Ceny bytů dramaticky rostou, měli byste si koupit byt bez růžové knížky?

Žádná růžová knížka, lze byt vyměnit?

Zprávy o trhu s nemovitostmi za třetí čtvrtletí od několika výzkumných center se většinou shodují, že průměrná prodejní cena nových bytů v Hanoji dosáhla 64–69 milionů VND/m2. Cena starých bytů dosáhla 46–51 milionů VND/m2.

Je pozoruhodné, že nové byty s cenou nad 4 miliardy VND tvoří 70 % z celkového počtu prodaných bytů. Segment bytů s cenou pod 2 miliardami VND z trhu téměř zmizel.

Růst cen bytů způsobil, že mnoho lidí přešlo na nákup bytů bez osvědčení o právu k užívání pozemků nebo osvědčení o vlastnictví domu (tzv. růžové knížky), protože prodejní cena je často nižší než u bytů s osvědčeními. Otázkou je, zda je koupě a prodej v tomto případě legální?

Písmeno a) odstavec 1 článku 160 zákona o bydlení z roku 2023 stanoví, že pro transakce týkající se koupě, prodeje, koupě na splátky, darování, směny, hypotéky a kapitálového vkladu s využitím bydlení musí být bydlení v dostatečném stavu, včetně osvědčení stanoveného zákonem, s výjimkou případu uvedeného v odstavci 2 tohoto článku.

Případy uvedené v článku 160 odstavci 2 zákona o bydlení z roku 2023, který se řídí vyhláškou č. 95/2024, zahrnují:

- Nákup, prodej, pronájem, zastavení budoucího bydlení; prodej bydlení v případě zrušení společnosti nebo bankrotu;

- Organizovat dary pro domy vděčnosti, domy lásky a domy velké solidarity;

- Nákup, leasing s následnou koupí volných domů od investorů investičních projektů bytové výstavby v následujících případech: Domy patřící do veřejného majetku; Sociální bydlení, bydlení pro lidové ozbrojené síly, bydlení sloužící přesídlení, které nepatří do veřejného majetku;

- Pronájem, půjčování, pronájem, autorizace správy bytů;

- Dědictví bydlení.

U bytů, které nemají růžové knihy, si tedy strany mohou kompletně koupit a prodat.

Projekt bytového domu v Hanoji (Foto: Tran Khang).

Právní otázky, které je třeba zmínit

Článek 8 vyhlášky 95/2024 jasně stanoví doklady prokazující bytové podmínky pro účast na transakcích, pokud neexistuje osvědčení o vlastnictví.

Pro transakce koupě, prodeje nebo pronájmu domů v investičních projektech bytové výstavby musí existovat dokumenty prokazující, že domy jsou způsobilé k podnikání v případě domů pro přesídlení a domů pro lidové ozbrojené síly.

Tyto typy domů musí mít doklady prokazující jejich způsobilost k uvedení do provozu nebo doklady prokazující jejich přijetí do užívání, doklady prokazující jejich způsobilost k obchodování v souladu s ustanoveními zákona o rozvoji a správě sociálního bydlení.

Pro transakce nákupu, prodeje nebo pronájmu budoucího bydlení, které není součástí projektu, musí existovat osvědčení o právech užívání pozemku a stavební povolení v případě, že je stavební povolení vyžadováno, nebo musí existovat dokumenty prokazující investici do bytové výstavby.

Pro transakce nákupu, prodeje nebo pronájmu veřejného majetku musí existovat dokumenty prokazující, že dům je způsobilý k pronájmu nebo prodeji v souladu s ustanoveními článku 63 a článku 69 vyhlášky 95/2024.

Pro transakce darování domů vděčnosti, charitativních domů a domů solidarity musí mít darující organizace doklady prokazující výstavbu darovaného domu.

Pokud je zděděný dům předmětem koupě nebo splátkové koupě, musí existovat právoplatná kupní smlouva o domě nebo splátkové koupi doplněná dokumenty prokazujícími vlastnictví domu nebo investici do výstavby domu prodávajícím nebo kupujícím.

Pro prodej bytu zrušenou nebo zkrachovalou organizací musí existovat usnesení nebo rozhodnutí o zrušení této organizace nebo oznámení příslušného orgánu o zrušení organizace, která byt vlastní. V případě bankrotu musí existovat rozhodnutí Lidového soudu o prohlášení bankrotu organizace, která byt vlastní.

Při koupi bytu bez růžové knížky se však kupující může potýkat s mnoha riziky. Mezi největší z nich patří to, že stát neuzná právní vlastnictví bytu a právo užívat pozemek připojený k danému bytovému projektu.

Dalším rizikem je, že pokud má smlouva formu notářsky ověřené smlouvy o správě nemovitostí, znamená to, že druhotný vlastník (od druhého vlastníka) je oprávněn byt pouze užívat. Pokud je pak vydána červená kniha, prvním vlastníkem bude ten, jehož jméno je v dokumentu uvedeno. První vlastník nemusí spolupracovat při převodu jména na nového vlastníka, aby mohl požadovat zvýšení ceny.

Proto, pokud vzniknou spory týkající se této nemovitosti, nebudou chráněny zákonem. Po dobu, kdy nemovitost nemá certifikát, si kupující nemůže půjčit peníze od banky zastavením bytu.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm