Oceňování pozemků je klíčovou otázkou při řešení problémů a porušení souvisejících s pozemky.

Odpoledne 7. srpna předsedal místopředseda vlády Tran Hong Ha kombinované osobní a online schůzce k návrhu vyhlášky, kterou se mění a doplňuje řada článků vládní vyhlášky 44/2014/ND-CP upravující ceny pozemků.

Setkání se zúčastnili vedoucí představitelé a zástupci ministerstev přírodních zdrojů a životního prostředí, financí, plánování a investic, veřejné bezpečnosti, stavebnictví, vládní inspekce , státního auditu, Hospodářského výboru Národního shromáždění, Výboru pro správu státního kapitálu a podniků, zástupci 22 provincií a měst, odborníci, realitní asociace, odhadci...

Oceňování pozemků je klíčovou otázkou při řešení pozemkových sporů 1 — Schůzi předsedal místopředseda vlády Tran Hong Ha.

Inovace postupu pro stanovení specifické ceny pozemků s cílem zajistit uvolnění pozemkových zdrojů

Podle zprávy Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí existuje ve vyhlášce 44 5 metod oceňování pozemků, včetně následujících metod: přímé srovnání; odpočet; příjem; přebytek; koeficient úpravy ceny pozemků. Díky specifickému oceňování pozemků jsou ceny pozemků v podstatě v souladu s tržními cenami, čímž se omezuje ztráta příjmů státního rozpočtu a zajišťují se práva osob, jejichž pozemky jsou navráceny.

Nicméně po více než 9 letech implementace některé předpisy týkající se metod oceňování pozemků odhalily omezení a nedostatky. Některé lokality stále trpí zmatkem v jejich aplikaci a implementaci, což ovlivňuje průběh oceňování pozemků. Některé metody oceňování pozemků nejsou vhodné pro skutečné podmínky tržních informací, práva k užívání pozemků stále postrádají transparentnost a nejsou vhodné pro státní správu cen pozemků v kontextu neúplné databáze cen pozemků. Předpisy týkající se obsahu a podmínek pro aplikaci metod oceňování pozemků nejsou vhodné a specifické, což vede k případům, kdy se na pozemek aplikují různé metody s různými výsledky...

Proto je nutné vydat vyhlášku, kterou se mění a doplňuje řada článků vyhlášky č. 44, aby se urychleně dokončily předpisy o metodách oceňování pozemků, inovovaly se konkrétní postupy pro stanovení ceny pozemků s cílem zajistit sjednocení pozemkových fondů a zároveň se obcím usměrnilo ke sjednocení provádění zmocnění zemského lidového výboru okresnímu lidovému výboru k rozhodování o konkrétních cenách pozemků podle ustanovení zákona o organizaci místní samosprávy, usnesení vlády č. 73/NQ-CP ze dne 6. května 2023.

Oceňování pozemků je klíčovou otázkou při řešení pozemkových sporů 2. — Místopředseda vlády uvedl, že porušení předpisů v oceňování pozemků byla způsobena především nesprávným použitím metod nebo použitím vstupních dat, která nebyla objektivní, transparentní a přesná.

Jsou navržena řešení k překonání nedostatků, obtíží a překážek v oceňování pozemků v minulosti. Konkrétně se jedná o revizi a zdokonalení metod oceňování pozemků, včetně integrace metody odpočtu do metody porovnání; úpravu a doplnění některých prvků metody přebytku za účelem snížení faktoru předpokladů a subjektivní vůle odhadce a usnadnění organizace implementace.

Specifikujte podmínky pro použití jednotlivých metod oceňování pozemků za účelem sjednocení výběru a použití metod oceňování pozemků; zdroje informací shromážděných pro použití metod oceňování pozemků; rozšířte případy použití metody úpravy ceny pozemků...

Návrh vyhlášky rovněž doplňuje ustanovení, že při použití porovnávací, příjmové a přebytkové metody musí být porovnány výsledky stanovení konkrétních cen pozemků podle metody koeficientu úpravy ceny pozemků; postupy pro stanovení konkrétních cen pozemků v případech, kdy provinční lidový výbor zmocní okresní lidový výbor k rozhodování o konkrétních cenách pozemků; v případech, kdy není možné vybrat organizaci s funkcí poradenství v oblasti oceňování pozemků; přechodné řešení některých případů...

Oceňování pozemků je klíčovou otázkou při řešení pozemkových sporů na obrázku 3. — Schůzka je připojena online.

Používejte metody oceňování pozemků v kombinaci s vhodným ověřováním, zajišťujícím poctivost a objektivitu.

Místopředseda vlády Tran Hong Ha na schůzi uvedl, že v nadcházející době bude schválen revidovaný zákon o půdě jako důležitý právní základ pro vytvoření databáze cen pozemků a mapy hodnoty pozemků jako základu pro uplatňování všech metod oceňování.

V bezprostřední budoucnosti se musí správní agentury a poradenské jednotky pro oceňování dohodnout na tom, jak vybírat a používat metody oceňování pozemků v kombinaci s vhodným ověřováním, a zajistit tak poctivost, objektivitu, „těsnost, správnost a soulad s tržní hodnotou“, menší závislost na subjektivní vůli a „důvěru správcovských agentur, poradenských jednotek, jednotek pro oceňování pozemků a orgánů činných v trestním řízení“.

Místopředseda vlády Tran Hong Ha uvedl: „Oceňování pozemků je klíčovou otázkou při řešení současných obtíží, překážek a porušování předpisů týkajících se pozemků. Novela vyhlášky 44 musí mít správnou metodiku, vědecký a praktický základ.“

Metody oceňování pozemků (srovnávací, výnosová, přebytečná) používá mnoho zemí světa, kde informace a vstupní data o trhu s pozemky jsou důležitým základem pro aplikaci přesných metod oceňování. Každá metoda oceňování se používá v souladu s informačními a vstupními daty daného pozemku.

Oceňování pozemků je klíčovou otázkou při řešení porušení pozemkových předpisů na obrázku 4. — Odborníci účastnící se setkání.

Místopředseda vlády pověřil Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí úzkou koordinací s Ministerstvem financí, Ministerstvem stavebnictví, ministerstvy, odvětvími a sdruženími s cílem vyjasnit kritéria a podmínky pro shromažďování informací a vstupních údajů pro každý pozemek a konkrétní projekt jako základ pro použití nejvhodnější metody oceňování, přičemž se vyhneme svévoli a subjektivitě.

„Kritéria pro vstupní informace musí být jednotná, transparentní, veřejná, jednoduchá a proveditelná a sloužit jako základ pro aplikaci vhodných metod oceňování,“ uvedl místopředseda vlády a požádal navrhovatelku o vyjasnění pravomocí a odpovědnosti správcovských agentur, poradenských organizací v oblasti oceňování, oceňovacích rad atd. v postupech pro provádění oceňování pozemků.

Místopředseda vlády rovněž poznamenal, že i kdyby byl schválen návrh novelizovaného pozemkového zákona, který by umožňoval použití metody oceňování pozemků podle hodnotových zón, je stále nutné v oblastech, kde nebyly plně shromážděny údaje o pozemcích podle hodnotových zón, aplikovat jiné metody oceňování. Pro lokality, které pečlivě sledují kolísavé ceny pozemkového trhu v dané oblasti, je možné aplikovat metodu stanovení ocenění podle hodnotových zón.

Zdroj