Odstranění „úzkého hrdla“ v cenách bydlení: Rozvoj sociálního bydlení musí být strategickou prioritou

Ilustrační fotografie.

Tváří v tvář této situaci na nedávné konferenci Ústředního řídícího výboru pro bytovou politiku a trh s nemovitostmi nastolil premiér Pham Minh Chinh otázku, která „rozvazuje“ celé odvětví: „Musíme odpovědět na otázku, proč jsou ceny bytů vysoké a zůstávají vysoké?“ Tato otázka nejen odráží obavy o racionalitu trhu, ale také ukazuje naléhavou potřebu úpravy politik, mechanismů a myšlení v oblasti rozvoje bydlení, zejména v segmentu sociálního bydlení – který je považován za klíč ke snížení cen bytů ve velkém měřítku.

* Reálná poptávka - nevyvážená nabídka

Dr. Bui Duc Hung - bývalý ředitel odboru finančního plánování ( Ministerstvo stavebnictví ) poznamenal, že analýza současné situace na trhu ukazuje, že konflikt mezi nabídkou a poptávkou je jednou z hlavních příčin. Zatímco segment komerčního bydlení, zejména střední a vyšší třídy, má nadbytek produktů, sociálního bydlení je vážně nedostatek. Existuje mnoho důvodů pro zvyšování cen bytů, ale základní příčinou, která trvá již mnoho let, je nedostatek nabídky cenově dostupného sociálního bydlení pro kupující.

Premiér Pham Minh Chinh poukázal na to, že trh s nemovitostmi se vyvíjí nevyváženě a většina nabídky je soustředěna v luxusním segmentu, daleko od skutečných potřeb společnosti. Ceny bydlení rostou příliš vysoko, někdy i dramaticky, zejména ve dvou velkých městech Hanoji a Ho Či Minově Městě. „Tolik lidí potřebuje domy, ale protože ceny jsou příliš vysoké, nemohou si je koupit. Domy, které stojí přes 70 milionů nebo 100 milionů VND za metr čtvereční, kdo má peníze na jejich koupi?“ zdůraznil premiér.

Zpráva ministerstva stavebnictví ukazuje, že ceny bytů v Hanoji a Ho Či Minově Městě se v současnosti udržují v průměru na 70–80 milionech VND/m2, což představuje nárůst o přibližně 5,6 % oproti začátku roku. Mnoho projektů sociálního bydlení mezitím nebylo realizováno podle plánu a dosáhlo pouze přibližně 59,6 % plánu stanoveného v projektu na výstavbu 1 milionu bytů pro sociální bydlení do roku 2030. Úvěrový balíček ve výši 145 000 miliard VND na podporu rozvoje tohoto segmentu vyplatil po dvou letech realizace pouze více než 4 000 miliard VND...

Z pohledu odborníka Dr. Bui Duc Hung uvedl, že jedním z hlavních důvodů, proč je obtížné snižovat ceny bytů, je obtížný přístup podniků k investičnímu kapitálu. Měnová politika nevytvořila příznivé podmínky pro přístup developerů nemovitostí k bankovním úvěrům a kanály pro mobilizaci dlouhodobého kapitálu, jako jsou podnikové dluhopisy a akciový trh, se dosud nerozvinuly.

V kontextu krátkodobého úvěrového kapitálu od bank, který tvoří velkou část, nutí rostoucí rizika likvidity banky k opatrnosti při poskytování úvěrů. To podnikům znemožňuje realizaci nových projektů nebo dochází ke zpožděním, což vede k nedostatku skutečné nabídky a zvyšuje ceny.

Zároveň má právní systém i přes mnoho úprav stále mnoho překrývání, je nejasný a způsobuje potíže v procesu implementace. Zdlouhavé administrativní postupy, nedostatečná synchronizace mezi funkčními orgány a obcemi spolu s omezenou řídicí kapacitou na místní úrovni také zpomalují proces investic do výstavby a uvádění bydlení na trh.

Kromě právních a kapitálových faktorů rostou i vstupní náklady na bytové projekty. Rostou ceny pozemků, náklady na vyklízení pozemků, poplatky za užívání pozemků, daně, poplatky a ceny stavebních materiálů, a to vše bez přísného kontrolního mechanismu. Tyto náklady jsou nakonec zahrnuty v prodejní ceně, což břemeno přesouvá na kupujícího, analyzoval pan Hung.

Mnoho podniků ve skutečnosti také upozorňuje na to, že současný ceník pozemků a metoda výpočtu poplatků za užívání pozemků kladou velkou zátěž na náklady na rozvoj projektu. Zároveň je oceňování pozemků a výběr poplatků za užívání pozemků mezi lokalitami nekonzistentní, což vede k nedostatečné transparentnosti a zvyšování investičních nákladů.

* Restrukturalizace trhu

Vzhledem k výše uvedené situaci pan Nguyen Anh Que - předseda skupiny G6, člen výkonného výboru Vietnamské realitní asociace, předložil řadu konkrétních a proveditelných doporučení ke snížení cen bytů v období 2025-2027. Za prvé je nutné brzy dokončit a vydat nový ceník pozemků v rozumnějším směru a zároveň důkladně odstranit právní postupy a vytvořit tak podmínky pro hladší realizaci projektů podniky.

Zároveň pan Que navrhl, že u pozemků dražených fyzickými osobami je nutné jasně stanovit mechanismus pro omezení převodů do 2 let, požadovat vysoké zálohy, prokazovat finanční způsobilost a zároveň vynucovat platbu do 7 dnů od vítězství v aukci, aby se eliminovaly spekulace a hromadění pozemků čekáním na zvýšení cen...

Zároveň je nutné kontrolovat primární zisk z prodeje bytových projektů a omezit ho na maximálně 50 %. Podle pana Que má totiž v současnosti mnoho projektů ziskovou marži 2–3krát vyšší, což zvyšuje prodejní cenu na více než dvojnásobek skutečných nákladů. Například luxusní bytový projekt v Hanoji v roce 2022 stojí 40 milionů VND/m2 s náklady na výstavbu přibližně 25 milionů VND/m2, ale do roku 2025 se cena zvýší na 90 milionů VND/m2, zatímco náklady se zvýší pouze na přibližně 35 milionů VND/m2.

Zejména je nezbytné intenzivně rozvíjet sociální bydlení ve velkých městech a jejich okolí, a to synchronním plánováním a dobrou infrastrukturou, aby se vytvořil zdroj nabídky odpovídající skutečné poptávce na trhu.

Stejný názor sdílel i Dr. Bui Duc Hung a zdůraznil, že je nutné změnit povědomí a přesunout investice do bydlení od nákupu a prodeje k převážně rostoucím investicím do nájemního bydlení a splátkového koupě. To je třeba považovat za průlom v implementaci politiky sociálního bydlení.

To nejen řeší problém s bydlením, ale je to také řešení pro regulaci sociální práce. Pracovníci mohou jít na jakékoli pracoviště, pokud mají bydlení, které odpovídá jejich příjmu; zejména při restrukturalizaci organizace, zavádění dvoustupňové místní samosprávy, slučování provincií, rušení okresní úrovně a slučování obcí.

„Ideologie Ústavy z roku 2013, stranických usnesení a Strategie socioekonomického rozvoje na období 2021–2030 jasně uvádí: ‚Stát, komunita a lidé mají odpovědnost starat se o rozvoj bydlení.‘ Zejména stát musí hrát vedoucí roli v péči o rozvoj sociálního bydlení. Proto je nutné přezkoumat model podniků s činnostmi veřejných služeb v oblasti výstavby a podnikání v oblasti sociálního bydlení,“ navrhl Dr. Bui Hung.

Pokud jde o trh, pan Tran Khanh Quang - generální ředitel realitní společnosti Viet An Hoa - uvedl, že současný trh netrpí nedostatkem produktů, ale chybí mu vhodné produkty. Většina současných kupujících nemovitostí si je nekupuje za účelem bydlení, ale za účelem investice nebo spekulace s očekáváním zisku. Ti, kteří mají skutečné potřeby, k nim nemají přístup kvůli vysokým cenám.

Některé současné politiky v oblasti správy půdy a rozvoje měst, ačkoli jsou zaměřeny na kontrolu trhu, neúmyslně brání nabídce. Například předpisy o zpřísnění dělení a prodeje pozemků nebo mechanismus „samostatně vyjednané kompenzace“ téměř znemožňují realizaci malých projektů, což výrazně snižuje flexibilitu a decentralizaci trhu.

Proto jsou podle pana Quanga ke snížení cen bytů zapotřebí nejen řešení týkající se kapitálových a administrativních postupů, ale také hlubší reformy v plánování, územním plánování, finančním řízení a orientaci na udržitelný rozvoj bydlení.

Premiér Pham Minh Chinh opakovaně zdůrazňoval strategickou roli sociálního bydlení v politikách socioekonomického rozvoje, které nejen slouží sociálnímu zabezpečení, ale také přispívá k makroekonomické stabilitě.

Sociální bydlení je proto identifikováno jako páka pro trh. Pro snížení cen bytů je nutné zvážit rozvoj sociálního bydlení jako národní investiční prioritu se specifickými mechanismy v oblasti kapitálu, pozemků, daní a plánování. Zároveň je nutné povzbuzovat soukromé podniky k silné účasti v tomto segmentu prostřednictvím specifických a proveditelných pobídkových politik.

Odborníci se obecně shodují, že řešení problému snižování cen bytů nelze dosáhnout několika jednorázovými nebo krátkodobými opatřeními. Jedná se o otázku, která se týká mnoha oblastí, od urbanistického plánování, práva, financí, daní, až po uvažování o rozvoji bydlení a strategii makroekonomického řízení.

Zejména je zapotřebí úzká koordinace mezi ministerstvy, složkami, obcemi a podnikatelskou komunitou. A co je důležitější, musíme změnit myšlení bytové výstavby tak, aby sloužila lidem, nejen jako investiční nástroj. Až se trh s nemovitostmi vrátí ke své skutečné hodnotě, s vhodnými produkty, rozumnými a transparentními cenami, budou mít lidé více příležitostí k bydlení a ekonomika bude těžit ze stabilního, zdravého a udržitelného trhu.

Zdroj: https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm