Převod realitního projektu čelí potížím

Současný nákup, prodej a převod nemovitostí čelí mnoha právním obtížím.

V posledních měsících roku 2024, v kontextu omezené nabídky nemovitostí, mnoho domácích i zahraničních realitních kanceláří s dostatečnými finančními zdroji aktivně „loví“ čisté pozemkové fondy a projekty s jasným právním statusem, aby mohly pokračovat v investování a předvídat nový cyklus trhu.

Přednost se dává projektům s jasným právním statusem.

Podle záznamů bylo v posledních měsících průběžně oznamováno mnoho nových investičních projektů. Například v září se společnosti Truong Son Real Estate Company a Him Lam Company zaregistrovaly k realizaci rezidenčního projektu v okrese Duc Hoa v provincii Long An o rozloze 214 921 hektarů s celkovým investičním kapitálem 11 221 miliard VND.

V září také skupina Everland navrhla prozkoumat investice do 2 nových městských oblastí ve městě Hai Phong s celkovou investicí téměř 5 000 miliard VND. Z toho projekt městské oblasti Hong Thai v okrese An Duong má rozlohu 21,8 hektaru. Celkové odhadované náklady jsou přibližně 1 900 miliard VND, z čehož náklady na vyklizení lokality činí přibližně 92 miliard VND. Projekt městské oblasti v obcích Hoa Dong a Lam Dong v okrese Thuy Nguyen má rozlohu přibližně 30,6 hektaru. Celkové odhadované náklady jsou přibližně 2 992 miliard VND, z čehož náklady na vyklizení lokality činí přibližně 127 miliard VND.

Tato skupina se navíc zaregistrovala k výstavbě nové městské oblasti G19 v obci Kim No, okres Dong Anh, Hanoj . Celkové předběžné realizační náklady projektu činí přibližně 2,183 miliardy VND a očekává se, že bude realizován v období 2024–2029. Tento podnik však byl vyloučen z důvodu nesplnění podmínek týkajících se kapacity a zkušeností.

V Ho Či Minově Městě nedávno společnost SkyWorld Development Company Limited, dceřiná společnost malajsijské skupiny, oznámila, že získala 100 % akcií společnosti Thuan Thanh Real Estate Production, Trade and Business Joint Stock Company za 350 miliard VND. Thuan Thanh se tak stává jediným a právním uživatelem pozemku o rozloze 2 060 m2 v 8. okrese Ho Či Minova Města.

Mezitím japonská společnost Nishi Nippon Railroad získala od skupiny Nam Long Group 25 % akcií projektu Paragon Dai Phuoc (Dong Nai) za 26 milionů USD. Podobně společnost Tripod Technology Corporation (Taiwan - Čína) „získala“ 18hektarový průmyslový pozemek v Ba Ria - Vung Tau od společnosti Sonadezi Chau Duc Company.

O několik měsíců dříve byl na jižanském trhu uzavřen velký obchod mezi společností Kim Oanh Group Corporation ve spolupráci se dvěma japonskými partnery, NTT Urban Development, Sumitomo Forestry a Kumagai Gumi Co. Ltd, o společné realizaci projektu One World v Binh Duong s celkovou investicí více než 1 miliardu USD.

Ředitel investičního poradenství jedné realitní společnosti se s novináři podělil o své zkušenosti: „Spolupracujeme s mezinárodními korporacemi a investičními fondy. Řekli, že by si opravdu přáli koupit realitní projekty ve Vietnamu nebo spolupracovat na investiční výstavbě, burze produktů, generálním prodejním zastoupení...“

Zejména se upřednostňují bytové projekty, rezidenční oblasti, pozemky a řadové domy, ale důležité je, aby projekt měl bezproblémový právní status, splněné povinnosti týkající se daně z pozemků, měl nebo brzy bude mít stavební povolení a byl způsobilý k prodeji...“.

Vietnamský trh s nemovitostmi je pro zahraniční investory velmi atraktivní. Foto: HOANG TRIEU

Právní zapletení, složité transakce

Podle pana Tran Minh Ngoc Vieta - generálního ředitele společnosti Vietpearl Group Real Estate Corporation, domácí i zahraniční investoři aktivně „loví“ projekty nebo fondy čistých pozemků v oblastech se silným rozvojovým potenciálem v budoucnu.

Skupina Vietpearl také hledá příležitosti k rozšíření svého pozemkového fondu a je připravena jednat o projektech na prodej. Proces nákupu, prodeje a převodu projektů se však v současné době potýká s mnoha právními procesními problémy, zejména s těmi, které se týkají převodu projektů.

Pan Viet uvedl, že největší překážkou při převodu projektů jsou právní otázky a oceňování pozemků. Podle jeho průzkumu se přibližně 60 % potenciálních projektů potýká s obtížemi kvůli zdlouhavým schvalovacím postupům nebo cenám pozemků, které neodpovídají realitě.

Pokud se tyto problémy vyřeší, obchodování s pozemkovými fondy bude velmi aktivní, zejména v segmentu průmyslových pozemků a dobře plánovaných obytných oblastí, a bude tak uspokojovat potřeby domácích i zahraničních investorů.

Paní Tran Thi Khanh Linh, zástupkyně ředitele investičního poradenství společnosti Savills Vietnam, uvedla, že zahraniční investoři vždy hledají cenově dostupné realitní projekty ve Vietnamu, zejména v centrálních městech. Je však důležité, aby byl právní status projektu jasný a připravený k realizaci. Ve skutečnosti se mnoho projektů setkalo se zpožděním v procesu realizace, což vedlo ke ztrátám pro investory.

Paní Linh informovala, že v roce 2024 společnost Savills přivítala a poskytovala poradenství mnoha domácím i zahraničním investorům. Tito investoři požadovali investice do mnoha typů aktiv, ale měli zájem zejména o provozování nemovitostí, jako jsou kancelářské budovy. Pokud jde o rezidenční nemovitosti, stále hledají nové, protože nabídka je velmi omezená.

Paní Linh se však domnívá, že s přijetím a uplatňováním zákonů týkajících se nemovitostí dojde na trhu k pozitivním změnám, které pomohou posílit právní systém a vytvořit příznivé podmínky pro investory.

Investoři z Japonska, Singapuru, Malajsie, Jižní Koreje a Číny se ve skutečnosti o vietnamské nemovitosti již dlouho zajímají. V poslední době se zvýšil počet investorů z Evropy a Blízkého východu.

Projekty s jasnými právními dokumenty, městské oblasti v Ho Či Minově Městě a provinciích kolem Ho Či Minova Města s pohodlnou dopravní infrastrukturou budou i nadále přitahovat investory. Paní Linh věří, že až se ekonomika a trh s nemovitostmi v roce 2025 zotaví, investoři budou mít větší důvěru v účast na projektech a nabídka bude hojnější.

Jako osoba, která přímo radí a spolupracuje se stranami, makléřský konzultant Dr. Le Minh Phieu, zakládající a řídící právník společnosti LMP Lawyers, se domnívá, že pro úspěšnou transakci prodeje a koupě projektu je zapotřebí mnoho faktorů. Mezi nimi je velmi důležitá harmonie a rezonance stran.

Zejména prodejní opce je jednou z otázek, o které se zahraniční investoři velmi zajímají, aby se připravili na budoucí situace, kdy projekt nedosáhne stanovených obchodních cílů. Kupující si navíc klade další požadavky pro případ, že prodávající nebude mít dostatečné finanční podmínky k splnění svého závazku zpětného odkupu, když kupující uplatní prodejní opci.

Pokles fúzí a akvizic

Podle statistik Agentury pro zahraniční investice (F&A) proběhlo v prvních 10 měsících roku 2024 2 669 transakcí vkladů kapitálu a nákupů akcií (M&A) ze strany zahraničních investorů s celkovou hodnotou vkladů kapitálu více než 3,68 miliardy USD, což představuje pokles o 10,4 % v množství a o 29 % v hodnotě ve srovnání se stejným obdobím roku 2023. Zejména sektor nemovitostí je údajně silně ovlivněn právními problémy, které způsobují pokles nabídky. Rok 2024 je rokem, kdy se začínají implementovat a uplatňovat zákony týkající se nemovitostí. Mnoho nejasných otázek proto nutí investory a trh vyčkávat.

Zdroj: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm