Utracení miliard za koupi mini bytu, který se ještě „nenarodil“, se neliší od dlouhodobého pronájmu.

Pan Pham Duc Toan, generální ředitel společnosti EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), potvrdil, že mini apartmány jsou v současnosti spíše výměnou konceptu bydlení, než jakým je zákon reguluje. Proto skutečnost, že mnoho lidí utrácí miliardy za jejich koupi, stále nemá žádný význam vlastnictví, stále se jedná o pronájem vlastního bytu.

Podle analytiků nemají mini byty žádný právní základ pro to, aby byly uznány jako typ bydlení na prodej. Ve skutečnosti se jedná většinou o jednotlivce, kteří si koupí pozemky, poté požádají o povolení k výstavbě jednotlivých domů a ty následně rozdělí na uzavřené byty na prodej.

Jedná se o občanskoprávní dohodu, nikoli o kupní smlouvu, protože neexistuje ustanovení o prodeji části nemovitosti.

Pan Toan uvedl příklad: fyzická osoba má pozemek o šířce asi 200 - 300 metrů čtverečních. Při stavbě výškových budov a prodeji bytů nejsou majitelům těchto bytů přidělovány samostatné červené knihy, ale jejich jména jsou společně uvedena v jedné červené knize, ve formě sdíleného majetku.

„ Protože majitelé mini bytů utratí miliardy za koupi domu, ve skutečnosti nedostanou samostatný certifikát, mají pouze společnou okopírovanou červenou knížku, která se používá pro celou budovu, což se neliší od pronájmu domu, “ řekl pan Toan.

Minibyty bez červených knih jsou pro kupující velmi riskantní. (Ilustrace: Cong Hieu).

Stejný názor sdílí i právník Nguyen Thi Minh Thu - Hop Nhat Law Company Limited z Hanojské advokátní komory, který uvedl, že současný zákon nezná koncept mini bytů. Vzhledem k tomu, že neexistuje žádný záznam o této formě jako typu komerčního bytového projektu, mini byty jsou stále považovány za jednotlivé domy. Kupující nedostávají samostatný certifikát, ale pouze certifikát pro celou budovu.

Podle ustanovení článku 2, článku 6 vládního nařízení č. 99/2015/ND-CP, kterým se upravují podrobné předpisy a provádění řady článků zákona o bydlení z roku 2014, organizace a jednotlivé domácnosti s legálně založenými domy, včetně jednotlivých domů navržených a postavených s více podlažími a více byty, s minimální plochou 30 metrů čtverečních nebo více, navržených v uzavřeném stylu, splňujících požadavky bytových domů, obdrží od příslušného státního orgánu vlastníkovi každého bytu osvědčení o vlastnictví, aby byla zajištěna zákonná práva a zájmy vlastníků.

V případě, že vlastník prodá, pronajme, daruje nebo zdědí byt v tomto domě jiné organizaci, domácnosti nebo osobě oprávněné vlastnit bydlení ve Vietnamu, právo užívat pozemek připojený k tomuto domu patří do společného užívání osob, které byt zakoupily, pronajaly, obdržely nebo zdědily.

„ Pro typ mini bytu – individuální bydlení, pokud splňuje předepsané podmínky, bude certifikát vydán pro každý byt. Pokud mini byt nesplňuje předepsané podmínky, bude certifikát vydán pouze pro celou budovu a může obsahovat jména spoluvlastníků,“ uvedl právník Thu.

Podle paní Thu v současné době většina mini bytů v Hanoji nesplňuje podmínky pro vydání certifikátů pro každý byt. Kupující mini bytů proto nedostávají červené knihy, ale pouze si ponechávají kopii červené knihy, kterou nelze použít jako zástavu pro bankovní úvěry pro obchodní účely.

Mnoho mini bytů se nachází hluboko v uličkách a nesplňuje požadavky požární bezpečnosti. (Foto: Cong Hieu).

Pokud jde o legalitu mini bytů, pan Le Hoang Chau - předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA) uvedl, že v současné době jsou mini byty v zákoně zmíněny pouze ve formě levného soukromého bydlení, ale neexistuje žádný koncept mini bytů.

Podle pana Chaua neobsahují zákon o bydlení z roku 2005 a vyhláška 90/2006/ND-CP žádné právní předpisy, které by umožňovaly „výstavbu individuálního a rodinného bydlení“ navrženého ve stylu mini bytů s mnoha patry a mnoha byty v městských oblastech. Výstavba individuálního a rodinného bydlení musí být v souladu s plánováním, mít stavební povolení a musí zajišťovat požadavky na připojení k obecnému systému technické infrastruktury městské oblasti.

Teprve v roce 2010, kdy vyhláška 71/2010/ND-CP nahradila vyhlášku 90/2006/ND-CP, byla povolena „výstavba individuálního bydlení pro domácnosti a jednotlivce“, navrženého jako minibyty s mnoha patry a mnoha malými byty v městských oblastech.

„ Toto nařízení je nevhodné a v rozporu se zákonem o bydlení z roku 2005. Když byl dekret 71/2010/ND-CP ještě ve fázi návrhu, HoREA a Lidový výbor Ho Či Minova Města se k němu vyjádřily a navrhly nepovolit „výstavbu individuálního bydlení pro domácnosti a jednotlivce“, navrženého jako mini byty s mnoha patry a mnoha byty v městských oblastech, s obavami, že by to vedlo k nelegální, nelicencované a neoprávněné výstavbě, narušilo by plánování a zvýšilo by tlak na systém městské infrastruktury.“

„Toto je právní základ pro výstavbu mini bytových domů v poslední době a bylo to zneužíváno k nelegální výstavbě mini bytových domů ,“ řekl pan Chau.

Protože se ještě „nenarodily“ a nelegální výstavbou „obcházejí zákon“, mini byty kromě porušování plánování také zvyšují tlak na systém městské infrastruktury, nezajišťují požární bezpečnost, a proto nesplňují podmínky pro udělení červených knih kupujícím.

Podle právníka Nguyen Quang Ngoc, ředitele mezinárodní advokátní kanceláře Thien Viet (VIETSKY), absence červené knihy bytů způsobila, že mnoho lidí, kteří si kupují mini byty, mělo pocit, jako by si pronajímali vlastní dům. Protože byt není uveden v červené knize, znamená to také, že kupující nemá zákonná vlastnická práva, nemůže jej zastavit ani použít jako kapitálový vklad, když je to nutné během užívání.

Zejména v případě, že bude pozemek projektu rekultivován za účelem vyčištění staveniště, budou práva kupujícího výrazně dotčena a budou silně záviset na prodávajícím, protože se bude podílet jako osoba, jejíž majetek bude rekultivován.

Je tedy zřejmé, že kupující utratí miliardy dongů za koupi bytu, ale ve skutečnosti v něm mohou pouze bydlet a jejich práva vlastnit a nakládat s nemovitostí jsou velmi omezená. Kupující domů se neliší od dlouhodobých nájemníků, kteří platí velkou sumu peněz a zůstávají dlouhodobě.

Chau Anh

Zdroj