Vietnamská asociace realitních kanceláří (VARS) nedávno zveřejnila kontroverzní zprávu s názvem „Klesající porodnost a dlouhodobý dopad na trh s bydlením“, která tvrdí, že Vietnam vstupuje do období, kdy demografické faktory začínají ovlivňovat poptávku po nemovitostech. Mnozí se však také domnívají, že v krátkodobém horizontu jsou důležitější „tvrdé“ faktory, jako jsou ceny bydlení, nabídka a náklady na půjčky.
Podle údajů VARS klesla míra plodnosti ve Vietnamu z 3,8 dítěte na ženu v roce 1989 na pouhých 1,91 dítěte v roce 2024. Ve velkých městech, jako je Hanoj a Ho Či Minovo Město, se míra blíží hranici „velmi nízké plodnosti“ – méně než 1,3 dítěte na ženu. To znamená, že počet nových domácností, které jsou hlavním tahounem trhu s bydlením, se v nadcházejících letech bude postupně snižovat, zejména v segmentu velkorozměrových bytů, které jsou určeny pro velké rodiny.
VARS předpovídá, že pokud tato situace přetrvá, Vietnam může čelit riziku nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou na trhu s nemovitostmi, podobně jako Jižní Korea nebo Japonsko, tedy země, které jsou silně postiženy stárnoucí populací a extrémně nízkou porodností.
Dr. Pham Viet Thuan, ředitel Institutu přírodních zdrojů a životního prostředí, s prognózou souhlasil a řekl: „V dlouhodobém horizontu je likvidita nemovitostí ovlivněna mnoha politikami: zákony, vstupními náklady, hospodářskou krizí a populací. Pokud se populace nezvýší, zejména nízká porodnost, poptávka po bydlení bude postupně klesat, což povede k poklesu likvidity.“
Z jiného úhlu pohledu zdůraznila paní Vo Nhat Lieu, generální ředitelka Propiin Real Estate Finance Technology Academy: „Nízká porodnost není jen populačním problémem, ale také klíčovým faktorem, který mění strukturu trhu s nemovitostmi. Často se díváme pouze na úrokové sazby, úvěry nebo legalitu, ale demografické faktory jsou nejzásadnějšími a dlouhodobými proměnnými.“
Data z Generálního statistického úřadu však ukazují, že počet nových domácností v Hanoji a Ho Či Minově Městě stále roste o 2–3 % ročně. To ukazuje, že poptávka po bydlení nezmizela, ale je „brzděna“ ekonomickými faktory. Podle paní Pham Thi Mien, zástupkyně ředitele Vietnamského institutu pro výzkum nemovitostí (VARS IRE), není hlavním důvodem poklesu likvidity nedostatek nových domácností, ale to, že ceny bydlení jsou nad rámec jejich dostupnosti. Uvedla průměrnou cenu 75–80 milionů VND/m² v Hanoji a 85–89 milionů VND/m² v Ho Či Minově Městě, byt za 2–3 miliardy VND je pro skupinu se středními příjmy daleko za hranicí možností.
Nejen prodejní cena, ale i úroková sazba u hypoték je velkou bariérou. V současné době se průměrná úroková sazba pohybuje mezi 8 % a 12 % ročně, některé banky nabízejí v prvních několika letech slevy ve výši 6 % a 7 %, ale to je stále mnohem více než v Japonsku (1 % a 2 %) nebo Singapuru (2 % a 4 %). U úvěru ve výši 1,5 miliardy VND na 30 let s úrokovou sazbou 10 % musí kupující platit 15–20 milionů VND měsíčně, což je nad rámec možností mnoha mladých rodin.
Kromě toho skutečnost, že mnoho lidí nechce založit rodinu brzy, vede také k odlišným potřebám v oblasti bydlení. „Potřebují víceúčelové prostory, a to jak pro bydlení, tak pro práci, a už nemají zájem o byty o rozloze 60–70 m² s pevným uspořádáním,“ uvedla paní Lieu.
Podle odborníků musí Vietnam k odblokování trhu současně řešit dva problémy. V krátkodobém horizontu je nutné zvýšit nabídku dostupného bydlení, snížit úrokové sazby a zlepšit úvěrové postupy. V dlouhodobém horizontu je nutné se připravit na scénář stárnoucí populace, nízké porodnosti a měnících se potřeb bydlení. „Pokud se budeme dívat pouze na demografické údaje a ignorovat politiky a produkty, budeme nemoc špatně diagnostikovat. Potřebujeme dostupné bydlení a levnější úvěrové mechanismy,“ řekl pan Tran Khanh Quang, ředitel realitní společnosti Viet An Hoa.
Zdroj: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm
Komentář (0)