Návrh vyhlášky o cenách pozemků „zapomíná“ na mnoho nákladů na podnikání?

Nedostatečné vyčíslení nákladů, obtížné přilákat investory

Vietnamská asociace pro oceňování uvedla, že tato jednotka získala přístup k vládnímu nařízení č. 12/2024/ND-CP, kterým se mění a doplňuje vládní nařízení č. 44/2014/ND-CP, kterým se upravují ceny pozemků, a k návrhu vládního nařízení, kterým se upravují ceny pozemků, kterým se řídí provádění pozemkového zákona č. 31/2024/QH15.

Vietnamská asociace pro oceňování shledává, že jak vyhláška č. 12/2024/ND-CP, tak i nový návrh vyhlášky mají mnoho vhodného obsahu a splňují požadavky na odstranění obtíží v praxi.

Vietnamská asociace pro oceňování však dále zjistila, že obsah metody oceňování pozemků podle přebytkové metody stanovené ve vyhlášce a návrhu vyhlášky stále vykazuje nedostatky, a to z důvodu nesprávného a úplného výpočtu celkových nákladů, které musí investoři vynaložit na realizaci projektu, a zisku, který získají po dokončení investičního projektu. To povede nejen k obtížnému přilákání investic, ale také k nepřiměřeně vysokému nárůstu cen pozemků.

Nejprve o celkových investičních nákladech.

Vyhláška 12/2024/ND-CP a návrh vyhlášky nezahrnuly všechny náklady, aby se vytvořily celkové náklady, které musí investoři vynaložit na realizaci projektu. Vyhláška vypočítává pouze investiční náklady na rozvoj pozemků, aniž by vypočítala počáteční náklady, které musí investoři vynaložit na získání pozemku k realizaci projektu, což je „poplatek za užívání pozemku“ (pokud investor realizující projekt není státem od poplatku za užívání pozemku osvobozen, pak se tento poplatek nevypočítává) a úrok z úvěru. „To je nepřiměřené,“ uvedla ve svém stanovisku Asociace pro oceňování.

Za druhé, o zisku.

Ve vyhlášce a obou variantách návrhu vyhlášky: Zisk se vypočítává pouze z nákladů na rozvoj pozemků, nikoli z celkových nákladů (jak je uvedeno výše), které investor vynaloží (včetně poplatků za užívání pozemků + nákladů na rozvoj pozemků + nákladů na podnikání), což je podhodnocení, které není v souladu s principem tvorby cen: Cena musí kompenzovat výrobní a obchodní náklady a mít zisk (rovněž není v souladu s metodou výpočtu zisku metodou přebytku, což je zisk vypočítaný z hodnoty aktiv) a popírá princip „budoucí hodnoty peněz“, tj. když má investor peníze na investici v jakékoli oblasti, musí očekávat očekávané zisky, včetně vložení peněz do banky za účelem získání úroku.

U možnosti 1: Návrh zaměňoval zisk, který investor získává, s náklady, které musí investor vynaložit na realizaci projektu (Návrh stanoví: Zisk zahrnuje kapitálové náklady), protože zisk je částka peněz, kterou investor získává. Kapitálové náklady jsou částka peněz, kterou musí investor zaplatit „poskytovateli kapitálu“.

Náklady na kapitál jsou v podstatě úroková sazba, kterou musí investor zaplatit věřiteli. Je to zisk věřitele, ale zároveň náklady dlužníka a investor si tyto finanční náklady samozřejmě neužívá, ale musí je zaplatit, a ty jsou zahrnuty ve struktuře výrobních a obchodních nákladů.

U možnosti 2: Zisk investora se vypočítává pouze z nákladů na vývoj, nikoli z celkových nákladů, které nejsou vypočítány správně a úplně, jak je analyzováno výše.

Vzhledem k výše uvedeným nedostatkům Vietnamská asociace pro oceňování doporučuje, aby celkové náklady na výpočet zisku pro investory byly vypočítány správně a úplně, včetně následujících nákladů: Celkové náklady (1) = Poplatek za užívání pozemku + Náklady na rozvoj a náklady na podnikání.

Zisk investora se vypočítá podle vzorce: Zisk investora = % x Celkové náklady (1).

Návrh na přidání prvku „zisk investora“

Vietnamská federace obchodu a průmyslu (VCCI) se dříve rovněž vyjádřila k návrhu vyhlášky regulující ceny pozemků.

Podle VCCI stanoví článek 6.3 návrhu vzorec pro určení průměrného ročního čistého příjmu (= průměrný roční příjem - průměrné roční náklady). Podle reflexe podniků je tato úprava nepřiměřená, protože nezohledňuje faktor „zisk investora“ (tento faktor nelze odečíst). Nestanovení zisku investora nezajistí spravedlnost použitých metod, protože ve srovnání se vzorcem investor investuje a využívá pozemky bez zisku. Celý přebytek z využívání stávajícího stavu stavby na pozemku po celou dobu pronájmu pozemku (jednorázová platba) bude vyplacen státu, bez započítání daně z příjmu právnických osob.

Taková úprava je v rozporu s teorií určování rozdílů v nájemném z pozemků; zvyšuje rozdíl v ceně pozemku při aplikaci metody příjmu a metody přebytku (pokud existují stejné plánovací informace). Proto se doporučuje, aby navrhovatel do výše uvedeného vzorce přidal faktor „zisk investora“.

Článek 7.3.a návrhu stanoví, že investiční náklady na výstavbu pro určení cen pozemků metodou přebytku zahrnují: náklady na výstavbu technické infrastruktury, sociální infrastruktury, bytovou výstavbu, ostatní stavební práce; náklady na vybavení; náklady na poradenství v oblasti stavebních investic; náklady na projektový management a řadu dalších nákladových položek předepsaných v sazbě investičního kapitálu.

Podle úvah podniků je toto nařízení uzavřené, ostatní náklady, které zde nejsou uvedeny, se vztahují pouze na případ použití sazby investičního kapitálu, jako například: náklady na nepředvídané události související s objemem práce a inflací cen během realizace projektu; náklady na úroky z úvěrů, náklady na výstavbu dočasných staveb, staveb obsluhujících stavbu, pojištění... VCCI proto doporučuje, aby navrhovatel výše uvedené náklady doplnil.

Také podle VCCI článek 7.3.b návrhu stanoví, že výdaje podnikání se vypočítávají jako procento z příjmů v souladu s obecnou úrovní v dané lokalitě. Podle zpětné vazby podniků je tato úprava nejasná a nevhodná.

Konkrétně se obchodní náklady, jako jsou náklady na reklamu, prodej a provoz, v jednotlivých oblastech značně liší, takže je obtížné stanovit společnou úroveň na místní úrovni.

Dále není vhodné ani územní plánování „místního společného území“, zejména v případě projektů nacházejících se v nezastavěných lokalitách bez mnoha velkých projektů, kdy místní společné území nemusí být pro daný projekt vhodné.

Článek 7.3.c návrhu stanoví, jak vypočítat zisk investorů podle dvou metod. Podle úvah podniků nejsou výše uvedené dvě metody přiměřené, protože nevypočítávají plně zisky celého projektu podle metody přebytku pro investory.

Konkrétně nařízení stanoví, že zisk se vypočítává pouze z investičních nákladů na výstavbu. Jedná se pouze o zisk z fáze rozvoje nemovitosti (investice do rozvoje pozemku), nikoli o zisk z celého projektu.

Taková regulace je v rozporu s principem tvorby cen, protože ceny musí pokrývat výrobní a obchodní náklady a generovat zisk. Tato regulace také popírá princip „časové hodnoty peněz“ (v důsledku nákladů ušlé příležitosti, inflace a rizik) a princip „budoucí hodnoty peněz“ (tj. při investování v jakékoli oblasti je nutné očekávat očekávané zisky, včetně bankovních vkladů).

Náklady, které investor vynaloží (celkové náklady), ve skutečnosti představují veškeré přiměřené náklady, které musí investor vynaložit na dokončení projektu (dokud není podnik založen). Celkové náklady musí zahrnovat poplatky za užívání pozemků (nebo hodnotu pozemku) – počáteční investiční náklady, které musí investor vynaložit na splnění finančních závazků vůči státu.

Pokud se tedy tento typ nákladů nevypočítá, lze mít za to, že investor musí hradit náklady na pozemky dvakrát: jednou, když nejsou zahrnuty do vyloučených nákladů při stanovení cen pozemků (podle tohoto nařízení), a podruhé, když musí platit poplatky za užívání pozemků (ale nejsou odečteny jako druh nákladů).

Proto se doporučuje, aby navrhovatel pozměnil nařízení tak, aby se zisky vypočítávaly na základě celkových nákladů, které musí investoři vynaložit na dokončení projektu až do prodeje produktu, aby generovaly příjmy. Tyto celkové náklady musí zahrnovat investiční náklady na výstavbu, obchodní náklady a poplatky za užívání pozemků – počáteční investiční náklady, které musí investoři vynaložit, aby splnili své finanční závazky vůči státu.

Článek 4.2.d návrhu nařízení o stanovení cen pozemků pro přidělování pozemků a pronájem pozemků v závislosti na postupu kompenzací, podpory a přesídlení podle článku 257.2.c pozemkového zákona z roku 2024.

Podle podniků by se lhůta pro stanovení cen pozemků měla uplatňovat až v okamžiku, kdy je pozemek dokončen k vyčištění a předání staveniště, aby mohly být provedeny investice.

Ve skutečnosti existují případy, kdy je přidělená půda příliš malá a nelze do ní investovat, takže není vhodné stanovit dobu pro ocenění pozemku. Pokud bude taková regulace přijata, vzniknou zbytečné postupy a bude nutné zvolit nesynchronní metodu oceňování s mnoha přidělenými plochami pozemků, které nestačí k investování, nebo na plánované ploše, která negeneruje příjmy.

Proto by mělo být upraveno, že metoda přebytku se vypočítává z celkové plochy projektu dle podrobného stavebního plánu nebo územního plánu do doby ocenění pozemku, přidělené dle poměru plochy pro předávanou plochu.

Překladová značka

Zdroj: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html