Varování před zneužíváním pozemkových dražeb ke spekulacím, 4 případy zabrané půdy jsou zvažovány k vydání do červené knihy.

Binh Duong draží desítky pozemků „zlatých pozemků“, cena přeměny zemědělské půdy na obytné pozemky podle nového zákona, 4 případy zásahů a porušení, které jsou považovány za zápis do červené knihy... to jsou nejnovější zprávy ze světa nemovitostí.

Nemovitosti: Pozemek v dražbě v okrese Hoai Duc v Hanoji . (Zdroj: Vietnamnet)

Varování před zneužíváním pozemkových dražeb ke spekulacím a zvyšování cen

V posledních dnech se pozornost veřejnosti soustředila na dražbu 19 pozemků v oblasti Long Khuc (obec Tien Yen, okres Hoai Duc, Hanoj). Vítězná nabídková cena je považována za „rekordní“ ve srovnání s předchozími cenami v některých příměstských čtvrtích Hanoje, a to až do výše 133,3 milionu VND/m2. Mnoho „pozemkových makléřů“ inzerovalo prodej pozemků, u kterých se očekává, že budou úspěšně vydraženy s rozdílem 200 milionů VND nebo více.

Podle informací na Lao Dong to pan Dinh Minh Tuan, realitní expert, poznamenal: „Vzhledem k tomu, že aukční cena je 2 až 3krát vyšší než průměr, mají lidé, kteří vlastní pozemky v okolí, sklon zvyšovat prodejní cenu svých pozemků. Náhle vysoká cena pozemků může také vytvořit trend spekulací s pozemky, kdy mnoho lidí spěchá s nákupem pozemků v naději, že z neustálého růstu cen pozemků vydělají. To však může způsobit situaci, kdy peníze stagnují v pozemcích, místo aby se v nich uplatňovaly jiné ekonomické aktivity.“

Aby byl zajištěn soulad se zákonem, publicita a transparentnost, požádal premiér Pham Minh Chinh o nápravu pozemkových dražeb. V depeši bylo jasně uvedeno, že v některých případech byla vítězná cena mnohonásobně vyšší než vyvolávací cena, včetně neobvykle vysokých případů. Premiér proto pověřil předsedy lidových výborů provincií a měst, aby příslušným orgánům nařídili přezkoumat organizaci dražeb práv k užívání pozemků v dané oblasti.

Zatímco se čeká na vyšetření a konečné rozhodnutí úřadů, oznámila společnost Lac Viet Joint Stock Auction Company pozastavení dvou aukcí 52 pozemků. Odborníci tvrdí, že kontrola spekulací s pozemky je naléhavým úkolem. Kontrola a zvládání spekulací a cenové inflace hned od samého začátku pomůže trhu s nemovitostmi zdravě a udržitelně se rozvíjet.

Advokát Truong Anh Tu - předseda advokátní kanceláře TAT (Hanojská advokátní komora) poznamenal, že spekulace s pozemky se stávají palčivým problémem, tlačí ceny nemovitostí nahoru a ztěžuje mladým lidem a lidem s průměrnými příjmy přístup k bydlení. Aby se této situaci předešlo, advokát Tu navrhl řadu řešení k omezení spekulací a stabilizaci trhu s nemovitostmi.

„Jedním z účinných opatření je uvalit vysoké daně na nákupy pozemků bez skutečného využití. Když si osoba nebo organizace koupí pozemek a v určité lhůtě nepostaví, bude podléhat vyšším daním. To nejen vyvíjí ekonomický tlak na spekulanty, ale také podporuje efektivnější využívání půdy.“

Dalším řešením boje proti spekulacím je uplatňování předpisů o povinných lhůtách pro výstavbu na dražených pozemcích. Pokud vítěz aukce neprovede stavbu v předepsané lhůtě, může být vlastnictví pozemku odebráno. To zajišťuje, že se pozemky nehromadí zbytečně, a podporuje rozvoj měst.

Podle právníka Truong Anh Tua je důležitým opatřením také omezení doby pro převod pozemku po jeho zakoupení.

Vláda může navíc upravit úvěrovou politiku zpřísněním podmínek hypoték pro investory, kteří nemají skutečnou potřebu pozemky využívat. To nejen snižuje množství spekulativního kapitálu proudícího na trh s nemovitostmi, ale také chrání kupující domů se skutečnými bytovými potřebami. Zajištění mnoha projektů sociálního bydlení a nízkonákladového bydlení pomůže vyrovnat nabídku a poptávku na trhu. Pokud bude k dispozici mnoho možností bydlení vhodných pro rozpočet lidí se středními příjmy, sníží se tlak na ceny pozemků, čímž se ceny nemovitostí stanou rozumnějšími.

„Reforma zákona o podnikání v oblasti nemovitostí, která by v některých specifických případech umožnila dělení a prodej pozemků, by mohla být také řešením pro zvýšení nabídky pozemků na trhu a pomoci tak snížit jejich ceny,“ uvedl pan Tu.

Binh Duong draží desítky „zlatých pozemků“

Aby provincie Binh Duong generovala příjmy, rozhodla se vydražit desítky pozemků, včetně mnoha oblastí, které dříve sloužily jako vládní sídlo a jsou považovány za „zlatou zemi“ s vysokou hodnotou.

Toto jsou informace, které na nedávném zasedání poskytl Řídicí výbor pro realizaci Projektu využívání pozemkového fondu, generování příjmů z půdy ve prospěch socioekonomického rozvoje provincie Binh Duong v období 2024–2025 s vizí do roku 2030.

Pozemky určené k dražbě tedy zahrnují především pozemky pro kanceláře a provozní zařízení státních agentur a jednotek veřejných služeb; pozemky získané zpět a předané ke správě organizacím pro rozvoj pozemkového fondu; veřejné pozemky spravované obcemi; pozemky akciových státních podniků, reorganizované správy a získání zpět; pozemky individuálního a organizačního původu, které jsou v současné době využívány a u kterých se očekává získání zpět v souladu s územním plánem a plánováním rozvoje městských oblastí, průmyslových parků, obchodních služeb, logistiky atd.).

Mezi nimi je mnoho pozemků nacházejících se na prestižních místech provincie Binh Duong, které jsou sídlem mnoha státních agentur a jednotek a jsou díky své vysoké hodnotě považovány za „zlatou zemi“.

Očekává se, že bude vydraženo 38 pozemkových parcel o rozloze téměř 400 hektarů (práva k užívání pozemků, veřejný majetek). Dražba bude probíhat po etapách, jen v roce 2024 bude vydraženo 10 pozemkových parcel o celkové rozloze cca 8,3 hektaru.

Do roku 2025 bude kraj pokračovat v dražbě 17 pozemkových parcel o celkové rozloze více než 331 hektarů a v období 2026–2030 bude dražit 11 pozemkových parcel o celkové rozloze 52,2 hektaru.

Dražbou výše uvedených pozemků Binh Duong vybere „obrovské“ množství peněz, které pomůžou socioekonomickému rozvoji.

Vedoucí Centra pro rozvoj pozemkového fondu provincie Binh Duong uvedl, že kromě dražby pozemků provincie také předloží nabídky na výběr investorů pro 75 pozemků, což je 75 nových městských oblastí a oblastí rozvoje měst.

V současné době je projekt předkládán Lidovému výboru provincie Binh Duong k posouzení a připomínkám před realizací.

4 případy zásahů do půdy a porušení jsou posuzovány pro vydání červené knihy

Podle pozemkového zákona z roku 2024, který vstoupil v platnost 1. srpna, existují 4 případy využívání půdy s porušením pozemkových předpisů před 1. červencem 2014, které budou posuzovány pro udělení osvědčení o právu k užívání půdy (červené knihy).

Konkrétně článek 139 pozemkového zákona z roku 2024 stanoví, že v prvním případě domácnosti a jednotlivci užívající pozemky před 1. červencem 2014 z důvodu narušení bezpečnostního koridoru stavebních prací po vyhlášení a umístění značek státem; narušení silnic, okrajů silnic a chodníků po vyhlášení hranic stavby; narušení pozemků využívaných pro účely sídla stavebních úřadů, veřejných prací a dalších veřejných prací, stát pozemek rekultivuje, aby jej vrátil pro stavbu, aniž by pro narušenou oblast vydal červenou knihu.

Avšak ve výše uvedených případech porušení pozemkových předpisů, pokud došlo k úpravě územního plánu a stavebního plánu schváleného příslušným orgánem, ale zasahovaná plocha pozemku se již nenachází v bezpečnostním koridoru veřejných prací; nejedná se o hranici silniční výstavby; není určena k využití jako sídlo agentur, veřejné práce ani jiné veřejné stavby, bude osoba užívající pozemek považována za osobu pro zápis do červené knihy. Vlastník pozemku musí při vytváření červené knihy pro tento pozemek splnit finanční závazky.

V druhém případě nařídí Zemský lidový výbor osobě užívající zabranou půdu, která patří do lesnického plánu pro lesy se zvláštním využitím a ochranné lesy, aby zabranou půdu rekultivovala a předala ji Lesní správní radě k hospodaření a užívání. Osoba užívající zabranou půdu bude Lesní správní radou posouzena z hlediska ochrany a rozvoje lesů v souladu s ustanoveními lesnického zákona.

Pokud v lokalitě není zřízena Lesní správa, bude osobě užívající zabraný nebo obsazený pozemek státem přidělen pozemek za účelem ochrany a rozvoje ochranných lesů a bude zvažován zápis do červené knihy.

Pokud je zabraná pozemková plocha zemědělského nebo lesnického původu a je plánována pro veřejnou infrastrukturu, provinční lidový výbor ji rekultivuje a předá investorovi k výstavbě. Osoba, která tuto půdu užívá v rozporu s předpisy, ji bude moci dočasně užívat, dokud ji stát nerekultivuje, a musí zachovat stávající stav a pozemky zaregistrovat.

Pozemky zabírané lesními podniky, které byly před 1. červencem 2014 využívány k zemědělské výrobě nebo k bydlení, nejsou zahrnuty v lesnickém plánování pro lesy se zvláštním využitím, ochranné lesy ani nejsou zahrnuty v územním plánování za účelem výstavby veřejné infrastruktury, podléhají zápisu do červené knihy a musí plnit finanční povinnosti v souladu s ustanoveními zákona.

Třetí případ, domácnosti a jednotlivci, kteří užívají pozemek z důvodu záboru nebo záboru, který nespadá do výše uvedených případů, a užívají pozemek k nesprávnému účelu, pokud jej užívají stabilně v souladu s územním plánem na úrovni okresu, obecným plánováním, územním plánováním, stavebním plánováním nebo plánováním rozvoje venkova, budou zvažováni pro vydání červené knihy a musí plnit finanční závazky v souladu se zákonnými ustanoveními.

Pokud pozemek, který je v rozporu s tímto zákonem, není využíván stabilně nebo není v souladu s plánem, může jej uživatel užívat pouze dočasně, pokud jej stát rekultivuje.

Domácnosti a jednotlivci využívající zemědělskou půdu, kterou si sami rekultivovali a proti které nemají žádné spory, obdrží od státu červené knihy v souladu s limitem přidělení zemědělské půdy stanoveným provinčním lidovým výborem. Plocha půdy přesahující tento limit bude převedena do státního pronájmu.

V případě, že domácnosti a jednotlivci užívající půdu poruší pozemkové zákony uvedené od 1. července 2014, stát červené knihy nevydá a bude s nimi nakládat v souladu s ustanoveními zákona.

Cena přeměny zemědělské půdy na obytnou půdu podle nového zákona

Podle článku 8 bodů 1 a 2 vyhlášky 103/2024/ND-CP se poplatek za užívání pozemku vypočítá takto: pokud příslušný státní orgán vydá rozhodnutí, kterým povolí domácnostem a jednotlivcům změnu účelu využití pozemku na pozemek určený k bydlení:

V němž: Poplatek za užívání pozemku typu pozemku po přeměně se vypočítá takto:

Poplatky za užívání pozemků a pozemkové nájemné u jednotlivých druhů pozemků před změnou účelu využití pozemků (dále jen „poplatky za užívání pozemků před změnou účelu využití pozemků“) se vypočítávají takto:

U pozemků před změnou jejich účelu, které jsou zemědělskou půdou domácnosti nebo osoby, které stát přidělil pozemek bez výběru poplatků za užívání pozemků, nebo zemědělskou půdou s právním převodem původu z jiné domácnosti nebo osoby, které stát přidělil pozemek bez výběru poplatků za užívání pozemků, se cena pozemku před změnou jeho účelu vypočítá jako (=) výměra pozemku vynásobená (x) cenou pozemku odpovídajícího typu zemědělské půdy v ceníku pozemků.

U pozemků před změnou jejich účelu, které jsou zemědělskou půdou, si stát pozemky pronajímá a platí pozemkový nájem jednorázově za celou dobu nájmu. Pozemkový nájem před změnou jeho účelu se vypočítá takto:

Tam uvnitř:

Cena pozemku odpovídající době pronájmu pozemku před změnou účelu je cena pozemku uvedená v ceníku pozemků pro výpočet nájemného z pozemku placeného jednorázově za celou dobu pronájmu.

Zbývající doba užívání pozemku je určena (=) dobou přidělení pozemku nebo pronájmu před změnou účelu užívání pozemku mínus (-) dobou užívání pozemku před změnou účelu.

V případě, že zbývající doba užívání pozemků stanovená podle vzorce předepsaného v tomto bodě není celý rok, vypočítá se po měsících; pokud se nejedná o celý měsíc, pak se doba není celý měsíc, pokud se 15 dní a více počítá jako 1 měsíc, za tento počet dní se poplatek za užívání pozemků nevypočítává.

U pozemků před změnou jejich účelu, což je zemědělská půda pronajatá státem formou roční platby pozemkového nájemného, ​​je pozemkové nájemné před změnou účelu využití půdy nulové (= 0).

Poznámka: V případě, že poplatek za užívání pozemku po změně účelu užívání pozemku je nižší nebo roven ceně pozemku před změnou účelu užívání pozemku, je poplatek za užívání pozemku při změně účelu užívání pozemku nulový (=0).

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html