Blokády ztěžují výstavbu sociálního bydlení „dvojnásobně“

Blokování řetězu

Pan Le Huu Nghia, ředitel společnosti Le Thanh Company – společnosti specializující se na sociální bydlení (NOXH) v Ho Či Minově Městě, k tomu uvedl: „V minulosti měla vláda mnoho mechanismů a politik pro rozvoj NOXH. Tyto pobídky však investorům ztěžovaly práci, protože postupy a počet žádostí byly stále obtížnější než u projektů komerčního bydlení (NOTM). Například podle současných předpisů mají projekty NOXH nárok na 1,5krát větší pobídky, pokud jde o hustotu výstavby, koeficient využití půdy a velikost populace, ve srovnání s NOTM schválenými příslušnými státními orgány v rámci plánování v měřítku 1/2 000. Realita je však taková, že téměř všechny projekty NOXH byly převedeny z NOTM, takže nejsou vhodné pro plánování v měřítku 1/2 000. Aby byly vhodné pro využití pobídek, je nutné upravit plánování v měřítku 1/2 000 a 1/500. Úprava plánování je však extrémně obtížná.“

Mnoho úzkých míst způsobuje, že program výstavby sociálního bydlení dosahuje velmi nízkých výsledků.

„V Ho Či Minově Městě usnesení 98 vyžaduje, aby stát upravil plánování 1/2 000 a 1/500, aby pomohl projektům sociálního bydlení získat pobídky a být v souladu s plánováním. Vyhláška 31 mezitím stanoví, že projekty sociálního bydlení musí být v souladu s podrobným plánováním, aby jim byla udělena investiční politika a aby byly uznány jako investoři. Ministerstvo plánování a investic však usnesení 98 nedodržuje, takže je stále „zaseklé“. Pokud neexistuje usnesení 98, ministerstvo plánování a architektury nikdy neschválí úpravu plánování 1/500 pro podniky. To znamená, že v jiných lokalitách bez usnesení 98, jako je Ho Či Minovo Město, se postupy nezdvojují, ale „zaseknou“. Proto musí ministerstvo výstavby v lokalitách schválit úpravu plánování 1/2 000 a poté musí schválit plánování 1/500 pro podniky,“ citoval pan Nghia a zdůraznil: „Projekty sociálního bydlení vytvořené samotnými podniky se téměř zaseklo hned od postupu schvalování investiční politiky současně se schvalováním investorů kvůli…“ nedostatky vyhlášky č. 31.

V rozhovoru s Thanh Nienem se většina podniků potýkala s dalším úzkým hrdlem: podle zákona jsou podniky zabývající se sociálním bydlením osvobozeny od poplatků za užívání pozemků. Avšak podle zákona o bydlení z roku 2014 a platného zákona o pozemkech z roku 2013 musí stát, aby podniky byly osvobozeny od poplatků za užívání pozemků, nejprve vypočítat poplatky za užívání pozemků a vydat oznámení o výši poplatků za užívání pozemků, které musí podniky platit. Teprve poté budou podniky od poplatků za užívání pozemků osvobozeny, nikoli od začátku. Mezitím se výpočet poplatků za užívání pozemků v minulosti ve většině lokalit zasekl, a to i u projektů NOTM. To způsobilo, že projekty sociálního bydlení byly „dvojnásobně zaseklé“ než projekty NOTM. „Od začátku by měly být poplatky za užívání pozemků pro projekty sociálního bydlení osvobozeny, místo aby se musel přidávat krok výpočtu poplatků za užívání pozemků, vydání oznámení a následného osvobození od poplatků za užívání pozemků,“ navrhl jeden podnik.

Úvěr je také blokován.

Pan Minh Hoang, generální ředitel akciové společnosti Social Housing Investment and Development, si stěžoval, že zákon stanoví, že investoři do sociálního bydlení nesmí zastavit svůj vlastní pozemek k vypůjčení kapitálu na sociální bydlení, zatímco u NOTM je to povoleno. Proto v nedávné minulosti žádná společnost nemohla tento pozemek využít k vypůjčení kapitálu. „Tato ironie pramení ze skutečnosti, že podniky sociálního bydlení jsou osvobozeny od poplatků za užívání pozemků. Poplatky za užívání pozemků jsou sice pouze součástí projektu, ale k jeho realizaci musí podniky koupit pozemek, zaplatit za vyrovnání terénu, výstavbu atd., takže neschopnost zastavit tento pozemek a půjčit si peníze na realizaci projektu je nepřiměřená a způsobuje nevýhody pro podniky sociálního bydlení ve srovnání s nekomerčními podniky,“ analyzoval pan Hoang a doporučil: „V návrzích dekretů, kterými se řídí zákon o bydlení (ve znění pozdějších předpisů), zákon o pozemkech (ve znění pozdějších předpisů) o rozvoji a správě sociálního bydlení, je nutné umožnit investorům zastavit samotný projekt sociálního bydlení, alespoň v případech, kdy investor souhlasil s získáním práv k užívání pozemků nebo v současné době práva k užívání pozemků drží. V současné době si investoři musí zastavit další aktiva, aby si mohli půjčit úvěrový kapitál na realizaci projektů sociálního bydlení. To podnikům způsobilo mnoho obtíží při realizaci projektů sociálního bydlení a pomohlo snížit ceny bydlení.“

Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, potvrdil: „Nejen administrativní postupy, ale i úvěry na sociální bydlení jsou blokovány. Od roku 2015 žádný investor nevyužívá preferenční úvěrové politiky. Bez pobídek si všichni investoři do sociálního bydlení musí na výstavbu půjčovat komerční balíčky, takže cena je stále vysoká.“ Například Vietcombank půjčuje společnosti Nam Long 9 % ročně na výstavbu sociálního bydlení a všichni zákazníci si také musí půjčovat s 9 % ročně. Tato úroková sazba, ačkoli je ve srovnání s úvěry na výstavbu NOTM velmi zvýhodněná, je ve srovnání s příjmy zákazníků příliš vysoká. Aby se snížily úroky, investoři podporují zákazníky sazbou 2 % ročně, ale tato podpora je pouze po dobu prvních 2 let. Stát proto musí zajistit střednědobý rozpočtový zdroj pro dotování úrokových sazeb pro 4 komerční banky: Vietinbank, Vietcombank, Agribank a BIDV, které se podílejí na politice sociálního bydlení. Zároveň je třeba rekapitalizovat Banku sociální politiky, aby mohla implementovat současnou politiku preferenčních úrokových sazeb ve výši 4,8 % ročně.“

„Stálý výbor Národního shromáždění by měl zvážit přidělení střednědobého kapitálu ze státního rozpočtu na realizaci politiky sociálního bydlení, refinancování Banky sociální politiky nebo dotování úrokových sazeb pro čtyři komerční banky určené Státní bankou k realizaci preferenčních úvěrových politik sociálního bydlení,“ navrhl pan Chau a dodal, že úvěrový balíček ve výši 120 miliard VND, který dobrovolně poskytlo několik komerčních bank, má úrokové sazby o 1,5–2 % nižší než běžné úrokové sazby komerčních úvěrů po dobu 3 let. Tato úroková sazba má pozitivní vliv na investory, protože si dříve museli půjčovat s úrokovými sazbami až 12 % ročně. Úvěrový balíček ve výši 120 miliard VND však není vhodný pro kupující a nájemníky sociálního bydlení nejen proto, že musí platit vysokou úrokovou sazbu 7,5 % ročně a platí pouze po dobu 5 let a tyto úrokové sazby se navíc upravují každých 6 měsíců. Po uplynutí preferenčního období je úroková sazba dohodnutá a „plovoucí“, takže kupující a nájemníci sociálního bydlení mají „nejistou“ mentalitu a bojí se půjčovat si. Ministerstvo stavebnictví proto nadále obnovuje návrh úvěrového balíčku ve výši 110 000 miliard VND s úrokovou sazbou 4,8–5 % a maximální dobou splatnosti 25 let.

Výsledky sociálního bydlení jsou velmi nízké.

Úzká místa v administrativních postupech a kapitálu v minulosti zabránila realizaci plánu rozvoje sociálního bydlení v dosažení jeho cíle. Konkrétně v období 2016–2020 bylo v celé zemi dosaženo pouze přibližně 41 % z toho, ačkoli Ho Či Minovo Město dosáhlo 75 % plánu, skutečný počet byl pouze 15 000 jednotek sociálního bydlení (průměrně 3 000 jednotek/rok), což neuspokojilo obrovskou poptávku. V období 2021–2025 bylo v celé zemi dokončeno pouze 72 projektů sociálního bydlení s 38 128 byty, což dosáhlo téměř 9 % plánu. Z toho Ho Či Minovo Město dokončilo a uvedlo do užívání pouze 2 projekty s 623 byty (převedeny z období 2016–2020) a zahájilo 7 projektů s 4 996 byty, ale kvůli právním problémům se výstavba téměř nedala realizovat.

Zdrojový odkaz: https://thanhnien.vn/nhung-ach-tac-khien-lam-nha-o-xa-hoi-kho-gap-doi-185240317220308219.htm