„Horký“ růst úvěrů na nemovitosti: Optimismus v úzkosti?

VTV.vn - Úvěry na nemovitosti v prvních 10 měsících roku 2025 prudce vzrostly, což sice vedlo k hojnému toku kapitálu, ale k nízké likviditě, varuje mnoho odborníků před udržitelností trhu.

Přestože se úvěry na nemovitosti zrychlují, realita nevytváří očekávaný pohyb.

Úvěry na nemovitosti v prvních 10 měsících roku 2025 prudce vzrostly, což sice vytvořilo dostatek kapitálu, ale nízkou likviditu. Mnoho odborníků varuje, že tato realita nejen ovlivňuje ekonomiku , ale také vyvolává mnoho otázek ohledně udržitelnosti trhu.

Růst úvěrů v úzkosti

V prvních 10 měsících roku 2025 prudce vzrostly úvěry na nemovitosti a staly se jedním z hlavních hnacích faktorů rozvoje ekonomiky. Podle pana Phama Chi Quanga, ředitele odboru měnové politiky Vietnamské státní banky (SBV), dosáhly úvěry v celém bankovním systému tempa růstu 13,4 %, z čehož významnou část tvoří úvěry na nemovitosti. To odráží velmi jasný trend: nemovitosti jsou i nadále atraktivní destinací pro úvěrové toky. Tento nárůst však vytváří vážný důsledek, kterým je nerovnováha na trhu.

Nákup a prodej, „surfování“ bez skutečné hodnoty z hlediska cash flow nebo příjmů z pronájmu, příliš zvýšilo hodnoty nemovitostí, což zhoršilo jejich likviditu.

Finanční zprávy za třetí čtvrtletí roku 2025 od hlavních bank ukazují, že ačkoliv se úvěry na nemovitosti zrychlují, realita nevytváří očekávaný pohyb. Ve VPBank tvoří aktivity v oblasti nemovitostí 22,97 % z celkových nesplacených úvěrů, zatímco u MB je toto procento 10,42 %. To jasně ukazuje, že toky úvěrového kapitálu do nemovitostí dominují celé ekonomice. V některých oblastech, jako je Ho Či Minovo Město, však ačkoli trh pulzuje počtem nově otevřených bytů, počet transakcí neodpovídá nárůstu nabídky.

Na nedávném investičním fóru 2026 v Ho Či Minově Městě ekonomický expert Dinh The Hien uvedl, že hlavním důvodem této nerovnováhy je to, že trh s nemovitostmi se od začátku roku nachází ve stavu „nakupuj draho, prodávej draho“. Pokud tento trend bude pokračovat, hrozí trhu bublina. Toto varování nelze ignorovat, protože trh s nemovitostmi je stále více závislý na krátkodobých spekulacích. Nákupy a prodeje, „surfování“ bez reálné hodnoty z hlediska peněžních toků nebo příjmů z pronájmu, příliš zvýšily hodnoty nemovitostí, což způsobilo nízkou likviditu.

Navzdory silnému růstu úvěrů na nemovitosti se trhu nepodařilo vytvořit udržitelný cyklus, jak bylo požadováno. Podle Property Guru ceny nemovitostí v hlavních oblastech, jako je Hanoj ​​a Ho Či Minovo Město, prudce vzrostly, s impozantním nárůstem o 112 % v Hanoji během 5 let. Tento nárůst cen však neodpovídá příjmům lidí a absorpční kapacitě trhu. Likvidita trhu se proto také oslabila, a to je jeden z hlavních důvodů, které vedou k „neobsazenosti“ mnoha realitních projektů.

Varování, že trh je v nerovnováze

Spekulace s nemovitostmi za hranicí stanoveného limitu se stává velkou hrozbou jak pro trh, tak pro ekonomiku. Když jsou ceny bydlení tlačeny příliš vysoko, mnoho lidí, zejména střední a nízkopříjmová třída, nemá k bydlení přístup. To nejen snižuje likviditu, ale také způsobuje nerovnováhu v ekonomice, kdy se hojný peněžní tok nevyužívá k účelům udržitelného rozvoje, ale slouží především spekulativním účelům.

V současné době hodnota nemovitostí překročila 570 000 miliard VND, což ukazuje na nerovnováhu mezi rozvojem projektů a skutečnou spotřební kapacitou na trhu.

Reality, ačkoli přitahují velké kapitálové toky z bankovního systému, nevytvořily jasný přechod mezi úvěry a skutečnými transakcemi. Doposud zásoby kótovaných podniků překročily 570 000 miliard VND, což ukazuje na nerovnováhu mezi rozvojem projektů a skutečnou spotřební kapacitou na trhu. To je slabinou současného trhu s nemovitostmi, kdy peněžní tok nelze přeměnit na likviditu.

Jedním z řešení navrhovaných experty je kontrola toku úvěrů do nemovitostí, zejména úvěrů pro spekulativní účely. Expert Dinh The Hien varoval: „Mentalita ‚nakupuj draho, prodej draho‘ pomáhá skupině investorů profitovat v krátkodobém horizontu, ale vytváří cyklus přehřívání, který riskuje krach trhu.“ To je klíčový problém neudržitelnosti trhu s nemovitostmi. Udržování příliš vysokých cen nemovitostí, které neodpovídají skutečným příjmům a ziskovosti, povede pouze k nestabilitě a obtížím s udržitelným rozvojem.

Dalším proveditelným řešením, které navrhl pan Vu Thanh Le, člen představenstva společnosti Phat Dat Company, je uplatnění daňových nástrojů, jako je zdanění druhých domů, opuštěných pozemků a odečet úroků z prvních hypoték. Tato strategie byla úspěšně aplikována v mnoha zemích v době, kdy realitní úvěry zažívají boom. Přísná kontrola spekulativních peněžních toků pomůže stabilizovat trh a vytvořit realitní produkty, které uspokojí skutečné potřeby lidí.

Kapitál „silně“ proudí do nemovitostí

Index	Měřítko	Růst
Celkový nesplacený dluh z nemovitostí (k 31. srpnu 2025)	> 4 miliony miliard VND	+19 % meziročně
Účet za celkový nesplacený dluh ekonomiky	23,68 %	(nejvyšší v nedávné historii)
Půjčky na nemovitosti pro firmy	1,79 milionu miliard VND	+24 % (nejžhavější)
Spotřebitelské/samostatně spotřební půjčky	2,28 milionu miliard VND	+12 %

Zdroj: Státní banka

Odborníci se také domnívají, že pro udržitelný rozvoj trhu s nemovitostmi musí být projekty právně transparentní, sloužit skutečným potřebám bydlení a mít dlouhodobou vizi. V této době již trh s nemovitostmi nebude ovládán nepravidelnými cykly růstu a poklesu, ale bude se stabilně rozvíjet a vytvářet skutečnou hodnotu pro ekonomiku a lidi.

Přestože silný tok úvěrů do nemovitostí může v krátkodobém horizontu napomoci ekonomickému růstu, pokud nebude přísně kontrolován, povede k vážným důsledkům, pokud jde o likviditu a udržitelnost trhu. Správcovské agentury musí přijmout drastická opatření k omezení spekulací, a tím podpořit podstatný a udržitelný rozvoj vietnamského trhu s nemovitostmi v budoucnu.

Zdroj: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm