওয়ার পরে, সুদের হার এবং আইনি সমস্যাগুলিকে সমর্থন করার প্রচেষ্টার পরে প্রকল্পগুলি ত্বরান্বিত হতে থাকবে। একই সময়ে, কম ঋণের সুদের হার রিয়েল এস্টেট ব্যবসার পাশাপাশি বাড়ির ক্রেতাদের কাছ থেকে ঋণের চাহিদাকে উদ্দীপিত করে," ভিসিবিএস বিশ্লেষকরা বলেছেন।

তবে, AFA গ্রুপের সিইও মিঃ ফান লে থান লং Vnexpress- এ শেয়ার করেছেন যে বাস্তবতা প্রত্যাশা অনুযায়ী নয়। “অনেক রিয়েল এস্টেট ব্রোকার বিশ্বাস করেন যে কম সুদের হার রিয়েল এস্টেটে নগদ প্রবাহকে উৎসাহিত করবে, কিন্তু বাস্তবে, অলস নগদ রিয়েল এস্টেটে প্রবাহিত হচ্ছে না, বরং ব্যাংক সঞ্চয়ে ফিরে আসছে। আবাসনের দাম খুব বেশি, বাজার 'কেনা কঠিন, বিক্রি করা কঠিন' পরিস্থিতিতে রয়েছে, যার ফলে রিয়েল এস্টেট লেনদেন হ্রাস পাচ্ছে, নগদ প্রবাহ আকর্ষণ করছে না,” মিঃ লং বলেন।

ব্যক্তিগত গৃহঋণ বর্তমানে ব্যাংকগুলির জন্য সবচেয়ে লাভজনক খাতগুলির মধ্যে একটি। ব্যাংকগুলির ঋণ পোর্টফোলিওতে বকেয়া ঋণের একটি বড় অংশ এই খাতের জন্য দায়ী। অতএব, ব্যাংকগুলি শীঘ্রই ঋণ পুনরুদ্ধারের জন্য আগ্রহী।

তবে, ইজেড রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির (ইজেড প্রপার্টি) জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ফাম ডুক টোনের মতে, বর্তমানে অনেক বাড়ি ক্রেতা ব্যাংক থেকে টাকা ধার নিতে "ভয় পান", কারণ তারা ২০২৩ সালে রিয়েল এস্টেটে আটকে থাকার যন্ত্রণা ভোগ করেছেন।

মানুষ তাদের "বাড়ির মালিকানার স্বপ্ন" বাস্তবায়ন করতে কঠিন বলে মনে করে

২০২১ এবং ২০২২ সালে গৃহঋণ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পায়, যার একটি কারণ ছিল কোভিড-১৯ সময়কালে ব্যাংকগুলি সস্তা ঋণের হার প্রয়োগ করা। তবে, পরবর্তীতে ভাসমান সুদের হার তীব্রভাবে বৃদ্ধি পায়, যার সাথে রিয়েল এস্টেট বাজার তারল্য সংকটে পড়ে, যার ফলে অনেক বিনিয়োগকারী তাদের সম্পত্তি বিক্রি করতে এবং সুদের বোঝা কমাতে লোকসান কমাতে বাধ্য হয়।

হো চি মিন সিটির পশ্চিমে বিন চান জেলায় পুনর্বাসন এলাকা, অ্যাপার্টমেন্ট, টাউনহাউস এবং জমির প্লট সহ রিয়েল এস্টেট, আগস্ট ২০২৪। ছবি: কুইন ট্রান

বর্তমানে, যদিও গৃহঋণের সুদের হার কমেছে, তবুও গৃহ ক্রেতারা প্রণোদনা শেষ হওয়ার পরেও ভাসমান সুদের হার নিয়ে চিন্তিত। এছাড়াও, আয়ের তুলনায় বাড়ির দাম অনেক বেশি, যার ফলে মানুষ এখনও সতর্ক এবং বাড়ি কেনার জন্য টাকা ধার করার সাহস পাচ্ছে না।

হো চি মিন সিটির জেলা ১-এর একটি হাসপাতালের প্রধান নার্স মিসেস ফুওং-এর মতে, তার বাড়ি কেনার বাজেট প্রায় ৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যার মধ্যে তার প্রায় ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং সঞ্চয় এবং আরও ১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ব্যাংক ঋণ থেকে রয়েছে। তিনি জেলা ৭-এর আশেপাশের এলাকায় ২-শয়নকক্ষের একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে চান। এক সপ্তাহ জরিপ করার পর, তিনি এমন কয়েকটি অ্যাপার্টমেন্ট খুঁজে পান যা মানদণ্ড পূরণ করে, কিন্তু তিনি দ্বিধাগ্রস্ত ছিলেন কারণ তিনি ভেবেছিলেন অ্যাপার্টমেন্টের আসল মূল্যের তুলনায় দাম এখনও বেশি।

"হয়তো বর্তমান সরবরাহের ঘাটতির কারণে, বাড়ির দাম বেড়ে গেছে। বাজারের উন্নতি এবং আরও বৈচিত্র্যপূর্ণ সরবরাহের জন্য আরও বিকল্প থাকা পর্যন্ত আমি অপেক্ষা করতে চাই," ভিএনএক্সপ্রেসের মতে, এই সময়ে ক্রয় বন্ধ না করার কারণ সম্পর্কে তিনি বলেন।

প্রকৃতপক্ষে, সাম্প্রতিক সময়ে আবাসনের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে, বিশেষ করে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে। ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) জানিয়েছে যে দ্বিতীয় প্রান্তিকে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য সূচক ২০১৯ সালের তুলনায় যথাক্রমে ৫৮% এবং ২৭% বৃদ্ধি পেয়েছে। এই বছর বিক্রয়ের জন্য খোলা সরবরাহের ৮০% এরও বেশি দাম প্রতি বর্গমিটারে ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বা তার বেশি। শহরতলির এলাকায় রিয়েল এস্টেটের দাম প্রতি বর্গমিটারে ৪০-৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পর্যন্ত, যেখানে কেন্দ্রে প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি।

VARS অনুসারে, ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর কম সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে হলে, ঋণ পরিশোধ এবং মাসিক জীবনযাত্রার ব্যয় নিশ্চিত করার জন্য প্রতিটি পরিবারের মাসে কমপক্ষে ৩৫-৪০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং আয় থাকতে হবে। এদিকে, শহুরে পরিবারগুলির বর্তমান আয় প্রতি মাসে মাত্র ১০-২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। কম দাম এবং তারল্য হল এমন বাধা যা রিয়েল এস্টেটে প্রত্যাশা অনুযায়ী নগদ প্রবাহকে বাধাগ্রস্ত করে।

VARS-এর চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন আরও বিশ্লেষণ করেছেন যে ঋণ বৃদ্ধির চালিকা শক্তি রিয়েল এস্টেট, বিশেষ করে গৃহ ঋণের চাহিদার উপর নির্ভর করে। অতএব, এই ক্ষেত্রে ঋণের চাহিদা বৃদ্ধির জন্য, জনগণের আয়ের স্তরের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ রিয়েল এস্টেটের দাম নিয়ন্ত্রণের নীতিমালা থাকা আবশ্যক। এছাড়াও, ব্যবসার খরচ কমাতে এবং রিয়েল এস্টেটে মূলধন প্রবাহকে উৎসাহিত করার জন্য ঋণ প্রদানের শর্তাবলীর ক্ষেত্রে আরও নমনীয় হওয়ার জন্য আইনি বাধা দূর করা প্রয়োজন।

ঋণগ্রহীতার পক্ষ থেকে, অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞরা এই পর্যায়ে রিয়েল এস্টেট কেনার জন্য অর্থ ব্যয় করার সময় সতর্কতার সাথে গণনা করার পরামর্শও দেন। ব্যক্তিগত রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ লে কোক কিয়েনের মতে, বাড়ি কেনার জন্য অর্থ ধার করার সময়, প্রথমত, ঋণগ্রহীতার বেতন থেকে স্থিতিশীল আয় এবং কমপক্ষে 40-50% নিজস্ব মূলধন থাকতে হবে, বাকিদের ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা বজায় রাখতে এবং খারাপ ঋণ এড়াতে ব্যাংকের আর্থিক সহায়তার উপর নির্ভর করতে হবে।

মিঃ কিয়েন শেয়ার করেছেন যে সাধারণত, বাড়ির ক্রেতাদের তাদের মোট মাসিক আয়ের সর্বোচ্চ ৪০% আবাসনের জন্য ব্যয় করা উচিত, যাতে তারা দৈনন্দিন জীবনের অন্যান্য মৌলিক চাহিদা মেটাতে সক্ষম হন। অতএব, উপযুক্ত ঋণ প্যাকেজ নির্বাচন করার জন্য ব্যাংকগুলির মধ্যে গৃহ ঋণের সুদের হার তুলনা করার পাশাপাশি, বাড়ির ক্রেতাদের নগদ প্রবাহ এবং ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা সাবধানতার সাথে বিবেচনা করা উচিত। মাসিক সুদ এবং মূলধন পরিশোধ, যদি সাবধানে এবং যুক্তিসঙ্গতভাবে পরিকল্পনা না করা হয়, তাহলে আর্থিক বোঝা এবং জীবনের উপর বিরাট চাপ তৈরি করতে পারে।

রিয়েল এস্টেটের মূল্যবৃদ্ধির পরিমাণ খুব বেশি এবং তরলতা কম থাকলে তা কেবল ক্রেতাদের ব্যবসা করতে বাধা দেয় না, তাদের মূলধন দীর্ঘ সময়ের জন্য পুঁজি রাখতে হয়, বরং ক্রেতাদের জন্য উচ্চ মুনাফার হার সংগ্রহ করা এবং আশা করাও কঠিন করে তোলে। উচ্চ আবাসনের দাম রিয়েল এস্টেট ভাড়া থেকে লাভও কমিয়ে দেয় (মোট বিনিয়োগ মূল্যের মাত্র ৩%, যা ব্যাংকের সুদের হারের তুলনায় অনেক কম)। ডাউ তু সংবাদপত্রের মতে, রিয়েল এস্টেটের পরিবর্তে অর্থ সঞ্চয়ে প্রবাহিত হওয়ার কারণও এই।

ভিপিব্যাংক সিকিউরিটিজ কোম্পানির বিশ্লেষকরা বিশ্বাস করেন যে ভিয়েতনামী জনগণের আয়ের সাথে আবাসনের দামের অনুপাত বৃদ্ধি পেয়েছে এবং প্রস্তাবিত অনুপাতের চেয়ে প্রায় ৪-৫ গুণ বেশি। অতএব, যদিও গত বছরে গৃহঋণের সুদের হার উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পেয়েছে, তবুও আবাসনের দাম বেশি রয়ে গেছে, যার ফলে অনেক লোকের পক্ষে তাদের "বাড়ির মালিকানার স্বপ্ন" বাস্তবায়ন করা কঠিন হয়ে পড়েছে।

খান লিন (টা/ঘণ্টা)

সূত্র: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm