3 zákony o nemovitostech: Okamžitě odstraňte překážky

Jedním z cílů, které si vláda stanovila, a očekávání Národního shromáždění při uplatňování pozemkového zákona z roku 2024 o pět měsíců dříve (od 1. ledna 2025), je zjednodušení postupů a řešení problémů týkajících se bydlení a pozemků pro podniky i občany.

V některých lokalitách, zejména v Ho Či Minově Městě, však bylo od doby, kdy tento zákon nabyl účinnosti, mnoho pozemkových řízení „zmrazeno“.

Lidé sedí v ohni

Podepsání převodu nemovitosti od začátku srpna 2024 (kdy vstoupí v platnost pozemkový zákon z roku 2024), dne 5. srpna, pan V., obyvatel Vinh Loc A (Binh Chanh, Ho Či Minovo Město), předložil registrační dokumenty okresnímu registračnímu úřadu a formulář pro výpočet daně byl předán finančnímu úřadu od 14. srpna.

Finanční úřad však po více než měsíci dosud nevydal daňový výměr k převodu na registrační úřad za účelem dokončení registračního řízení k převodu jména na kupujícího.

Pan V. uvedl, že když podepisoval smlouvu o převodu, zavázal se kupujícímu, že změnu jména aktualizuje do 20 dnů. Protože se spis vyřizoval pomalu, kupující na něj vyvíjel velký tlak, aby to vyřešil nebo vrátil peníze.

„Poslední měsíc jsem četl zprávy a sledoval, jak si daňové a sociální úřady povídají, informují o nedostatcích a žádají o jejich názory, takže jsem byl tak netrpělivý, že nedokážu sedět v klidu.“

„Postupy pro nákup, prodej a převod je třeba rychle vyřešit, ale místo čekání na jedno zasedání ministerstev a obcí za druhým, lidé a firmy promeškávají tolik věcí a trpí nejrůznějšími ztrátami,“ rozhořčil se pan V.

Podobně pan TQĐ. koupil 8. srpna 2024 dům v okrese Phu Nhuan, ale více než měsíc po podání žádosti o převod vlastnictví stále neobdržel výsledek, což způsobilo zpoždění všech jeho plánů.

Konkrétně pan D. koupil dům za 14 miliard VND. Plánoval si rychle půjčit 10 miliard VND zvenčí, aby ho splatil, a poté si půjčit od banky, aby ho splatil.

Soubor ještě není kompletní, ačkoli banka dokončila oceňování a úvěrové postupy, nemůže provést výplatu, takže pan D. se potýká s úhradou úroků z externí půjčky, aniž by věděl, kdy bude splacena.

„Úroková sazba u externích půjček je desítky milionů denně a zatímco agentury pomalu rozhodují, jak problém vyřešit, lidé musí nést těžké břemeno,“ řekl pan D.

Kvůli nedostatku peněz musela paní PL (žijící v 12. okrese Ho Či Minova Města) prodat dva pozemky v 12. okrese za 6 miliard VND. Protože oba pozemky byly zastaveny na úvěry v bance, musela si od známých půjčit více než 4 miliardy VND, aby dokončila postupy pro uvolnění hypotéky z červené knihy.

Mezitím si kupující domu také půjčil od banky, takže paní L. mu pomohla s dokončením postupu. Banka souhlasila s vyplacením úvěru kupujícímu po dokončení postupů pro zaplacení daně z převodu a registraci změny jména.

Při podávání žádosti na finančním úřadě bylo paní L. sděleno, že Městský lidový výbor se chystá vydat nový ceník pozemků, takže by měla dočasně počkat s výpočtem daně z převodu nemovitostí podle nového ceníku pozemků.

Soubory pro výpočet daně z převodu však doposud stále zůstávají zaseknuté, což způsobuje, že se „zasekli“ jak prodávající, tak kupující.

„Pozemek jsem prodala, protože mi chyběly peníze. Nečekala jsem, že to po prodeji bude ještě těžší. Jen doufám, že úřady rychle vypočítají daň z převodu, abych mohla dokončit proces prodeje pozemku,“ řekla paní L.

Realitní transakce v Ho Či Minově Městě mají tendenci stagnovat, protože po koupi a prodeji stále není možné dokončit postupy pro převod vlastnictví a registraci nemovitosti - Foto: QUANG DINH

Další potíže pro trh s nemovitostmi

Mezitím pan Tran Duc Thuan (ředitel realitní kanceláře v 7. okrese) uvedl, že jen tato firma má téměř 20 spisů o koupi a prodeji nemovitostí, které uvízly ve fázi platby daní.

Podle pana Thuana byly všechny záznamy před 1. srpnem a po něm pozastaveny, což vedlo k „zmrazení“ dokončených transakcí a u nových transakcí to lidé měli potíže, takže i v tomto období přestali nakupovat a prodávat.

„Myslel jsem si, že nový zákon otevře trh a pomůže lidem obchodovat pohodlněji, ale místo toho lidem věci ztěžuje.“

„Daňový úřad zpočátku uvedl, že nový ceník pozemků jako základ pro výpočet daně z převodu nemovitostí bude trvat jen 1–2 týdny, ale doposud čekáme více než 1,5 měsíce bez jakéhokoli pokroku. Každý týden musíme chodit na daňový úřad a ptát se, protože na nás zákazníci neustále naléhají,“ řekl pan Thuan.

Pan Ta Trung Kien (realitní makléř v Ho Či Minově Městě) uvedl, že existuje mnoho případů, kdy prodávající zoufale potřebuje peníze, takže musí dům prodat, ale nakonec se proces nepodaří dokončit, kupující si nemůže půjčit od banky a zaplatit prodávajícímu 100 % částky.

Existuje případ, kdy zákazník prodal dům, aby pokryl náklady na usazení se v zahraničí. Let byl naplánován na 15. září, takže prodejní proces byl dokončen začátkem srpna 2024.

Notářsky ověřené dokumenty a záloha byly vyplněny, ale proces výpočtu daně se zasekl, takže prodávající nevěděl, co má dělat. Prodávající byl nucen akceptovat odlet do zahraničí od 15. září, zatímco proces platby daně nadále čekal.

„Zákazníci akceptují, že pokud se později vyskytnou nějaké problémy, budou muset utratit více peněz za lety tam a zpět, aby je mohli později vyřešit, protože nevědí, kdy bude celý proces dokončen,“ řekl pan Kien.

Kromě toho podle pana Kiena ve skutečnosti existují případy, kdy si při prodeji domu musí někdo půjčit peníze zvenčí, aby mohl úvěr splatit, a tak si mohl dovolit provést změnu jména. V případech, kdy si kupující také půjčí od banky, ale nemůže peníze vyplatit, se prodávající dostane do „dilemata“ a musí se při prodeji domu zadlužit.

Pan Pham Trong Phu, ředitel společnosti Titanium Real Estate Management Company, poznamenal, že pozastavení postupů pro vydávání a změnu osvědčení o užívání pozemků a účelů užívání pozemků znemožňuje lidem obchodovat, nakupovat a prodávat, což způsobuje potíže makléřským společnostem.

„Úřady musí v Ho Či Minově Městě rychle odstranit překážky pro transakce s nemovitostmi nebo zavést dočasný mechanismus. Transakce by neměly být „zmrazeny“, jako tomu bylo v uplynulém měsíci,“ řekl pan Phu.

Podle pana Tran Khanh Quanga - ředitele investiční společnosti Viet An Hoa Real Estate, firmy očekávají, že včasné uplatňování zákonů týkajících se pozemkového sektoru odstraní překážky na trhu a podpoří transakce s nemovitostmi, ale ve skutečnosti se objevily problémy, které způsobují další zpoždění transakcí.

„Každá lokalita to zavádí jiným způsobem, což způsobuje, že lidé a firmy trpí následky,“ rozhořčil se pan Quang.

Lidé provádějící realitní úkony v okrese Binh Thanh v Ho Či Minově Městě - Foto: H.HANH

Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí se zatím nevyjádřilo.

Podle právníka Ngo Huynh Phuong Thao (právní kancelář TAT) je úprava ceníku pozemků tak, aby odpovídal tržní hodnotě, nezbytná, ale lidé a firmy se nemohou nechat uvíznout v procesních krocích.

Je pozoruhodné, že zatímco mnoho jiných lokalit stále zpracovává pozemkové záznamy podle koeficientu K a starého ceníku, Ho Či Minovo Město „čeká“ na vydání upraveného ceníku pozemků.

„Čekání na nový ceník nejen ztěžuje lidem dokončení pozemkových procesů, ale také vážně ovlivňuje provoz podniků a zejména negativně ovlivňuje tempo hospodářského růstu Ho Či Minova Města,“ uvedla paní Thao a navrhla, aby se i nadále uplatňoval starý ceník pozemků, dokud nebude vydán nový ceník pozemků.

Delegát Národního shromáždění Le Xuan Than, předseda Právnické asociace provincie Khanh Hoa, uvedl, že Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí jako agentura pomáhající vládě s tvorbou pozemkového zákona z roku 2024 by mělo proaktivně navrhnout vládě nebo uspořádat celostátní konferenci, na které by si vyslechlo ministerstev, poboček a obcí, jak hovoří o problémech, a tím zajistit včasná řešení a vedení.

Podle pana Thana zákon o pozemkech z roku 2024 stanoví, že starý ceník pozemků bude platit do 31. prosince 2025. Provinční lidový výbor jej proto v případě potřeby upraví tak, aby odpovídal místní tržní ceně.

Jinak bude i nadále platit starý ceník pozemků a od 1. ledna 2026 bude vytvořen nový ceník pozemků.

Je proto zcela normální, že některé lokality neupravují, zatímco jiné ceníky pozemků upravují.

„Zákon stanovil, že pokud Ho Či Minovo Město má pocit, že starý ceník pozemků je nízký a potenciálně způsobuje ztráty, musí rychle dokončit postupy k vydání upraveného ceníku pozemků, čímž se postupy pro lidi usnadní,“ řekl pan Than.

Advokát Tran Duc Phuong (Advokátní komora Ho Či Minova Města) rovněž uvedl, že Ho Či Minovo Město musí do doby, než bude vydána nová úprava ceny pozemků, uplatňovat starý ceník a daňový úřad musí vyřešit administrativní postupy pro obyvatele.

Nový zákon o pozemkech dále umožňuje použití starého ceníku pozemků do 31. prosince 2025. Proto i v případě, že nebyl vydán upravený ceník pozemků, je stále platný starý ceník.

„Pokud nový ceník není k dispozici, je povoleno použít starý ceník. Proč přestat vyřizovat administrativní postupy a způsobovat lidem utrpení?“

„Vzhledem k tomu, že obce zastavily své žádosti o stanoviska, musí příslušná ministerstva a složky rychle vyjádřit svá stanoviska a sjednotit svá stanoviska, aby je obce mohly implementovat. Lidé nemohou jen tak sedět a čekat, až úřady budou takto diskutovat,“ řekl pan Phuong.

Daňový úřad Ho Či Minova města naléhavě doporučuje znovu

Lidé přicházejí vyřídit realitní úkony na pobočku katastrálního úřadu v okrese Phu Nhuan v Ho Či Minově Městě - Foto: TTD

Dne 16. září daňový úřad Ho Či Minova města nadále naléhavě žádal Výbor lidu Ho Či Minova města o uspořádání schůze k vyřešení pozemkových záznamů od 1. srpna 2024.

Konkrétně tato agentura navrhla, aby město uspořádalo schůzku k řešení a sjednocení aplikace právních dokumentů, jako jsou tabulky cen pozemků, koeficienty úpravy cen pozemků, procentní sazby pro výpočet nájemného z pozemků atd., aby daňové úřady mohly včas vypočítat finanční závazky z pozemků.

Podle městského daňového oddělení platí pro pozemkové záznamy od 1. srpna 2024 do data před datem, kdy město vydá rozhodnutí o úpravě ceníku pozemků, rozhodnutí č. 02 ze dne 16. ledna 2020 Lidového výboru Ho Či Minova Města o vyhlášení předpisů o cenících pozemků v oblasti na období 2020–2024.

Statistiky městského daňového oddělení ukazují, že od 1. do 27. srpna tento úřad obdržel celkem 8 808 záznamů. Z toho 346 záznamů se týkalo výběru poplatku za užívání pozemků v případech uznání práva k užívání pozemků a 277 záznamů se týkalo výběru poplatku za užívání pozemků v případech změny účelu využití pozemků.

Kromě toho existuje 5 448 záznamů o dani z příjmu fyzických osob z převodů nemovitostí a 2 737 záznamů v případech, kdy nevznikají žádné finanční závazky. Nedostatečné vydávání ceníků pozemků však vedlo k obrovskému ztížení řešení záznamů souvisejících s pozemky.

Podle vyšetřování Tuoi Tre zbývá na finančních úřadech mnoho pozemkových záznamů z 1. srpna 2024. Některé finanční úřady mají zbývajících 400–500 záznamů. Vedoucí finančního úřadu v centrální čtvrti Ho Či Minova Města uvedl, že na výpočet daňových povinností musí počkat na ceník pozemků. Finanční úřad proto může lidem pouze vysvětlovat a nemůže dělat nic jiného.

Některé finanční úřady však uvedly, že flexibilně řeší případy, kdy jsou doklady o převodu, dědictví a darování osvobozeny od daně z příjmu fyzických osob a registračních poplatků. U dokumentů, které podléhají dani, musí lidé dále čekat a nemohou dělat nic jiného.

Pan NGUYEN VAN DINH (předseda Vietnamské asociace realitních makléřů):

Mnoho lokalit je stále zmatených

Přestože tyto tři zákony platí již více než měsíc, stále se zdá, že existuje propast mezi orgány, které zákony připravují, a obcemi, které je provádějí. Úředníci v některých obcích „nepochopili“ názory orgánů, které zákony připravují, takže při vyřizování pozemkových řízení panuje váhání a zmatek, zejména v otázce ceníků pozemků – základu pro stanovení finančních závazků spojených s pozemky.

Přestože se zákon řídí vyhláškami a oběžníky, jeho implementace je stále velmi obtížná. Proto, ačkoli nové zákony platí již více než měsíc, většina obcí stále hledá vhodná implementační řešení, a dokonce vydává příslušné předpisy, jako je výpočet ceny pozemků a schvalování ceníku pozemků. Ve skutečnosti je počet projektů vyřešených podle nového zákona velmi malý, protože obce musí znovu vybudovat proces vyřizování souvisejících postupů.

Docent, Dr. NGUYEN QUANG TUYEN (vedoucí katedry hospodářského práva, Právnická univerzita v Hanoji):

Potřebujeme mechanismus na ochranu orgánů činných v trestním řízení!

Aby byla účinnost těchto tří zákonů jasně patrná, ministerstvům, odvětvím a obcím ještě chvíli trvá, než sjednotí své názory na vymáhání práva. Například zákon o pozemkech z roku 2024 stanoví pět zásad pro určování cen pozemků, z nichž první je určovat ceny pozemků podle tržních zásad, nikoli tržních cen.

Mnoho obcí chápe, že oceňování pozemků je založeno na tržních cenách, takže je obtížné jej implementovat, protože tržní ceny denně kolísají. Tato „nejednoznačnost“ umožnila spekulantům snadno nafukovat ceny pozemků prostřednictvím aukcí, což způsobilo narušení trhu. V oblasti vymáhání práva musí být kromě principu místního trhu v souladu se zákonnými postupy uplatňovány i zbývající čtyři principy.

Kromě toho je v současné situaci potřeba mechanismus na ochranu donucovacích orgánů. Zároveň je nutné zajistit nezávislost mezi organizací pro oceňování pozemků a agenturou pro rozhodování o cenách pozemků. Oceňování pozemků musí zajistit soulad zájmů mezi uživateli pozemků, státem a investory. Pokud budou ceny pozemků nadále stoupat, bude velmi obtížné podporovat efektivitu využívání pozemků.

Zdroj: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm