Preisliste für neue Grundstücke und was zu beachten ist

In einem kürzlich an das Regierungsbüro übermittelten Bericht über Immobilienpreise erklärte der Leiter des Bauministeriums, dass die Landnutzungskosten für Immobilienprojekte bei der Anwendung der Grundstückspreise im Jahr 2024 Berechnungen zufolge im Vergleich zu früher deutlich steigen werden.

Ketteneffekt

Laut der Erklärung des Bauministeriums umfassen die Hauptkosten, die die Wohnungs- und Immobilienpreise beeinflussen, sieben Ausgaben, darunter: Landnutzungsgebühren, Kosten für die Räumung von Grundstücken, Projektbaukosten (Wohnungen, Immobilien), Steuern, damit verbundene Gebühren usw.

Daher wird die neue, dem Marktpreis nahe kommende Grundstückspreisliste die grundstücksbezogenen Kosten erhöhen, wie etwa die Räumung des Grundstücks, die Entschädigung für die Wiedererlangung von Land, grundstücksbezogene Steuern und Gebühren usw. Die mit den Landnutzungsgebühren verbundenen Kosten machen oft einen großen Teil der Gesamtkosten eines Wohnbauprojekts aus und liegen zwischen 7 % und 20 % bei Hochhauswohnungsprojekten und zwischen 25 % und 50 % bei Villen- und Reihenhausprojekten.

Die Grundstücks- und Immobilienpreise sind in vielen Gegenden Hanois in letzter Zeit stark gestiegen, obwohl die neue Grundstückspreisliste noch nicht zur Anwendung gekommen ist. Foto von : LE THUY

Die Preise zwischen den Projekten variieren je nach Standort und günstigen technischen Infrastrukturbedingungen. Die Entschädigungskosten für Vermögenswerte auf Grundstücken machen in der Regel einen unbedeutenden Anteil von etwa 2 % der Bauinvestitionskosten aus.

Im Wohngebiet von GP Invest (Hanoi) beispielsweise erhöht sich die auf Basis des Verkaufspreises einer 1 Quadratmeter großen Wohnung berechnete Landnutzungsgebühr nach Anwendung der neuen Grundstückspreisliste auf 22 Millionen VND von 36 Millionen VND (was etwa 60 % entspricht). Derzeit beträgt dieser Anteil nur etwa 42 %, was 15 Millionen VND von 36 Millionen VND entspricht. Auch im Stadtgebiet Dong Tang Long (Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt) wird mit einem Anstieg des Verhältnisses der Grundstückskosten zum Verkaufspreis pro Quadratmeter einer Wohnung von 27 % (2,3 Mio. VND gegenüber 8,8 Mio. VND) auf 60–65 % gerechnet.

Beim Chanh My Urban Area Villa-Projekt (Provinz Binh Duong) von 16,3 % auf rund 50 %... „Eine vorläufige Untersuchung einer Reihe von Projekten zeigt, dass die Anwendung der Grundstückspreisliste gemäß den neuen Vorschriften eine Kettenreaktion auslösen wird, die zu einem Anstieg des Preisniveaus für Immobilien und Wohnungen um 15 bis 20 % im Vergleich zum vorherigen Niveau führen wird“, so die Berechnungen des Bauministeriums.

Dieser Agentur zufolge sind neben den oben genannten Faktoren in letzter Zeit die Preise für Wohneigentum und Grundstücke zu bestimmten Zeiten, Projekten und Gebieten gestiegen, da Investoren von Immobilienprojekten die Situation des begrenzten Angebots ausnutzten, um hohe Verkaufspreise anzubieten. Insbesondere bei einem Gebiet, in dem nur sehr wenige oder sogar nur ein einziges Projekt zum Verkauf steht, kann der Investor bei hoher Nachfrage und hoher Zahl registrierter Käufer den Verkaufspreis (aufgrund mangelnder Konkurrenz und Referenzpreise) erhöhen, um einen Gewinn zu erzielen.

Nach Angaben des Bauministeriums müssen Investoren von Wohnbauprojekten im Durchschnitt etwa drei Prozent des Verkaufspreises auf dem Börsenparkett und bei Maklern bezahlen, um die Produkte zu verkaufen. Allerdings verlassen sich Börsen und Broker beim Handel mit Kunden häufig auf die Marktbedingungen, um Preise hinzuzufügen.

Bei Projekten mit wenigen Produkten, an denen viele Kunden interessiert sind, müssen Käufer häufig mehr bezahlen als den Preis, der im mit dem Investor unterzeichneten Vertrag festgelegt ist (die sogenannte „Differenz“). Diese „Differenz“ ist nicht festgelegt, sie kann 5 % des Verkaufspreises betragen, sogar 10 % oder 20 %.

Darüber hinaus gibt es auch die Situation, dass einige Gruppen, Spekulanten, Investoren und Einzelpersonen, die im Immobilienmaklergeschäft tätig sind, Marktinformationen manipulieren, um „die Preise in die Höhe zu treiben“, „virtuelle Preise zu schaffen“ … und die Unwissenheit der Menschen auszunutzen, um die Psychologie zu manipulieren und Investitionen nach der Massenpsychologie anzuziehen, um Profit zu machen.

Grundstücksbewertung nach marktwirtschaftlichen Grundsätzen

Laut Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Bauunternehmer und Vorstandsvorsitzender der Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP. Invest), gestattet das Bodengesetz von 2024 den Gemeinden, bis zum 31. Dezember 2025 die alte Bodenpreisliste anzuwenden. Ab dem 1. Januar 2026 wird dann die neue Bodenpreisliste angewendet. Die neue Preisliste wird nicht durch den Bodenpreisrahmen kontrolliert und wird den Bau dazu zwingen, sich den Marktpreisen anzunähern.

„Daher müssen die Gemeinden derzeit keine neuen Grundstückspreislisten erstellen, die dem Prinzip der Annäherung der Grundstückspreise an die Marktpreise folgen. Es herrscht jedoch die Mentalität, die Grundstückspreise auf das Marktniveau zu treiben, was zu einem Anstieg der Immobilienpreise führt“, sagte Herr Hiep.

Herr Hiep sagte, wenn Land als wichtiges Gut und Produkt für die stabile Entwicklung des Landes angesehen werde, müsse es wie Benzin und Strom verwaltet werden. Wenn der Preis zu hoch ist, wird der Staat eine Preissubventionierung in Erwägung ziehen. Ohne eine spezifische Politik, die die Rolle des Staates bei der Steuerung der Grundstückspreise bekräftigt, könnten die Immobilien- und Grundstückspreise Vietnams, die je nach Marktlage schwanken und schwer zu kontrollieren sind, in die höchste Kategorie der Welt drängen und möglicherweise sogar teurer werden als in Tokio (Japan) oder Hongkong (China). Das ist unvernünftig.

Der Vorsitzende der vietnamesischen Vereinigung der Bauunternehmer empfiehlt daher, dass der Staat eine Überprüfung der Grundsätze zur Festlegung der neuen Grundstückspreisliste in Erwägung ziehen sollte, um sie an die Bedingungen in Vietnam und die weltweiten Trends anzupassen. Dies wird dazu beitragen, die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung anzukurbeln. einschließlich des Immobilienmarktes, vermeiden Sie die oben genannte „Engpasssituation“, die zu einer „Lähmung“ des Marktes führt.

Außerordentlicher Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen, stellvertretender Vorsitzender des Rates und Leiter der Fakultät für Wirtschaftsrecht an der Rechtsuniversität Hanoi, erklärte, dass die zuständigen Behörden zur Umsetzung einer Grundstücksbewertung nach Marktprinzipien gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes von 2024 über Dokumente verfügen müssen, die die Festlegung spezifischer, klarer und synchroner Grundstückspreise für die einzelnen Orte leiten. muss über ein Team professioneller Gutachter verfügen, das jedoch quantitativ und qualitativ unzureichend ist; Und schließlich ist die öffentliche und transparente Darstellung der auf dem Markt gesammelten Informationen in vollem Umfang gewährleistet. Viele der oben genannten Faktoren sind auf dem Markt derzeit noch nicht ausreichend berücksichtigt, sodass eine Grundstücksbewertung sehr schwierig ist.

„Wir müssen uns darüber im Klaren sein, dass der Markt unvorhersehbar ist und Immobilien individuell sind und vom Geschmack abhängen. Jemand mag sagen, der Grundstückspreis sei akzeptabel, aber jemand anderes mag sagen, er sei teuer. Deshalb können wir diesen Grundstückspreis nicht auf ein Gebiet anwenden“, sagte er.

Darüber hinaus kam es in jüngster Zeit bei Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi zu überhöhten Grundstückspreisen. Dies führt zu Marktstörungen und führt dazu, dass die Menschen in der Region fälschlicherweise glauben, die Marktpreise für Grundstücke seien sehr hoch.

Seitdem sind die Grundstücks- und Immobilienpreise gestiegen. Derzeit werden in Hanoi einige Wohnungen für mehr als 100 Millionen VND/m2 verkauft, es gibt jedoch keine Wohnungen, die 30 bis 40 Millionen VND/m2 kosten, sodass Arbeiter keine Häuser kaufen können. Dies ist auch der Grund, warum die Bewertung von Grundstücken nach Marktprinzipien bei der Zuordnung zu Orten unübersichtlicher wird.

Daher stellte Außerordentlicher Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen klar, dass die Grundstücksbewertung gemäß dem Grundstücksgesetz von 2024 die folgenden Grundsätze gewährleisten muss: Grundstücksbewertungsplan nach Marktprinzipien; die richtigen Methoden, Ordnungen und Verfahren zur Grundstücksbewertung einhalten; Ehrlichkeit, Objektivität, Offenheit und Transparenz gewährleisten; Stellen Sie die Unabhängigkeit der Beratungsorganisation für Grundstückspreise, des Bewertungsausschusses für Grundstückspreislisten, des spezifischen Bewertungsausschusses für Grundstückspreise und der Agentur oder Person sicher, die befugt ist, über Grundstückspreise zu entscheiden. Schließlich ist es notwendig, einen Interessenausgleich zwischen Staat, Landnutzern und Investoren sicherzustellen.

Herr TRAN KHANH QUANG, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Investment Company: Brauchen Sie einen Fahrplan

Das Bauministerium geht davon aus, dass die Anwendung der neuen Grundstückspreisliste eine Kettenreaktion auslösen und zu einem Anstieg der Immobilien- und Wohnungspreise um 15 bis 20 Prozent im Vergleich zu vorher führen wird. Meiner Meinung nach ist dieser Wert noch niedrig, könnte aber um 30–50 % steigen. Denn die Grundeigenschaften von Immobilien sind Grundstücke und Grundstückspreise. Aus Grundstücken entstehen Häuser, dann gibt es Vermögenswerte, die man leihen kann, und so weiter. Landressourcen sind sehr wichtig und bestimmen viele Aspekte der Wirtschaft. Wenn also die Grundstückspreise steigen, muss natürlich alles andere mitziehen. Um den Anstieg der Immobilien- und Grundstückspreise entsprechend der Grundstückspreisliste unter Kontrolle zu halten, gibt es keine andere Möglichkeit, als dem Fahrplan zu folgen und zu verhindern, dass die neue Grundstückspreisliste zu stark ansteigt und so den Markt beeinflusst.

Herr TA TRUNG KIEN, CEO, Wowhome Real Estate JSC: Passen Sie entsprechend an

Ich denke, dass es in der kommenden Zeit, wenn die neue Grundstückspreisliste Anwendung findet, nicht sehr viele Immobilientransaktionen geben wird, weil Käufer noch immer auf den Cashflow achten, Verkäufer ihre Preise nicht senken oder halten können, wenn die Grundstückspreise steigen und die Steuern ebenfalls steigen... Um die Immobilienpreise unter Kontrolle zu halten, muss die Regierung auch eine entsprechende Anpassung der Grundstückspreisliste in Betracht ziehen.

Negative Auswirkungen begrenzen

Das Bauministerium forderte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auf, die Herausgabe neuer Grundstückspreislisten durch die Gemeinden zu überwachen und Lösungen zu finden, um negative Auswirkungen auf die Immobilienpreise sowie auf Angebot und Nachfrage auf dem Markt zu begrenzen.

Das Ministerium forderte die Immobilienunternehmen außerdem dazu auf, die Produktpreise zu senken, indem sie die Kosten überprüfen und senken, moderne Technologien im Bauwesen einsetzen und gleichzeitig Investitionen in Sozialwohnungsprojekte und die Renovierung alter Wohnungen fördern – alles, was für die Mehrheit der Menschen geeignet ist.

Quelle: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-moi-va-nhung-dieu-can-can-nhac-196240925203557106.htm