Implementace pozemkového zákona z roku 2024: Očekávání uvolnění zdrojů

Po mnoha letech realizace stále neobdrželi lidé, kteří si koupili pozemky v rámci urbanistického projektu společnosti Bach Dat An, červené knihy. Foto: H. QUANG

Doba pozemkových makléřů a prodeje „zelené rýže“ je pryč.

Asi 200 schůzek provinčních úřadů s občany za účelem řešení problémů vyplývajících z projektů investovaných společností Bach Dat An jsou typickými případy důsledků období „exploze“ tzv. projektů rozvoje měst.

Ačkoli úřady doposud vynaložily velké úsilí a nesly velké povinnosti a nejvyšší představitelé provincie vydali „ultimátum“, bude ještě nějakou dobu trvat, než se případ Bach Dat An kompletně vyřeší.

Nejen Bach Dat An, ale i mnoho z téměř 200 rezidenčních a městských projektů v provincii, do kterých v současné době investují firmy, čelí problémům na různých úrovních.

Nikdo zatím nevypočítal (ani neodhadl) škody způsobené státu, lidem a dokonce i firmám, ale obrovské plýtvání zdroji, zejména pozemkovými, a sociální důsledky jsou zřejmou realitou. A orgánům na všech úrovních bude trvat ještě mnoho let, než vyřeší důsledky doby, kdy projekty byly všude!

Zákon o pozemkech z roku 2024 a zákony o obchodování s nemovitostmi a bydlení (ve znění pozdějších předpisů), které nabývají účinnosti 1. srpna 2024, vyžadují absolutní zákaz dělení a prodeje pozemků v městských částech všech měst a obcí.

Zároveň jsou projekty městské a bytové výstavby zpřísňovány již od fáze udělování povolení až po proces realizace. Zejména se jedná o požadavek na zveřejňování informací a transparentnost ve veřejném mínění a komplexní informace o legalitě, rozsahu a průběhu realizace projektu.

Zrušení projektů „objímajících půdu“

Podle pozemkového zákona z roku 2024 budou investoři projektu, kteří nezačnou využívat pozemky nebo budou s jejich využíváním pozadu oproti harmonogramu zaznamenanému v investičním projektu, prodlouženi o maximálně 24 měsíců a musí státu zaplatit dodatečnou částku odpovídající poplatku za užívání pozemků a pozemkovému nájemnému za prodloužené období.

Pokud investor po uplynutí prodloužené lhůty pozemek neuvede do užívání, stát jej vezme zpět bez náhrady za pozemek, majetek s pozemkem spojeným a zbývající investiční náklady na pozemek.

Podle analýzy expertů bude s novou právní regulací zavedeno přísné „screeningové“ opatření pro investory do nemovitostí; malé podniky s omezenými finančními zdroji, oportunistické a neprofesionální podniky budou vyřazeny ze hry.

Situace, kdy se prodává „zelená rýže“ za účelem zisku, již nebude existovat. Podniky totiž mohou otevřít projekty k prodeji pouze tehdy, pokud plně splní své závazky vůči státu a splní předepsané infrastrukturní podmínky.

Novelizovaný zákon o podnikání v oblasti nemovitostí rovněž zakazuje amatérské realitní makléře a osoby na volné noze (které veřejnost dlouhodobě nazývá „pozemkovými makléři“). Zabraňuje situaci, kdy by zedníci a prodejci zeleniny také „obchodovali“ s pozemky; nebo rozsáhlému šíření realitních „makléřů“ z venkova do města, což je již dlouho běžné.

Městské myšlení

Od 1. srpna 2024 stát již nebude udělovat licence na projekty pozemkových úprav v městských částech. Investoři do pozemkových projektů jsou nuceni soustředit se na venkovské oblasti na okraji měst a obcí.

Vzhledem k výrazným omezením prostoru pro výstavbu a také k přísnějším právním omezením projektů v oblasti nemovitostí analytici předpovídají, že ceny pozemků v blízké budoucnosti porostou, což znevýhodní lidi s nízkými příjmy, kteří skutečně potřebují pozemky pro bydlení.

Zejména poté, co nebude politika „uvalování vysokých daní na lidi, kteří mají mnoho domů a pozemků, ale neefektivně je využívají“ podle usnesení č. 18 13. ústředního výkonného výboru institucionalizována zákonem, mohou být spekulace s pozemky pro mnoho lidí stále atraktivní.

Quang Nam v nedávné minulosti trpí vážnými důsledky nekontrolovatelného rozvoje měst a jistě se z něj poučí mnoho cenných věcí.

Nejzřetelnějším z nich je rozsáhlá a přetrvávající dezertifikace v mnoha městských oblastech navzdory dokončení infrastruktury; situace, kdy většina lidí kupuje pozemky v projektech především za účelem obchodních spekulací; ztráta půdy pro výrobu, zatímco projekty jsou po mnoho let opuštěné a v dezolátním stavu; sociální příběh mnoha domácností a jednotlivců, kteří jsou velmi frustrovaní z nutnosti usadit se a vydělávat si na živobytí, ale ceny pozemků jsou příliš mimo dosah...

Urbanizace a rozvoj měst jsou nevyhnutelné trendy. Ale jakým směrem a plánem se vydat do každé fáze rozvoje, je problém, který musí každá lokalita zvážit, aby co nejefektivněji využívala půdní zdroje v souladu se stranickým směřováním a harmonicky řešila sociální otázky.

V Seznamu projektů přitahujících investice a priorit přitahování investic pro Quang Nam v období 2024–2025 (rozhodnutí Provinčního lidového výboru č. 1221-QD/UBND ze dne 21. května 2024) je z 233 projektů v lokalitách až 40 projektů přitahujících investice do rozvoje měst, většinou ve formě tržních ploch a městských obytných oblastí (pozemkové podnikání).

Je těžké určit, kolik či jak málo projektů je skutečně nezbytných a naléhavých, co je jejich cílovou skupinou (obchodní spekulanti nebo bytové potřeby místních obyvatel), včetně problémů vstupů a výstupů projektu, ale jistě se jedná o problémy, které nelze ignorovat, když si lokality v provincii jsou až příliš „vědomé“ a musely zaplatit cenu v podobě dělení a prodeje pozemků v rámci projektů.

Další pozoruhodnou předpovědí expertů po vstupu v platnost tří výše zmíněných zákonů týkajících se pozemků je, že průmyslové nemovitosti v nadcházejícím období silně přilákají domácí i zahraniční investory.

Plánování provincie Quang Nam stanovilo, že od současnosti do roku 2030 bude vybudováno více než 10 tisíc hektarů průmyslových parků. Praxe ukázala, že průmyslové pozemky podporují a podporují nejvyšší efektivitu, generují zisky a nejvíce přispívají k místnímu socioekonomickému rozvoji .

-----------------------
Lekce 3: Když se zemědělská půda „uvolní“

Zdroj: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html