Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí připravuje návrh vyhlášky, kterou se mění a doplňuje několik článků vládního nařízení č. 44/2014/ND-CP ze dne 15. května 2014, kterým se upravují ceny pozemků, a vládního nařízení č. 10/2023/ND-CP ze dne 3. dubna 2023, kterým se mění a doplňuje několik článků vyhlášek upravujících provádění zákona o půdě.
V současné době existuje podle vyhlášky č. 44/2014/ND-CP pět metod oceňování pozemků: metoda přímého srovnání, metoda odpočtu, metoda příjmu, metoda přebytku a metoda koeficientu úpravy ceny pozemku.
Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí však v návrhu navrhuje čtyři metody oceňování pozemků.
Zaprvé se srovnávací metoda provádí úpravou cen pozemkových parcel se stejným účelem využití půdy, které byly úspěšně převedeny na trh nebo získány v aukcích práv k užívání pozemků (srovnávací pozemkové parcely), analýzou a porovnáním faktorů ovlivňujících ceny pozemků po vyloučení hodnoty aktiv spojených s pozemkem (pokud existují) za účelem stanovení ceny pozemku, který má být oceněn.
Za druhé, metoda příjmu se vypočítá vydělením průměrného ročního čistého příjmu na plochu průměrnou úrokovou sazbou z vkladů na spořicí účet (r) u 12měsíčních vkladů ve vietnamských dongech (VND) u komerčních bank s více než 50% podílem státu v provincii po dobu tří po sobě jdoucích let (vypočteno od 1. ledna do 31. prosince) před datem ocenění.
Za třetí, metoda přebytku se provádí odečtením celkových odhadovaných nákladů na rozvoj pozemku nebo oblasti od celkových odhadovaných příjmů z rozvoje na základě nejefektivnějšího využití půdy (koeficient využití půdy, hustota zástavby, maximální počet podlaží budovy) podle územního plánu a podrobného stavebního plánu schváleného příslušným státním orgánem.
Za čtvrté, metoda koeficientu úpravy ceny pozemku se implementuje vynásobením ceny pozemku v tabulce cen pozemků koeficientem úpravy ceny pozemku. Koeficient úpravy ceny pozemku vydává lidový výbor provincie nebo ústředně řízeného města (lidový výbor na provinční úrovni) porovnáním ceny pozemku v tabulce cen pozemků s převládající tržní cenou pozemku.
Podmínky pro použití metod oceňování pozemků
Pro použití srovnávací metody oceňování pozemků musí existovat alespoň 3 srovnatelné pozemkové parcely, které byly převedeny na trh nebo získány v dražbách práv k užívání pozemků, s výjimkou případů uvedených v bodech 2, 3 a písmenech a, b, c a d bodu 4 článku 5.
Výnosová metoda se používá pro oceňování pozemků při zjišťování příjmů a výdajů z užívání pozemků, s výjimkou případů stanovených v bodech 1, 3 a písmenech a, b, c a d odstavce 4 článku 5.
Reziduální metoda se používá k oceňování pozemků a oblastí s rozvojovým potenciálem v důsledku změn ve využití půdy nebo plánování, pokud lze stanovit celkové příjmy z rozvoje a celkové náklady na rozvoj, s výjimkou případů stanovených v bodech 1, 2 a písmenech a, b, c a d bodu 4 článku 5.
Metoda koeficientu úpravy ceny pozemků se používá k určení ceny pozemkových parcel a ploch v následujících případech: Případy uvedené v bodě a) odstavci 4 článku 114 a v bodě 3 článku 189 zákona o pozemkech; Výpočet ročního pozemkového nájemného v případech, kdy stát pronajímá pozemky bez dražby práv k užívání pozemků; Vyvolávací cena pro dražbu práv k užívání pozemků, když stát přiděluje nebo pronajímá pozemky v případech, kdy na pozemku nebo ploše již byla investována technická infrastruktura podle podrobného stavebního plánu. Tímto nařízením Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí navrhuje dvě možnosti:
Možnost 1: Stanovit cenu pozemku nebo oblasti, která má být oceněna, pokud celková hodnota vypočítaná podle tabulky cen pozemků pro oblast podléhající poplatkům za užívání pozemků a poplatkům za pronájem pozemků je nižší než 90 miliard VND pro ústředně spravovaná města, nižší než 30 miliard VND pro horské a vysočinské provincie a nižší než 60 miliard VND pro ostatní provincie v případech stanovených v bodech b a d odstavce 4, článku 114, odstavci 2, článku 172 pozemkového zákona a v případě výpočtu poplatků za pronájem pozemků placených jednorázově za celou dobu pronájmu, pokud stát pronajímá pozemky bez dražby práv k užívání pozemků;
Možnost 2: Stanovit cenu pozemku nebo oblasti, která má být oceněna pro výpočet poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků pro domácnosti a jednotlivce v případech uvedených v bodě b odst. 4 článku 114 a bodě 2 článku 172 zákona o pozemkech a v případech, kdy jsou poplatky za pronájem pozemků placeny jednorázově za celou dobu pronájmu, pokud stát pronajímá pozemky bez dražby práv k užívání pozemků.
Stanovení konkrétní ceny pozemku pro výpočet odškodnění v případě, že stát rekultivuje pozemky v případech, kdy je odškodnění poskytnuto podle ustanovení pozemkového zákona, ale nejsou splněny podmínky pro použití metody oceňování pozemků uvedené v článku 5 odstavci 1.
Út Minh
Zdroj
Komentář (0)