Implementace pozemkového zákona z roku 2024: Očekávání ohledně uvolnění zdrojů.

24-7 DU AN BO HOANG - LANG PHI NGUON LUC DAT DAI RAT LON.mp4.00_02_59_09.Still001 — Po mnoha letech realizace stále neobdrželi lidé, kteří si koupili pozemky v rámci projektu urbanistického rozvoje společnosti Bach Dat An, osvědčení o vlastnictví pozemků. Foto: H.QUANG

Éra pozemkových makléřů a prodeje nemovitostí před dokončením je u konce.

Typickým příkladem důsledků období „boomu“ projektů zvaných rozvoj měst je přibližně 200 veřejných konzultací pořádaných agenturami na provinční úrovni k řešení problémů vyplývajících z projektů, do kterých investovala společnost Bach Dat An.

Až do tohoto okamžiku, navzdory veškerému úsilí úřadů, odpovědnosti a ultimátumu vydanému nejvyššími provinčními představiteli, bude pravděpodobně trvat ještě nějakou dobu, než se případ Bach Dat An důkladně vyřeší.

Bach Dat An není sám; mnoho z téměř 200 rezidenčních a městských rozvojových projektů v provincii, do kterých v současné době investují soukromé podniky, čelí problémům různého stupně.

Rozsah škod způsobených státu, lidem a podnikům nikdo zatím nevypočítal (ani neodhadl), ale obrovské plýtvání zdroji, zejména pozemkovými, a z toho plynoucí sociální důsledky jsou nepopiratelné. A úřadům na všech úrovních bude trvat ještě mnoho let, než vyřeší následky doby, kdy se všude s velkou pompou spouštěly projekty!

Zákon o pozemkech z roku 2024 a novelizované zákony o nemovitostech a bydlení, které vstoupily v platnost 1. srpna 2024, absolutně zakazují dělení a prodej pozemků ve všech městských částech všech měst a obcí.

Zároveň jsou projekty městské a bytové výstavby přísně regulovány od fáze udělování povolení až po celý proces realizace. Zejména je požadováno komplexní a podrobné zveřejnění právních aspektů, rozsahu a průběhu projektu.

Zrušte projekty, které hromadí půdu.

Podle pozemkového zákona z roku 2024, pokud investoři projektu neuvedou pozemky do užívání nebo jsou s užíváním pozemků zpožděni oproti harmonogramu uvedenému v investičním projektu, může být investorovi uděleno prodloužení o maximálně 24 měsíců a musí státu zaplatit dodatečnou částku odpovídající poplatku za užívání pozemků nebo poplatku za pronájem pozemků za prodloužené období.

Pokud investor po prodloužené lhůtě pozemek neuvede do užívání, stát jej získá zpět bez náhrady za pozemek, majetek s ním spojeným a zbývající investiční náklady.

Podle analýzy expertů bude s novou právní regulací brzy zaveden přísný proces „filtrace“ pro investory a firmy do nemovitostí; malé podniky s omezenými finančními zdroji, ty, které se dopouštějí oportunistických a neprofesionálních praktik, budou z hry vyřazeny.

Praxe předčasného prodeje projektů za účelem zisku již nebude mít prostor pro vzkvétání. Je to proto, že firmy mohou spustit projekty až po splnění všech svých závazků vůči státu a splnění požadavků na infrastrukturu stanovených předpisy.

Novelizovaný zákon o podnikání v oblasti nemovitostí rovněž zakazuje nelicencované realitní makléře na volné noze (dlouho známé jako „spekulanti s pozemky“). Jeho cílem je zabránit situacím, kdy se stavební dělníci a prodejci zeleniny také zapojují do obchodování s pozemky, nebo šíření realitních „agentur“ z venkovských oblastí do měst, což je dlouhodobý problém.

Městské myšlení

Od 1. srpna 2024 stát již nebude udělovat povolení k projektům pozemkových úprav v městských částech. Investoři do projektů pozemkových úprav budou nuceni zaměřit se na venkovské oblasti na okraji měst a obcí.

Vzhledem k výrazným omezením prostoru pro výstavbu a přísnějším právním omezením pro projekty v oblasti nemovitostí analytici předpovídají, že ceny pozemků v blízké budoucnosti prudce porostou, což znevýhodní osoby s nízkými příjmy, které skutečně potřebují bydlení.

Zejména dokud nebude politika „uvalování vysokých daní na ty, kteří vlastní mnoho domů a pozemků, ale efektivně je nevyužívají“, jak je stanoveno v usnesení č. 18 13. ústředního výboru, institucionalizována zákonem, spekulace s pozemky pravděpodobně zůstanou pro mnoho lidí atraktivní.

Provincie Quang Nam , která v nedávné době utrpěla vážné následky bujícího rozvoje měst, si z toho nepochybně odnese mnoho cenných ponaučení.

Mezi nejvýraznější problémy patří rozsáhlé a přetrvávající zanedbávání v mnoha městských oblastech navzdory dokončené infrastruktuře; skutečnost, že většina kupujících pozemků v projektech tak činí především pro spekulativní obchodní účely; ztráta zemědělské půdy obyvateli, zatímco projekty zůstávají po léta opuštěné a nedokončené; a sociální problém mnoha domácností a jednotlivců, kteří čelí naléhavé potřebě bydlení a obživy, přestože ceny pozemků jsou pro ně nedostupné.

Urbanizace a rozvoj měst jsou nevyhnutelnými trendy. Nicméně, jak a jakým směrem a plánem pro každou fázi rozvoje se musí každá lokalita zabývat, aby co nejefektivněji využívala půdní zdroje v souladu s pokyny strany a harmonicky řešila sociální otázky.

V Seznamu projektů přilákání investic a prioritních projektů přilákání investic provincie Quang Nam na období 2024–2025 (rozhodnutí Provinčního lidového výboru č. 1221-QD/UBND ze dne 21. května 2024) je z 233 projektů v lokalitách 40 projektů přilákajících investice do rozvoje měst, většinou ve formě tržních ulic a městských obytných oblastí (obchod s pozemky).

Je těžké definitivně říci, kolik projektů je skutečně nezbytných a naléhavých, jaký je jejich zamýšlený účel (spekulanti nebo bytové potřeby místních obyvatel) a dokonce i vstupní a výstupní aspekty těchto projektů. To jsou však jistě otázky, které nelze ignorovat, protože lokality v provincii mají až příliš dobré zkušenosti s projekty dělení a prodeje pozemků a zaplatily za ně cenu.

Další pozoruhodnou předpovědí expertů po přijetí tří výše zmíněných pozemkových zákonů je, že průmyslové nemovitosti budou v nadcházejícím období silně přitahovat domácí i zahraniční investory.

Provinční plánování Quang Nam stanovilo rozvoj více než 10 000 hektarů průmyslové půdy od současnosti do roku 2030. Praktické zkušenosti ukázaly, že průmyslová půda byla a nadále je nejefektivnější, nejziskovější a nejvíce přispívá k místnímu socioekonomickému rozvoji.

Komentář (0)