Obchodníci s pozemky „chytají vlnu“ nových politik a hledají městské pozemky.

Lov na městské pozemky

Řada nových předpisů v novelizovaném zákoně o podnikání s nemovitostmi nabude účinnosti od 1. ledna 2025. Tento zákon má přísnější pravidla pro rozdělení a prodej pozemků než stávající předpisy, což je zajímavé pro veřejnost, zejména pro obchodníky s pozemky.

Konkrétně nová regulace zabrání dělení a prodeji pozemků v obvodech, okresech a městech v městských oblastech zvláštní třídy, třídy I, třídy II a třídy III; v oblastech s vysokými požadavky na krajinářskou architekturu, v centrálních oblastech a v okolí budov, které jsou architektonickými skvosty v městských oblastech; v průčelích silnic regionální nebo vyšší úrovně a hlavních krajinářských tras v městských oblastech.

Podle mnoha realitních expertů pomůže regulace zpřísnění dělení pozemků a jejich prodeje v dlouhodobém horizontu rozvíjet se transparentnějším a udržitelnějším směrem. Trh však po vstupu nového zákona v platnost začátkem roku 2025 zaznamená velké výkyvy.

Schválení nových projektů bude obtížnější. Kromě toho se projekty dělení pozemků v městských oblastech typu II a III, které již byly realizovány, stále běžně převádějí a mohou dokonce těžit z cenových výhod. Vztah mezi nabídkou a poptávkou způsobuje, že ceny těchto produktů spíše rostou než klesají.

Roh Hanoje s hustě zastavěnými řadovými domy (Foto: Ha Phong) pohled shora.

Mnoho investorů s dlouholetými zkušenostmi v obchodování s pozemky se chytilo této nové politiky a začalo hledat pozemky v oblastech, kde je podle nových předpisů zakázáno dělení a prodej pozemků. Zejména v této souvislosti trh s pozemky vykazuje známky zpomalení, přičemž na některých místech dochází k výraznému poklesu cen a snižování ztrát.

Pan Nguyen Van Khanh, investor do nemovitostí v Hanoji, uvedl, že trh s pozemky bude v nadcházející době obzvláště vzácný v městských oblastech, které nejsou rozděleny na parcely k prodeji. Je zřejmé, že když bude nabídka omezená, bude mít tento produkt mnoho příležitostí ke zvýšení ceny.

„Dříve jsme my, investoři, hledali velké pozemky na předměstích s cílem je rozdělit a prodat. S nadcházejícími novými předpisy však bude mnoho investorů hledat pozemky v obytných zónách, dražebních zónách a zónách pro přesídlování s certifikáty v centrální čtvrti,“ řekl pan Khanh a dodal, že cena stávajících pozemků s kompletní právní dokumentací pravděpodobně v blízké budoucnosti prudce vzroste.

Podle pana Khanha si však i když vidí potenciál pro vysoký nárůst cen, ne všichni investoři si mohou tento pozemkový produkt koupit. Ceny legálních pozemků v některých centrálních čtvrtích Hanoje jsou totiž vysoké.

Pan Tran Van Huy z okresu Thanh Xuan (Hanoj) s více než 20 lety zkušeností v oblasti investic do nemovitostí poznamenal, že trh s pozemky v oblastech, které podle nových předpisů nesmí být rozděleny na parcely k prodeji, bude zaznamenávat mnoho výkyvů v trendu rostoucích cen. Nejzřejmějším důvodem je, že nabídka tohoto realitního produktu se dostane do stavu nedostatku.

„Cena pozemků v rozdělovaném vlastnictví vykazuje po období „pozemkové horečky“ známky poklesu, ale stále je vysoká. Na trhu je jen několik pozemků, u kterých došlo ke snížení cen nebo se prodávají se ztrátou, protože vlastníci jsou pod finančním tlakem a nenacházejí se v dobrých lokalitách,“ uvedl pan Khanh.

Stále je potřeba dlouhodobý výpočet

Podle expertů z webu Batdongsan.com.vn je v kontextu náročného roku na realitním trhu stále potřeba vlastnit nemovitosti. Z hlediska segmentů je největší zájem potenciálních kupců o pozemky (33 %), následované soukromými domy (26 %) a byty (24 %).

Strategický ředitel Le Bao Long z výše uvedeného informačního webu vysvětlil tento trend v oblasti pozemků tím, že spotřebitelé mají od pozemků vysoká očekávání. Díky nízkým cenám tento typ pozemků vždy přitahuje pozornost investorů.

Bytový projekt, u kterého bylo kdysi povoleno dělit a prodávat pozemky v okrese Hoang Mai (ilustrace: Ha Phong).

Lidé mají tendenci investovat do nemovitostí, kdykoli mají peníze navíc a vidí, že se trh trochu zlepšuje. Prvním typem, který vás napadne, jsou pozemky, a koncept je takový, že pozemek je typ nemovitosti s velmi dobrou, velmi vysokou ziskovou marží.

Ve skutečnosti se pozemky snáze kupují a prodávají než jiné typy nemovitostí. Cena soukromého domu se pohybuje kolem 7–12 miliard VND, ale pozemky si kupující mohou koupit pouze za 3–5 miliard VND.

Podle mnoha realitních expertů zaznamenal trh s nemovitostmi oživení, ale stále je na nízké úrovni.

Pokud však chcete v této době investovat do pozemků, nejdůležitější je, aby investoři zvážili svou finanční kapacitu, protože nyní již není doba pro spekulativní investory. Spolu s tím by si investoři měli vybírat produkty s jasným právním statusem, které slouží skutečným potřebám bydlení.

„Trh potřebuje více času na zotavení. Myslím, že je to období, kdy investoři, kteří nevyužívají příliš mnoho finanční páky, budou nakupovat více. Investoři do pozemků si v této době musí stanovit střednědobý a dlouhodobý horizont,“ radil pan Nguyen The Diep, viceprezident Hanojského realitního klubu.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/don-song-chinh-sach-moi-gioi-buon-dat-san-lung-dat-nen-do-thi-20231214104004897.htm