Co investoři získají z projektu BT Trieu Son?

Levná půda?

Dopravní projekt spojující provinční silnici 514 a státní dálnici 47C v okrese Trieu Son je projekt s celkovou počáteční investicí více než 79 miliard VND, který realizuje společný podnik akciové společnosti Tien Dat Construction - Viet Thanh Joint Stock Company (BT Trieu Son Company Limited). Jedná se o jeden z posledních projektů v provincii Thanh Hoa , který byl realizován formou partnerství veřejného a soukromého sektoru, typu smlouvy BT (výstavba - převod), než byl tento typ oficiálně „ukončen“ (s účinností od 1. ledna 2021) z důvodu mnoha nedostatků, vysokého rizika negativity a velkých ztrát státního majetku.

Pro realizaci tohoto projektu provincie Thanh Hoa původně plánovala využít 5 krásných pozemků o celkové rozloze téměř 28 hektarů ve městě Trieu Son a sousedních obcích okresu Trieu Son k provedení protiplnění za projekt.

Projekt společnosti BT, který zahrnuje silnici spojující provinční silnici 514 a státní dálnici 47C v okrese Trieu Son, je ve výstavbě.

Na tomto základě dne 27. listopadu 2020 provinční lidový výbor Thanh Hoa přidělil první fázi pozemku společnému podniku dodavatele, společnosti Trieu Son BT Company Limited, o celkové rozloze 198 998,8 m2 (téměř 20 hektarů) v rozhodnutích č. 5086/QD-UBND, 5085/QD-UBND a 5084/QD-UBND. Zbývající 2 z 5 pozemků, u kterých se očekává, že budou společnosti Trieu Son BT Company Limited vyplaceny korespondenčně, dosud nebyly předány.

Provincie Thanh Hoa se však nedávno oficiálně rozhodla upravit protiúčet z 5 oblastí na pouhé 3 výše uvedené pozemkové oblasti, což odpovídá snížení o 9,3 hektaru z důvodu „nadměrného protiúčtu“, a to po zvážení zajištění principu parity v souladu s ustanoveními zákona o správě a využívání veřejného majetku z roku 2017, vládních nařízení a dalších příslušných právních předpisů.

Souběžně s přidělováním pozemků vydal provinční lidový výbor Thanh Hoa také rozhodnutí o schválení specifických cen pozemků jako základu pro stanovení poplatků za užívání pozemků placených do státního rozpočtu.

Například dne 3. listopadu 2021 vydal Lidový výbor provincie Thanh Hoa specifické ceny pozemků jako základ pro stanovení poplatků za užívání pozemků, které mají být placeny do státního rozpočtu za realizaci projektu nové rezidenční oblasti Nam Cong Cheo ve městě Trieu Son, okres Trieu Son (fáze 1). Specifická cena pozemku odpovídající ploše pozemku přidělené státem s poplatky za užívání pozemků po odečtení nákladů (bez nákladů na vyčištění pozemku) na tomto místě, vypočtená za metr čtvereční, činí 2 201 099 VND/m2.

Výše uvedená konkrétní cena pozemku je stanovena za podmínky, že investor musí investovat do veškeré technické infrastruktury v souladu s investičním projektem, schváleným podrobným plánem pro pozemek určený k realizaci projektu a stát přidělí pozemek s poplatky za užívání pozemků o rozloze 34 029,3 metrů čtverečních obytných pozemků. Je třeba poznamenat, že pouze s uvedenou rozlohou a cenou projektu Nam Cong Cheo stát v podstatě vybere přes 74 miliard VND, což odpovídá přibližně 93 % protikapitálu celkového investičního kapitálu výše uvedeného projektu BT.

Pozemek Nam Cong Cheo se nachází na velmi krásném místě, rozděleném na 330 pozemků a inženýrských sítí v okrese Trieu Son v provincii Thanh Hoa. (Foto: Lam Linh Land)

Pokud se vrátíme k otázce stanovení ceny pozemku odpovídající ploše pozemku přidělené státem s výběrem poplatku za užívání pozemku v novém projektu rezidenční oblasti Nam Cong Cheo, podle paní Pham Thi Thu Huong, praktikující odhadkyně cen, existuje mnoho metod k jejímu stanovení, nicméně ve výše uvedeném případě se cena pozemku obvykle určuje metodou přebytku a ekvivalentní tržní cena v dané době je pouze vstupním základem.

Konkrétně se cena pozemku metodou základního přebytku vypočítává odečtením příjmů z rozvoje od nákladů na rozvoj. Základní příjem představuje peníze získané po realizaci projektu, základní náklady na rozvoj zahrnují investiční náklady na infrastrukturu, náklady na nepředvídané události, náklady na řízení projektu, náklady na reklamu a prodej... a „měkké“ náklady, jako jsou komerční výhody, další náklady dle předpisů... a zisky investorů.

Společný podnik „velmi zasáhl“ projekt BT Trieu Son?

Podle skutečných záznamů se nový rezidenční projekt Nam Cong Cheo (obchodní název je Trieu Son New Central project) od svého uvedení do prodeje okamžitě stal „horkým“ produktem v mnoha novinách, médiích a je vyhledávaný realitními kancelářemi.

Podle úvodu jedné z výše uvedených jednotek má nový projekt rezidenční oblasti Nam Cong Cheo mnoho příznivých geografických faktorů, které jsou velmi vhodné pro zákazníky, kteří plánují koupit pozemek jak pro rezidenční, tak pro obchodní účely. Konkrétně severní část projektu sousedí s provinční silnicí 514, která se napojuje na státní dálnici 47 spojující město Thanh Hoa s mezinárodním letištěm Tho Xuan; západní část sousedí s 36m dvouproudovou silnicí spojující státní dálnici 47C s dálnicí Nghi Son - Sao Vang; jih sousedí s plánovanou oblastí Xuan Hung, luxusní městské oblasti o rozloze 20 hektarů... Z projektu se lidé dostanou do města Thanh Hoa za pouhých 20 minut; 15 minut na letiště Tho Xuan a v okruhu 500 metrů se nachází kulturní a sportovní centrum, nemocnice, tržnice Giat, administrativní centrum okresu Trieu Son, městský supermarket, 50ha meziobecní průmyslový park...

Podle médií má oblast Nam Cong Cheo zvláštní polohu v okrese Trieu Son. (obrázek: Země Lam Linh)

Ve skutečnosti se 15. července v poledne Nguoi Dua Tin zúčastnila projektu nové rezidenční oblasti Nam Cong Cheo v okrese Trieu Son v roli „pozemkového makléře“ (nezávislého realitního makléře). Pozemek má velmi širokou frontu, asi 300 m, která se táhne podél centrální silnice města Dat, zatímco hloubka je střední a nachází se v blízkosti center inženýrských sítí, jak bylo inzerováno.

Na místě Nguoi Dua Tin oslovila ženu středního věku, která prodávala vodu naproti projektu Trieu Son New Central a byla ochotna pracovat také jako „pozemková makléřka“, a řekla, že tento pozemek stojí v závislosti na lokalitě přibližně 14 až 25 milionů VND za metr čtvereční.

„Pokud si chcete koupit tady, je to v pořádku, kolem 1,4 až 2,5 miliardy VND za pozemek. Pokud ne, mám další pozemek, který jsem loni koupila v aukci, o pár kilometrů dál, také na této silnici, ale dále od centra, o rozloze 100 metrů čtverečních. Když jsem ho koupila v aukci, stál téměř 1,7 miliardy VND, teď ho prodávám přesně za 2 miliardy VND,“ řekla.

Když Nguoi Dua Tin vyjádřil zájem o koupi pozemku v projektu Nam Cong Cheo, byl představen osobě jménem Toan, o níž se říkalo, že je „příbuzným“ ředitele jedné ze společných společností investujících do projektu BT. Protože tato osoba byla na služební cestě, byl představen osobě jménem Cuong, která na projektu pracovala.

Podle pana Cuonga se jeho pozemek nachází na ulici a byl zakoupen na základě diplomatické kvóty. Prodejní cena je přibližně 25,5 milionu VND za metr čtvereční, což odpovídá zhruba 2,5 miliardám VND.

„Pozemek je tady krásný, můj pozemek není v žádném stavu, koupil jsem ho v rámci diplomatické kvóty. Abych si ho ale mohl koupit, musím postavit 4 patra, abych získal certifikát, zbývající pozemky uvnitř stavět nemusím, stačí si ho koupit a ihned získat certifikát,“ řekl pan Cuong.

Pan Cuong se podělil o informace o pozemku, který vlastní v rámci projektu Nam Cong Cheo.

Podle pana Cuonga je částka získaná prodejem 330 pozemků vysoká, ale k realizaci projektu musí společnost vynaložit peníze na vyčištění přibližně 120 sao rýžových polí, přičemž každé sao stojí 60 milionů VND, což odpovídá přibližně více než 7 miliardám VND. Zároveň musí společnost investovat do technické infrastruktury až desítky miliard VND, investiční kapitál do projektu BT a, co je důležité, další „měkké“ náklady.

S lokalitou Nam Cong Cheo a zbývajícími dvěma lokalitami tak může společný podnik akciové společnosti Tien Dat Construction - Viet Thanh, což jsou známí dodavatelé při „vítězství“ v mnoha projektech v provincii Thanh Hoa, v případě štěstí zcela „vyhrát“ jeden z posledních projektů BT po odečtení souvisejících nákladů.

Zdroj: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-hoa-nha-dau-tu-gat-hai-duoc-gi-tai-du-an-bt-trieu-son-a614360.html