Omezení úvěrů na nákup druhého a vyššího bydlení: Omezení spekulací, nebo potřeba zvýšit nabídku?

Zatímco někteří prosazují omezení úvěrů na druhé domy, aby se snížily ceny bydlení, mnozí tvrdí, že je nutné zvýšit nabídku dostupného bydlení, aby se uspokojila skutečná poptávka, namísto administrativních zásahů, které by mohly ovlivnit trh.

Mnoho odborníků se domnívá, že je třeba najít řešení, které by podpořilo zvýšení nabídky dostupného bydlení a snížilo ceny bydlení, namísto intervencí na trhu administrativními opatřeními - Foto: QUANG DINH

Návrh usnesení vlády o regulaci a omezování cen nemovitostí právě zaslalo Ministerstvo výstavby k připomínkování 5 ministerstvům a resortům, než jej předloží vládě k vyhlášení.

Kupující druhého domu si tedy může půjčit pouze do výše 50 % hodnoty kupní smlouvy o nemovitosti. V případě koupě třetího nebo více domů nebude úvěrový limit vyšší než 30 % hodnoty kupní smlouvy o nemovitosti, a to ode dne účinnosti usnesení do 1. března 2027.

Ministerstvo stavebnictví dále navrhlo, aby vláda požadovala, aby obce rezervovaly alespoň 20 % bytových projektů pro dostupné bydlení a prováděly transakce prostřednictvím státem spravovaných obchodních ploch.

Burza Tuoi Tre , kromě některých podpůrných názorů, mnoho odborníků a firem uvedlo, že se jedná o administrativní zásah, který může snížit likviditu trhu.

Pan Nguyen Trung Tin (předseda představenstva společnosti TT Capital):

Potřeba podporovat legalitu a snižovat náklady

Pokud se zpřísní podmínky pro poskytování druhé a třetí hypotéky, tato politika omezí spekulace s bydlením, což povede ke snížení kupní síly. Řešením „měkčí“ ceny je však zrychlení právních postupů, pomoc investorům s včasnou realizací projektů, zvýšení nabídky a snížení finančních nákladů v důsledku zdlouhavých postupů.

Pokud státní agentury pomohou podnikům urychlit právní proces, sníží se finanční náklady investorů, což jim umožní prodávat byty levněji.

Aby investor získal dostupné bydlení, sám si dobře kontroluje náklady a zahraniční investoři očekávají zisky ne příliš vysoké, jen něco málo přes 10 %, takže partner poskytuje financování za rozumnou cenu, což pomáhá snižovat ceny bydlení.

Kromě toho je potřeba zavést lepší politiku podpory úrokových sazeb pro kupující domů, v níž ti, kteří kupují levné a cenově dostupné domy, potřebují lepší podporu úrokových sazeb než ti, kteří kupují luxusní domy.

Dr. Le Xuan Nghia (člen politické poradní rady premiéra ):

Je třeba zvýšit nabídku cenově dostupného bydlení.

Navrhovaná politika omezení hypoték je administrativním opatřením, které zasahuje do činnosti úvěrových institucí. Komerční banky působící podle zákona o úvěrových institucích musí dodržovat bezpečnostní standardy vydané Státní bankou.

Jinými slovy, Státní banka přijala opatření k omezení úvěrů na nemovitosti. Banky, které půjčují nemovitosti v hodnotě 1 dongu, si podle mezinárodní praxe musí vyčlenit 1,5 dongu do rezerv.

Kromě toho je obtížné kontrolovat i úvěry na nákup druhého a třetího bydlení, banky to nemohou kontrolovat. Úvěry na nemovitosti ve Vietnamu dosahují přibližně 4 milionů miliard VND, což představuje 25 % celkových úvěrů v ekonomice, což je stále o asi 30 % méně než v Číně a o asi 40 % méně než v evropských zemích.

Ve skutečnosti je trh s nemovitostmi úzce spjat s bankami, většina zastavených aktiv u bank jsou nemovitosti.

Pro kontrolu trhu s nemovitostmi mnoho zemí využívá daňové nástroje a zároveň zvyšuje nabídku cenově dostupných nemovitostí za účelem snížení cen bydlení. Proto je nutné zvýšit podíl cenově dostupného komerčního bydlení na celkovém počtu bytových projektů na více než 20 %, jak je navrženo, a to i při zohlednění většiny bytových projektů licencovaných každoročně.

Pan Tran Khanh Quang (generální ředitel investiční společnosti Viet An Hoa Real Estate):

Riziko „zmrazení“ trhu s nemovitostmi

Omezení Ministerstva stavebnictví týkající se úvěrů kupujícím druhé a třetí nemovitosti mají za cíl omezit spekulace s nemovitostmi a pomoci zkrotit ceny bydlení, ale mohla by mít také negativní důsledky pro oživení trhu.

Ačkoli ceny nemovitostí mají tendenci růst, nejsou rovnoměrné, ale soustředí se hlavně v některých specifických segmentech a oblastech, jako jsou oblasti s novými projekty, aukční oblasti, segmenty bytů a dokonce i „manipulace s cenami“. Mnoho investorů do nemovitostí se mezitím stále potýká s obtížemi, zejména ti, kteří vlastní řadové domy a pozemky, protože trh se ještě nezotavil.

Investoři ve skutečnosti tvoří velmi velkou část nových projektů, přibližně 60–70 % nebo i více, takže zpřísnění úvěrové politiky okamžitě ovlivní likviditu nových projektů a sníží náladu na trhu. A když nálada na trhu klesne, investoři se také budou méně podílet na trhu, což povede k riziku poklesu nabídky reálných bytových produktů.

Důležitým problémem je proto vytvořit „skutečnou nabídku pro skutečnou poptávku“ a nikoli „virtuální nabídku pro virtuální poptávku“, jak je tomu v současnosti. Musíme vytvořit nabídku sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy a zvýšit nabídku dostupného bydlení pro osoby se středními příjmy, namísto zasahování administrativními řešeními.

Zvažte racionalitu

Pan Pham Duc Toan, generální ředitel společnosti EZ Property, uvedl, že mnoho investorů využívá velkou finanční páku k investování do koupě domů, ale pak je musí prodat se ztrátou 30–40 %, protože ceny domů nerostou podle očekávání, zatímco tito investoři nemají peníze na splacení úroků a jistiny.

Omezení úvěrů na druhý, třetí a další dům proto sníží počet lidí, kteří si půjčují příliš mnoho kapitálu na koupi domu, což přispěje k ochraně investorů před tržními riziky. Ve skutečnosti toto řešení omezuje spekulace pouze do určité míry, protože investoři mohou zákon zcela obejít a půjčit si kapitál na koupi domu...

Investoři mnoha realitních projektů v Ho Či Minově Městě však hodnotí, že nová politika sice má za cíl omezit ceny bydlení, ale po zavedení může způsobit další potíže na trhu s nemovitostmi a nemusí problém zcela vyřešit.

Jeden investor uvedl, že nařízení o snížení poměru úvěrů pro druhý dům na 50 % a pro třetí dům na 30 % je nepřiměřené a že navrhovatel neposkytl žádné standardy pro stanovení tohoto poměru, což „ztratí tržní povahu“.

Podle této osoby musí po sloučení administrativních hranic mnoho lidí, včetně velkého počtu státních úředníků, pracovat v jiných lokalitách. Pokud se rozhodnou koupit si druhý byt k bydlení, sníží se jim úvěrový limit, což jim způsobí potíže.

Nemluvě o mnoha případech z mnoha důvodů, jako je koupě domu pro příbuzné, děti jdoucí do školy... také potřebují půjčit si na koupi domu.

Zpět k tématu

BAO NGOC - NGOC HIEN

Zdroj: https://tuoitre.vn/han-che-cho-vay-mua-nha-thu-2-tro-len-han-che-dau-co-hay-can-tang-cung-20251009080122273.htm