Jedním z cílů, které si vláda stanovila, a očekávání Národního shromáždění , pokud jde o umožnění účinnosti pozemkového zákona z roku 2024 o pět měsíců dříve (od 1. ledna 2025), je zefektivnit postupy a vyřešit nedostatky týkající se bydlení a pozemků pro podniky a občany.
V některých lokalitách, zejména v Ho Či Minově Městě, se však od doby, kdy tento zákon vstoupil v platnost, mnoho pozemkových řízení pozastavilo.
Lidé jsou jako na jehlách.
Poté, co pan V., obyvatel Vinh Loc A (okres Binh Chanh, Ho Či Minovo Město), podepsal smlouvu o převodu pozemků na začátku srpna 2024 (kdy vstoupil v platnost pozemkový zákon z roku 2024), dne 5. srpna předložil okresnímu registračnímu úřadu registrační dokumenty a formulář pro výpočet daně byl 14. srpna předán finančnímu úřadu.
Finanční úřad však ani po více než měsíci stále nevydal daňový výměr k předání registračnímu úřadu za účelem dokončení registračního procesu a převodu vlastnictví na kupujícího.
Pan V. uvedl, že při podpisu převodní smlouvy se kupujícímu zavázal, že do 20 dnů aktualizuje vlastnictví. Vzhledem k pomalému vyřizování dokumentů na něj kupující vyvíjel značný tlak, aby problém vyřešil nebo vrátil peníze.
„Poslední měsíc jsem byl neklidný a úzkostlivý, když jsem četl zprávy o daňových a sociálních úřadech, které si neustále střídaly zprávy a žádaly o názory na nedostatky.“
„Postupy pro nákup, prodej a převod pozemků je třeba rychle vyřešit, ale ministerstva a obce místo toho pořádají jedno zasedání za druhým, zatímco lidé a firmy přicházejí o tolik věcí a trpí ztrátami ve všech směrech,“ řekl pan V. rozzlobeně.
Podobně pan TQD koupil 8. srpna 2024 dům v okrese Phu Nhuan, ale poté, co před více než měsícem podal registrační a převodní dokumenty, stále neobdržel výsledky, což narušilo všechny jeho plány.
Konkrétně pan D. koupil dům za 14 miliard VND. Plánoval si rychle půjčit 10 miliard VND z externích zdrojů na jeho splacení a poté si půjčit od banky na splacení zbývající částky.
Přestože je žádost o úvěr neúplná a banka dokončila postupy ocenění a schválení, nemůže finanční prostředky vyplatit. Pan D. se proto potýká se splácením úroků z externího úvěru, aniž by věděl, kdy je bude moci získat zpět.
„Denní úroková sazba z půjček od neformálních věřitelů dosahuje desítek milionů dongů, zatímco úřady pomalu rozhodují o řešení, takže těžké břemeno nesou lidé,“ řekl pan D.
Kvůli finančním potížím musela paní PL (bydlící v 12. okrese Ho Či Minova Města) prodat dva pozemky v 12. okrese za 6 miliard VND. Vzhledem k tomu, že oba pozemky byly zastaveny u bank, musela si od známých půjčit přes 4 miliardy VND, aby dokončila postupy pro uvolnění pozemkových titulů z hypotéky.
Mezitím, jelikož si kupující zároveň bral bankovní úvěr, paní L. mu pomohla s nezbytnými postupy. Banka souhlasila s vyplacením úvěru po zaplacení daně z převodu a dokončení registračních postupů.
Při podávání žádosti na finančním úřadě byla paní L. informována, že vzhledem k tomu, že Městský lidový výbor se chystá vydat nový ceník pozemků, měla by dočasně počkat s výpočtem daně z převodu nemovitostí podle nového ceníku pozemků.
Proces výpočtu daně z převodu nemovitostí však dodnes zůstává zablokovaný, což nechává prodávajícího i kupujícího „uvíznout“.
„Neměla jsem dostatek peněz, proto jsem pozemek prodala. Nečekala jsem, že se to teď, když jsem ho prodala, ještě více zkomplikuje. Jen doufám, že úřady brzy vypočítají daň z převodu, abych mohla dokončit proces prodeje pozemku,“ řekla paní L.
Realitní transakce v Ho Či Minově Městě mají tendenci se zpomalovat, protože i po koupi a prodeji ještě nemohou být dokončeny postupy pro převod vlastnictví a registraci nemovitosti - Foto: QUANG DINH
Což přidává další potíže na trh s nemovitostmi.
Mezitím pan Tran Duc Thuan (ředitel realitní kanceláře v 7. okrese) uvedl, že jen jeho společnost má téměř 20 realitních transakcí, které jsou v současné době pozastaveny ve fázi platby daní.
Podle pana Thuana byly všechny transakce před 1. srpnem a po něm pozastaveny, což způsobilo „zmrazení“ dokončených transakcí, a nové transakce byly také zastaveny kvůli obtížím, přičemž lidé se během tohoto období zdrželi nákupů a prodejů.
„Mysleli jsme si, že nový zákon otevře trh a usnadní lidem transakce, ale místo toho jim to situaci ještě ztížil.“
„Finanční úřad zpočátku uvedl, že nový ceník pozemků pro výpočet daně z převodu nemovitostí bude k dispozici do 1–2 týdnů, ale teď čekáme více než 1,5 měsíce a stále se nic neděje. Každý týden musíme chodit na finanční úřad a informovat se, protože na nás zákazníci neustále naléhají,“ vyprávěl pan Thuan.
Pan Ta Trung Kien (realitní makléř v Ho Či Minově Městě) uvedl, že existuje mnoho případů, kdy prodávající zoufale potřebuje peníze, a proto musí dům prodat, ale nakonec nejsou procesy dokončeny a kupující také není schopen získat bankovní úvěr a zaplatit prodávajícímu 100 % částky.
V některých případech zákazníci prodávají své domy, aby pokryli náklady na stěhování do zahraničí, s lety naplánovanými na 15. září, takže s prodejem zahájili začátkem srpna 2024.
Notářsky ověřené dokumenty a záloha byly dokončeny, ale proces výpočtu daně se zastavil, takže si prodávající nebyl jistý, jak má postupovat. Prodávající byl nucen odletět do zahraničí od 15. září, zatímco proces platby daně stále probíhal.
„Zákazníci akceptují, že pokud se později objeví nějaké problémy, vynaloží dodatečné náklady na cestování tam a zpět kvůli jejich řešení, protože nevědí, jak dlouho bude dokončení tohoto postupu trvat,“ řekl pan Kien.
Podle pana Kiena navíc ve skutečnosti existují případy, kdy si lidé musí půjčit peníze z externích zdrojů, aby splatili své stávající úvěry, aby získali list vlastnictví k pozemku a dokončili převod vlastnictví. Pokud si kupující také půjčí od banky, ale úvěr nemůže být vyplacen, staví to prodávajícího do dilematu a nutí ho zůstat zadlužený i při prodeji domu.
Pan Pham Trong Phu, ředitel společnosti Titanium Real Estate Management Company, poznamenal, že stagnace postupů pro vydávání a obnovování osvědčení o užívání pozemků a změnu účelu využití pozemků brání lidem v provádění transakcí, nákupech a prodejích, a v důsledku toho se potýkají s obtížemi i realitní makléřské firmy.
„Úřady musí rychle vyřešit překážky bránící realitním transakcím v Ho Či Minově Městě nebo zavést dočasné mechanismy; neměly by dovolit, aby byly transakce „zmrazeny“, jak tomu bylo déle než měsíc,“ řekl pan Phu.
Podle pana Tran Khanha Quanga, ředitele investiční společnosti Viet An Hoa Real Estate, firmy očekávají, že včasné uplatňování zákonů týkajících se pozemků vyřeší překážky na trhu a podpoří transakce s nemovitostmi. Ve skutečnosti se však objevily problémy, které transakcím dále brání.
„Každá lokalita to zavádí jiným způsobem, což způsobuje, že lidé a firmy nesou následky,“ řekl rozzlobeně pan Quang.
Lidé dokončující pozemkové a majetkové řízení v okrese Binh Thanh v Ho Či Minově Městě - Foto: H. Hanh
Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí se zatím nevyjádřilo.
Podle právníka Ngo Huynh Phuong Thao (právní kancelář TAT) je úprava cen pozemků tak, aby odrážely tržní hodnoty, nezbytná, ale je nepřijatelné ponechat občany a podniky uvízlé v byrokratických postupech.
Je pozoruhodné, že zatímco mnoho jiných lokalit stále zpracovává žádosti o pozemky na základě starého koeficientu K a ceníku, Ho Či Minovo Město „čeká“ na vydání upraveného ceníku pozemků.
„Čekání na nový ceník pozemků nejen ztěžuje lidem dokončení pozemkových procesů, ale také vážně ovlivňuje provoz podniků a zejména negativně ovlivňuje rychlost hospodářského rozvoje Ho Či Minova Města,“ uvedla paní Thao a navrhla, aby se i nadále uplatňoval starý ceník pozemků, dokud nebude vydán nový ceník.
Poslanec Národního shromáždění Le Xuan Than, předseda Právnické asociace provincie Khanh Hoa, navrhl, aby Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí ve své roli agentury pomáhající vládě s tvorbou pozemkového zákona z roku 2024 proaktivně navrhlo vládě nebo uspořádalo celostátní konferenci, na které by se seznámilo ministerstva, odvětví a obce s překážkami, aby se našla řešení a poskytlo včasné vedení.
Podle pana Thana zákon o pozemkech z roku 2024 stanoví, že ceník pozemků podle starého zákona bude platit do 31. prosince 2025. Provinční lidový výbor jej proto v případě potřeby může upravit tak, aby odrážel ceny na místním trhu.
Jinak bude i nadále platit starý ceník pozemků a od 1. ledna 2026 bude vypracován nový ceník pozemků.
Proto je naprosto normální, že některé lokality své ceníky pozemků neupravují, zatímco jiné ano.
„Zákon tento úkol svěřil místním úřadům. Pokud se Ho Či Minovo Město domnívá, že starý ceník pozemků je příliš nízký a mohl by způsobit ztráty, musí rychle dokončit postupy pro vydání revidovaného ceníku pozemků, čímž se zefektivní postupy pro lidi,“ řekl pan Than.
Právník Tran Duc Phuong (advokátní komora Ho Či Minova Města) rovněž argumentoval, že zatímco čeká na vydání nového ceníku úpravy cen pozemků, musí Ho Či Minovo Město uplatňovat starý ceník a daňové úřady musí za obyvatele vyřídit administrativní postupy.
Nový zákon o pozemkech dále umožňuje použití starého ceníku pozemků do 31. prosince 2025. Do vydání upraveného ceníku pozemků tedy zůstává v platnosti starý ceník.
„Pokud nový ceník ještě není k dispozici, měl by se použít starý ceník. Proč zastavovat zpracování administrativních postupů a způsobovat tak lidem ztráty?“
„Vzhledem k tomu, že obce pozastavují zpracování žádostí, aby získaly stanoviska, musí příslušná ministerstva a agentury rychle poskytnout jednotná stanoviska, aby obce mohly pokračovat. Lidé nemohou sedět a čekat, až si agentury takto vymění názory,“ řekl pan Phuong.
Daňový úřad Ho Či Minova města opět předložil naléhavý návrh.
Lidé přicházejí vyřídit pozemkové a majetkové úkony do pobočky úřadu pro registraci nemovitostí v okrese Phu Nhuan v Ho Či Minově Městě - Foto: TTD
Dne 16. září daňový úřad Ho Či Minova města nadále předkládal naléhavou žádost Výboru lidu Ho Či Minova města o konání schůze k řešení pozemkových otázek od 1. srpna 2024.
Konkrétně tato agentura navrhla, aby město uspořádalo schůzku, na které by se definitivně vyřešilo a standardizovalo uplatňování právních dokumentů, jako jsou tabulky cen pozemků, koeficienty úpravy cen pozemků, procentní sazby pro výpočet poplatků za pronájem pozemků atd., aby daňové úřady mohly promptně vypočítat finanční závazky související s pozemky.
Podle daňového úřadu Ho Či Minova města se na dokumenty k registraci pozemků vydané od 1. srpna 2024 do data, kdy město vydá rozhodnutí o úpravě ceníku pozemků, budou vztahovat předpisy o cenících pozemků ve městě pro období 2020–2024.
Podle statistik daňového úřadu Ho Či Minova města obdržel úřad od 1. do 27. srpna celkem 8 808 žádostí. Z nich se jednalo o 346 žádostí o výběr poplatku za užívání pozemků v souvislosti s uznáním práva k užívání pozemků a 277 žádostí o výběr poplatku za užívání pozemků v souvislosti s přeměnou účelu využití pozemků.
Kromě toho existuje 5 448 daňových přiznání k dani z příjmu fyzických osob z převodů nemovitostí a 2 737 přiznání v případech bez finančních závazků. Absence zveřejněného ceníku pozemků však vedla k výraznému zpoždění ve vyřizování žádostí týkajících se pozemků.
Podle vyšetřování novin Tuoi Tre se finanční úřady v současné době potýkají s velkým množstvím nevyřízených dokumentů týkajících se pozemků od 1. srpna 2024. Některé finanční úřady mají nevyřízených 400–500 spisů. Vedoucí finančního úřadu v centrální čtvrti Ho Či Minova Města uvedl, že než budou moci vypočítat daňové povinnosti, musí počkat na nový ceník pozemků. Finanční úřady proto mohou situaci lidem pouze vysvětlit a nemohou dělat nic jiného.
Některé finanční úřady však uvedly, že byly flexibilní v řešení případů týkajících se převodů, dědictví a darů, které jsou osvobozeny od daně z příjmu fyzických osob a registračních poplatků. V případech podléhajících zdanění musí lidé dále čekat, protože nemohou dělat nic jiného.
Pan NGUYEN VAN DINH (předseda Vietnamské asociace realitních makléřů):
Mnoho lokalit se stále potýká s problémy.
Přestože tyto tři zákony platí již více než měsíc, stále se zdá, že existuje rozpor mezi orgány, které zákony vypracovaly, a obcemi, které je implementují. Úředníci v některých obcích dosud nepochopili názory orgánů, které zákony vypracovaly, což vede k váhání a zmatku při řešení pozemkových řízení, zejména pokud jde o tabulky cen pozemků – základ pro stanovení finančních závazků spojených s pozemky.
Navzdory vyhláškám a oběžníkům, které zákon upravují, je jeho implementace stále velmi obtížná. Proto i když nové zákony platí již více než měsíc, většina obcí stále hledá vhodná implementační řešení, a dokonce vydává související předpisy, jako je oceňování pozemků a schvalování cen pozemků. Ve skutečnosti bylo podle nového zákona vyřešeno jen velmi málo projektů, protože obce musí znovu zavést postupy pro řešení souvisejících záležitostí.
Doc. Dr. Nguyen Quang Tuyen (vedoucí katedry hospodářského práva, Právnická univerzita v Hanoji):
Potřebujeme mechanismus na ochranu policistů!
Aby byla účinnost těchto tří zákonů jasně patrná, je zapotřebí více času k dosažení konsensu mezi ministerstvy, sektory a obcemi ohledně jejich implementace. Například zákon o pozemkech z roku 2024 stanoví pět zásad pro určování cen pozemků, přičemž první z nich je, že ceny pozemků by měly být určovány podle tržních zásad, nikoli tržních cen.
Mnoho lokalit chápe oceňování pozemků na základě tržních cen, což ztěžuje implementaci kvůli denním výkyvům tržních cen. Tato „nejasnost“ usnadňuje spekulace, snadno nafukuje ceny pozemků prostřednictvím dražeb a narušuje trh. V oblasti vymáhání práva je nutné kromě principu místního trhu uplatňovat i zbývající čtyři principy v souladu se správnými právními postupy.
Kromě toho je v současné situaci potřeba mechanismus na ochranu donucovacích orgánů. Zároveň musí být zajištěna nezávislost organizací pro oceňování pozemků a agentur rozhodujících o cenách pozemků. Oceňování pozemků musí zajistit rovnováhu zájmů mezi uživateli pozemků, státem a investory. Pouhé nafukování cen pozemků velmi ztíží maximalizaci efektivity využívání půdy.
Zdroj: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm
Komentář (0)