Odstranění institucionálních překážek, uvolnění zdrojů - Závěrečná epizoda: Snížení procesních úzkých míst a nákladů v oblasti nemovitostí

Realitní firmy si i nadále stěžují na potíže, protože toto odvětví je stále zablokováno nespočtem postupů a pečetí, mnoho fází je dokonce zablokováno.

Investoři si prohlížejí projekt v Dong Nai - Foto: QUANG DINH

Pozemkový zákon z roku 2024 vyřešil mnoho nedostatků z předchozích verzí, ale proces implementace má stále mnoho problémů a není vhodný pro dvouúrovňový model místní samosprávy.

Kolik dní mám odpovědět?

V rozhovoru s Tuoi Tre uvedl pan Pham Duc Toan, generální ředitel společnosti EZ Real Estate, že podniky v současné době čelí obtížím při přechodu na získávání a přidělování pozemků. Převod úkolů vyklízení pozemků z okresní úrovně na úroveň obcí vytvořil mnoho problémů kvůli tomu, že odborná způsobilost místních úředníků nesplňuje požadavky. Naopak, pokud se příliš mnoho úsilí zaměří na provinční úroveň, povede to k přetížení a pomalému zpracování. Fáze určování původu pozemků navíc prodlužuje proces vyklízení pozemků.

Pan Toan uvedl, že pokud proces decentralizace nebude doprovázen včasným vedením a úpravami politik, bude příprava a schvalování kompenzačních plánů i nadále čelit obtížím. Navrhl zkrácení doby pro hodnocení nabídek, která v současnosti trvá až 60 dní, protože „podniky často musí psát žádost o prodloužení, což zároveň zvyšuje náklady na zajištění nabídky“.

Kromě toho je proces stavebního povolení také velkým úzkým hrdlem. Po dokončení celkové investice a základního návrhu projektu jsou nejsložitější požadavky na požární prevenci a hašení.

V rozhovoru pro Tuoi Tre uvedl pan Le Huu Nghia, generální ředitel společnosti Le Thanh, že klíčovým bodem pro realitní projekty obecně a projekty sociálního bydlení zejména jsou zdlouhavé právní postupy. Podle pana Nghia mnoho projektů v oblasti bydlení místo dvouletých postupů trvá až 5–7 let.

Například v projektu tohoto podniku existuje pouze jeden postup, ale jednotky mají odlišné názory, což nutí podnik ke změně, prodlužuje dobu zpracování a náklady na implementaci. Nemluvě o tom, že když se vyskytne problém, který vyžaduje konzultaci se státními orgány, dokumenty se sice odešlou, ale někdy se na ně nedostane žádná odpověď i po celý měsíc, což podnik „znervózňuje“, protože čas jsou peníze.

Pan Nghia se proto domnívá, že u administrativních postupů je nutné jasně stanovit, kolik dní trvá dosažení výsledků, co jinak musí podniky udělat, kdo je za to zodpovědný a že je třeba jasně uvést každou konkrétní fázi.

„Pokud požádáte o stanovisko jiné agentury, kolik dní máte na odpověď? Pokud nedostanete žádnou odpověď, jak se to vyřeší? Nemůžete žádat o stanovisko a pak čekat měsíce a roky, aniž byste viděli jakékoli výsledky. Pokud je lhůta překročena a nedojde k žádnému řešení, musí podnik zaslat dokument k vyřízení na vyšší úroveň,“ navrhl pan Nghia.

Dilema s oceňováním pozemků

Nejtěžším problémem pro mnoho podniků je oceňování pozemků za účelem stanovení poplatků za užívání pozemků. Existují lokality, které stanovují velmi vysoké ceny, což způsobuje, že mnoho projektů „selhává“. „Současné poplatky za užívání pozemků jsou na trhu stále velkým problémem, takže je potřeba vhodná metoda výpočtu. Když jsou ceny tlačeny příliš vysoko, utrpí nejen podniky, ale i kupující domů,“ řekl pan Toan.

Podle experta z analytického oddělení společnosti Yuanta Vietnam by měla být prioritou odstranění zastaralých předpisů, aby se odstranily překážky v rozvoji projektů. Skutečnost, že Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí musí přezkoumat pozemkový zákon z roku 2024 po pouhém roce implementace, ukazuje, že současné překážky brání pokroku.

Od 1. července 2025 bude Vietnam oficiálně fungovat na dvoustupňovém modelu vlády. Proto se předpisy o ročních územních plánech na úrovni okresů začnou překrývat, což způsobuje zpoždění projektů, a měly by být podle tohoto experta zrušeny.

Vláda zveřejnila první návrh revidovaného pozemkového zákona – komplexní „revize“ s 68 doplněnými nebo upravenými ustanoveními. Odborníci očekávají, že Národní shromáždění jej schválí během svého říjnového zasedání a vstoupí v platnost začátkem roku 2026.

Pan Ngo Quang Phuc – generální ředitel skupiny Phu Dong – vypočítal, že pokud projekt trvající 2 roky trvá až 5 let, finanční náklady podniku se výrazně zvýší, někdy dokonce na polovinu ceny pozemku. Pan Phuc uvedl příklad pozemku v hodnotě 500 miliard VND, u kterého je úrok za 2 roky pouze 100 miliard VND, ale kvůli problémům, které způsobují, že se projekt rozvíjí déle než 5 let, mohou náklady na úroky dosáhnout až 250 miliard VND. „Stát musí zkrátit postupy tak, aby dokončení projektu trvalo místo 2–3 let pouze 6 měsíců až 1 rok, což pomůže snížit náklady a zvýšit nabídku,“ uvedl pan Phuc.

Existují projekty, které musí před vyčištěním staveniště provést 177 kroků.

Pan Nguyen Quoc Hiep – předseda představenstva GP.Invest – jednou poznamenal, že počet pečetí, které musí být orazítkovány pro každý projekt v rámci administrativních postupů, je přibližně 38–40. Existují projekty, u kterých musí podniky provést 177 kroků trvajících 360 dní, aby byly způsobilé k dialogu před nuceným vyklizením lokality.

Delegát Národního shromáždění Hoang Van Cuong také uvedl, že v sektoru nemovitostí stále přetrvávají složitosti administrativních postupů. Varoval však, že pokud existuje pouze 4–5 kroků, které nebudou jasné, mohlo by to rozhodování ztížit a zkomplikovat.

Důležité faktory, které je třeba zvážit, jsou: Jak dlouho trvá zpracování projektu? Jsou postupy jasné, veřejné a transparentní? Jsou předpisy v souladu s realitou? Jasnost pomáhá přidělit konkrétní odpovědnosti a vyhnout se obecnému obviňování.

Dr. Can Van Luc se domnívá, že nákladová zátěž je přímou příčinou rostoucích cen bydlení. Náklady na pozemky a vyklízení stavenišť tvoří stále větší podíl, zejména když se nový ceník pozemků blíží tržní ceně, což způsobuje prudký nárůst finančních závazků podniků.

Zdůraznil, že mnoho projektů uvízlo nikoli kvůli nedostatku kapitálu, ale kvůli zdlouhavým schvalovacím postupům, které zúžily nabídku a zvýšily ceny bydlení. Pokud se tento proces zreformuje, mohou se brzy na trh dostat tisíce projektů, což přispěje ke zvýšení nabídky a ochlazení cen.

Pan Tran Van Khai (místopředseda Výboru pro vědu, techniku ​​a životní prostředí Národního shromáždění):

Zredukuje mnoho postupů a silně decentralizuje

Realitní projekt ve výstavbě v Ho Či Minově Městě - Foto: QUANG DINH

Administrativní postupy ve stavebnictví jsou stále těžkopádné, komplikované a mnohovrstevnaté. Některé firmy uvažují, že „nejtěžší teď není kapitál ani pozemek, ale investiční postupy“. Peníze a pozemek mají, ale projekt stále „zasekl“ kvůli sérii povolení a ocenění.

Například projekt rodinného domu trvá déle než rok, než se získá stavební povolení, protože vyžaduje předkládání jedné dokumentace za druhou a její posuzování mnoha úřady. V Hanoji existují dokonce i realitní projekty, u kterých trvá několik let jen dokončení postupů pro zahájení výstavby.

Nedostatek jednotnosti a soudržnosti mezi stavebním zákonem a souvisejícími zákony navíc investorům způsobuje zmatek. V současné době podléhá průměrný stavební projekt regulaci přibližně 5–7 zákonů, takže investoři „nevědí, které předpisy mají správně dodržovat“.

Nadcházející novela stavebního zákona se proto zaměří na zjednodušení a drastické zkrácení postupů v duchu hesla „tvořit místo kontrolovat“. Zejména stavební povolení budou vyňata pro projekty, které prošly posouzením, a pro ostatní projekty se zkrátí na pouze jedno licenční řízení s maximální dobou potřebnou k získání povolení pouhých 7 dnů.

Spolu s tím je zde decentralizace, delegování pravomocí a odpovědnosti ve stavebním řízení v duchu maximální decentralizace, spolu s účinnými kontrolními mechanismy, monitorováním pomocí technologií a dat, mechanismy odpovědnosti a sankcemi za porušení. Na základě toho budeme podporovat a vytvářet rovné prostředí pro soukromý sektor a přitahovat sociální zdroje.

Zpět k tématu

BINH KHANH - NGOC HIEN - NGOC AN

Zdroj: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm