Předseda VVA: Je nutné být důsledný v principu, že stát určuje ceny pozemků podle tržních mechanismů.

Pan Nguyen Tien Thoa, předseda Vietnamské asociace oceňování (VVA).

Podle pana Nguyen Tien Thoa, předsedy Vietnamské asociace pro oceňování (VVA), VVA po prostudování obsahu navrhovaných změn a doplňků k řadě článků pozemkového zákona z roku 2024 navrhla zvážit zachování obsahu článků 158, 159, 160 a 162 v § 2 o cenách pozemků stávajícího pozemkového zákona; pouze přezkoumat za účelem změny a doplnění konkrétních pokynů vlády upravujících obsah výše uvedených článků a ustanovení zákona tak, aby lépe odpovídaly požadavkům praxe po jednom roce od jeho uplatňování.

VVA proto vyhodnotila, že cenový obsah stávajícího pozemkového zákona v zásadě splňuje požadavky, včetně kompatibility s teorií cen pozemků a pokyny Mezinárodního výboru pro oceňovací standardy, jehož je vietnamský cenový průmysl členem. Ukázalo se, že je vhodný pro praktické podmínky současného trhu s pozemky ve Vietnamu. Splnil pokyny politbyra uvedené v rezolucích 18-NQ/TW a 69-NQ/TW.

Zajištění práva státu rozhodovat o cenách pozemků na primárním trhu

Pokud jde o některé hlavní body procesu novelizace pozemkového zákona z roku 2024, je podle VVA nutné zvážit a rozvíjet předpisy s cílem zajistit právo státu rozhodovat o cenách pozemků na primárním trhu (nikoli stát rozhodující o cenách pozemků pro všechny transakce ve společnosti, včetně primárního a sekundárního trhu, jak uvádějí některá stanoviska), což má zajistit pravomoc státu rozhodovat o cenách pozemků, nikoli „princip oceňování pozemků“. Pokud je tato otázka v zákoně vyjádřena, je nutné se tímto hlediskem řídit.

Stát má pravomoc přímo určovat ceny pozemků a má právo regulovat ceny pozemků na sekundárním trhu a na trhu jako celku vhodnými opatřeními, jako jsou: regulace nabídky a poptávky, financí a měny atd.

Toto je autorita státu, která je zaručena od doby, kdy ekonomika naší země fungovala v rámci centralizovaného plánovacího mechanismu, poté přešla k mechanismu tržní ekonomiky až do současnosti, nikoliv jen nedávno, kdy se stát vzdali své cenové role a teprve nyní ji uplatňují.

VVA vysvětlila výše uvedený návrh a uvedla, že naše strana a stát až doposud důsledně tvrdily: Půda je národní území vytvořené úsilím a krví celého našeho národa po mnoho generací, takže patří celému lidu, zastoupenému státem jako vlastníkem a spravovanému jednotným způsobem. Půda má vlastnost užitné hodnoty, vždy má schopnost generovat zisk a práva k užívání půdy jsou zvláštní komodity kupované a prodávané na trhu s nemovitostmi, takže mají cenu. Protože stát je zástupcem vlastníka, má právo rozhodovat o tomto typu zdroje se souborem pravomocí k požívání práv vlastníka; včetně práva: určovat ceny půdy, rozhodovat o regulaci výnosů z půdy prostřednictvím výběru poplatků za užívání půdy, pozemkových nájemného, daní z příjmu z práv k užívání půdy, regulovat přidanou hodnotu z půdy, která nevzniká v důsledku investic uživatelů půdy s přidělenými právy k užívání půdy atd.

Podle VVA tedy byla legalizace práva státu určovat ceny pozemků dosud potvrzena a v praxi se nezměnila, takže by se tentokrát neměla zmiňovat a neměla by se zaměňovat s důrazem na princip určování ceny pozemků. Právě záruka tohoto práva v zákoně i v praxi pomohla státu získat základ pro provádění finanční politiky týkající se pozemků mezi státem a organizacemi a jednotlivci užívajícími pozemky a dalších politik týkajících se hospodaření, regulace trhu a dalších práv a povinností uživatelů pozemků.

„VVA se domnívá, že za účelem výkonu práva určovat ceny pozemků, ať už ve formě ceníku, koeficientu úpravy cen nebo specifické ceny pozemku, stát využívá, využívá a nadále využívá nezávislé, profesionální konzultační organizace, které mu poskytují poradenství ohledně cenových možností, aby měl větší základ pro rozhodování o vlastních cenách, což nijak nesnižuje ani nevylučuje roli práva státu určovat ceny v souladu se zákonem,“ uvedl pan Nguyen Tien Thoa, předseda VVA.

V souladu se zásadou, že stát stanovuje ceny pozemků podle tržních mechanismů

Pokud jde o regulaci cen pozemků, VVA se domnívá, že 6. celostátní sjezd strany stanovil komplexní politiku obnovy. Na základě toho je ekonomika naší země odhodlána vytvořit multisektorovou komoditní ekonomiku, fungující v rámci tržního mechanismu se státní správou, a poté se posunout k určení celkového směřování ekonomiky fungující v rámci socialisticky orientovaného mechanismu tržního hospodářství.

Proto při určování práv k užívání půdy jako komodit kupovaných a prodávaných v tomto mechanismu samozřejmě objektivně musí fungovat podle tržního ekonomického mechanismu a v tomto obecném ekonomickém mechanismu: cena je považována za ústřední kategorii trhu, musí být formována a provozována podle objektivních signálů ekonomických zákonů ceny (se zaměřením na zákon nabídky a poptávky, měnového oběhu, konkurence...) a proto cena, bez ohledu na subjekt s pravomocí o ceně rozhodovat - včetně státu - musí také dodržovat tento princip. To je objektivní požadavek tržního cenového mechanismu.

VVA se proto domnívá, že stát – jako zástupce vlastníka – má právo rozhodovat o cenách za podmínky, že tento druh zboží fungoval podle tržního mechanismu, pak respekt státu k objektivnímu pohybu trhu a rozhodování o cenách podle tržních principů není v rozporu s ekonomickou povahou státu v tomto ekonomickém mechanismu. Pokud se obáváme důsledků cen pozemků podle mechanismu tržních cen (trh samozřejmě není efektivně regulován), vraťme se k netržnímu cenovému mechanismu, abychom stabilizovali trh podle subjektivních přání, a vyhneme se pravidlu, které promění ceny v dotované ceny existující paralelně se skutečnými cenami na trhu, což trh tlačí do stavu podzemních, netransparentních operací; mechanismus žádání, dávání, privilegií a výhod musí existovat na úrodné půdě...

Oceňování pozemků dle principů regulovaného trhu

Podle VVA musí být tvorba cen podle tržních principů regulovaným trhem a odpovědnost za regulaci, aby se dosáhlo požadovaného trhu, patří jiným řešením...

VVA se proto domnívá, že ceny pozemků mají za funkci odrážet syntézu hlavních ekonomických a sociálních vztahů v ekonomike, jsou považovány za „zrcadlo“ trhu s pozemky, ať už se jedná o jakýkoli trh, cena tento trh poctivě odráží. Oceňování pozemků proto nemůže být založeno na tržních signálech, které jsou manipulovány nebo ovlivněny individuálními faktory, nepřiměřenými náhlými faktory, jako jsou spekulace, cenová inflace, přírodní katastrofy, války, hospodářsko-finanční krize a nepřiměřené bariéry trhu... ale musí se jednat o regulovaný trh, který výše uvedené faktory eliminuje prostřednictvím regulačních nástrojů a opatření: nabídka - poptávka, finance - měna...

„Je třeba zdůraznit, že pokud na trhu stále přetrvávají výše uvedené faktory, Vietnamská asociace pro oceňování doporučuje, aby stát umožnil revizi a doplnění stávajících předpisů tak, aby oceňovací organizace měly specifická kritéria pro výběr vstupů pro oceňovací metody, které jsou společné, nikoli jedinečné, a eliminovaly výše uvedené faktory nestability trhu,“ zdůraznil pan Nguyen Tien Thoa, předseda VVA.

Udržovat tržní ceny, regulovat politiku financování pozemků

Podle VVA je při implementaci principu tržní ceny nutné dodržovat konzistenci, aby cena odrážela tržní cenu pod vlivem nabídky a poptávky, a k ceně „nepřidávat“ sociální politiku. Musí však existovat synchronní systém politik, který bude kontrolovat dopady tržních cen.

Tržní ceny pozemků budou mít proto jistě silný dopad na možnost přístupu k půdě pro mnoho subjektů ve všech sociálních vrstvách, zejména na provádění politik sociálního zabezpečení. Jedná se o reálné dopady, pokud nebudou existovat politiky, které by tyto dopady omezily.

„Zákon a jeho směrnice musí umožňovat dodatečné finanční politiky (daně, příjmy atd.) tak, aby v případě vysokých cen byla snížena míra příjmů, a rozumnější pobídkové politiky, aby se zabránilo „šokům“, které mají nepříznivý dopad na životy lidí,“ zdůraznil doporučení pan Nguyen Tien Thoa, předseda VVA.

Zachovat předpisy pro oceňování konkrétních pozemků

Podle VVA je ceník pozemků v podstatě souhrnem cen pozemků pro každý typ pozemku související s každým účelem využití pozemku, podle lokality, regionu, lokality... Ceník pozemků je v podstatě metoda hromadného oceňování, stanovování obecné ceny pro celou trasu, pro umístění celé oblasti... Koeficient pro úpravu konkrétní ceny je také obecným koeficientem hromadné povahy. Vzhledem k této hromadné povaze nemůže zahrnovat konkrétní případy podle principu tržní ceny a jistě ovlivní finanční politiku mezi státem a organizacemi a jednotlivci, kteří pozemky využívají...

Podle VVA je proto stále zapotřebí mechanismus pro rozhodování o řadě specifických případů, které by sloužily vhodným politikám, jako například: typy pozemků ve skupině nevyužívaných pozemků, poprvé uvedených do užívání; typy pozemků se zvláštními vlastnostmi (pozemky rekultivované z moře), které nejsou zahrnuty v ceníku pozemků; projekty využití pozemků se stejným účelem využití pozemků, ale s různým rozsahem, funkcí, strukturou využití pozemků, koeficientem využití pozemků...; objektivní a přiměřené výkyvy, které způsobují místní výkyvy tržních cen; typy pozemků, specifické projekty využití pozemků v době, kdy stát přiděluje pozemky, rekultivuje pozemky za účelem provádění politik týkajících se výběru poplatků za užívání pozemků, pozemkového nájemného, kompenzací za vyklizení pozemků...

Zdroj: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html