Ceny bydlení zůstávají vysoké a kapitál hledá alternativní cesty.
Podle výzkumných údajů Vietnamského institutu pro hodnocení trhu s nemovitostmi (VARS IRE) zaznamenal hanojský trh v prvních devíti měsících roku 2025 uvedení do provozu přibližně 22 000 nových bytů, což odpovídá 64 % celkové nabídky v roce 2024 a nejvyšší úrovni za stejné období let 2019–2025. Z nich dominantní roli nadále hrály bytové jednotky, které tvořily 76 % celkové nové nabídky.
Prodejní ceny se však neochladily; ve skutečnosti se dokonce „oteplují“, protože nové projekty s cenami přesahujícími 100 milionů VND/ m² se stávají stále běžnějšími. Index cen bytů (cenový index odrážející průměrné kolísání prodejní ceny v aktuálním období ve srovnání se základním obdobím (1. čtvrtletí 2019) projektů ve vzorku vybraném a sledovaném agenturou VARS) v Hanoji ve 3. čtvrtletí 2025 vzrostl o 5 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím a až o 96,2 % ve srovnání se základním čtvrtletím (1. čtvrtletí 2019) – což je 1,7násobek nárůstu v bývalém Ho Či Minově Městě ve stejném období.
Primární tržní cena bytů (bytů nabízených k prodeji poprvé) v Hanoji také stanovila nový „milník“ s průměrnou cenou 95 milionů VND/ m² , což je více než v Ho Či Minově Městě, kde více než 43 % nové nabídky ve třetím čtvrtletí mělo cenu nad 120 milionů VND/ m² .
Vysoké ceny nemovitostí zúžily potenciál pro jejich růst, čímž se snížila atraktivita investičního kapitálu. Zároveň požadovaný kapitál daleko převyšuje finanční kapacitu mnoha investorů, což vede k přesunu kapitálu z Hanoje a hledání nových příležitostí na trzích s rozumnějšími cenami a vyšším růstovým potenciálem.
Kromě soustředění investic v provinciích obklopujících Hanoj s dobře rozvinutou infrastrukturou se silně přesouvají do jižního regionu.
Podle Nguyen Thai Binha, zástupce generálního tajemníka Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS), předběžné statistiky od několika developerů z konce druhého čtvrtletí ukázaly, že zákazníci ze severu tvořili v první polovině roku přibližně 20 % celkových transakcí na jihu, což je dvojnásobek oproti stejnému období loňského roku. Do konce třetího čtvrtletí toto číslo dosáhlo 30 %, což se téměř shoduje s obdobím boomu v letech 2016–2020.
Jižní region proto přitahuje investice díky stabilní cenové hladině v posledních třech letech, což vytváří prostor pro růst a atraktivní ziskové marže pro investory. Některé oblasti na okraji bývalého Ho Či Minova Města, včetně sloučených lokalit, mají cenovou hladinu o 30–40 % nižší než Hanoj, zatímco infrastrukturní propojení a míra urbanizace rychle rostou.
Například v Hanoji si za 2–4 miliardy VND můžete koupit pouze byt s jednou ložnicí nebo byt s jednou plus jednou ložnicí, zatímco v Ho Či Minově Městě mají investoři širší škálu možností, od bytů až po jednotlivé domy. Je třeba poznamenat, že ceny některých nově zahájených projektů v předměstských oblastech Ho Či Minova Města jsou v současné době pouze dvě třetiny cen v předměstských oblastech Hanoje, což zvyšuje atraktivnost potenciálu pro růst cen ve střednědobém a dlouhodobém horizontu.
Kapitálové toky z Hanoje do Ho Či Minova Města a jeho okolí nejsou poháněny pouze touhou „hledat výhodné nabídky“, ale také cílem je diverzifikovat portfolia a optimalizovat využití kapitálu. Ve srovnání s Hanojem je trh v Ho Či Minově Městě jasně odlišený, zejména v segmentu luxusních bytů, s kompletní právní dokumentací a prvotřídními lokalitami, což splňuje potřeby bohatých investorů v oblasti dlouhodobé akumulace aktiv.
Tato produktová řada nabízí dvojí výnos, a to jak s potenciálem pro zhodnocení ceny, tak s efektivním příjmem z pronájmu, a to díky výhodám dynamického ekonomického centra, které silně přitahuje přímé zahraniční investice a zahraniční experty s poptávkou po luxusním bydlení.
Rozvoj infrastruktury se zrychluje a vytváří příležitosti, ale je třeba opatrnosti.
Trend „expanze na jih“ je dále umocněn návratem řady významných developerů na jih po odstranění právních překážek a silnými marketingovými kampaněmi. Zejména mnoho individuálních investorů z Hanoje má tendenci spolupracovat se známými developery, když rozšiřují své projekty na jih, a využívat tak jejich znalosti značky a implementačních schopností.
Několik rozsáhlých projektů, jako například městský komplex v Can Gio, okamžitě po svém spuštění přilákalo značný zájem hanojských investorů díky své strategické poloze a dlouhodobému rozvojovému potenciálu. Realitní makléřské firmy ze severu také rychle rozšířily své pobočky na jihu a přinesly s sebou svůj zákaznický ekosystém a služby.
Navíc některé projekty od velkých developerů mají nízké cenové hladiny, zatímco hodnota podobných projektů na severu se zdvojnásobila. Mnoho investorů tyto projekty „znovuobjevuje“ a ceny se během jediného týdne dokonce zvýšily o 5 %.
Klíčovým faktorem pro posílení investiční atraktivity je politika rozvoje infrastruktury a dynamika regionálního plánování po administrativním sloučení nového Ho Či Minova Města. Mnoho nových projektů je nyní strategicky umístěno podél linek metra, okruhů a hlavních dopravních tepen, což zlepšuje meziregionální propojení a zvyšuje budoucí hodnotu nemovitostí, což je činí obzvláště atraktivními pro investory z Hanoje.
VARS IRE se domnívá, že celkově je „migrace“ investičního kapitálu do nemovitostí směrem na jih stále silnější. Jih, zejména Ho Či Minovo Město, se postupně stává novou destinací díky rozumným cenám, rychle se rozvíjející infrastruktuře a zlepšenému právnímu rámci.
Investoři si však musí pečlivě vybírat segmenty, zhodnotit své finanční možnosti a upřednostňovat dlouhodobé strategie, spíše než očekávat rychlé zisky, aby si zajistili bezpečnost a efektivitu v kontextu restrukturalizujícího se trhu. Vzhledem k tomu, že většina transakcí je stále poháněna investiční poptávkou, zatímco nabídka rychle roste, mohou se investoři, pokud použijí nadměrný vypůjčený kapitál na diverzifikované investice, ocitnout zranitelnými, pokud úrokové sazby vzrostou nebo likvidita klesne. Nejhorším scénářem je narušení peněžních toků, které může vést ke stagnaci projektu, ovlivní náladu na trhu a naruší důvěru investorů.
Zdroj: https://daibieunhandan.vn/lan-song-nam-tien-cua-dong-von-bat-dong-san-10394920.html
Komentář (0)