VARS: Cenově dostupné byty v Hanoji a Ho Či Minově Městě „mizí“

ANTD.VN - K nedávnému nárůstu nabídky nemovitostí přispívá především segment luxusních nemovitostí, zatímco dostupné bydlení je „opouštíno“, což nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou činí stále závažnější.

Už žádná nabídka nových cenově dostupných bytů

Podle Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) se vietnamský trh s nemovitostmi postupně „ohřívá“ díky hnací síle nové nabídky a podpůrných politik vlády . Nárůst nabídky je však zaznamenán především v segmentu luxusních nemovitostí, zatímco dostupné bydlení je „opouštíno“.

Data z výzkumu VARS ukazují, že segment cenově dostupných bytů (s cenou pod 25 milionů VND/m2) v posledních několika letech „vymizel“ a je velmi obtížné, nebo dokonce nemožné, se v Hanoji a Ho Či Minově Městě znovu objevit.

Konkrétně v Hanoji dosáhl podíl nově uvedených do prodeje cenově dostupných bytů v roce 2018 35 %, v roce 2019 klesl na 20 % a v roce 2020 pouze na 12 %. V letech 2021 a 2022 nabídka bytů v tomto segmentu nadále klesala a dosáhla pouze asi 4 % z celkové nabídky bytů uvedených do prodeje a v roce 2023 dosáhla 0 %.

V Ho Či Minově Městě byl pokles ještě silnější, když v roce 2018 činil podíl nově zahájených cenově dostupných bytů 20 %, ale v roce 2020 klesl na pouhých 0,5 %, než v roce 2021 zcela zmizel.

Až do prvních 9 měsíců roku 2024 zaznamenala nabídka bytů výrazné oživení, ale přibližně 80 % nabídky bytů k prodeji v Hanoji a Ho Či Minově Městě mělo prodejní ceny od 50 milionů VND/m2 nebo více.

Výzkum indexu cen bytů, který odráží průměrné výkyvy prodejních cen projektů ve vzorku 150 projektů vybraných a sledovaných agenturou VARS, rovněž ukazuje, že ve třetím čtvrtletí roku 2024 se průměrná prodejní cena vzorku projektového klastru v Hanoji blíží 60 milionům VND/m2, což představuje nárůst o 64,0 % ve srovnání s druhým čtvrtletím roku 2019.

Průměrná prodejní cena projektových klastrů v Ho Či Minově Městě se zvýšila z 49,2 milionu VND/m2 na 64,2 milionu VND/m2, což představuje nárůst o 30,6 % za stejné období.

V Hanoji a Ho Či Minově Městě zmizela nabídka cenově dostupných bytů.

Proč firmy nemají zájem o segment nižší třídy?

Podle VARS je hlavním důvodem, proč dostupné bydlení nezískalo od developerů nemovitostí velkou pozornost, to, že zisková marže v tomto segmentu je nižší než v segmentu luxusních nemovitostí. Výpočty developerů projektů ukazují, že při ziskové marži pouze kolem 15 %, pokud kapitál stagnuje po dobu 1–2 let nebo pokud se prodeje zpozdí o 1–2 roky, developer přijde o peníze.

Kromě toho jsou centrální pozemkové fondy stále vzácnější, a to v současnosti i v budoucnu, a nacházejí se především ve velkých městských oblastech s řadou infrastruktury a veřejných služeb, které vyžadují investice, a navíc vstupní náklady, zejména náklady na pozemky, rostou a ceny nemohou být dostupné.

Za druhé, ačkoli vláda zavádí řadu politik na podporu rozvoje sociálního bydlení a dostupného bydlení, právní postupy týkající se pozemků a plánování stále představují hlavní překážky. Dlouhodobě složitý proces udělování licencí spolu se stále vzácnějším pozemkovým fondem pro bytovou výstavbu ve velkých městech nutí developery projektů pečlivě zvažovat investice do tohoto segmentu.

Kromě toho nebyly politiky úvěrové podpory pro kupující domů v tomto segmentu implementovány synchronně.

Za třetí, luxusní projekty přinášejí vysoké ziskové marže a jejich prodej není obtížný. Vzhledem k tomu, že poptávka po luxusním bydlení, a to jak pro rezidenční, tak i investiční účely, je velmi velká, skupina zákazníků s vysokými příjmy neustále roste spolu s ekonomickým rozvojem a cizinci z vlny zahraničních investic, stejně jako Vietnamci v zahraničí na základě nového právního koridoru „uvolňujícího“ vlastnické podmínky pro tuto skupinu.

Ve skutečnosti počet zákazníků ochotných zaplatit prémii za to, aby v projektu vlastnili i ty nejlimitovanější a nejluxusnější produkty, není malý. Díky tomu je segment dostupného bydlení pro developery projektů méně atraktivní.

Potřeba státního zásahu

VARS se domnívá, že k řešení nedostatku dostupného bydlení je nutný silný zásah ze strany státu.

Stát proto musí prozkoumat a vyvinout politiky, které by investorům vytvořily příznivé podmínky pro výstavbu cenově dostupných komerčních bytů (osvobození od daně z pozemků, daně z příjmu právnických osob nebo zvýšení hustoty výstavby či koeficientu využití půdy ve srovnání se standardy pro projekty komerčního bydlení).

Zároveň se upřednostňuje stavební schválení a stavební povolení, což pomáhá zkrátit dobu potřebnou k realizaci projektu...

Za druhé, stát by měl podporovat projekty spolupráce mezi vládou a soukromým sektorem na výstavbě dostupného bydlení (stát poskytuje pozemkové pobídky a právní podporu).

Za třetí, měly by existovat politiky na podporu poptávky lidí po bydlení. Vláda by mohla zvážit zřízení fondu na podporu rozvoje a udržení nabídky levných bytů…

Kromě toho musí stát mít politiky k omezení spekulativní motivace a měl by brzy prozkoumat a uplatnit daň z nemovitostí, zaměřenou na vlastníky nemovitostí, kteří své nemovitosti nevyužívají k podnikání nebo po obdržení pozemku neprovádějí stavební práce...

Je nutné zřídit agentury nebo výbory pro dohled nad bydlením a přijímat přísné sankce proti případům spekulací, cenových manipulací nebo nezákonného zvyšování cen.

Aby však regulační politika byla skutečně účinná a zajistila bezpečné a zdravé fungování trhu v dlouhodobém horizontu, musí stát brzy dokončit informační a datový systém o trhu s nemovitostmi a systém pro správu identifikovaných bytů.

Zdroj: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd