সামাজিক আবাসন উন্নয়ন: মূলধন প্রবাহকে বাধামুক্ত করা এবং সরবরাহের 'মূল' পরিচালনা করা

সামাজিক আবাসন উন্নয়নে সহায়তার জন্য ঋণ কর্মসূচির বিতরণের গতি অনেক বাধার কারণে এখনও প্রত্যাশা পূরণ করতে পারেনি।

ক্যান থো শহরের কাই রাং জেলায় সামাজিক আবাসন প্রকল্প। ছবি: থান লিয়েম/ভিএনএ

কিছু বিশেষজ্ঞ মনে করেন যে সামাজিক আবাসন ক্রেতাদের জন্য ৬.৬% সুদের হার খুব বেশি, তাই এটি ৪.৮% এ বজায় রাখা উচিত।

আর্থিক নীতি থেকে লাভ

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HORE) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ এর মতে, সামাজিক আবাসন ক্রেতাদের জন্য ৬.৬% সুদের হার অত্যধিক। তিনি সরকারকে ৪.৮% হার বজায় রাখার সুপারিশ করেছেন যাতে মানুষ, বিশেষ করে তরুণরা, তাদের আয়ের সাথে মানানসই বসবাসের জায়গা তৈরির সুযোগ পায়।

"সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের তৃষ্ণা মেটানো এবং নতুন নগর অঞ্চলে বাসিন্দাদের আকৃষ্ট করার সমাধান" শীর্ষক সাম্প্রতিক সেমিনারে মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেন যে ডিক্রি ১০০ অনুসারে, ক্রেতাদের প্রতি বছর ৬.৬% সুদের হারে ঋণ নিতে হবে, যা অনেক বেশি। এদিকে, ২০২১ সালের জুলাই থেকে ২০২৪ সালের জুলাই পর্যন্ত, প্রধানমন্ত্রী বারবার প্রতি বছর মাত্র ৪.৮% সুদের হার অনুমোদন করেছেন। ২০২৪ সালের আগস্ট থেকে, সুদের হার প্রতি বছর ৬.৬% বৃদ্ধি পাবে।

অনেক আবেদনের পর, সরকার ১০ অক্টোবর, ২০২৫ তারিখে ডিক্রি ২৬১ জারি করে, সুদের হার ৫.৪% এ কমিয়ে আনা হয়। "আমরা এখনও দৃঢ়ভাবে এই হার ৪.৮%/বছর রাখার সুপারিশ করছি। কারণ বর্তমান ৫.৪% হারে, যদি বিনিয়োগকারীরা ভিয়েতনাম ব্যাংক ফর সোশ্যাল পলিসি (VBSP) থেকে ঋণ নেয়, তাহলে তাদের ৫.৪% এর ১২০% সুদের হার দিতে হবে, যা প্রায় ৬.৪৮% পর্যন্ত, যা খুবই বেশি। ইতিমধ্যে, বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলি ন্যাম লং-এর মতো সামাজিক আবাসন প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের মাত্র ৫.৯% থেকে ৬.১% হারে ঋণ দিচ্ছে," মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেন।

যখন "সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন" এর কথা আসে, তখন এটিকে দুই ভাগে ভাগ করা যেতে পারে: সামাজিক আবাসন এবং সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসন। তাহলে কোন দামটি উপযুক্ত বলে বিবেচিত হবে?

২০১৩ সালে, যখন সরকার ৩০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর ঋণ প্যাকেজ প্রবর্তন করে, তখন রেজোলিউশন ০২ জারি করে, যেখানে শর্ত দেওয়া হয় যে ১,০৫০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বা তার কম মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসন সহায়তা প্যাকেজ থেকে ঋণ নিতে পারবে। এখন পর্যন্ত, বাণিজ্যিক আবাসনের জন্য উপযুক্ত মূল্য ৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর নিচে নির্ধারণ করা যেতে পারে।

এই ধরণের বাণিজ্যিক আবাসনের জন্য, বিনিয়োগকারীদের ভূমি তহবিল বা করের উপর বিশেষ ব্যবস্থার প্রয়োজন হয় না, তবে কেবল ঋণ প্রণোদনা প্রয়োজন - স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম (SBV) সামাজিক আবাসন এবং পুরাতন অ্যাপার্টমেন্টগুলির সংস্কারের জন্য যে VND145,000 বিলিয়ন প্যাকেজ বাস্তবায়ন করছে তার অনুরূপ। "আমরা এই প্যাকেজটি সম্প্রসারণ করে সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসন অন্তর্ভুক্ত করার পরামর্শ দিচ্ছি, যার সুদের হার বর্তমানে ব্যাংকগুলি 5.9 - 6.1%, যা তুলনামূলকভাবে যুক্তিসঙ্গত," HORE-এর একজন প্রতিনিধি বলেন।

তবে, কিছু বিশেষজ্ঞ মনে করেন যে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল ক্রেতাদের জন্য একটি ঋণ নীতি থাকা, যার সুদের হার ২০-২৫ বছর ধরে যুক্তিসঙ্গত হবে। তাহলে, কিছু আর্থিক সম্পদের অধিকারী তরুণরা, বিশেষ করে যারা প্রথমবারের মতো বাড়ি কিনেছেন, তারা সম্পূর্ণরূপে বসবাসের জন্য একটি জায়গা তৈরি করতে পারবেন। তবেই আমরা সত্যিকার অর্থে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের তৃষ্ণা মেটাতে পারব।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের সর্বশেষ তথ্য অনুসারে, ২০২৫ সালের আগস্ট পর্যন্ত, ব্যাংকগুলি সামাজিক আবাসন উন্নয়নে সহায়তা করার জন্য ঋণ প্যাকেজ থেকে প্রায় ১৯,৭০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বিতরণ করেছে। এর পাশাপাশি, স্থানীয়ভাবে প্রকল্প বাস্তবায়নও সক্রিয়ভাবে ত্বরান্বিত করা হচ্ছে। আশা করা হচ্ছে যে এই বছর ৮২,০০০ ইউনিটেরও বেশি নির্মাণ সম্পন্ন হতে পারে, যা ১০০,০০০ ইউনিটের লক্ষ্যমাত্রার কাছাকাছি পৌঁছাতে অবদান রাখবে...

সমস্যার "মূল" সমাধান না করে সুদের হার কমানো যথেষ্ট নয়।

কিছু অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞের মতে, যদি ঋণ নীতি বাস্তবায়নে সহায়তা করার ব্যবস্থা ছাড়াই কেবল সুদের হার কমিয়েই থেমে যায়, তাহলে মূলধন অর্জনে অসুবিধার পরিস্থিতির সম্মুখীন হওয়া সহজ। এছাড়াও, সরবরাহের দিক থেকে মূল কারণটি সমাধান করা প্রয়োজন, তাহলে অগ্রাধিকারমূলক ঋণ নীতি কার্যকর হবে।

এমএসসি ট্রান ট্রং ট্রিয়েট - স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম রিজিওন ১৫ জানিয়েছে যে বর্তমানে সামাজিক আবাসন উন্নয়নে সহায়তা করার জন্য ৩টি ক্রেডিট প্রোগ্রাম রয়েছে। প্রথমটি হল ১২০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং প্যাকেজ, এখন পর্যন্ত ৯টি ব্যাংক ১৪৫,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং এর মোট সীমা সহ অংশগ্রহণের জন্য নিবন্ধন করেছে। দ্বিতীয়টি হল ৩৫ বছরের কম বয়সী তরুণদের জন্য সামাজিক আবাসন ঋণ প্রোগ্রাম। তৃতীয়টি হল ২৬ জুলাই, ২০২৪ তারিখের ডিক্রি নং ১০০/২০২৪/এনডি-সিপি অনুসারে সামাজিক আবাসন ঋণ ক্রেডিট প্রোগ্রাম, যেখানে সামাজিক আবাসনের উন্নয়ন এবং ব্যবস্থাপনা সম্পর্কিত আবাসন আইনের বেশ কয়েকটি ধারার বিশদ বিবরণ রয়েছে।

১২০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং ক্রেডিট প্যাকেজের মাধ্যমে, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলিকে (CIs) ছয়বার ঋণের সুদের হার কমানোর জন্য অনুরোধ করেছে, বিনিয়োগকারীদের জন্য প্রাথমিক ৮.৭%/বছর থেকে ৬.৪%/বছর এবং বাড়ি ক্রেতাদের জন্য ৫.৯%/বছর, যা দরিদ্র পরিবারের জন্য ঋণের হারের চেয়েও কম (প্রায় ৬.৬%/বছর)।

স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম (SBV) অনুসারে, ৩১ জুলাই পর্যন্ত চারটি সামাজিক আবাসন কর্মসূচির জন্য বকেয়া ঋণ প্রায় ৩০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এ পৌঁছেছে, কিন্তু বাস্তবায়নের অগ্রগতি এখনও ধীর। দেশটি ২০২৫ সালের মধ্যে ১০ লক্ষ অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণের লক্ষ্যমাত্রার মাত্র ৬০% সম্পন্ন করেছে, যা দেখায় যে প্রকৃত চাহিদা মেটাতে আরও শক্তিশালী সমাধান প্রয়োজন।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৫ সালের প্রথম ৯ মাসে ভিয়েতনাম ৪৩,৬৮১/১০০,২৭৫ ইউনিট (৪৩.৬%) সম্পন্ন করেছে। আশা করা হচ্ছে যে ২০২৫ সালের শেষ নাগাদ অতিরিক্ত ৩৯,২৪৫ ইউনিট সম্পন্ন হবে (মোট ৮২,৯২৬/১০০,২৭৫ ইউনিট, যা ৮৩%)। ১৩৫,০৩৩ ইউনিট নির্মাণে বিনিয়োগ করা হচ্ছে; যার মধ্যে ৫৪,৩৬২ ইউনিট স্কেলের ৬৯টি প্রকল্প এই বছরের প্রথম ৯ মাসে নির্মাণ শুরু করেছে।

এই পরিস্থিতিতে, ভিয়েতনামের স্টেট ব্যাংক নির্মাণ মন্ত্রণালয়কে বাজারে বিদ্যমান সমস্যাগুলি সমাধানের জন্য বেশ কয়েকটি সমাধান বাস্তবায়নের জন্য অনুরোধ করেছে, যার মধ্যে রয়েছে জনগণের প্রকৃত চাহিদা মেটাতে সামাজিক আবাসন এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের উন্নয়নকে উৎসাহিত করা। একই সাথে, জরুরি ভিত্তিতে গবেষণা করুন এবং আবাসন উন্নয়ন তহবিল নিয়ন্ত্রণকারী একটি ডিক্রি জারি করার প্রস্তাব করুন।

এর পাশাপাশি, প্রদেশ এবং শহরগুলির গণ কমিটিগুলিকে সামাজিক আবাসন নির্মাণের জন্য জমি বরাদ্দকে অগ্রাধিকার দিতে হবে, প্রধানমন্ত্রী কর্তৃক নির্ধারিত সামাজিক আবাসন লক্ষ্যমাত্রা পূরণের জন্য সমাধান বাস্তবায়নের উপর মনোযোগ দিতে হবে।

"তৃষ্ণা" নিরসনের জন্য, ২০২৫ সালের সেপ্টেম্বরে, প্রধানমন্ত্রী ফাম মিন চিন এবং আবাসন নীতি ও রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কিত কেন্দ্রীয় স্টিয়ারিং কমিটির সাথে এক বৈঠকে, HOREA প্রস্তাব করে: প্রথমত, দাম কমাতে, সরবরাহ বৃদ্ধি করা প্রয়োজন, উপযুক্ত আবাসন সরবরাহ, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন; দ্বিতীয়ত, উপযুক্ত আবাসনের সরবরাহ বাড়াতে, স্থগিত প্রকল্পগুলির জন্য বাধা এবং অসুবিধাগুলি অপসারণ করা প্রয়োজন। (বর্তমানে, ২,৮৯০টি আটকে থাকা প্রকল্প অপসারণ করা প্রয়োজন)।

এছাড়াও, বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প পরিচালনার জন্য আবাসিক জমি এবং আবাসিক জমি ব্যতীত অন্যান্য জমি (অথবা আবাসিক জমি ব্যতীত অন্যান্য জমি ব্যবহারের অধিকার সহ জমি) হস্তান্তরের অনুমতি পাইলটিং সম্পর্কিত জাতীয় পরিষদের ১৭১ নম্বর রেজোলিউশন বাস্তবায়নের মাধ্যমে উদ্যোগগুলির জন্য ভূমি তহবিল ন্যায্যভাবে অ্যাক্সেসের জন্য পরিস্থিতি তৈরি করা প্রয়োজন।

সেন ল্যান্ডের চেয়ারম্যান জনাব নগুয়েন ট্রুং ভু।

আবাসনের দাম কমানোর সমাধান সম্পর্কে, সেন ল্যান্ডের পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ট্রুং ভু বলেন যে, প্রথমত, রাজ্যকে ভূমি ব্যবহারের ফি কমানোর ক্ষেত্রে নেতৃত্ব দিতে হবে, বিশেষ করে প্রত্যন্ত শহরাঞ্চলে এবং পাবলিক ট্রান্সপোর্ট ওরিয়েন্টেশন (TOD) সহ নগরাঞ্চলে যাতে রিয়েল এস্টেটের দাম কমাতে, ব্যবসা এবং প্রকৃত বাড়ির ক্রেতাদের সহায়তা করতে এবং জল্পনা-কল্পনা এড়াতে পারে। "যখন রাজ্য ভূমি ব্যবহারের ফি এবং জমির ভাড়া কমায়, তখন মানুষ রাজ্যের নীতিমালা থেকে সস্তায় বাড়ি কিনতে পারে, বিনিয়োগকারী A এবং B থেকে নয়," মিঃ নগুয়েন ট্রুং ভু প্রস্তাব করেন।

এছাড়াও, নতুন নগর কেন্দ্র তৈরির জন্য অবকাঠামো, বিশেষ করে উচ্চ-গতির রেলপথ তৈরি করা প্রয়োজন, অবকাঠামো ছাড়া নগর উন্নয়ন এড়ানো উচিত, যা "ভুতুড়ে শহর" তৈরি করে; একই সাথে, বাড়ি তৈরি করার সময়, "বাসের জন্য ঘর তৈরি করা" এবং "যদি আপনি মানুষকে ফিরিয়ে আনতে না পারেন, তাহলে আপনাকে নির্মাণের অনুমতি দেওয়া হবে না" এই নিয়ম প্রতিষ্ঠা করা প্রয়োজন। নির্মাণের অনুমতি দেওয়া হলেও, বিনিয়োগকারীকে নির্মাণের জন্য অনুমোদিত পণ্যের ৫০-৭০% বিক্রি করতে হবে।

মিঃ নগুয়েন ট্রুং ভু আরও জোর দিয়েছিলেন: সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর স্তরে হওয়া উচিত; ক্রেতারা বহু বছর ধরে কিস্তিতে পরিশোধ করতে পারবেন। এটি করার জন্য, 3টি বিষয় থাকতে হবে, বিশেষ করে মূলধন, শুধুমাত্র বড় মূলধন নয়, সস্তা মূলধনও প্রয়োজন।

ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন - ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (VNREA) এর ভাইস প্রেসিডেন্ট, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশন (VARS) এর সভাপতি।

প্রশাসনিক আদেশ ব্যবহার করা বা "যে কোনও মূল্যে সস্তা বাড়ি তৈরি" করার প্রত্যাশা চাপিয়ে দেওয়া অসম্ভব, কারণ কোনও ব্যবসা দাম কমাতে, মুনাফা কমাতে এবং এখনও বিকাশ করতে পারে না। ব্যবসার স্পষ্ট অর্থনৈতিক প্রেরণা থাকা প্রয়োজন, যদি তারা মুনাফা না করেও এটি করতে বাধ্য হয়, তবে তারা রক্ষণাবেক্ষণ, পুনঃবিনিয়োগ বা বিকাশ করতে সক্ষম হবে না। উচ্চ আবাসন মূল্যের ক্ষেত্রে, এটি অনেকগুলি ব্যয়ের ফলাফল। জমির খরচ শুধুমাত্র 30-40%, কিছু জায়গায় বিক্রয় মূল্যের 50% পর্যন্ত। নির্মাণ খরচ তুলনামূলকভাবে স্থিতিশীল, তবে পদ্ধতিগত খরচ এবং মূলধন খরচ মূল্য বৃদ্ধির কারণ, অনেক প্রকল্প 6-0 বছরের জন্য "তাকিয়ে" রাখা হয়, যার ফলে ঋণের সুদ এবং সুযোগ খরচ বহুগুণ বেড়ে যায়।

সূত্র: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm