Trh s nemovitostmi dosáhl dna.
Jménem realitních kanceláří děkujeme novinám. Dělníci Pořádání semináře „Odstraňování právních překážek pro nemovitosti“ v této fázi je velmi aktuální, když je třeba dané problémy zásadně vyřešit a zahrnout je do připravovaného zákona ke schválení.
Všichni vedoucí představitelé, výzkumné agentury a obchodní komunity jasně chápou, že právní problémy jsou na trhu s nemovitostmi velmi důležité. Vládě jsme oznámili, že největším problémem je právní povaha, která představuje 70 % problémů projektů.
Existují 3 úrovně problémů. Největším problémem je, že některé předpisy postrádají konzistenci, jsou si protichůdné a v rozporu se zákonem. Problematické jsou i některé předpisy v podzákonných dokumentech týkajících se pozemků v sektoru nemovitostí. Zejména existují problémy s vymáháním práva ze strany státních úředníků ministerstev a poboček. S tímto dokumentem některé obce problém vyřešily relativně dobře, zatímco jiné ho nedokázaly vyřešit, což způsobuje přetížení místních projektů.
Druhým největším problémem je přístup ke kapitálu. Kromě vlastního kapitálu se realitní podniky v poslední době spoléhají na čtyři další zdroje kapitálu. Prvním je kapitál z akciového trhu, v současné době existuje více než 1 600 kótovaných podniků, z nichž pouze více než 169 se týká nemovitostí. Toto číslo je velmi malé a nestačí k využití kapitálu na akciovém trhu.
Druhým je kapitál z dluhopisů, ale od třetího čtvrtletí roku 2022 je blokován. Trh s dluhopisy je doposud stále zablokovaný, a to i přes Usnesení 08 o úpravě.
Třetím hlavním problémem jsou úvěry od komerčních bank. Ty jsou zdrojem počátečního kapitálu, fungují jako „porodní asistentka“, velká podpora pro podniky, ale nebyly využity.
Zbytek tvoří kapitál od zákazníků a partnerů, ale když se počáteční problémy nevyřeší, blokují se i tyto problémy. Zejména kapitál od partnerů a zahraniční kapitál (PZI) nutí domácí podniky „prodávat“ projekty levně, nebo dávat vysoké slevy na investice. Jednoduše řečeno, jsou jako „těžkopádní“ čekající na „lov“ „mrtvých“ projektů. To je pro domácí podniky obrovská nevýhoda.
V současné době je pravděpodobně nejpříznivějším segmentem průmyslové nemovitosti. Tříletá pandemie tento sektor příliš neovlivnila, což zároveň vytváří podmínky pro podporu dalších odvětví.
Pokud jde o trh, myslím, že bychom nyní měli používat termín spodní zóna. Mnoho lidí si myslí, že dno trhu je někde v dubnu nebo květnu tohoto roku. Ale na základě údajů z Ho Či Minova městského úřadu pro výstavbu si myslím, že spodní zóna je od prvního čtvrtletí roku 2023, kdy růst realitního sektoru činil -16,1 %, ale od té doby se postupně zlepšuje.
Na konci druhého čtvrtletí roku 2023 byl růst stále záporný, přesahující 11 %. Od třetího čtvrtletí však byl záporný pouze přes 8 %.
Pokud jde o právní problémy, v současné době existují tři oblasti: právní předpisy; podzákonné předpisy, jako jsou vyhlášky a oběžníky; a provinční rozhodnutí. Tyto problémy způsobují úředníkům a státním zaměstnancům obtíže při nakládání s dokumenty týkajícími se sektoru nemovitostí, jako je strach z odpovědnosti, vyhýbání se odpovědnosti a neochota podávat návrhy.
Vydání nařízení ústřední vládou na ochranu práv úředníků, kteří se odváží myslet a konat, přispěje k oživení ducha státních zaměstnanců. Spolu s tím usnesení č. 18 13. ústředního výboru strany s názvem „Pokračování v inovacích a zdokonalování institucí a politik, zlepšování účinnosti a účinnosti hospodaření s půdou a jejího využívání, vytváření hybné síly k přeměně naší země v rozvinutou zemi s vysokými příjmy“ zdůraznilo potřebu novelizovat pozemkový zákon z roku 2013 a související zákony, aby byla zajištěna soudržnost a jednota.
Podle mého názoru je novela zákona o půdě, která je v současné době projednávána a připravována ke schválení Národním shromážděním a má více než 200 stran, rozsáhlým dílem, ale i v nejnovější verzi stále přetrvávají určité problémy, včetně otázky přístupu podniků k půdě stanovené v článku 128.
Návrh proto stanoví dvě možnosti: podniky akceptují pouze převod pozemků určených pro bydlení nebo pozemků určených pro bydlení a dalších pozemků, na kterých mohou realizovat komerční bytové projekty. Jak tedy mohou existovat pozemky pro velké komerční bytové projekty ve velkých městských oblastech? V centru Ho Či Minova Města, pokud se jedná o pozemky určené pro bydlení, největší z nich má jen několik tisíc metrů čtverečních.
V případě koupě 10 hektarů zemědělské půdy nebo 2 hektarů pozemků pro továrny je stále nemožné projekt realizovat, protože zde nejsou žádné pozemky pro bydlení. Podle mého názoru je to nerozumné a je třeba to vhodně upravit, aby se usnadnilo rozvíjení komerčních projektů.
Kromě toho doufám, že budou existovat vhodné předpisy, které usnadní rozvoj sociálního bydlení, bydlení pro pracující a renovaci a rekonstrukci starých bytových domů. Doufám, že revidovaný zákon o pozemkech bude projednán a schválen v pravý čas.
Kromě toho je velmi důležité novelizovat související zákony, jako je zákon o bydlení (ve znění pozdějších předpisů) a zákon o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů), aby byla zajištěna soulad a soulad se zákonem o pozemkech, spolu se zákonem o úvěrových institucích a zákonem o dražbách nemovitostí.
Zdroj: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm
Komentář (0)