Điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 nêu rõ, người sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai.
Ngoài ra, tại khoản 6 Điều 95 của Luật này cũng quy định: “Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”
Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên sổ đỏ). Việc đăng ký biến động được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động.
Người mua có thể gặp phải nhiều rủi ro pháp lý trong quá trình sử dụng đất nếu đã thực hiện giao dịch mua bán đất nhưng chưa được sang tên.
Trong trường hợp sang tiền nhưng chưa được sang tên sổ đỏ, người mua có thể gặp phải một số rủi ro sau đây:
– Dễ xảy ra tranh chấp trong quá trình sử dụng đất;
– Trên giấy tờ pháp lý, đất vẫn thuộc về “chủ cũ”, khi có tranh chấp xảy ra, bên mua khó được bảo đảm quyền lợi;
– Người mua bị hạn chế các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như: Chuyển nhượng lại cho người khác; tặng cho; để thừa kế;
– Bị xử phạt hành chính theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP
Người mua có thể gặp phải nhiều rủi ro pháp lý trong quá trình sử dụng đất nếu đã thực hiện giao dịch mua bán đất nhưng chưa được sang tên. Vậy, người mua phải làm gì để bảo đảm quyền lợi của mình trong trường hợp này?
Trường hợp sau khi liên hệ để thương lượng, thỏa thuận về việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất mà bên mua vẫn cố tình trốn tránh và không thực hiện thủ tục sang tên hoặc không phối hợp để làm thủ tục, bên mua có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết.
Theo quy định pháp luật tố tụng dân sự ai khởi kiện vấn đề gì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó, nếu không tòa án sẽ từ chối yêu cầu khởi kiện.
Khi nộp tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện không nhất thiết phải nộp toàn bộ những gì người khởi kiện có, thay vào đó chỉ cần nộp tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện.
Căn cứ khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất đang tranh chấp nếu là tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất với nhau.
Trường hợp các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa được công chứng, chứng thực thì giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không được pháp luật công nhận và là giao dịch vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 (do vi phạm điều kiện bắt buộc về hình thức là công chứng, chứng thực hợp đồng).
Theo đó, hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo khoản 2, 3 điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 là không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.
Do vậy, khi khởi kiện để giải quyết tranh chấp thì toà án sẽ tuyên các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, bên bán trả lại tiền, bên mua trả lại đất. Bên nào có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại.
BẢO HƯNG
