অফিস ভবন এবং হোটেলগুলিকে সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টে রূপান্তর করার প্রবণতা

বাজার কখনও এত গরম ছিল না

শহরাঞ্চল এবং বৃহৎ শহরগুলিতে চাকরি খোঁজার প্রবণতা বৃদ্ধির সাথে সাথে আবাসনের চাহিদাও বৃদ্ধি পাচ্ছে। এদিকে, কম খরচের অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ অত্যন্ত ঘাটতি থাকায়, অনেকেরই মাঝারি মানের অ্যাপার্টমেন্ট কেনার মতো পর্যাপ্ত আর্থিক সামর্থ্য নেই। অতএব, প্রায় ২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গ আয়ের কর্মীদের পরিষেবা প্রদানকারী অ্যাপার্টমেন্ট এবং সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টের মতো পণ্যের ভাড়া বাজার সর্বদা "রুমের ঘাটতি"র মধ্যে থাকে।

এমনকি যখন হো চি মিন সিটিতে ফেরত আসার "ঢেউ" বয়ে গিয়েছিল, যার ফলে অনেক জায়গায় "ভাড়ার জন্য" সাইনবোর্ড ঝুলতে হয়েছিল, অনেক অফিস খালি অবস্থায় পড়েছিল, ভাড়া অ্যাপার্টমেন্টগুলির দাম এখনও কিছুটা বেড়েছে। Batdongsan.com.vn-এর 2023 সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের প্রতিবেদনে আরও দেখানো হয়েছে যে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে বিনিয়োগ করার সময় লাভের মার্জিনের বৃদ্ধির হার (মূল্য বৃদ্ধির হার + ভাড়ার ফলন সহ) 2015 সালের শুরুর তুলনায় 97% বৃদ্ধি পাচ্ছে, যা অন্যান্য বিনিয়োগ চ্যানেল যেমন স্টক, সোনা, সঞ্চয় বা বৈদেশিক মুদ্রার তুলনায় বেশি স্থিতিশীল...

সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টগুলি এমন অনেক লোককে আকৃষ্ট করছে যাদের আর্থিক অবস্থা নেই বা বাড়ি কেনার প্রয়োজন নেই।

জরিপ অনুসারে, হো চি মিন সিটির কেন্দ্রীয় জেলা যেমন ফু নুয়ান, বিন থান, তান বিন, জেলা ১০, জেলা ১১... তে অনেক সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিংয়ের দখলের হার ৮০% এর বেশি, এমনকি কিছু ভাড়া প্রকল্প ১০০% দখলের হারে পৌঁছেছে। হো চি মিন সিটিতে ছোট আকারের সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টের দখলের হার সাম্প্রতিক সময়ে তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে এবং গ্রীষ্মের মাসগুলিতে যখন শিক্ষার্থীরা স্কুল বছরের জন্য প্রস্তুতি নেয় তখন এটি বৃদ্ধি পায়।

এই প্রবণতার মুখোমুখি হয়ে, অর্থনীতির উন্নতির অপেক্ষায় থাকাকালীন, অনেক ভবন মালিক যারা অফিস বা হোটেল ভাড়া হিসেবে কাজ করতেন, তারা দিক পরিবর্তন করেছেন এবং সেগুলিকে সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টে রূপান্তর করার প্রক্রিয়া শুরু করেছেন। এই স্টুডিও-স্টাইলের সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টগুলি প্রায়শই সম্পূর্ণ আসবাবপত্র সহ ভাড়া করা হয়, যার দাম এলাকার উপর নির্ভর করে 6-12 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাসের মধ্যে।

সাধারণ অ্যাপার্টমেন্টের তুলনায় ছোট এলাকায়, এই ধরণের অ্যাপার্টমেন্টের সুবিধা হল সস্তা এবং কেন্দ্রের কাছাকাছি। সাম্প্রতিক সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টের উপস্থিতি শহরতলিতে ভাড়া বিনিয়োগের জন্য অ্যাপার্টমেন্ট কেনার ক্ষেত্রে বিনিয়োগকারীদের প্রতিদ্বন্দ্বী হয়ে উঠেছে।

অনেক ভবন মালিক প্রথম তলায় ব্যবসায়িক অফিস এবং উপরের তলায় অ্যাপার্টমেন্টগুলি একত্রিত করেন।

কিছু দালাল বলেছেন যে অনেক লোক একই দামে শহরতলির অ্যাপার্টমেন্টের পরিবর্তে কেন্দ্রের কাছাকাছি সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নেওয়ার জন্য এলাকা, বায়ুচলাচল এবং অবকাঠামোগত সুবিধাগুলি বিনিময় করতে ইচ্ছুক। অতএব, আরও বেশি সংখ্যক ভবন এই মডেলে ভাড়ার জন্য রূপান্তরিত হচ্ছে, যা ভাড়াটেদের জন্য পুরো অফিস ভবন খালি রাখার পরিবর্তে নগদ প্রবাহ আনছে।

এছাড়াও, কিছু ভবন মালিক ভবনের ১ম এবং ২য় তলায় অফিস এবং সদর দপ্তর ভাড়া একত্রিত করেছেন, যখন উপরের তলাগুলিকে ভাড়ার জন্য সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টে রূপান্তরিত করা হয়েছে যেখানে মধ্যম থেকে উচ্চমানের পর্যন্ত বিভিন্ন ধরণের এলাকা এবং সুযোগ-সুবিধা রয়েছে।

বিনিয়োগ খরচ সাবধানে গণনা করা প্রয়োজন

গবেষণা অনুসারে, সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া থেকে আয় কম নয়, তবে অত্যন্ত স্থিতিশীল। একই এলাকা বিশিষ্ট সাধারণ কক্ষের তুলনায়, সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়ার মূল্য সাধারণত প্রতি কক্ষে কমপক্ষে 1.5-2 গুণ বেশি হয়। বিশেষ করে যারা বিনিয়োগকারীরা জানেন কীভাবে স্থানের সুবিধা নিতে হয়, ইউটিলিটি এবং উপযুক্ত পরিষেবা বৃদ্ধি করতে হয়, তাদের জন্য দাম আরও বাড়তে পারে।

তবে, এই ধরণের সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টের ব্যবস্থাপনা, পরিচালনা এবং আয় ও ব্যয়ের হিসাব সস্তা ভাড়া কক্ষের তুলনায় আরও জটিল হবে। এই ধরণের বিনিয়োগের সময় আয় সর্বোত্তম করার জন্য ব্যবসায়ীদের অবশ্যই চুক্তি পর্যায় থেকে পরিচালনা এবং বিজ্ঞাপন পর্যায় পর্যন্ত পদ্ধতিগতভাবে এবং নিবিড়ভাবে পরিচালনা করতে হবে তা জানতে হবে।

কারণ, যদিও বর্তমানে সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টগুলি অনেকের কাছেই খুব জনপ্রিয় এবং চাহিদাপূর্ণ। কিন্তু কিছু বিনিয়োগকারী এই ধরণের অ্যাপার্টমেন্টে রূপান্তর করার সময় ক্ষতির সম্মুখীন হয়েছেন। মিঃ নগোক আন (বিন থান) এর গল্পের মতো, যিনি তার হোটেল মডেলটিকে ভাড়ার জন্য সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টে সংস্কার করার জন্য রূপান্তর করেছিলেন।

শুরুতে, দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া মডেল পরিচালনা করতে না জানার কারণে, ভুল লক্ষ্য দর্শকদের কাছে বিজ্ঞাপন দেওয়ার পাশাপাশি, মডেলটি সংস্কারের জন্য প্রায় 2 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ঋণের চাপের কারণে, রূপান্তরের প্রায় প্রথম বছর তিনি দুর্দশাগ্রস্ত ছিলেন। 1 বছরেরও বেশি সময় ধরে লোকসান সহ্য করার পর, ভাড়া পরিচালনার সবচেয়ে মসৃণ উপায় খুঁজে বের করার জন্য বন্ধুদের সহায়তায়, মিঃ এনগোক আনের সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্সটি 80% পূর্ণ হয়ে যায়, যার ফলে প্রায় 300 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং মাসিক আয় হয়।

হোটেল এবং অফিস ভবনগুলিতে ভূগর্ভস্থ পার্কিং, লিফট এবং অগ্নি সুরক্ষা ব্যবস্থা থাকার সুবিধা রয়েছে।

তবে, সবাই এত ভাগ্যবান নয়, যেমন মিঃ হিউ (বিন টান) এর ক্ষেত্রে, কারণ তিনি বাজারটি ভালভাবে বুঝতেন না, তাই তিনি এবং তার বন্ধুরা অনেক ভবন ভাড়া করার জন্য মূলধন একত্রিত করেছিলেন যাতে সেগুলিকে ভাড়ার জন্য সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টে সংস্কার করা যায়। কিন্তু বিশাল বিনিয়োগ মূলধন এবং ব্যাংক ঋণের সুদের কারণে, মিঃ হিউ ভাড়া করা সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টগুলির দাম একই স্থানে থাকা অ্যাপার্টমেন্টের তুলনায় প্রতিযোগিতামূলক ছিল না।

বিন তানে, ৫০ বর্গমিটারের বেশি আয়তনের কিছু অ্যাপার্টমেন্ট প্রায় ৭০ লক্ষ ভিয়েতনামি ডং/মাসে ভাড়া দেওয়া হচ্ছে, সেখানে মিঃ হিউয়ের সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টটি ৬০ লক্ষ ভিয়েতনামি ডং/মাসে ভাড়া দেওয়ার বিজ্ঞাপন দেওয়া হচ্ছে। অ্যাপার্টমেন্টের তুলনায় পরিষেবা ফি, বিদ্যুৎ এবং জলের দাম বেশি হলে, এই ধরণের প্রতিযোগিতামূলকতা নষ্ট হয়ে যায়, যার ফলে তার পক্ষে অনেক মাস ধরে ৬০% এর বেশি অ্যাপার্টমেন্ট পূরণ করা অসম্ভব হয়ে পড়ে। এর ফলে ঋণ বৃদ্ধি পায় কারণ আয় কেবল খরচ, সুদ এবং ভাড়া মেটাতে পারে।

তবে, এটি লক্ষ্য করা গেছে যে এই এলাকায়, অনেক সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্ট মডেল অনেক ভাড়াটেদের আকর্ষণ করছে যাদের দখলের হার সর্বদা ১০০% এর কাছাকাছি। বেশিরভাগ সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্ট কিন্তু সাশ্রয়ী মূল্যের, ভাড়ার দাম প্রতি মাসে ৪-৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর মধ্যে থাকে, যা একই এলাকার অ্যাপার্টমেন্টের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে সস্তা।

ভালোভাবে পরিচালিত হলে এবং যত্ন সহকারে খরচ গণনা করলে উচ্চ লাভজনকতার সম্ভাবনা থাকায়, সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্ট মডেলটি ক্রমবর্ধমানভাবে আবির্ভূত হচ্ছে। তাদের মধ্যে, অনেক হোটেল মালিক এবং ভাড়াটে অফিস ভবন মালিকরা অনেক কারণের কারণে গত কয়েক বছর ধরে কোনও রাজস্ব না পাওয়ার পরিস্থিতি সহ্য করতে পারছেন না। বিদ্যমান ভবনগুলির সুবিধার সাথে, আগামী সময়ে ভাড়া বাজারে এগুলি শক্তিশালী প্রতিযোগী হবে যখন তারা ভবন ভাড়ার খরচ কমাতে পারবে।

উৎস: https://www.congluan.vn/xu-huong-cai-tao-toa-nha-van-phong-khach-san-thanh-can-ho-dich-vu-post257890.html