„Přehlíží“ návrh vyhlášky o cenách pozemků mnoho nákladů pro podniky?

Bez plného zohlednění nákladů je obtížné přilákat investory.

Vietnamská asociace pro oceňování uvedla, že využila vládní nařízení č. 12/2024/ND-CP, kterým se mění a doplňuje vládní nařízení č. 44/2014/ND-CP, kterým se upravují ceny pozemků, a návrh vládního nařízení upravujícího ceny pozemků, kterým se řídí provádění pozemkového zákona č. 31/2024/QH15.

Vietnamská asociace pro oceňování uznává, že jak vyhláška č. 12/2024/ND-CP, tak i návrh nové vyhlášky obsahují mnoho vhodných ustanovení, která splňují požadavky pro řešení praktických obtíží.

Vietnamská asociace pro oceňování však také zjistila, že obsah metody oceňování pozemků založené na metodě přebytku stanovené ve vyhlášce a návrhu vyhlášky má stále nedostatky, protože přesně a úplně nevypočítává celkové náklady, které investoři musí nést na realizaci projektu, a zisky, které obdrží po dokončení investičního projektu. To nejen ztíží přilákání investic, ale také zvýší ceny pozemků na nepřiměřeně vysokou úroveň.

Zaprvé, co se týče celkových investičních nákladů.

Vyhláška 12/2024/ND-CP a návrh vyhlášky plně nezohledňují všechny typy nákladů, aby vytvořily celkové náklady, které musí investoři vynaložit na realizaci projektu. Předpisy počítají pouze investiční náklady na rozvoj pozemků a nezahrnují počáteční náklady, které musí investoři vynaložit na pořízení pozemku pro projekt, a to „poplatky za užívání pozemků“ (pokud investor není od poplatků za užívání pozemků státem osvobozen) a úroky z vypůjčeného kapitálu. „To je nepřiměřené,“ uvedla Asociace pro oceňování.

Za druhé, co se týče ziskovosti.

Ve vyhlášce a obou variantách návrhu vyhlášky: Zisk se vypočítává pouze z nákladů na rozvoj pozemků, nikoli z celkových nákladů (jak je uvedeno výše) vynaložených investorem (včetně poplatků za užívání pozemků + nákladů na rozvoj pozemků + nákladů na podnikání). Tento výpočet je neúplný a není v souladu s principem tvorby cen: cena musí pokrývat výrobní a obchodní náklady a generovat zisk (což je také v rozporu s metodou výpočtu zisku metodou přebytku, což je zisk vypočítaný z hodnoty aktiv). Také popírá princip „budoucí hodnoty peněz“, což znamená, že když investoři mají peníze na investici v jakékoli oblasti, musí očekávat zisk, i když peníze vkládají do banky, aby získali úrok.

K možnosti 1: Návrh zaměňuje zisk, na který má investor nárok, s náklady, které musí investor vynaložit na realizaci projektu (návrh stanoví: Zisk zahrnuje kapitálové náklady), protože zisk je částka peněz, kterou investor obdrží. Kapitálové náklady jsou částka peněz, kterou musí investor zaplatit „poskytovateli financování“.

Náklady na kapitál jsou v podstatě úroková sazba, kterou investoři platí věřitelům z vypůjčených peněz. Je to zisk věřitele, ale náklad pro dlužníka a investor z těchto finančních nákladů samozřejmě neprofituje, ale musí je zaplatit, což je zahrnuto v nákladové struktuře výroby a obchodních operací.

Pokud jde o možnost 2: Zisk investora se vypočítává pouze z nákladů na vývoj, nikoli z celkových nákladů, což není přesný a úplný výpočet, jak bylo analyzováno výše.

Vzhledem k výše uvedeným nedostatkům Vietnamská asociace pro oceňování doporučuje, aby celkové náklady pro výpočet zisku pro investory byly vypočítány správně a úplně takto: Celkové náklady (1) = Náklady na poplatek za užívání pozemku + Náklady na rozvoj a náklady na podnikání.

Pokud jde o zisk investora, bude vypočítán pomocí vzorce: Zisk investora = Procento x Celkové náklady (1).

Navrhujeme doplnit prvek „zisku investora“.

Vietnamská obchodní a průmyslová komora (VCCI) dříve také poskytla zpětnou vazbu k návrhu vyhlášky regulující ceny pozemků.

Podle VCCI stanoví článek 6.3 návrhu vzorec pro určení průměrného ročního čistého příjmu (= průměrný roční příjem – průměrné roční výdaje). Podniky se vyjádřily, že tato úprava je nepřiměřená, protože nezohledňuje „zisk investora“ (neumožňuje odečíst tento faktor). Nestanovení zisku investora nezajistí spravedlnost použitých metod, protože ve srovnání se vzorcem bude investor investovat a fungovat bez zisku. Veškerý přebytek z využívání stávajících staveb na pozemku po celou dobu pronájmu (jednorázová platba) bude uhrazen státu, bez daně z příjmu právnických osob.

Taková úprava je v rozporu s teorií stanovení diferenciálního pozemkového nájemného; zvyšuje rozdíl v cenách pozemků při aplikaci metody příjmu oproti metodě přebytku (pokud jsou k dispozici stejné plánovací informace). Proto navrhujeme, aby navrhovatel do výše uvedeného vzorce doplnil prvek „zisku investora“.

Článek 7.3.a návrhu stanoví, že investiční náklady pro stanovení cen pozemků metodou přebytku zahrnují: náklady na výstavbu technické infrastruktury, sociální infrastruktury, bydlení a dalších stavebních prací; náklady na vybavení; náklady na investiční poradenství v oblasti stavebnictví; náklady na projektový management; a řadu dalších nákladových položek stanovených v sazbě investičního kapitálu.

Podle zpětné vazby od podniků je toto nařízení restriktivní; další náklady, které zde nejsou uvedeny, se vztahují pouze na případy využívající kvóty investičního kapitálu, jako například: náklady na nepředvídaný objem práce a inflaci během realizace projektu; úrokové náklady, náklady na výstavbu dočasných staveb, staveb sloužících výstavbě, pojištění atd. VCCI proto navrhuje, aby navrhovatel tyto náklady doplnil.

Podle VCCI článek 7.3.b návrhu stanoví, že výdaje podnikání se počítají jako procento z příjmů, které odpovídá obecné úrovni v dané lokalitě. Podniky se vyjádřily, že toto nařízení je nejasné a nevhodné.

Konkrétně se obchodní náklady, jako jsou reklama, prodej a provozní náklady, v jednotlivých odvětvích značně liší, což ztěžuje stanovení obecného průměru na místní úrovni.

Kromě toho je nevhodné definovat oblast projektu na základě „obecných místních podmínek“, zejména v případech, kdy se projekty nacházejí v málo rozvinutých oblastech s malým počtem rozsáhlých projektů, jelikož obecné místní podmínky nemusí být pro daný projekt vhodné.

Článek 7.3.c návrhu stanoví dvě metody pro výpočet zisku investora. Podle zpětné vazby od podniků není ani jedna z těchto metod rozumná, protože plně nezohledňuje zisk investora z celého projektu s využitím metody přebytku.

Konkrétně předpisy stanoví, že zisk se vypočítává pouze z investičních nákladů na výstavbu. Jedná se pouze o zisk z fáze rozvoje nemovitosti (investice do rozvoje pozemků), nikoli o zisk z celého projektu.

Taková regulace je v rozporu s principy tvorby cen, protože ceny musí pokrývat výrobní a obchodní náklady a generovat zisk. Tato regulace také popírá princip „časové hodnoty peněz“ (v důsledku nákladů příležitosti, inflace a rizika) a princip „budoucí hodnoty peněz“ (což znamená, že při investování v jakékoli oblasti je nutné očekávat výnos, a to i při vkládání peněz do banky).

Ve skutečnosti náklady vynaložené investorem (celkové náklady) zahrnují všechny přiměřené výdaje, které investor musí vynaložit na dokončení projektu (dokud není podnik založen). Celkové náklady musí zahrnovat poplatky za užívání pozemků (nebo hodnotu pozemku) – počáteční investiční náklady, které musí investor nést, aby splnil své finanční závazky vůči státu.

Pokud je tedy tento typ nákladů z výpočtu vynechán, lze mít za to, že investor platí za pozemek dvakrát: jednou, když není zahrnut do odečitatelných nákladů při stanovení ceny pozemku (podle tohoto nařízení), a podruhé, když musí platit poplatky za užívání pozemků (ty však nejsou odečitatelné jako náklady).

Proto navrhujeme, aby navrhovatel revidoval předpisy tak, aby zisk vypočítával na základě celkových nákladů, které investor vynaloží na dokončení projektu až do prodeje produktu a generování tržeb. Tyto celkové náklady musí zahrnovat investiční náklady na výstavbu, provozní náklady podniku a poplatky za užívání pozemků – počáteční investiční náklady, které musí investor nést, aby splnil své finanční závazky vůči státu.

Článek 4.2.d návrhu nařízení stanoví stanovení cen pozemků pro přidělování pozemků a pronájem pozemků podle postupu kompenzací, podpory a přesídlení podle článku 257.2.c pozemkového zákona z roku 2024.

Podle podniků by se oceňování pozemků mělo provádět až v době, kdy je vyklizení pozemku dokončeno a pozemek je připraven k investici.

Ve skutečnosti existují případy, kdy je půda přidělována ve velmi malých, fragmentovaných parcelách, což investice znemožňuje. V takových případech je třeba se vyhnout stanovení doby pro ocenění pozemků. Taková regulace by vytvořila zbytečné postupy a vedla by k nekonzistentním metodám oceňování v oblastech, kde jsou přidělené prostředky pro investice nedostatečné nebo kde plánované oblasti negenerují příjmy.

Proto je vhodné upravit způsob výpočtu přebytku na základě celkové plochy projektu dle podrobného stavebního plánu nebo územního plánu až do doby ocenění pozemku, alokovaného poměrně k předávané ploše.

Překladová značka

Zdroj: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html