বাজার নীতি অনুসারে জমির দাম নির্ধারণ একটি গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ।

বাজার নীতিমালা সমুন্নত রাখা

স্যাভিলস বিশেষজ্ঞদের মতে, ভিয়েতনামের ভূমি আইন ২০২৪ জমি মূল্যায়নের নীতিতে উল্লেখযোগ্য পরিবর্তন আনে, বাজার নীতি অনুসারে জমি মূল্যায়নের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য স্বচ্ছতা এবং তারল্য বৃদ্ধিতে সহায়তা করবে।

পূর্বে, জমির মূল্যায়ন ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য এবং সময়কাল নীতি অনুসারে নিয়ন্ত্রিত হত, এবং নিলামের মূল্য থেকে সংগৃহীত এবং ভূমি ব্যবহার থেকে সংগৃহীত "বাজারে বিদ্যমান জমির মূল্য অনুসারে"। তবে, নতুন ভূমি আইন বাজার নীতির উপর জোর দেয়। এর অর্থ হল নির্ধারিত জমির মূল্য জমির প্রকৃত বাজার মূল্য প্রতিফলিত করবে।

আন্তর্জাতিক মূল্যায়ন মান পরিষদ (IVSC) দ্বারা সংজ্ঞায়িত বাজার মূল্য হল, "একটি সম্পত্তির বাজার মূল্য হল মূল্যায়নের সময় এবং স্থানে একটি সম্পত্তির আনুমানিক মূল্য যা একজন ইচ্ছুক ক্রেতা এবং একজন ইচ্ছুক বিক্রেতার মধ্যে একটি স্বাধীন, অবহিত লেনদেনে নির্ধারিত হয়, যেখানে পক্ষগুলি জ্ঞানের সাথে, বিচক্ষণতার সাথে এবং বাধ্যবাধকতা ছাড়াই কাজ করে।"

নতুন আইন পরিবর্তনগুলি বাজার নীতিগুলিকে উন্নীত করেছে।

মিসেস গিয়াং মন্তব্য করেছেন যে বাজার মূল্য স্পষ্টভাবে বাজারে ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয়েরই বোঝাপড়া প্রতিফলিত করে। সেই সময়ে, সর্বোচ্চ মূল্য দিতে ইচ্ছুক বিনিয়োগকারীদের জমি বরাদ্দ করা হবে। এই পদ্ধতি জমি বরাদ্দ এবং আরও দক্ষ ভূমি ব্যবহারকে উৎসাহিত করতে সহায়তা করে।

ভবিষ্যতে, জমির মূল্যের ডাটাবেস সম্পন্ন হলে, ক্রয়-বিক্রয় সংক্রান্ত তথ্য জনসাধারণের কাছে প্রকাশ করা হবে। এই সময়ে, ক্রেতা এবং বিক্রেতারা লেনদেনের তথ্য খুঁজে পেতে পারবেন। সেখান থেকে, স্পষ্ট সচেতনতা তৈরি হবে, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের স্বচ্ছতা বৃদ্ধিতে সহায়তা করবে। এছাড়াও, রিয়েল এস্টেট ক্রয়-বিক্রয় আরও সহজে সম্পন্ন হবে, যা বাজারের জন্য তরলতা বৃদ্ধিতে সহায়তা করবে।

মূল্যায়ন পদ্ধতি

পূর্ববর্তী আইনের বিপরীতে, যেখানে স্পষ্ট নিয়মকানুন ছিল না, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১৫৮ অনুচ্ছেদে মূল্যায়ন পদ্ধতি এবং প্রতিটি পদ্ধতি প্রয়োগের ক্ষেত্রে এবং শর্তাবলী সম্পর্কেও বিশদ বিবরণ দেওয়া হয়েছে।

মূল্যায়ন পদ্ধতি সম্পর্কে, ২০২৩ সালের ভূমি আইনে পাঁচটি মূল্যায়ন পদ্ধতি নির্ধারণ করা হয়েছে: তুলনা, কর্তন, আয়, উদ্বৃত্ত এবং জমির মূল্য সমন্বয় সহগ। সংশোধিত ভূমি আইনে চারটি পদ্ধতি নির্ধারণ করা হয়েছে, যার মধ্যে কর্তন পদ্ধতি তুলনা পদ্ধতির একটি বিশেষ ক্ষেত্রে বিবেচিত হয়। যার মধ্যে, উন্নয়ন প্রকল্প মূল্যায়নে সাধারণত ব্যবহৃত দুটি পদ্ধতি হল সরাসরি তুলনা পদ্ধতি এবং উদ্বৃত্ত পদ্ধতি।

সরাসরি তুলনা পদ্ধতিতে, বাজারে একই ধরণের সম্পত্তির লেনদেনের মূল্য তুলনা করে মূল্য নির্ধারণ করা হয়। এই পদ্ধতিটি টাউনহাউস বা অ্যাপার্টমেন্টের মতো সম্পত্তির জন্য উপযুক্ত যেখানে প্রচুর লেনদেনের তথ্য রয়েছে, তুলনামূলক বৈশিষ্ট্যগুলি খুব একই রকম, যা সমন্বয় করার ক্ষেত্রে ব্যক্তিত্বকে কমাতে সাহায্য করে।

মিসেস ডো থি থু গিয়াং, পরামর্শ পরিষেবা পরিচালক, স্যাভিলস এইচসিএমসি

এছাড়াও, এই পদ্ধতিটি সহজ, বোধগম্য এবং সময় সাশ্রয় করে। তবে, এই পদ্ধতির কিছু দুর্বলতাও রয়েছে। সীমিত তথ্য এবং তথ্যের নির্ভুলতা সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ সীমাবদ্ধতা। এছাড়াও, পদ্ধতিটির সমন্বয় প্রয়োজন, যা মূল্যায়নকারীর উপর নির্ভরশীল হতে পারে। বিশেষ করে মিশ্র-ব্যবহারের উন্নয়ন প্রকল্প হিসাবে সম্পদের মূল্যায়নের জন্য, প্রতিটি ধরণের ভূমি ব্যবহারের গঠনের পার্থক্যের কারণে একই রকম তুলনামূলক সম্পদ খুঁজে পাওয়া খুবই কঠিন, এমনকি অসম্ভবও।

অবশিষ্ট পদ্ধতিটি একটি প্রকল্পের উন্নয়ন সম্ভাবনা মূল্যায়ন করে এবং উদ্বৃত্ত জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য রাজস্ব অনুমান এবং খরচ বিয়োগ করে করা হয়। এই পদ্ধতি ব্যবহার করে মূল্যায়ন করার সময়, মূল্যায়নকারী প্রকল্পের সম্ভাব্যতা এবং লাভজনকতাও মূল্যায়ন করেন, যা বিনিয়োগ সিদ্ধান্ত গ্রহণ প্রক্রিয়াকে সমর্থন করে।

এই পদ্ধতিটি ডেভেলপারদের বিভিন্ন উন্নয়ন পরিস্থিতি বিশ্লেষণ করে সর্বোচ্চ মূল্য প্রদানকারী সর্বোত্তম ভূমি ব্যবহারের পরিকল্পনা নির্ধারণ করতে সাহায্য করে, যা সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহার হিসাবেও পরিচিত। এর অনেক সুবিধা থাকা সত্ত্বেও, অবশিষ্ট পদ্ধতির জন্য জটিল আর্থিক মডেলিং এবং আর্থিক দক্ষতার প্রয়োজন, সেইসাথে বিক্রয় মূল্য এবং খরচের বাজার পূর্বাভাস, সেইসাথে প্রকল্প উন্নয়ন পরিকল্পনাগুলির পুঙ্খানুপুঙ্খ ধারণা প্রয়োজন। এটি ব্যাপক বাজার তথ্য সংগ্রহের কারণে অবশিষ্ট পদ্ধতিটিকে সময়সাপেক্ষ করে তোলে।

ভূমি মূল্যায়ন মডেলের একটি প্রধান সমস্যা হল অনুমানের উপর নির্ভরতা, যার ফলে মূল্যায়নের ফলাফল রাজস্ব পূর্বাভাস, ব্যয় অনুমান এবং প্রকল্পের সময়কালের মতো পরিবর্তনশীলগুলির দ্বারা ব্যাপকভাবে প্রভাবিত হয়। প্রতিটি মূল্যায়ন পদ্ধতির নিজস্ব সুবিধা এবং অসুবিধা রয়েছে, মূল্য সমন্বয় করার সময় একটি ভারসাম্যপূর্ণ পদ্ধতির প্রয়োজন হয়।

বাজারে এই সমন্বয়ের প্রভাব সম্পর্কে বলতে গিয়ে, স্যাভিলস বিশেষজ্ঞরা বলেছেন যে বাজার মূল্য প্রতিফলিত করে জমির দাম নিয়ন্ত্রণ করলে রিয়েল এস্টেট বাজারের দক্ষতা, স্বচ্ছতা এবং তারল্য বৃদ্ধি পাবে। এছাড়াও, প্রকল্পের জন্য জমি ছাড়পত্রের জন্য ক্ষতিপূরণ মূল্য বৃদ্ধি পাবে। এর ফলে উন্নয়ন প্রকল্পের মোট প্রাথমিক বিনিয়োগ ব্যয় বৃদ্ধি পাবে, যা বিনিয়োগকারীদের লাভ নিশ্চিত করার জন্য প্রকল্পের রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির সম্ভাবনা রয়েছে;

এছাড়াও, ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের উপর আয়কর বৃদ্ধি পায় কারণ এটি বাজার মূল্যের উপর ভিত্তি করে গণনা করা হয়, যা রাজ্য বাজেটের রাজস্ব বৃদ্ধিতে সহায়তা করে, যার ফলে অবকাঠামো উন্নয়নের জন্য অতিরিক্ত মূলধন সরবরাহ করা হয়।

"২০২৪ সালের ভূমি আইন ভিয়েতনামে ভূমি মূল্যায়নে যুগান্তকারী পরিবর্তন আনে, দক্ষতা, স্বচ্ছতা এবং ভূমি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে আরও নমনীয় এবং প্রতিক্রিয়াশীল পদ্ধতির প্রচার করে। বাজারের সাথে দাম সামঞ্জস্য করে এবং স্থানীয় সিদ্ধান্ত গ্রহণের ক্ষমতা সম্প্রসারণের মাধ্যমে, নতুন আইনের লক্ষ্য ভূমি মূল্যায়ন প্রক্রিয়া উন্নত করা, যা বাজার এবং রাজ্য বাজেট উভয়কেই উপকৃত করবে," মিসেস জিয়াং বলেন।

সূত্র: https://www.congluan.vn/dac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html