Navrhované postupy a obsah pro stanovení cen pozemků pomocí čtyř metod.

Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí žádá o zpětnou vazbu k návrhu vyhlášky o cenách pozemků, která specifikuje postupy a obsah pro stanovení cen pozemků pomocí čtyř metod: srovnávací, příjmové, přebytkové a koeficientu úpravy ceny pozemků, a to v souvislosti s prováděním novelizovaného pozemkového zákona z roku 2024, který nabyl účinnosti 1. ledna 2025.

V souladu s tím je na základě účelu využití oceňovaného pozemku, charakteristik oceňovaného pozemku nebo oblasti, shromážděných informací a podmínek pro použití metod oceňování pozemků stanovených v článku 158 odstavci 6 zákona o pozemkech odpovědná konzultační organizace pro oceňování pozemků, která byla najata k provedení ocenění pozemků, za analýzu a výběr vhodné metody oceňování pozemků a za její navrhnutí v důvodové zprávě o sestavení cenového plánu pozemků jako podkladu pro úřad pro přírodní zdroje a životní prostředí, který předloží Radě pro oceňování pozemků na stejné úrovni k rozhodnutí.

Informace o cenách pozemků, cenách pronájmu pozemků a cenách pronájmu prostor používané k uplatnění porovnávací metody, metody přebytku a k výpočtu koeficientů úpravy cen pozemků jsou informace shromážděné z národní databáze pozemků a národní databáze cen v období nepřesahujícím 24 měsíců před datem ocenění pozemků.

Informace lze také shromažďovat z následujících zdrojů: Dražební cena za práva k užívání pozemků v případech, kdy vítězný uchazeč splnil své finanční závazky dle rozhodnutí o schválení výsledků dražby u jednotky pořádající dražbu práv k užívání pozemků; Cena pozemku zaznamenaná ve smlouvě o převodu práv k užívání pozemků, která byla notářsky ověřena a potvrzena na katastrálním úřadě; Cena pozemku použitá k vymáhání finančních závazků v případech převodu práv k užívání pozemků vybraná od daňových úřadů; Cena pronájmu pozemku, cena pronájmu prostor zaznamenaná ve smlouvách o pronájmu pozemků, ceny pronájmu prostor nebo vybraná od daňových úřadů; Ceny úspěšných převodů pozemků, pronájmu pozemků a pronájmu prostor na trhu získané z realitních burz s potvrzením a pečetí realitní burzy; Tržní cena převodu pozemku získaná prostřednictvím přímých rozhovorů s převodcem nebo nabyvatelem.

Informace o nákladech a příjmech z nezemědělského využívání půdy pro účely použití příjmové metody byly shromážděny z následujících zdrojů:

Náklady na generování příjmů z využívání půdy, jak je stanoveno v bodě b tohoto ustanovení, se určí na základě norem a jednotkových cen vydaných příslušnými státními orgány; v případech, kdy neexistují žádné normy ani jednotkové ceny vydané příslušnými státními orgány, se určí na základě informací a údajů o průměrných skutečných nákladech běžně se vyskytujících na trhu u alespoň 3 pozemků nejblíže pozemku nebo oblasti, která má být oceněna, za předpokladu, že nejsou omezeny administrativními hranicemi obcí, okresů nebo administrativních jednotek na úrovni provincie.

Příjmy z výrobní a obchodní činnosti zaznamenané ve finančních výkazech nebo ceny pronájmu pozemků, ceny pronájmu prostor shromážděné dle „Cen pronájmu pozemků, cen pronájmu prostor zaznamenaných ve smlouvách o pronájmu pozemků nebo shromážděných od daňových úřadů; Ceny převodu pozemků, ceny pronájmu pozemků, ceny pronájmu prostor úspěšně získané na trhu shromážděné na realitních burzách s potvrzením a pečetí realitní burzy“ za období 3 po sobě jdoucích let bezprostředně předcházejících konci posledního čtvrtletí s údaji před datem ocenění.

Pokud jsou příjmy z oceňovaného pozemku za každý rok neúplné a přesně neodrážejí skutečný příjem z užívání pozemků, měly by být pro srovnání shromážděny informace o cenách pronájmu pozemků a pronájmu prostor alespoň pro tři pozemky.

Informace o nákladech a příjmech z využívání zemědělské půdy pro účely použití příjmové metody se shromažďují od statistických úřadů, daňových úřadů a agentur pro rozvoj zemědělství a venkova; v případech, kdy statistické údaje nejsou k dispozici nebo údaje od daňových úřadů nebo agentur pro rozvoj zemědělství a venkova nejsou k dispozici, se shromažďují informace o skutečných tržních nákladech alespoň 3 pozemkových parcel nejblíže k pozemku nebo oblasti, která má být oceněna, jak je stanoveno v části „Nejblíže k pozemku nebo oblasti, která má být oceněna, a neomezené administrativními hranicemi obcí, okresů nebo administrativních jednotek na úrovni provincie“, konkrétně takto:

Po dobu tří po sobě jdoucích let až do konce posledního čtvrtletí s údaji dostupnými před datem ocenění musely být provedeny průzkumy pozemků využívaných pro jednoleté plodiny, akvakulturu, produkci soli a ostatní zemědělské půdy; po dobu nejméně tří po sobě jdoucích sklizní před datem ocenění musely být provedeny průzkumy pozemků využívaných pro trvalé kultury; a po dobu jednoho těžebního cyklu před datem ocenění pozemků využívaných pro produkční lesy a technické plodiny, jak stanoví zvláštní zákony.

Při použití komparativních metod by metoda přebytku měla upřednostňovat výběr srovnatelných pozemkových parcel v tomto pořadí: Podobnost v poloze, infrastrukturních podmínkách, ploše, velikosti, tvaru, koeficientu využití půdy, hustotě zástavby, výšce zástavby a dalších faktorech ovlivňujících ceny pozemků ve srovnání s oceňovanou parcelou; Doba převodu nebo dražby práv k užívání pozemků nejblíže době ocenění; Nejmenší vzdálenost k oceňované parcele nebo oblasti, která není omezena administrativními hranicemi obcí, okresů nebo provinčních administrativních jednotek.

Poradenské organizace zabývající se oceňováním pozemků musí být při shromažďování informací pro aplikaci metod oceňování pozemků poctivé, objektivní a právně odpovědné za přesnost informací z průzkumu.

Jednotka pořádající dražbu práv k užívání pozemků, katastrální úřad, daňový úřad, statistický úřad a agentura pro zemědělství a rozvoj venkova jsou odpovědné za poskytnutí informací potřebných k procesu oceňování pozemků písemně nebo elektronicky do 5 pracovních dnů od data písemné žádosti poradenské organizace pro oceňování pozemků. Poradenská organizace pro oceňování pozemků je odpovědná za ukládání, správu a používání shromážděných informací a údajů v souladu se zákonem.

Nedávno zveřejněný návrh uvádí, že Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí je odpovědné za zveřejnění návrhu ceníku pozemků na webových stránkách Provinčního lidového výboru a Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí po dobu 30 dnů za účelem získání stanovisek od příslušných agentur, organizací a jednotlivců. Provinční lidový výbor poté předloží ceník pozemků Provinční lidové radě ke schválení.

Provinční lidová rada pověřuje provinční lidový výbor, aby dokončil ceník pozemků k vydání, veřejně jej vyhlásil 1. ledna každého roku a aktualizoval jej v Národní pozemkové databázi.

Na základě požadavků místní samosprávy na správu cen pozemků předloží Provinční lidový výbor Provinční lidové radě ke schválení před rozhodnutím o úpravě, změně nebo doplnění ceníku pozemků pro daný rok v následujících případech: při vytváření nových silnic a ulic, které nejsou zahrnuty v aktuálním ceníku pozemků; při dokončení a uvedení do užívání územních projektů, které však v ceníku pozemků neobsahují ceny pozemků; a v případech, kdy se uplatňuje ceník pozemků stanovený v odstavci 3 článku 111 a odstavci 1 článku 160 zákona o pozemkech, ale ceny pozemků v ceníku pozemků nejsou.

To zahrnuje úpravu, modifikaci a doplnění cen jednoho typu pozemku, několika typů pozemků nebo všech typů pozemků v tabulce cen pozemků. Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí navrhuje, aby tabulka cen pozemků mohla být upravena nebo doplněna na jedné pozemkové lokalitě, několika pozemkových lokalitách nebo všech pozemkových lokalitách; v jedné hodnotové zóně, několika hodnotových zónách nebo všech hodnotových zónách.

Út Minh

Zdroj