Vlna toku kapitálu v oblasti nemovitostí „směrem na jih“

Jižní region, zejména Ho Či Minovo Město, je atraktivní destinací v rámci vlny toků kapitálu do nemovitostí „směrem na jih“, a to zejména od investorů ze severu. Investoři si však musí pečlivě vybírat segmenty, hodnotit finanční kapacitu a upřednostňovat dlouhodobé strategie namísto očekávání rychlých zisků, aby si zajistili bezpečnost a efektivitu v kontextu restrukturalizace trhu.

Ceny bydlení zůstávají „vysoké“, peněžní tok hledá směr pohybu

Výzkumná data Vietnamského institutu pro výzkum a hodnocení trhu s nemovitostmi (VARS IRE) ukazují, že v prvních 9 měsících roku 2025 zaznamenal hanojský trh přibližně 22 000 nově otevřených bytů, což odpovídá 64 % celkové nabídky v roce 2024 a nejvyšší úrovni ve stejném období let 2019–2025. Zejména byty i nadále hrají vedoucí roli a tvoří 76 % celkové nové nabídky.

V současné době se kapitálové toky v oblasti nemovitostí silně přesouvají do jižního regionu. Foto: VARS

Prodejní cena se však neochladila, ba dokonce se „oteplila“, když se nové projekty s cenami nad 100 milionů VND/ ^m2 stávají stále populárnějšími. Index cen bytů (cenový index odráží průměrné kolísání prodejní ceny za dané období (aktuální čas) ve srovnání se základním obdobím (první čtvrtletí roku 2019) projektů ve vzorku projektů vybraném a sledovaném agenturou VARS) v Hanoji ve třetím čtvrtletí roku 2025 vzrostl o 5 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím a o 96,2 % ve srovnání se základním čtvrtletím (první čtvrtletí roku 2019) – což je 1,7násobek nárůstu ve starém Ho Či Minově Městě ve stejném období.

Cenová hladina primárních bytů (bytů na prodej poprvé) v Hanoji také stanovila novou „hranici“ s průměrnou cenou 95 milionů VND/ ^m2 , což je více než v Ho Či Minově Městě, přičemž více než 43 % nové nabídky ve třetím čtvrtletí mělo cenu nad 120 milionů VND/ ^m2 .

Vysoké „ukotvené“ ceny nemovitostí zúžily cenovou marži, čímž snížily atraktivitu investičního kapitálu. Zároveň kapitálové hodnoty přesahují finanční kapacity mnoha investorů, což vede k odlivu peněžních toků z Hanoje a hledání nových příležitostí na trzích s rozumnými cenami a vyšším růstovým potenciálem.

Kromě soustředění se v provinciích obklopujících Hanoj ​​s kompletním napojením na infrastrukturu se peněžní tok silně přesouvá do jižního regionu.

Zástupce generálního tajemníka Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) Nguyen Thai Binh informoval, že předběžné statistiky od řady investorů na konci druhého čtvrtletí ukázaly, že zákazníci ze severu tvořili v první polovině roku přibližně 20 % celkových transakcí na jihu, což je dvojnásobek oproti stejnému období loňského roku. Do konce třetího čtvrtletí toto číslo dosáhlo 30 %, což se téměř rovná dynamickému období let 2016–2020.

Jižní region proto přitahuje kapitál díky cenové hladině, která se v posledních 3 letech udržuje na akumulované úrovni, což vytváří prostor pro růst a atraktivní ziskové marže pro investory. Některé oblasti na okraji starého Ho Či Minova Města, včetně sloučených lokalit, mají cenovou hladinu o 30–40 % nižší než Hanoj, zatímco infrastrukturní napojení a rychlost urbanizace prudce rostou.

Například v Hanoji si za 2–4 ​​miliardy VND můžete koupit pouze byt s 1 ložnicí nebo 1+1, zatímco v Ho Či Minově Městě si investoři mohou vybrat pestřejší variantu, od bytů až po jednotlivé domy. Je třeba poznamenat, že cena některých nově otevřených projektů v příměstských oblastech Ho Či Minova Města je v současnosti pouze 2/3 ve srovnání s příměstskými oblastmi Hanoje, což činí cenovou marži ve střednědobém a dlouhodobém horizontu atraktivnější.

Kapitálové toky z Hanoje do Ho Či Minova Města a okolí neslouží jen k „honbě za levnými cenami“, ale také k diverzifikaci portfolií a optimalizaci kapitálové efektivity. Ve srovnání s Hanojem se trh v Ho Či Minově Městě zřetelně odlišuje, zejména v segmentu luxusních bytů, s kompletní právní dokumentací a prvotřídními lokalitami, což splňuje potřeby potenciálních investorů v oblasti dlouhodobé akumulace aktiv.

Jedná se o produktovou řadu, která přináší dvojnásobný zisk, a to jak potenciál pro zvýšení ceny, tak efektivní nájemné díky výhodě dynamického ekonomického centra, které silně přitahuje přímé zahraniční investice a zahraniční odborníky s potřebami v oblasti luxusního bydlení.

Infrastruktura se zrychluje, otevírá příležitosti, ale je třeba opatrnosti

Trend „expanze na jih“ je také poháněn návratem řady velkých investorů na jih po vyřešení právních otázek a silnými komunikačními kampaněmi. Zejména mnoho individuálních investorů z Hanoje má tendenci při rozšiřování svých projektů na jih volat známé investory, kteří využívají jejich znalosti značky a implementační kapacity.

Několik velkých projektů, jako například městský komplex v Can Gio, si od svého spuštění získalo velkou pozornost hanojských investorů díky své strategické poloze a dlouhodobému rozvojovému potenciálu. Makléřské firmy ze severu také rychle rozšířily své pobočky na jihu a přinesly s sebou svůj zákaznický ekosystém a služby.

Nejen to, některé projekty velkých investorů mají nízké ceny, zatímco podobné projekty na severu se zdvojnásobily a mnoho investorů je „vyhrabalo“, a to i přesto, že ceny za 1 týden vzrostly o 5 %.

Důležitým faktorem, který pomáhá posílit investiční atraktivitu, je politika rozvoje infrastruktury a motivace regionálního plánování po administrativním sloučení nového Ho Či Minova Města. Mnoho nových projektů v současné době úzce navazuje na linky metra, okružní silnice a klíčové dopravní osy, čímž se zlepšuje meziregionální propojení a zvyšuje se budoucí hodnota aktiv, což je obzvláště atraktivní pro investory z Hanoje.

VARS IRE se domnívá, že vlna cash flow z investic do nemovitostí „směrem na jih“ obecně sílí. Jih, zejména Ho Či Minovo Město, se postupně stává novou destinací díky rozumným cenám, zrychlené infrastruktuře a vylepšenému právnímu rámci.

Investoři si však musí pečlivě vybírat segmenty, hodnotit finanční kapacitu a upřednostňovat dlouhodobé strategie namísto očekávání rychlých zisků, aby si zajistili bezpečnost a efektivitu v kontextu restrukturalizace trhu. V kontextu, kdy většina transakcí stále závisí na investiční poptávce, zatímco nabídka rychle roste, pokud investoři použijí příliš mnoho vypůjčeného kapitálu k širokému investování, mohou se při růstu úrokových sazeb nebo poklesu likvidity dostat do pasivní pozice. Nejhorší scénář je, že narušení peněžních toků může vést ke stagnaci projektu, což ovlivní náladu na trhu a důvěru investorů.

Zdroj: https://daibieunhandan.vn/lan-song-nam-tien-cua-dong-von-bat-dong-san-10394920.html