„Na vlně“ nových politik se pozemkoví spekulanti vrhají na městské pozemky.

Hledání městských pozemků.

Řada nových předpisů v novelizovaném zákoně o podnikání s nemovitostmi, účinném od 1. ledna 2025, obsahuje přísnější ustanovení o dělení a prodeji pozemků ve srovnání se současnými předpisy, což přitahuje značnou pozornost veřejnosti, zejména ze strany spekulantů s pozemky.

Nová nařízení konkrétně zakáží rozdělení a prodej pozemků v obvodech, okresech a městech zvláštních městských oblastí typu I, typu II a typu III; v oblastech s vysokými požadavky na architektonickou krajinu; v centrálních oblastech a oblastech obklopujících architektonické památky v městských oblastech; a na průčelích silnic regionální úrovně a vyšších, jakož i na hlavních malebných silnicích v městských oblastech.

Podle mnoha realitních expertů z dlouhodobého hlediska přísnější regulace dělení a prodeje pozemků pomohou trhu rozvíjet se transparentnějším a udržitelnějším směrem. Trh však po účinnosti nového zákona na začátku roku 2025 zaznamená značné výkyvy.

Schvalování nových projektů bude obtížnější. Kromě toho se již realizované projekty dělení pozemků v městských oblastech typu II a III stále běžně převádějí a mohou dokonce těžit ze zvýšení cen. Vztah nabídky a poptávky způsobuje, že ceny těchto produktů spíše rostou než klesají.

Pohled z ptačí perspektivy na Hanoj ​​s hustě zastavěnými řadovými domy (Foto: Ha Phong).

V očekávání této nové politiky začalo mnoho investorů s dlouholetými zkušenostmi v obchodování s pozemky hledat pozemky v oblastech, kde je podle nových předpisů zakázáno dělení a prodej. Zejména v této souvislosti trh s pozemky vykazuje známky stagnace, přičemž v některých oblastech dochází k výraznému poklesu cen a dokonce ke ztrátám.

Pan Nguyen Van Khanh, investor do nemovitostí v Hanoji, se domnívá, že trh s pozemky bude obzvláště omezený v městských oblastech, kde pozemky nelze rozdělit a prodávat jako jednotlivé parcely. Je zřejmé, že pokud je nabídka omezená, bude mít tento produkt více příležitostí ke zvýšení ceny.

„Dříve jsme se my, investoři, zaměřovali na velké pozemky na okraji města s cílem je rozdělit a prodat. S nadcházejícími novými předpisy však bude mnoho investorů hledat pozemky v obytných zónách, dražebních zónách a zónách pro přesídlování s existujícími pozemkovými doklady v centrálních okresech,“ uvedl pan Khanh a dodal, že stávající pozemky s kompletní právní dokumentací pravděpodobně v blízké budoucnosti rychle zhodnotí svou hodnotu.

Podle pana Khanha si však i přes potenciál pro vysoký nárůst cen nemůže každý investor dovolit koupit tyto pozemky. Je to proto, že ceny pozemků splňujících právní předpisy v některých centrálních čtvrtích Hanoje jsou již nyní vysoké.

Pan Tran Van Huy, žijící v okrese Thanh Xuan (Hanoj), s více než 20 lety zkušeností v oblasti investic do nemovitostí předpovídá, že trh s pozemky v oblastech, kde není podle nových předpisů povoleno dělení a prodej pozemků, zaznamená značné výkyvy s rostoucím cenovým trendem. Nejzřejmějším důvodem je nedostatek nabídky tohoto typu nemovitostí.

„Cena rozdělených pozemků po období ‚pozemkové horečky‘ vykazuje známky poklesu, ale stále je vysoká. Na trhu došlo ke snížení ceny jen u několika pozemků, přičemž některé se prodávají se ztrátou kvůli finančnímu tlaku ze strany vlastníků pozemků a proto, že se pozemky nacházejí v nepříznivých lokalitách,“ uvedl pan Khanh.

Dlouhodobé myšlení je stále potřeba.

Podle expertů z Batdongsan.com.vn zůstává poptávka po vlastnictví nemovitostí i přes náročný rok pro realitní trh silná. Z hlediska segmentů jsou pozemky nejžádanějším typem pro potenciální kupce (33 %), následované rodinnými domy (26 %) a byty (24 %).

Le Bao Long, strategický ředitel výše zmíněného informačního webu, vysvětlil tento vůdčí trend v oblasti pozemků tím, že spotřebitelé mají od pozemků vysoká očekávání. Díky možnosti vlastnit pozemky za nízkou cenu tento typ nemovitosti i nadále přitahuje zájem investorů.

Bytový projekt, u kterého bylo dříve povoleno rozdělení a prodej pozemků v okrese Hoang Mai (ilustrační obrázek: Ha Phong).

Lidé mají tendenci investovat do nemovitostí, kdykoli mají volné peníze a vidí, že se trh mírně zlepšuje. Prvním typem investice, která vás napadne, jsou pozemky, a panuje vnímání, že pozemky nabízejí velmi dobrou a velmi vysokou návratnost investic.

Ve skutečnosti se pozemky kupují a prodávají snadněji než jiné typy nemovitostí. Zatímco cena samostatně stojícího domu se pohybuje kolem 7–12 miliard VND, kupující si mohou pozemek koupit již za 3–5 miliard VND.

Podle mnoha realitních expertů trh vykazuje známky oživení, ale zůstává na nízké úrovni.

Pokud však chcete v této době investovat do pozemků, nejdůležitější je, aby investoři zvážili svou finanční způsobilost, protože nyní již není doba pro spekulativní investory. Investoři by si navíc měli vybírat nemovitosti s jasným právním statusem, které slouží jejich skutečným bytovým potřebám.

„Trh potřebuje více času na zotavení. Věřím, že je to období, kdy investoři, kteří nevyužívají příliš mnoho finanční páky, budou nakupovat více. Investoři do pozemků musí v této době zvážit střednědobý a dlouhodobý horizont,“ radil pan Nguyen The Diep, místopředseda Hanojského realitního klubu.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/don-song-chinh-sach-moi-gioi-buon-dat-san-lung-dat-nen-do-thi-20231214104004897.htm