Naléhavá potřeba výstavby sociálního bydlení - Část 1: Kde jsou problémy, tam jsou i řešení

Ve směrnici 34-CT/TW sekretariát vyhodnotil, že mnoho cílů v oblasti rozvoje sociálního bydlení v Národní strategii rozvoje bydlení do roku 2020 a vizi do roku 2030 nebylo dosaženo. Nabídka sociálního bydlení je stále omezená ve srovnání se skutečnou poptávkou a průměrná cena je stále příliš vysoká ve srovnání s příjmy příjemců.

Státní správa sociálního bydlení má navíc stále mnoho slabin a nedostatků. Podíl pozemkového fondu pro rozvoj sociálního bydlení v městských oblastech, stejně jako státní rozpočtová podpora programů preferenčních úvěrů pro tento segment, je stále nízká; sociální zdroje nebyly silně mobilizovány k účasti...

Tato řada důvodů způsobila, že rozvoj sociálního bydlení nedosahuje očekávání, a to i přes četné politické podpory. To také velmi ztěžuje dosažení stanovených cílů. Řada obtíží je „svazuje“.

Obtížnost „vázání“ cíle

Pan Hoang Hai - ředitel odboru bydlení a správy trhu s nemovitostmi ( Ministerstvo výstavby ) uvedl: „V současné době stále existují některé lokality, které neprodleně nevydaly plány na realizaci projektu „Investice do výstavby nejméně 1 milionu jednotek sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracovníky průmyslových parků v období 2021–2030“; jasně neidentifikovaly poptávku po pozemcích pro investice do výstavby sociálního bydlení jako základ pro plánování přidělení dostatečného množství pozemků pro rozvoj sociálního bydlení... Zároveň mnoho podniků investujících do výstavby sociálního bydlení stále čelí obtížím s přístupem k pozemkům, jako je plánování přidělování pozemků a zveřejňování projektů přilákání investic. Některé projekty mají schválené investiční politiky a vybrané investory, nicméně realizace investic a výstavby neprobíhá podle plánu...“

Kromě toho je vyplácení preferenčního úvěrového kapitálu ve výši 120 000 miliard VND stále pomalé ve srovnání s přáním a praktickými potřebami. Nemluvě o tom, že se na poskytování úvěrů na podporu rozvoje sociálního bydlení neúčastní mnoho komerčních bank,“ poznamenal pan Hai.

V roce 2024 si vláda stanovila cíl dokončit v celé zemi 130 000 jednotek sociálního bydlení. Statistiky ke konci prvního čtvrtletí roku 2024 však ukazují, že země dokončila pouze 8 projektů sociálního bydlení, což je méně než 30 % cílového počtu bytů. Tento pokrok ukazuje, že cíl dokončení 130 000 jednotek sociálního bydlení v letošním roce je stále poměrně daleko od „cíle“ a jeho dosažení bude vyžadovat velké úsilí.

Z místního pohledu pan Huynh Thanh Khiet, zástupce ředitele odboru výstavby Ho Či Minova Města, uvedl, že největším problémem je v současnosti nedostatek investičního kapitálu z rozpočtu, takže jej nelze plně alokovat na výstavbu programů sociálního bydlení ve vlastnictví státu, aby se plně vyřešily problémy politických subjektů, jako jsou kádry, státní úředníci, veřejní zaměstnanci atd.

Ho Či Minovo Město v současné době vyčlenilo pouze 10 % kapitálu na realizaci programů sociálního bydlení. Odteď do roku 2025 je podle plánu potřeba 37 700 miliard VND. Město je však schopno splnit rozpočtovou alokaci pouze ve výši přibližně 3 770 miliard VND. Do roku 2030 město potřebuje 86 400 miliard VND, ale z rozpočtu může alokovat pouze 8 600 miliard VND a zbytek může použít pouze ze zdrojů sociálního kapitálu.

Flexibilní typ

Někteří lidé tvrdí, že jedním z důvodů, proč program sociálního bydlení nebyl úspěšný, je to, že prodává domy lidem, kteří si je nemohou dovolit. Pan Nguyen Van Dinh, právní expert v oblasti nemovitostí, poznamenal: „Kromě produktů sociálního bydlení k prodeji a leasingu s koupí potřebuje otázka sociálního bydlení k pronájmu také politiky na podporu rozvoje. Sociální bydlení je totiž zaměřeno především na skupiny s nízkými příjmy.“

Podle tohoto experta zákon o bydlení z roku 2023, který vstoupil v platnost 1. srpna, zrušil nařízení, že investoři projektů sociálního bydlení musí rezervovat 20 % podlahové plochy k pronájmu. To znamená, že pokud se podaří prodat 100 % bytů, stát musí doplnit nabídku náhradních nájmů.

Zákon o bydlení z roku 2023 stanoví pouze pronájem bydlení pro pracovníky v průmyslových parcích. Nízkopříjmové skupiny, které nepracují v průmyslových parcích, jako jsou manuální dělníci a pracovníci na volné noze v městských oblastech, tak nemají téměř žádnou možnost získat přístup k pronájmu sociálního bydlení.

Stejný názor sdílí i pan Trinh Quang Minh, předseda projektové rady odborových institucí Vietnamské konfederace práce : „Výstavba sociálního bydlení k prodeji je velmi obtížná, protože postupy jsou zdlouhavé, prodejní cena je vyšší než příjem nízkopříjmových pracovníků; předpisy nejsou pro investory atraktivní s limitem zisku pouze 10 %... Proto bude rozvoj sociálního bydlení k pronájmu rozumnější, bude odpovídat skutečným potřebám a bude vhodný pro příjem pracovníků.“ Poptávka po pronájmu je navíc velmi velká, zatímco nabídka je omezená, a cena pronájmu na trhu je velmi vysoká.

Vietnamská konfederace práce v současné době navrhla plán pronájmu sociálního bydlení s cenami nájemného rovnými nebo nižšími než tržní cena. Typickým příkladem je pilotní projekt pronájmu sociálního bydlení Vietnamské konfederace práce v provincii Ha Nam, který byl právě spuštěn a v krátké době byl plně pronajat.

Cena pronájmu v tomto projektu se pohybuje od 1,2 do 1,4 milionu VND/měsíc, zatímco cena pronájmu mimo něj se pohybuje od 2 do 3 milionů VND/měsíc. Podle pana Minha však existují při výstavbě sociálního bydlení k pronájmu tři obtíže: přilákání investičních zdrojů, umístění projektu a cena pronájmu.

Z obchodního hlediska analyzoval pan Le Huu Nghia, ředitel obchodní stavební společnosti Le Thanh: Pokud investuje do 1 000 jednotek sociálního bydlení, z nichž každá má hodnotu přibližně 500 milionů VND, investiční náklady dosáhnou až 500 miliard VND. Při pronájmu za cenu 3–3,5 milionu VND/měsíc s množstvím 1 000 jednotek investor vydělá 3–3,5 miliardy VND/měsíc, tedy 30–35 miliard VND/rok.

Pokud si investor komerčně půjčí s úrokovou sazbou přesahující 10–13 % ročně, musí z 500 miliard VND zaplatit 50 miliard VND na úrocích a investor jistě přijde o peníze. Mezitím podle zákona o bydlení z roku 2023 bude rozvoj sociálního bydlení k pronájmu generovat pouze 10 % zisku z prodeje sociálního bydlení. Podle nových předpisů již nájemní bydlení nebude dostávat státní investice do technologií a sociální infrastruktury, takže se žádný investor neodváží realizovat projekt sociálního bydlení k pronájmu,“ zdůraznil pan Nghia.

Odebrat ze zásad

Zatímco mnoho lokalit čelí obtížím s implementací politik sociálního bydlení, ve městě Hai Phong dosáhlo provádění této politiky pozoruhodných výsledků. Město Hai Phong dosud schválilo politiku a vybralo investory pro 31 projektů sociálního bydlení s celkovým rozsahem 36 600 jednotek; z nichž 9 projektů s celkovým rozsahem přibližně 15 000 jednotek již zahájilo výstavbu. S tímto počtem se v období 2021–2025 očekává dokončení přibližně 16 200 jednotek, což překročí cíl rozvoje sociálního bydlení stanovený vládou na 15 400 jednotek.

To ukazuje, že problémy stále existují, ale je třeba je řešit, počínaje politikou, a typickým příkladem je i příběh Hai Phongu. Aby město Hai Phong dosáhlo těchto pozitivních výsledků, důsledně dodržovalo ustanovení zákona o nemovitostech a bydlení. Výbor městské strany Hai Phong proto věnoval pozornost směrování, Městská lidová rada schválila 5 usnesení a Městský lidový výbor vydal 13 souvisejících rozhodnutí k provedení.

Město Hai Phong zejména flexibilně a efektivně uplatňuje stávající mechanismy a politiky ke zlepšení investičního a podnikatelského prostředí, zejména postupů v oblasti bydlení, včetně sociálního bydlení. Tím vytváří transparentní, otevřené a přátelské podnikatelské prostředí, přitahuje mnoho velkých investičních projektů a efektivně uspokojuje potřeby lidí při koupi a pronájmu sociálního bydlení.

Ředitel Hoang Hai informoval, že ačkoli bylo dosaženo některých důležitých výsledků, realizace rozvoje sociálního bydlení má stále určité nedostatky. Ministerstvo stavebnictví se v současné době zaměřuje na implementaci, dokončení a vedení obcí k implementaci vyhlášek, rozhodnutí a oběžníků, které podrobně popisují a usměrňují implementaci zákona o bydlení z roku 2023 a zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 po jejich vyhlášení.

Ministerstvo výstavby zároveň nadále naléhavě vyzývá obce, aby na základě cíle Projektu „Investice do výstavby alespoň 1 milionu bytů sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracovníky průmyslových parků v období 2021–2030“ a cílů dle dodatku o sociálním bydlení, které mají být dokončeny v roce 2024, urychleně vypracovaly konkrétní plán realizace investic do projektů sociálního bydlení s cílem zajistit stanovené cíle.

Za účelem realizace Národní strategie rozvoje bydlení na období 2021–2030 s vizí do roku 2045 zaslalo Ministerstvo stavebnictví lidovým výborům provincií a centrálně řízených měst dokument o vývoji a úpravě plánů rozvoje bydlení na období 2024 a 2021–2025; jasně definuje potřeby a cíle sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy, bydlení pro Lidové ozbrojené síly a bydlení pro pracovníky... v souladu se zákonem o bydlení z roku 2023.

Kromě realizace Programu dohledu Národního shromáždění v roce 2024 provede Národní shromáždění vrcholný dohled na téma „Implementace politik a zákonů v oblasti řízení trhu s nemovitostmi a rozvoje sociálního bydlení od roku 2015 do konce roku 2023“. Cílem dohledu je vyhodnotit dosažené výsledky, omezení a obtíže; identifikovat příčiny a objasnit odpovědnosti agentur, organizací a jednotlivců za zlepšení účinnosti implementace politik a zákonů v oblasti řízení trhu s nemovitostmi a rozvoje sociálního bydlení. Na základě toho navrhnout řešení ke zlepšení souvisejících politik a zákonů.

Za synchronní účasti celého politického systému s proaktivním duchem, „kde je problém, tam je řešení“, bude realizace politiky sociálního bydlení splňovat stanovené cíle i společenská očekávání.

Lekce 2: Usnadněte pracovníkům přístup

Zdroj: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594