Thị trường địa ốc TP.HCM phân hóa ngày càng rõ nét

Přestože se trh s nemovitostmi zotavuje, diferenciace je stále zřetelnější. Zatímco spekulativní produkty bez exploatační hodnoty zatím nevykazují velké zlepšení, produkty, které mohou generovat okamžitý cash flow, zaznamenaly pozitivní transakce.

Přestože se trh s nemovitostmi zotavuje, diferenciace je stále zřetelnější. Zatímco spekulativní produkty bez exploatační hodnoty zatím nevykazují velké zlepšení, produkty, které mohou generovat okamžitý cash flow, zaznamenaly pozitivní transakce.

Kdysi „hráč“ specializující se na swingové obchodování, ale když se trh změnil, pan Hoang Minh, investor do nemovitostí v Ho Či Minově Městě, změnil svou strategii.

Pan Minh uvedl, že když byl trh v plném proudu, stačilo mu v první fázi prodeje vložit byt nebo pozemek, aby jej mohl ihned poté prodat za vyšší cenu a dosáhnout vysokého zisku. Když se ale trh zpomalil, už to nebylo jednoduché. Pozemek na předměstí, který dříve koupil, byl zablokován z hlediska likvidity. Počet kupujících prudce klesl, zatímco ti, kteří potřebovali prodat, byli nuceni výrazně snížit ceny. Tento investor si uvědomil, že pokud bude pokračovat ve své spekulativní strategii, mohl by se dostat do situace „přebytku nabídky“ stejně jako mnoho jiných investorů.

Po dlouhém zvažování se rozhodl změnit svou strategii. Místo toho, aby se zaměřoval pouze na produkty s prvky „surfingu“, začal hledat aktiva, která by bylo možné okamžitě využít k vytvoření stabilního cash flow.

Koncem loňského roku se pan Minh rozhodl koupit byt s 1 ložnicí v 7. okrese (HCMC) za 2,5 miliardy VND. Jedná se o dokončený projekt s velkou rezidenční komunitou, který si pronajímá mnoho zahraničních odborníků. Po dokončení interiérových úprav jej rychle pronajal za 13 milionů VND/měsíc.

Podle pana Minha není investování do jakýchkoli nemovitostí pro zachování kapitálu absolutně bezpečné, ale je nutné volit „defenzivní“ segmenty. To znamená, že nemovitosti mohou jak počkat na růst cen za 3–5 let, tak přinést stabilní cash flow v krátkodobém horizontu.

Nedávná zpráva Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) rovněž poukázala na to, že před více než 5 lety byly byty mnohými považovány za druh „spotřebního aktiva“ a obtížně srovnávatelné s jinými segmenty nemovitostí. Nyní se však rovnováha nabídky a poptávky stále více přiklání k poptávce a ceny bytů vstupují do dlouhodobého cyklu růstu, který daleko převyšuje mnoho jiných segmentů.

Ceny bytů neustále rostou a dosahují nové úrovně, což způsobuje, že i ceny pronájmů bytů mají tendenci „stoupat“, s průměrným nárůstem o 10–20 % v roce 2024. V centru města se téměř nenacházejí byty s cenou pronájmu pod 10 milionů VND/měsíc, běžná cena pronájmu bytů s 1 ložnicí je 10–15 milionů VND/měsíc, bytů se 2 ložnicemi 15–20 milionů VND/měsíc.

Kromě dopadu vysoké poptávky po pronájmech má neustále rostoucí ceny bytů přímý vliv na cenovou strategii pronajímatelů. Když ceny nemovitostí rostou, jsou pronajímatelé nuceni zvyšovat ceny pronájmů, aby si zajistili zisky a vyrovnali cash flow z investic.

Ve skutečnosti se však zisková marže z pronájmu bytů stále snižuje, protože ceny nájmů nemohou držet krok s růstem cen bydlení. Míra růstu cen nájmů je v roce 2024 pouze zhruba poloviční oproti ceně bydlení, a to vzhledem k tomu, že zisková marže z pronájmu bytů ve Vietnamu je pouze pod 4 %, běžně pod 2 %, což je méně než úspory.

Vzhledem k nedostatku primárních zdrojů probíhají na trhu aktivně aktivity v oblasti převodu sekundárních bytů. Data z výzkumného institutu Dat Xanh Services Research Institute ukazují, že nová nabídka je většinou další fází stávajících projektů, takže trh zaznamenal rozdíl v převodních cenách 10–20 % ve srovnání se sekundárními projekty. Mnoho luxusních projektů, které byly právě předány, má také zvýšené převodní ceny o 15–25 %.

Pan Tran Hien Phuong, generální ředitel společnosti Seaholdings, uznal, že se na trh začíná vracet cash flow, ale způsob, jakým funguje, se bude výrazně lišit od dřívějška. Zákazníci jsou nyní vybíraví, často si vybírají projekty s řádnými právními postupy; nebo u druhotných projektů souhlasí s koupí pouze tehdy, když má byt růžovou knihu, je dokončený, má plně zajištěné inženýrské sítě a služby a může být okamžitě využíván.

Podle pana Phuonga se trh liší podle regionů. Na některých místech, ačkoli ceny prudce klesly, je likvidita stále nízká, ale na místech se skutečnou poptávkou se ceny rychle zotavily. To ukazuje, že mechanismus fungování trhu se začíná zakládat na skutečné poptávce, nikoli na spekulacích.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html